Elinvoimalautakunta, kokous 24.11.2020

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 155 Valtuustoaloite Maankäytön uusien tulovirtojen kartoittaminen myös yritysten tarpeet huomioiden

ROIDno-2019-1166

Aikaisempi käsittely

Perustelut

Matti Henttunen ym. jättivät valtuuston puheenjohtajalle seuraavan aloitteen:

"Päivän aiheeseen liittyen kaupungin talouden- ja toiminnan uudistamisohelmaan liittyen peräänkuluttaisin kaupungin uusien tulonlonlähteiden kartoittamisen tarpeellisuutta. Asiasta on puhuttu ennenkin. Rovaniemellä on kaavoitus- ja maakäytön monopoli. Kaupungissa on myös passiivisen taseen ongelma, joka tiedostetaan. Mitenkä maankäytön tehostamisella saataisiin tulovirtojen kasvattamista kaupungille? Maankäytössä myos kaupunkimme yrityselämän tarpeet  olisi huomioitava. Edellä esitetyn perusteella pyydän, että Rovaniemi tutkii kaikki ne mahdollisuudet, miten passiivisen taseen tehostaminen toisi uusia tuloja kaupungille ja siten myös alueen maankäytön tarjonta alueenyrityksille tehostuisi."

Päätösehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää lähettää aloitteen valmisteltavaksi.

Päätös

Kaupunginvaltuusto päätti lähettää aloitteen kaupunginhallitukselle toimenpiteitä varten.

Päätösehdotus

Johtoryhmä päättää lähettää aloitteen valmisteltavaksi.

Päätös

Johtoryhmä päätti lähettää aloitteen elinvoimajohtajan valmisteltavaksi.

Valmistelija

  • Pertti Onkalo, kaupungingeodeetti, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Matti Henttunen ym. valtuutetut ovat jättäneet 15.4.2019 seuraavan aloitteen: "Päivän aiheeseen liittyen kaupungin talouden- ja toiminnan uudistamisohjelmaan liittyen peräänkuuluttaisin kaupungin uusien tulonlähteiden kartoittamisen tarpeellisuutta. Asiasta on puhuttu ennenkin.

Rovaniemellä on kaavoitus- ja maankäytön monopoli. Kaupungissa on myös passiivisen taseen ongelma, joka tiedostetaan. Mitenkä maankäytön tehostamisella saataisiin tulovirtojen kasvattamista kaupungille. Maankäytössä myös kaupunkimme yrityselämän tarpeet on huomioitava.

Edellä esitetyn perusteella pyydän, Rovaniemi  tutkii kaikki ne mahdollisuudet, miten passiivisen taseen tehostaminen toisi uusia tuloja kaupungille ja siten myös alueen maankäytön tarjonta alueen yritykislle tehostuisi."

Lähtökohdat

Rovaniemen kaupungin maankäyttöön liittyvien tulovirtojen linjaukset sekä maankäytön suunnittelun pääperiaatteet on määritetty pääosin kaupungin strategisen ohjauksen kautta, maapoliittisessa ohjelmassa (2018) sekä maankäytön toteuttamisohjelmassa (2018) päätetyissä linjauksissa.Yritysten kanssa toimiessa on eriyisesti huomioitava myös mm. EU:n tukipolitiikan sekä Kuntalain määräykset.    

Rovaniemen kaupungin hallintosäännön perusteella:

  • kaupunginhallitus päättää maapoliittisesta ohjelmasta ja maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelmasta;
  • elinvoimalautakunta vastaa kaavoitusohjelman valmistelusta yhteistoiminnassa kaupunginhallituksen ja toimialojen kanssa;
  • elinvoimalautakunta valmistelee maapoliittisen ohjelman;
  • elinvoimalautakunta vastaa yleis- ja asemakaavoituksesta ja päättää yleis- ja asemakaavojen sekä kaavamuutosten kaavaprosessista (vireilletulo, luonnosvaihe, ehdotusvaihe, hyväksyminen) ja valmisteluista kuitenkin siten, että yleiskaavojen sekä kaavoitusohjelmassa vaikutukseltaan merkittävien asemakaavojen ja asemakaavamuutosten ehdotusvaiheen päätöksenteko kuuluu kaupunginhallitukselle.

Kaupunginjohtaja on päätöksellään 7.4.2020 § 37 nimennyt kiinteistökehitystyöryhmän, joka keskittyy kaupungin tyhjillään olevien tai tyhjenevien rakennusten jalostamiseen. Kaupunginjohtaja on päätöksellään 15.9.2020 § 89 nimennyt strategisen kaavoituksen työryhmän maapoliittisen ohjelman, maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman, kaavoitusohjelman sekä vaikutuksiltaan merkittävien asemakaavojen valmistelua varten. Kaupungissa on lisäksi toiminut vuosia maankäyttöryhmä, joka keskittyy pääosin yritysten jatkuvaan tonttitarpeeseen.

Rovaniemen maapoliittinen ohjelma on laadittu ensimmäisen kerran vuonna 2008, jonka jälkeen sitä on päivitetty valtuustokausittain. Voimassa olevat linjaukset on hyväksytty vuonna 2018. Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa määritellään kaupungin maapolitiikan lähtökohdat, tavoitteet, käytettävät maapoliittiset keinot sekä muut tarpeelliset maankäyttöön ja kaavoitukseen liittyvät linjaukset. Johdonmukaisesti ja pitkäjänteisesti toteutettu maapolitiikka on edellytyksenä sille, että kaupungin strategisen maankäytön suunnittelu ja toteutus luo vakaata ja kasvavaa tulovirtaa joka tasapainottaa kuntataloutta. Maapoliittinen ohjelma antaa myös läpinäkyvää tietoa kaupungin toimintaperiaatteista yrityksille.

Maapoliittisen ohjelman päivityksen valmistelu on aloitettu virkamiestyönä ja tavoitteena on tuoda se käsiteltäväksi seuraavan valtuustokauden alussa. Maapoliittisen valmistelun yhteydessä on tarkoitus pyytää lausunnot mm. kaupungin eri toimialoilta, yrittäjiltä ja rakennusteollisuudelta.

Maankäytön tulovirrat

Maankäyttöön liittyvät tulovirrat muodostuvat pääasiassa kaupungin vuokraamien tonttien vuokratuloista jotka ovat kasvaneet vuosina 2015 - 2020 n. 4,4 M€:sta 6,4 M€:n. Maanvuokratulot muodostavat merkittävän tulovirran, joka on ennakoitavissa pitkällä aikavälillä. Maapoliittisen ohjelman mukaisesti kaupungin luovuttamat tontit pääsääntöisesti vuokrataan.

Asemakaavan mukaisten tonttien myyntituotot sekä maankäyttösopimusten perusteella saatavat maksut vaihtelevat vuosittain merkittävästi. Maankäyttösopimusten perusteella perittävät maksut tulee myös käyttää asemakaavasta aiheutuvien kustannusten kattamiseen.  

Kaupungin omassa käytössä olevien alueiden ja tonttien osalta ei ole otettu käyttöön ns. sisäisiä maanvuokria vaan toimialat maksavat vuokraa vain käyttämiensä tilojen osalta. Sisäisillä maanvuokrilla voidaan tehostaa kaupungin eri toimialojen maankäyttöä ja löytää sitä kautta vapautuville alueille muuta käyttöä joista saadaan maanvuokratuloja. Sisäisten maanvuokrien käyttöönottoa ja sen vaikutusta tulee selvittää tarkemmin.

Kaavoitus

Maapoliittisen ohjelman periaatteiden mukaisesti kaupunki hankkii asemakaavoitettavat alueet omistukseensa raakamaana ja laatii ensimmäisen asemakaavan pääsääntöisesti kaupungin omistuksessa olevalle alueelle.

Kaupungin omistuksessa olevien rakentamattomien alueiden sekä jo rakennetussa ympäristössä olevien tonttien asemakaavamuutoksilla voidaan saada aikaan arvonnousua ja lisätä sitä kautta maanvuokratuloja tai myyntituloja. Arvonnousu voi olla merkittävää mm. keskustassa ja sen lähialueilla. Kaavoituksen lähtökohtana ei kuitenkaan voi olla pelkkä tulojen maksimointi vaan kaavaprosessissa on huomioitava useita eri tekijöitä kuten rakennussuojelu, viheralueet, liikenne yms. Kaupungilla on meneillään useita asemakaavamuutoksia ko. alueilla, joilla pyritään kehittämään laadukasta kaupunkiympäristöä.  

Asemakaavamuutos voidaan laatia maanomistajan hakemuksesta, jolloin maanomistajan tulee sitoutua kaavoituksen käynnistämissopimuksella asemakaavaluonnoksen nähtävillä olon jälkeen laatimaan maankäyttösopimuksen jolla kaupunki perii asemakaavamuutoksesta aiheutuvien kustannusten kattamiseksi 50 % kaavasta johtuvasta arvonnoususta. Mikäli kaavamuutos laaditaan vuokralaisen aloitteesta, tulee kaavoituksesta, tarvittavista vuokrasopimuksen ehtojen muutoksista tai uuden kaavan mukaisesta rakentamisesta sopia vuokralaisen kanssa erillisellä sopimuksella.

Yritysten tarpeiden huomioiminen

Yritysten tarpeet huomioidaan parhaiten siten, että kaupunki varmistaa riittävän monipuolisen tonttivarannon eri toimialojen tarpeisiin. Elinvoimapalvelut ja sen alaiset palvelualueet toimivat aktiivisesti yhdessä yrittäjien kanssa niiden toimintaympäristön kehittämiseksi. Maanluovutusten osalta on noudatettava kuntalakiin perustuvia vakiintuneita toimintamalleja, joissa yrityksille luovutettavien tonttien hinnoittelun tulee perustua käypään arvoon, joko ulkopuolisen puolueettoman arvioijan toimesta tai hintakilpailuun perustuen.  

Yhteenveto

Kaupunki edistää maankäytöstä saatavia tulovirtoja edellä mainittujen tekijöiden puitteissa. Rovaniemen maankäyttöön liittyvien tulovirtojen tehostaminen on huomioitu vuoden 2020 aikana mm. perustamalla strategiseen kaavoitukseen ja kiinteistökehitykseen liittyvät työryhmät. Lisäksi elinvoimalautakunnan vuoden 2021 toimintasuunnitelmassa on nostettu esille tehostetut toimenpiteet ja uudet tavat tonttien myyntiprosesseissa, markkinoinnissa ja vuokrasopimusten purkamisessa. Yhteistyötä on lisätty mm. Business Rovaniemen palvelujen markkinoinnissa ja ns. yhden luukun asiakaspalvelun kehittämisessä. Kaavoitushankkeissa ennen asemakaavan vireilletuloa laaditaan hakijan kanssa kaavoituksen käynnistämissopimus ja ennen asemakaavan hyväksymistä maankäyttösopimus.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jukka Kujala, toimialajohtaja, jukka.kujala@rovaniemi.fi

Elinvoimalautakunta merkitsee saapuneen valtuustoaloitteen ja Teknisten palveluiden vastauksen tiedokseen.

Päätös

Elinvoimalautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan ehdotuksen mukaisesti.

Tiedoksi

Matti Henttunen, Tekniset palvelut/Ylinampa, Pyhäjärvi, Onkalo

Muutoksenhaku

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tästä päätöksestä ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee kuntalain 136 §:n mukaan valmistelua tai täytäntöönpanoa; työ- ja virkaehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista; tai työnjohto- ja valvontaoikeuden käyttämistä.