Liikelaitoksen johtokunta, kokous 17.4.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 48 Tilaliikelaitoksen omistamien rakennusten korjausvelka

ROIDno-2017-3434

Valmistelija

  • Pekka Latvala, Tilaliikelaitoksen johtaja, pekka.latvala@rovaniemi.fi

Perustelut

Tilaliikelaitos on selvittänyt omistamiensa kaupungin palvelutuotannossa tarvittavien rakennusten omaisuuden tunnusluvut (pinta-​ala,​ arvot,​ kuntoluokka,​ korjausvelka,​ peruskorjaustarve ja perusparannustarve) vuodesta 2014. Edellisen kerran omaisuuden tunnuslukujen kehittymistä vuodesta 2016 vuoteen 2017 on raportoitu johtokunnalle kokouksessa 23.5.2018 § 48. Tilaliikelaitos on päivittänyt omistamiensa rakennusten omaisuuden tunnusluvut vuoden 2018 lopun tilanteessa. Liitteenä on Trellum Consulting Oy:n laatima raportti tilaliikelaitoksen omistamien rakennusten omaisuuden tunnusluvuista.

Tarkasteluperiodilla 2017 -​ 2018 tilaliikelaitoksen omistamien rakennusten korjausvelka kasvoi noin 14 % ja perusparannustarve noin 38 %. Tarkasteluperiodilla omaisuuden velvoitteet kasvoivat rakennusten kulumisen sekä kaupungintalon kuntoluokan tarkistuksen takia. Kaupungintalon kuntoluokkaa laskettiin vastaamaan rakennuksen tämän hetken todellista kuntoa, jolloin sen teknisestä arvosta tehtiin ylimääräinen kolmen miljoonan euron poisto. Tämän poiston johdosta kaupungintalo laski tyydyttäväkuntoisista rakennuksista välttäväkuntoisiin, joka myös näkyy omaisuuden kuntoprofiilissa. Kaupungintaloon on tarkoitus toteuttaa korjaus lähivuosina, jonka jälkeen kuntoluokka ja tekninen arvo nousevat vastaamaan todellista investoinnin jälkeistä tilannetta. Ilman kaupungintalon kuntoluokan ja teknisen arvon korjausta korjausvelka olisi noussut noin kolme ja perusparannustarve taas vajaat 1,5 prosenttia.

Omaisuuden kuntoprofiilissa suurin nettopinta-alan nousu oli siis välttäväkuntoisissa (kla 50 – 60 %) rakennuksissa, joiden pinta-ala kasvoi edellisvuodesta 12 100 m2 nostaen saman verran nettona myös investointitarpeessa (Kla < 60 %) olevan omaisuuden pinta-alaa. Tämän investointitarpeessa olevan pinta-ala kasvun johdosta, jossa suurin selittäjä on kaupungintalon kuntoluokan ja teknisen arvon korjaus, perusparannustarve nousi noin 17 miljoonaa euroa vuodesta 2017. Nettomääräinen korjausvelassa olevien rakennusten pinta-alan taas hieman laski (2 300 m2), mutta tässäkin kaupungintalon kuntoluokan ja teknisen arvon korjaus yhdessä rakennusten kulumisen ja rakentamisen hintatason muutoksen johdosta korjausvelka siis kasvoi edellisvuodesta. Muutoin kulumisen seurauksena vuonna 2018 hyväkuntoisia rakennuksia siirtyi tyydyttäväkuntoisiin, mikä nettona pienensi hyväkuntoisten rakennusten pinta-alaa vajaat 9 000 m2. Investointien seurauksena uutta vastaavassa kunnossa olevien rakennusten pinta-ala taas nousi nettona lähes 9 700 m2 edellisvuodesta ja kuntoluokittain tarkastellen tässä muutos edellisvuoteen verrattuna oli toiseksi suurin välttäväkuntoisten rakennusten pinta-ala muutoksen jälkeen.

 Rakennusten kuluminen vuonna 2018 oli yhteensä noin 7,6 miljoonaa ja valmistuneet perusparannusinvestoinnit taas olivat lähes 13 miljoonaa euroa. Rakennusten myyntien/purkujen kautta korjausvelkaa saatiin pienennettyä noin 0,6 miljoonaa ja perusparannustarvetta 1,4 miljoona euroa. Nämä toimenpiteet eivät aivan riittäneet korjausvelan hallintaan aikajaksolla. Vuonna 2018 omaisuuteen tehtyjen toimenpiteiden jälkeen välittämässä investointitarpeessa olevan omaisuuden pinta-ala oli ko. vuoden lopussa yhteensä n. 42 000 m2, eli noin 22 % koko omaisuuden pinta-alasta. Mitä voidaan pitää suurehkona.

Tässä päivitysdokumentissa tarkasteltiin, myös omaisuuden ikärakennetta vuoden 2018 arvojen pohjalta. Ikärakenteeltaan tilaliikelaitoksen rakennuskanta on painottunut 1960 – 1980 luvulla rakennettuihin rakennuksiin, joita rakennusten lukumäärästä on 31 % (44 rakennusta) ja pinta-alasta noin 38 % (71 669 m2). Absoluuttisesti suurin korjausvelka ja perusparannustarve on vuosikymmenten 1940 – 1960 välillä valmistuneissa rakennuksissa, joita omaisuudesta on pinta-alassa mitattuna n. 46 000 m2 eli 24 % koko omaisuudesta. Näissä rakennuksissa korjausvelkaa on 34 % ja perusparannustarvetta taas 29 % koko kaupungin vastaavista tunnusluvuista. Absoluuttisesti eniten korjausvelka sekä perusparannustarve ovat kasvaneet vuosien 1980 – 2000 välillä valmistuneissa rakennuksissa. Syy kasvuun on kaupungintalon kuntoluokan tarkistaminen. Tässä ikäluokassa korjausvelka on kasvanut lähes 2,9 milj. euroa ja perusparannustarve puolestaan 15,1 miljoonaa.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Martti Anttila, toimialajohtaja, martti.anttila@rovaniemi.fi

Liikelaitoksen johtokunta merkitsee korjausvelan kehittymisen tilaliikelaitoksen omistamissa rakennuksissa tiedoksi ja saattaa asian tiedoksi kaupunginhallitukselle ja tarkastuslautakunnalle.

Päätös

Liikelaitoksen johtokunta hyväksyi toimialajohtaja Martti Anttilan esityksen ja lisäksi johtokunta velvoittaa tilaliikelaitoksen johtajan tekemään tiivistelmän kaupunginhallitukselle. Tiivistelmässä tulee ilmetä korjausvelka ja tulevien säästöpäätösten vaikutus sisäilmaongelmien mahdollisiin kasvamisiin ja korjausvelan lisääntymiseen.

Tiedoksi

Kaupunginhallitus, tarkastuslautakunta

 

Rovaniemen kaupungin kirjaamo, Hallituskatu 7, PL 8216, 96101 Rovaniemi

puh. 016 322 6014, fax. 016 322 6450, kirjaamo@rovaniemi.fi