Jätkänkynttilä silta

Kaupunginhallitus, kokous 11.2.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 43 Lausunnon antaminen Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle tonttien luovutusehtoihin liittyvässä asiassa

ROIDno-2018-2680

Valmistelija

  • Ville Vitikka, kaupunginlakimies, ville.vitikka@rovaniemi.fi

Perustelut

Mari Juopperi yms. ovat 12.12.2018 tehneet valituksen Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle kaupunginhallituksen päätöksestä 29.10.2018/§396, jolla kaupunginhallitus on hylännyt oikaisuvaatimuksen 15., 16. ja 17. kaupunginosien tonttien luovutusehtoja koskevassa asiassa, ja vaatineet päätöksen kumoamista ja asian palauttamista kaupunginhallitukselle uudelleen valmisteltavaksi seuraavilla perusteilla:

  1. päätöstä rasittaa menettelyvirheet asianosaisten kuulemisen osalta;
  2. päätöstä ei ole annettu lain mukaisesti tiedoksi;
  3. päätös on perusteeton;
  4. päätös loukkaa kuntalaisten yhdenvertaista kohtelua;
  5. myyntihinnat ovat kohtuuttomia ja täysin poikkeavia alueiden nykyiseen ja aiempaan hinnoittelupolitiikkaan, toteutuneisiin luovutuksiin, vuokran määriin ja muihin alueisiin verrattuna.

Yksityiskohtien osalta perustelut ilmenevät liitteestä 1.

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus on 7.1.2019 lähetteellä pyytänyt Rovaniemen kaupunginhallitusta antamaan lausuntonsa tehdyn valituksen johdosta 15.2. mennessä (alkuperäinen määräaika 8.2.) ja liittämään asiakirjoihin valituksenalaisen päätöksen perusteina olevat asiakirjat. 

Liite 1: Pohjois-Suomen hallinto-oikeuden lähete 7.1.2019 ja Mari Juopperin yms. valitus

Kaupunginlakimies 1.2.2019:

Tehdyn valituksen johdosta lausun seuraavaa:

Sovelletut lainkohdat asianosaisuuden ja tiedoksiannon osalta 

Hallintolain 3:11 §:n mukaan hallintoasiassa asianosainen on se, jonka oikeutta, etua tai velvollisuutta asia koskee. Kuntalain 137 §:n mukaan oikaisuvaatimuksen ja kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen. Kuntalain 139 §:n mukaan päätöksen tiedoksiantoon asianosaiselle sovelletaan, mitä hallintolain 59 §:ssä säädetään tavallisesta tiedoksiannosta ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain (13/2003) 19 §:ssä säädetään tavallisesta sähköisestä tiedoksiannosta. Kuntalain 140 §:n mukaan päätöksen tiedoksianto kunnan jäsenelle tapahtuu siten, että mm. valtuuston, kunnanhallituksen ja lautakunnan (ja tarveharkinnan perusteella kunnan muun viranomaisen) pöytäkirja siihen liitettyine oikaisuvaatimusohjeineen tai valitusosoituksineen pidetään tarkastamisen jälkeen nähtävänä yleisessä tietoverkossa, jollei salassapitoa koskevista säännöksistä muuta johdu. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Asianosaisasemasta

Kunnallisvalituksen allekirjoittaneet ovat valituskirjelmässään vedonneet mm. menettelyvirheisiin asianosaisten kuulemisessa ja tiedoksiannossa sekä muutenkin asianosaisasemaansa sillä perusteella, että kaupunki olisi valituksenalaisella päätöksellä muuttamassa voimassa olevien maanvuokrasopimusten ehtoja.

Valittajien tulkinta päätöksestä on virheellinen.

Valituksenalainen päätös ei maanvuokran osalta koske lainkaan voimassa olevia maanvuokrasopimuksia. Nyt tehdyillä tonttien luovutusehtojen määrittelypäätöksillä ei muutoinkaan ole muutettu saati puututtu millään tavalla voimassa olevien maanvuokrasopimusten ehtoihin tai sisältöön. Rovaniemen kaupunki noudattaa maanvuokrasopimuksissa sovittuja vuokra-alueen ostomahdollisuuteen liittyviä määräaikoja ja niihin kytkettyjä myyntihintoja, vaikka uudet alueen hinnoittelut onkin tehty. Valittajien sopimusoikeudellinen asema suhteessa kaupunkiin sen maanvuokralaisina määräytyy kaikkine oikeuksineen ja velvollisuuksineen yksinomaan voimassa olevan maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti niin kauan aikaa, kun sopimus on osapuolten välillä voimassa. Valittajat eivät voi nykyisessä maanvuokrasuhteessaan edukseen vedota laajempaan oikeuteen kuin mitä voimassa oleva maanvuokrasopimus heille luo. Valittajat eivät siten voi tässä asiassa vedota asianosaisasemaansa perusteella, jota ei ole sopimusperusteisesti olemassa, ja joka syntyy mahdollisesti tulevaisuudessa eri perusteella (mahdollisen uuden sopimussuhteen myötä). On notorinen seikka, että määräaikainen sopimus päättyy määräajan päättyessä, jonka jälkeen osapuolet voivat neuvotella uudesta sopimuksesta ja sen ehdoista. Valituksenalainen päätös koskee ainoastaan päätöksessä mainittuja rajattuja maa-alueita. Päätös ei siten kohdistu kuntalaissa vaaditulla tavalla välittömästi valittajiin, eikä välittömästi vaikuta heidän oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun. Näin ollen valituksenalainen päätös ei loukkaa valittajien oikeutta, etua tai velvollisuutta sillä tavalla, että valittajia voitaisiin pitää asianosaisina hallintolain 3:11 §:n mukaisesti niillä perusteilla, joita valituskirjelmässä on asianosaisaseman perusteiksi lausuttu. Valittajien on katsottava valittaneen kuntalain 137 §:n perusteella kunnan jäseninä. Valituksenalainen päätös on näin ollen katsottava annetun valittajille tiedoksi kuntalain 140 §:n mukaisesti, mitä on pidettävä tapauksessa riittävänä. Päätöstä ei siten voida pitää väärässä järjestyksessä syntyneenä sillä perusteella, että tiedoksianto olisi suoritettu virheellisesti. Huomioitakoon, että valittajat ovat joka tapauksessa kyenneet hakemaan päätökseen muutosta säädetyissä määräajoissa.

Vuokratontin lunastushinnasta

Vuokratontin lunastushinta määräytyy voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukaisesti sen sisältöisenä, mitä kussakin sopimuksessa on tapauskohtaisesti sopimuksen laatimisen hetkellä osapuolten välillä (inter partes) lunastushinnasta sovittu. On totta, että maanvuokrasopimusten lunastusehdot Rovaniemellä poikkeavat toisistaan mm. sisällöltään riippuen mm. siitä, missä historian ajankohdassa ja olosuhteissa po. sopimus on aikanaan tehty. Sopimuksia on voitu tehdä vaihtelevin kestoin useiden vuosikymmenten aikoina eri ajanjaksoissa, olosuhteissa sekä mm. eri osapuolten toimesta. Valituskirjelmässä on viitattu yhteen, n. 20 vuotta vanhaan maanvuokrasopimukseen jo lakanneen Rovaniemen maalaiskunnan ajalta, ja vedottu tällä perusteella yhdenvertaiseen kohteluun. Viitattu sopimus on vuodelta 1999. Yksittäisestä maanvuokrasopimuksesta ei muutoinkaan voida johtaa yleispätevää sääntöä siitä, miten muiden maanvuokrasopimusten suhteen kaupungin tulisi ajasta aikaan maanomistajana menetellä. Näin ollen esim. 20 vuotta vanha sopimus ei juridisesti sido tai velvoita kaupunkia maanomistajana uusien maanvuokrasopimusten luovutusehtojen määrittelyssä.

Lausuttakoon valituksessa viitatusta maanvuokrasopimuksesta kuitenkin sen verran, että sekin painottaa kulloinkin voimassa olevaa vastaavan rakennuspaikan hintaa. ”Kulloinkin voimassa oleva hinta” tarkoittaa tuossakin sopimuksessa sitä ajankohtaa, kun vuokralaiselta saapuu tahdonilmaisu sen suhteen, että hän haluaa ostaa vuokramaan itselleen. Viitatun sopimuksen sanamuodosta seuraa, että maa-alueen lunastushinta määräytyy sellaisen vastaavan rakennuspaikan hinnan mukaan, jolle on esim. ostotarjoushetkellä ollut vahvistettuna Rovaniemen kaupunginhallituksen toimesta lunastushinta. Nyt tehdyllä päätöksellä ei millään tavalla muuteta tätäkään voimassaolevaa ehtoa. Jos vuokralainen ei ole käyttänyt tuossa sopimuksessa olevaa viiden vuoden kiinteähintaista osto-optiota, siirrytään tämän jälkeen tuossa sopimussuhteessa ”kulloinkin voimassa olevaan vastaavan rakennuspaikan hintaan”, joka voi muuttua ajansaatossa arvonnousujen tms. seikkojen myötä.

Yhdenvertaisuudesta

Toisin kuin valituskirjelmässä on pyritty esittämään, niin kaupungin maanvuokrasopimuksista ei ole johdettavissa ns. ”yhtä ainoaa oikeaa” lunastusehtoa, vaan sopimusten lunastusehdot vaihtelevat asiallisesti, ajallisesti ja alueellisesti edellä lausutuista syistä. Valituskirjelmässä yleistetty ehto on lisäksi lausuma vanhan Rovaniemen maalaiskunnan ajoilta, jolloin tavat ja käytännöt ovat olleet sen aikaisia. Rovaniemen kaupunki ja Rovaniemen maalaiskunta ovat yhdistyneet 1.1.2006 alkaen. Viitatun vuokrasopimuksen po. sanamuotoa voidaan pitää vanhentuneena siltä osin, kun siinä lausutaan valtuuston vahvistamasta rakennuspaikan lunastushinnasta. Tämä siitä syystä, että Rovaniemen maalaiskunta valtuustoineen on oikeushenkilönä lakannut olemasta 1.1.2006 alkaen kuntien yhdistymisen myötä. Rakennuspaikkojen myyntihintojen vahvistaminen on kaupunginvaltuuston päätöksellä 20.2.2006 (KV 20.2.2006/13§) siirretty Rovaniemen kaupunginhallituksen toimivaltaan.

Yksittäisestä sopimusehdosta ei muutenkaan voida johtaa yleistä oikeudellista sitovuutta sopimussuhteen ulkopuolelle. Yhdenvertaisuuteen vetoaminen tällä perusteella ei voi menestyä, koska yhdenvertaisuusperiaate ei tarkoita tasapäistämistä tasapäistämisen ollessa päinvastoin yksi syrjinnän muoto. Yhdenvertaisuus on lisäksi korostetusti henkilöön liittyvän ominaisuuden tarkastelua. Periaatteesta, jonka normisidonnaisuus lähtee perustuslaista (2:6§) sekä yhdenvertaisuuslaista (30.12.2014/1325) seuraa, että jos ihmisten väliselle erottelulle voidaan esittää hyväksyttävä peruste, kyse ei ole syrjinnästä. Yhdenvertaisuus tarkoittaa sitä, että ketään ei aseteta eriarvoiseen asemaan henkilöön liittyvän ominaisuuden (ikä, alkuperä, kansalaisuus, kieli, uskonto, vakaumus, mielipide, poliittinen toiminta, ammattiyhdistystoiminta, perhesuhteet, terveydentila, vammaisuus, seksuaalinen suuntautuminen, muu näiden kaltainen henkilöön liittyvä syy) perusteella. Ihmisten asettaminen eri asemaan voi siten yleisesti ottaen olla täysin sallittua, jos sille on olemassa hyväksyttävä peruste.

Puhuttaessa maankäytöstä ja mm. tonttien luovutusehdoista voidaan siten todeta, että korttelikohtainenkin erilainen kohtelu voi olla täysin sallittua, jos erilaiselle kohtelulle on olemassa asiallinen syy.

Tämän johdosta lausuttakoon, että Rovaniemen maa-alueiden ja asuinalueiden välillä voi olla, ja onkin luontaisia eroja. Toiset alueet voivat olla rakentumisiältään vanhempia kuin toiset, ja toiset vastaavasti uudempia. Alueet voivat myös vaihdella ominaisuuksiltaan kaavoitustilanteen mukaisesti. On tavallista, että vanhemmilla asuinalueilla mm. tonttien alueet ja yleiset alueet ovat rakentuneet loppuun, ja joissa on mm. yksityisestä vaihdannasta ja yleisestä aluekehityksestä johtuen tapahtunut arvonnousua. Yhtä tavallista on, että uudet asuinalueet rakentuvat hiljalleen, ja niiden alueellinen vetovoima riippuu monesta tekijästä, johon vaihdannan, sijainnin ja ympäristöllisten tekijöiden lisäksi vaikuttavat mm. alueella olevat tai sinne suunnitellut julkiset tai yksityiset palvelut. Joillakin alueilla alhaisempaa hinnoittelua on voitu soveltaa esim. sosiaalipoliittisista tai asuntopoliittisista syistä, jolloin esimerkiksi tarve saada jokin alue asutettua on voinut ohjata alueen hinnoittelua. Näin on esimerkiksi niissä tapauksissa, joissa alueeseen on sijoitettu merkittävä määrä yhdyskunta- ja kunnallistekniikkaa, ja alueet halutaan saada tuottavaan käyttöön kiinteistöverojen ja maanvuokrien kautta. Mm. näistä syistä erityisesti uusilla alueilla on hinnoittelulla ratkaiseva merkitys sen suhteen, saadaanko alue asutettua vai ei. Myös maanomistuksen jakaantumisella julkiseen ja yksityiseen maanomistukseen voi olla jopa ratkaisevaa merkitystä maan hinnan määrittelyssä. Alueilla, joissa on paljon yksityistä maaomistusta ja runsaasti vaihdantaa, lähtee alueen hintataso muototutumaan tapahtuneiden kiinteistökauppojen perusteella kysynnän ja tarjonnan taloudellisten lainalaisuuksien vaikutusten mukaisesti. Hinta muodostuu alueilla siten ns. käyvän hinnan l. markkinaehtoisen hinnanmäärittelyn kautta. Tästä syystä alueella tehdyt kaupat ryhtyvät markkinalogiikalla muotoamaan jonkin tietyn alueen hintatasoja.

Tämän lisäksi hinnan määrittelyssä jollakin alueella tehdyt lunastustoimitukset ovat yksi tapa selvittää viranomaistien kautta jonkin maa-alueen käypää hintatasoa. Saarenkylän alueen tonttien käypä hintataso on määräytynyt osittain Saarenkylän rakentamiskehotustonttien lunastustoimituksissa sekä maaoikeuden tuomioiden myötä. Lunastustoimituksissa määritetty alueen rakennuspaikkojen hinnoittelu perustuu alueen vertailukauppoihin. Saarenkylän alueen rakentamiskehotustonttien lakiin perustuvissa lunastustoimituksissa määritettyä hintatasoa voidaan perustellusti pitää sellaisena hyväksyttävänä menettelynä, jossa on käynyt ilmi vastaavan rakennuspaikan hintataso. Kaupungin muodostama hinnoittelu tässä valitusasiassa pohjautuu alueella tehtyihin lunastustoimituksiin, joissa on määrätty maa-alueiden käypä hinta. Käypien hintatasojen noudattaminen on yksi keino varmistaa yhdenvertainen kohtelu niissä tapauksissa, jotka ovat keskenään vertailukelpoisia.

On myös otettava huomioon, että usein ns. vanhoilla alueilla vuokratasot ovat tavallisesti huomattavasti matalampia, kuin uudella alueella olevat vuokratasot. Näin ollen vanhalla alueella olevat asukkaat voivat jopa hyötyä siitä, että pitkien vuokrasopimusten turvin heidän vuokratasonsa jää (pitkäksikin ajaksi) alle sen, mitä käyvän markkinahinnan mukainen taso uudella alueella asujalleen tuo.

Valittajat eivät ole hakeneet oikeudelta muutosta myyntihintoihin. Tämä todetaan suoraan valitusperusteissa.

Yhteenveto  

Toimivalta maa-alueiden hinnoittelun osalta Rovaniemellä kuuluu kaupunginhallitukselle. Omaisuuden suojasta seuraa, että omistaja päättää itse siitä, millä hinnalla hän omaisuuttaan myy. Kaupungilla ei ole velvollisuutta hinnoitella tai luovuttaa omaisuuttaan alihintaan, ellei jokin erityinen peruste siihen velvoita.  Valituksenalainen päätös ei maanvuokran osalta koske lainkaan voimassa olevia maanvuokrasopimuksia. Nyt tehdyillä tonttien luovutusehtojen määrittelypäätöksillä ei muutoinkaan ole välittömästi muutettu saati puututtu millään tavalla voimassa olevien maanvuokrasopimusten ehtoihin tai sisältöön. Maanvuokrasopimus ei ole sitova kiinteistökaupan esisopimus. Valituksen kohteena olevien maa-alueiden hinnoittelu on perustunut maanmittauslaitoksen suorittamiin lunastustoimituksiin, jotka maaoikeus on päätöksillään vahvistanut. Maanmittauslaitoksen toimituspöytäkirja MMLm/4079/33/2016 sekä maaoikeuden tuomiot 15/8634 ja 14/10662 ovat liitteenä. Hinnanmäärityksen osalta hyväksyttävä peruste on siten olemassa. Yhdenvertaisuusperiaate ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Kuntalain 135.2 §:n mukaan valituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen. Koska päätös on edellä lausutun mukaisesti annettu tiedoksi laissa säädetyllä tavalla, ja koska valittajat ovat hakeneet oikaisua ja valittaneet lain suomissa määräajoissa, ei päätös ole syntynyt väärässä järjestyksessä. Päätöksen on lisäksi tehnyt kaupunginhallitus, joka on asiassa toimivaltainen viranomainen. Valituksenalaisessa päätöksessä on kaksi sivua perusteluita, jotka ilmenevät pöytäkirjasta. Maa-alueiden hinnoittelu on perustunut laissa säädettyyn menettelyyn, ja hinnoitelun on vahvistanut tuomioistuin. Päätös ei siten ole perusteeton. Yhdenvertaisuudesta on lausuttu edellä. Päätöksessä ei ole sellaista virhettä, joita valituksessa on vaatimusten tueksi esitetty. 

Näistä syistä valitus tulee hylätä.

Viittaan lopuksi siihen, mitä kaupunki on oikaisuvaatimusta käsitellessään asiassa lausunut. 

Oheismateriaali: Maanmittauslaitoksen toimituspöytäkirja MMLm/4079/33/2016 sekä maaoikeuden tuomiot 15/8634 ja 14/10662 (liite sisältää runsaasti henkilötietoja, joten liitettä ei viedä avoimeen tietoverkkoon)

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Esko Lotvonen, kaupunginjohtaja, esko.lotvonen@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää pyydettynä lausuntona antaa Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle edellä olevan kaupunginlakimiehen lausunnon ja lisäksi toimittaa hallinto-oikeudelle muut pyydetyt asiakirjat. Kaupunginhallitus pyytää hallinto-oikeutta hylkäämään tehdyn valituksen edellä lausutuilla perusteilla.

Päätös

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Tiedoksi

Lausunto ja asiakirjat Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle 15.2.2019 mennessä

Muutoksenhaku

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tästä päätöksestä ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee kuntalain 136 §:n mukaan valmistelua tai täytäntöönpanoa; työ- ja virkaehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista; tai työnjohto- ja valvontaoikeuden käyttämistä.

Käsitellyt asiat