Tekninen lautakunta, kokous 18.6.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 86 Asemakaavan laatiminen tilalle 698-409-36-43, Vartioniemi

ROIDno-2019-1648

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupunginhallitus käsitteli 11.3.2019, § 85 kokoksessaan tilan 698-409-36-43 poikkemislupahakemusta. Kaupunginhallitus ei myöntänyt poikkeamista yleiskaavasta, mutta lisäsi yksimielisesti päätökseen, että alueella aloitetaan asemakaavoitus siten, että selvitetään hakijan mahdollisuus kustantaa kaavaprosessi ja infran rakentaminen.

Maanomistaja haki poikkeamista yleiskaavasta siten, että alueella saisi rakentaa omistamansa kiinteistön ranta-alueelle 4 kpl omakoti-/pientaloja, joiden koko on 250 k-m2/tontti.

Alueelle on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu yksi rakennuspaikka, jota hakija halusi laajentaa kaavan MY-alueelle (Maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja) siten, että suunnitellut rakennukset voitaisiin toteuttaa. Kaupunginhallitus 11.3.2019 ei myöntänyt anottua poikkeamista.

Asemakaavoitettavaksi esitettävä alue sijaitsee Kemijoen ja Kuusamontien välissä, ja on pinta-alaltaan noin 2,3078 hehtaaria. Alue on rakentamaton. Alueella on voimassa kunnanvaltuuston 18.6.2001 hyväksymä Oikaraisen kylän ja Jyrhämäjärven oikeusvaikutteinen yleiskaava. Yleiskaavassa tilalle on osoitettu asuntoalue (A) sekä maa- ja metsätalousvaltainen alue (MY), jolla on erityisiä ympäristöarvoja. Asuntoalue varaukselle saa rakentaa yhdelle rakennuspaikalle yhden yksi- tai kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 200 k-m2.

Kyseessä oleva kaavahanke ei ole MRL 74 §:n mukainen ns. ranta-asemakaava, jonka maanomistaja voi huolehtia omistamalleen ranta-alueelle. Maanomistajalla on oikeus ranta-asemakaavan laatimiseen loma-asutusta varten (HE 101/1998) ja kaava-alueen tulee muodostaa suunnitelmallinen kokonaisuus.

Maanomistajalla ei ole oikeutta saada aluettaan kaavoitettavaksi, vaan kaavoituksesta päättää kaupunki kaavoitusmonopolinsa mukaisesti. Vrt HE 101/1998 vp 51 §: n perustelut: Asemakaavan laatimistarvetta koskeva säännös ei luo yksittäiselle maanomistajalle oikeutta asemakaavaan, vaan kaavamonopoliin liittyvä kunnallinen päätäntävalta säilyisi.

Uudet asema- ja yleiskaava-alueiden laajennukset käynnistetään vuosittain tarkistettavan kaavoitusohjelman mukaisesti. Kaupunkistrategian ja ilmastomuutostavoitteidenkin yksi keskeinen tavoite on yhdyskuntarakenteen tiivistäminen ja tehostaminen olemassa olevia palveluita hyödyntäen, eikä asemakaava-alueen laajentaminen nauhamaisena. Tiiviimmin rakennettavia asemakaava-alueita ympäröivien haja-asutusalueiden rakentamista ohjataan yleiskaavoilla. 

Uusien yleis- ja asemakaava-alueiden sekä kaavamuutosten osalta kaavaprosessi hoidetaan Rovaniemen kaupungissa kaupungin omana työnä, tarvittaessa kaupunki tilaa hankkeisiin ulkopuoliselta konsultilta sunnittelutyötä tai selvityksiä. Poikkeuksena on yksityisten maanomistajien ranta-asemakaavat sekä matkailuapalvelevat asemakaavat, joissa hakijan esittämät kaavanlaatijat on hyväksytty vireilletulon yhteydessä. Kaikissa kaavaprosesseissa hallinnollisen käsittelyn ja täytäntöönpanon hoitaa kaupunki.

Jos asemakaava laaditaan pääasiallisesti yksityisen edun vuoksi loma- tai matkailuhanketta taikka muuta vastaavaa hanketta varten, voidaan kaavaan ottaa määräys, jolla kaavan toteuttamisvastuu kadun ja muun yleisen alueen osalta kokonaan tai osittain siirretään maanomistajalle tai -haltijalle. Silloin kun kyseessä on yksityisen maanomistajan tai haltijan maalle asemakaavoitettava vakituista asumista osoittava asemakaava, koko infran rakentamiskustannusten ja kaava-alueesta koituvien kunnossapitokustannusten siirtäminen maanomistajille tai -haltijalle ei ole mahdollista kaavamääräyksellä. Asemakaavaprosesseissa yksityisen maanomistajan maanarvon noustessa, laaditaan tarvittaessa maankäyttösopimus. Maankäyttösopimuksella voidaan sopia enintään 50% korvaus maanarvon noususta maanomistajan maksettavaksi yhdyskuntatekniikan rakentamiseksi, asemakaavassa vakituiselle asumiselle osoitetuilla alueilla.

Yhdyskuntatekniikalta ja NeVeltä saatujen lausuntojen perusteella katujen, vesihuollon ja liikenteen osalta todetaan seuraavaa:
Rakentaminen tilan 36:43 alueella edellyttää huomattavia maantäyttöjä, jos maanpinta korotettaan kerran 100 vuodessa tulvan yläpuolelle. Tämä vaikeuttaa myös katujen ja vesihuollon toteuttamista. Toteuttamiskelpoisuuden arviointi vaatisi tarkempaa tietoa maaperästä. Yhdyskuntatekniikka ei suosittele alueen osoittamista asumiskäyttöön.Toteutettavien katujen laajuutta on vaikea arvioida ennen kaavan laatimista. Sata (100) metriä tonttikatua maksaa noin 60 000 € ja vuosittaiset kunnossapitomenot ovat noin 700 € / 100 m. Vesihuollon järjestäminen vaatinee jätevesipumppaamon rakentamista, koska nykyinen vesijohto ja viemäri sijaitsevat Kuusamontien varressa. Vesihuollon rakentaminen vaatii myös tarkempaa tarkastelua alueelle. Peruslähtökohtana on, että jos alueelle rakennetaan vesijohto- , jätevesi ja hulevesiverkostoa kokonaiskustannus on noin 100 000 – 150 000 euroa, joka sisältää suunnittelun, maaperätukimukset ja lupa-asiat ym vaadittavat tehtävät. Jäteveden pumppaamon rakentaminen sähköliittymineen ja noin 50 000 euroa.

Jo kaavoitettu Vartioniemen kaava on liikenteen kannalta ongelmallinen. Kapea ranta-alue Kuusamontien ja Kemijoen välissä ei mahdollista itsenäistä katu- ja jalankulku- ja pyöräteiden verkostoa, vaan alue tukeutuu valtion kantatien liikennejärjestelyihin. Kuusamontien varresta puuttuu tällä hetkellä jkpp-tie, eikä sen saaminen valtion rahoitettavaksi ja toteutettavaksi näytä pikaisella aikataululla todennäköiseltä. Asutuksen lisääminen Kuusamontien varteen lisää näin onnettomuusriskiä. Asemakaavoitetun alueen jatkaminen ei ole perusteltua myöskään liikenteen näkökulmasta.

Tekninen lautakunta on käsitellyt aikaisemmin alueen asemakaavoittamista kokouksessaan 29.4.2014, § 63 ja asiasta jätetytyä oikaisuvaatimusta 17.6.2014, § 88. Tekninen lautakunta hylkäsi tuolloin hakemuksen asemakaavan laatisesta ja asiasta jätetyn oikaisuvaatimuksen yksimielisesti.

Tekninen toimiala esittää, ettei asemakaavan laatimista käynnistetä. Alueella on voimassa yleiskaava, joka ohjaa alueen rakentamista.

Päätösehdotus

Esittelijä

Martti Anttila, toimialajohtaja, martti.anttila@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää, ettei asemakaavan laatimista käynnistetä Vartioniemeen tilalle RN:o 36:43. Alueella on voimassa yleiskaava, joka ohjaa alueen rakentamista.

Päätös

Vahur Lihtkivi poistui kokouksesta asian käsittelyn aikana klo 15.12.

 

Kaisu Huhtalo ehdotti Lauri Ylipaavalniemen kannattamana seuraavaa:

Esitän, että tekninen lautakunta päättää, että tilalla Koivukangas/Vartioniemi  nro 698-409-36-43 käynnistetään asemakaavan laatiminen kaupunginhallituksen 11.3.2019 tekemän päätöksen mukaisesti välittömästi ja kaavan laatiminen sekä alueen infra toteutetaan maanomistajan kustannuksella.

Alue on aikanaan jäänyt kaavoituksen ulkopuolelle, eikä myöskään Oikaraisen yleiskaavan muutos ole käynnistynyt luvatulla tavalla vuonna 2015.

Alueen merkintä yleiskaavassa on MY, alueella ei ole muuta erityistä ympäristöarvoa kuin ranta.

Alueen ohi kulkee päätien laitaa pitkin vesi-, viemäri- ja sähköliittymät, joihin rakennukset voidaan helposti liittää. Alueella on valmiiksi kaksi tieliittymää, joista molempia voidaan käyttää alueelle kulkemiseen. Lisäksi alue on hyvää rakennusmaata ja hanke tuo toteutuessaan kaupungille verotuloja.

Ottaen huomioon naapurikiinteistöjen kaavat ja poikkeamisluvalla rakentamiset on tasapuolista saada rakentaa myös tämä alue. Mitään syytä alueen rakentamatta jättämiselle ei ole kaavoituksellisesti, eikä muutenkaan. Rakennukset alueelle sijoittuvat samalle korkeusasteikolle kuin alueella oleva yksi yleiskaavan mukainen rakennuspaikka. Ranta-aluetta on jo osittain täytetty/korotettu ja täyttäminen on helposti järjestettävissä loppuun saakka rakennuspaikkojen ja tien osalta.

Mahdolliset väitteet liikennemelusta eivät pidä paikkaansa koska tulevat rakennukset sijaitsevat noin 100 metrin päässä Kuusamon tiestä. Vieressä olevat Vartioniemen kaava-alueen tontit sijaitsevat vain muutaman kymmenen metrin päässä päätiestä.

Alueen pitäminen rakentamattomana ei ole järkevää kaupungin kehittämistä eikä tuo alueelle mitään lisäarvoa.

Positiivinen suhtautuminen rakentamiseen tulisi näkyä myös kaavojen nopeana läpimenoaikana sekä mahdollisuutena kaavoittaa alueita erilaisilla malleilla sekä kaupungin omana toimintana ja yksityisen kaavoittamana.

Alueen kaavoittaminen tulisi aloittaa siten, että kaavoituksen toteuttaa maanomistajan hankkima yksityinen kaavoittaja, jonka kustannuksista vastaa maanomistaja. Mikäli maanomistaja vastaa myös alueen infran rakentamisesta ei häneltä peritä kehittämismaksua (Tornion malli).

 

Tekninen lautakunta piti tauon klo 15.25 - 15.54.

 

Tekninen lautakunta hyväksyi puheenjohtajan ehdotuksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne jotka ovat toimialajohtajan pohjaehdotuksen kannalla vastaavat Jaa ja ne jotka ovat Kaisu Huhtalon ehdotuksen kannalla vastaavat Ei.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin neljä (4) Jaa -ääntä ja kuusi (6) Ei -ääntä.

Puheenjohtaja totesi, että Kaisu Huhtalon ehdotus on tullut teknisen lautakunnan päätökseksi.

 

Esittelijä, toimialajohtaja Martti Anttila jätti asiasta seuraavan eriävän mielipiteen: Hanke on kaupungin maapolitiikan ja MRL 91 §:n vastainen.

Kaupunginhallituksen edustaja Anja Joensuu ja jäsen, pöytäkirjantarkastaja Hanna Leskinen poistuivat kokouksesta klo 16.15 tämän asian päätöksenteon jälkeen. Tekninen lautakunta valitsi yksimielisesti pöytäkirjantarkastajaksi jäljellä olevien pykälien 75 ja 76 osalta Jaakko Portin.

Äänestystulokset

  • Jaa 4 kpl 40%

    Minna Muukkonen, Päivi Alaoja, Jari Simola, Tero Marttinen

  • Ei 6 kpl 60%

    Aarne Jänkälä, Marianna Mölläri, Jaakko Portti, Hanna Leskinen, Kaisu Huhtalo, Lauri Ylipaavalniemi

Valmistelija

  • Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Vartionimessä tilan 698-409-36-43 Koivukangas maanomistaja on esittänyt, että kaupunki käynnistäisi asemakaavan laatimisen alueelle. Asemakaavoitus käynnistyy maanomistajan hakemuksesta. Maanomistajan   tavoitteena on asemakaavoittaa alue viereisen Vartioniemen asemakaavan korttelin 25018 tapaan asuinpientalojen korttelialueeksi.

Alueen rakentamista poikkeamisluvalla ja kaavoittamalla on käsitelty aikaisemmin kaupunginhallituksessa 11.3.2019, §85 ja teknisessä lautakunnassa 28.5.2019, §74. Tekninen lautakunta päätti 28.5.2019, §74, että tilalla Koivukangas/Vartioniemi 698-409-36-43 käynnistetään asemakaavan laatiminen kaupunginhallituksen 11.3.2019 tekemän päätöksen mukaisesti välittömästi ja kaavan laatiminen sekä alueen infra toteutetaan maanomistajan kustannuksella.

Hakija on tilannut kaavan laatimisen konsulttityönä Seitap Oy:ltä ja valtuuttanut maanmittausteknikko Tapani Honkasen sopimaan käytännön kaavoitusmenettelyistä kaupungin kanssa. Kaavan laatijalla on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen kaavan laatijan pätevyys. Konsultti on toimittanut kaupungille alustavan osallistumis- ja arviointisuunitelman.

Kaavoitus esittää tekniselle lautakunnalle, että Vartioniemen alueelle käynnistetään asemakaavan laatiminen tilan Koivukangas 698-409-36-43 alueella sekä kaavalaatijaksi hyväksytään Seitap Oy. Vakituista asumista varten laadittavan asemakaava-alueen toteuttamisvastuu siirretään kokonaisuudessaan teknisen lautakunnan ja kaupunginhallituksen aikaisempien päätöksien mukaisesti maankäyttösopimuksella maanomistajalle tai -haltijalle.

Kaavoituksesta laaditaan maanomistajan ja Rovaniemen kaupungin kesken maankäyttösopimus, joka allekirjoitetaan ja hyväksytään ennen asemakaavan hyväksymistä.  

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Martti Anttila, toimialajohtaja, martti.anttila@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päätää, että Vartioniemen alueen asemakaavan laatimista tilan 698-409-36-43 Koivukangas ryhdyttään tutkimaan sekä kaavalaatijaksi hyväksytään Seitap Oy/Tapani Honkanen. Asemakaava saatetaan vireille sekä valmisteluvaiheen kuulemista varten yleisesti nähtäville. Vakituista asumista varten laadittavan asemakaava-alueen toteuttamisvastuu siirretään kokonaisuudessaan teknisen lautakunnan ja kaupunginhallituksen aikaisempien päätöksien mukaisesti maankäyttösopimuksella maanomistajalle tai -haltijalle. Asemakaavan laatimisesta ja käsittelystä peritään hakijalta 5000 € sekä kuulutuskustannuksena 300 €/kaavakuulutus. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Päätös

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan ehdotuksen mukaisesti.


Muutoksenhaku

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tästä päätöksestä ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee kuntalain 136 §:n mukaan valmistelua tai täytäntöönpanoa; työ- ja virkaehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista; tai työnjohto- ja valvontaoikeuden käyttämistä.

 

Rovaniemen kaupungin kirjaamo, Hallituskatu 7, PL 8216, 96101 Rovaniemi

puh. 016 322 6014, fax. 016 322 6450, kirjaamo@rovaniemi.fi