Kaupunginhallitus, kokous 10.6.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 170 Maankäyttösopimus kortteli 17 tontit 1 ja 8, Koy Lapinmaa

ROIDno-2018-2254

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 14.8.2023

Valmistelija

Sipi Hintsanen, kaupunginarkkitehti, sipi.hintsanen@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus, kaupunginarkkitehti S.H. 8.8.2023

Asemakaavaluonnos on laadittu teknisten palveluiden kaavoituksessa. Keskustan osayleiskaava antaa pohjan suunnittelulle. 

Kaupungin näkemyksen mukaan huomioitavat asiat ovat (1.-3.):

  1. korkean rakentamisen sijainti korttelissa
  2. kohteeseen vaaditaan erillinen vihersuunnitelma rakennuslupavaiheessa
  3. pysäköinnin järjestäminen.


Asemakaavan muutoksen pohjaksi laadittavat kortteliosien (tonttien) viitesuunnitelmat ovat laatineet Arkkitehtuuritoimisto Seppo Valjus Oy/Sampo Valjus sekä Arkkitehtuuritoimisto Arktes Oy/Paavo Karjalainen.

Rakennusoikeus 25 400 kem2, korttelin pinta-ala on 7027 m2, ja korttelitehokkuus ek=3.62. Rakennusoikeus jakautuu seuraavasti: KL-10 Liikerakennusten korttelialue, rakennusoikeus 13700+ma300, korkein sallittu kerroslukumäärä XVIII. KL-13 Liikerakennusten korttelialue, rakennusoikeus 7300, korkein sallittu kerroslukumäärä XIV ja AL Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue, rakennusoikeus 3200+ma900, korkein sallittu kerroslukumäärä IV. Kiinteistö osakeyhtiö Lapinmaalle on annettu suojelumääräys sr-1. LPA korttelialue on tarkoitettu pysäköintiä varten.

Kaavaluonnoksesta on laadittu varjostusselvitykset. Ennen ehdotusvaihetta laaditaan velvoittavat rakentamistapaohjeet, jotka tulevat kaavamääräysten osaksi.

Lisätietoja:
kaupunginarkkitehti Sipi Hintsanen
puh 016 322 8908
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää, että asemakaavaluonnos ja valmisteluaineistot laitetaan julkisesti nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Ennen ehdotusvaihetta laaditaan velvoittavat rakentamistapaohjeet, jotka tulevat osaksi kaavamääräyksiä.

Kaavaluonnosta esitellään kuntalaisille maanantaina 18.9. klo 16-18, josta tilaisuudesta tiedotetaan kuulutuksella Lapin Kansassa ja laajasti Rovaniemen kaupungin verkkosivuilla.

Päätös

Tämä asia käsiteltiin § 258 jälkeen.

Puheenjohtaja Susanna Junttila (HallintoL 28.1 §, kohta 5, Arinan hallitusneuvoston jäsen) ja 1. varapuheenjohtaja Mikkel Näkkäläjärvi (HallintoL 28.1 §, kohta 7) poistuivat esteellisenä asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi. Varajäsenet Raija Kerätär ja Kimmo Niukkanen osallistuivat kokoukseen asian käsittelyn ja päätöksenteon ajan. Kaupunginhallituksen 2. varapuheenjohtaja Päivi Alaoja toimi tämän asian osalta kokouksen puheenjohtajana.

Kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi esitteli asiaa kaupunginhallitukselle. Hän osallistui kokoukseen asian esittelyn ajan.

Miikka Keränen esitti Maria-Riitta Mällisen ja Mari Ikosen kannattamana, että asia päätettäisiin palauttaa valmisteluun seuraavasti:

“Kaupunginhallitus päättää, että asemakaavaluonnos palautetaan valmisteluun. Asemakaavaluonnoksen valmistelussa tulee ottaa huomioon kaupunginvaltuuston yksimielisesti hyväksymä toimenpidealoite kaupungin matkailukapasiteetista. Lisäksi rakennuksesta tulisi saada useampi luonnosvaihtoehto, sekä alustava selvitys viheralueista ja mahdollisesta infratunnelista. Lisäksi valmistelussa tulisi selvittää kerroskorkeus ja tarvittaessa rakennuttajien yhdenvertainen kohtelu osayleiskaavan osalta.” 

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla (Miikka Keräsen esitys) vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin  8 JAA -ääntä ja 3  EI -ääntä, 0 tyhjää ja 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä jatketaan.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Kaupunginhallitus piti tauon tämän asian käsittelyn jälkeen kello 16.32 - 16.40. Puheenjohtaja piti nimenhuudon tauon jälkeen ja totesi, että kaikki ennen taukoa paikalla olleet olivat edelleen paikalla.

Esteellisyys

Mikkel Näkkäläjärvi, Susanna Junttila

Äänestystulokset

JAA käsittelyä jatketaan EI Keräsen esitys palautuksesta
  • Kyllä 8 kpl 73%

    Riku Tapio, Päivi Alanne-Kunnari, Timo Tolonen, Kimmo Niukkanen, Reijo Jylhä, Tuomas Koskiniemi, Päivi Alaoja, Raija Kerätär

  • Ei 3 kpl 27%

    Mari Ikonen, Maria-Riitta Mällinen, Miikka Keränen

Tekninen lautakunta, 19.3.2024

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Asemakaavan muutos on käynnistetty Kiinteistö Oy Lapinmaan 11.6.2018 ja Asunto Oy Rova-Pekan osalta 4.3.2015 päivättyjen muutoshakemusten perusteella. Kaupunginhallitus päätti 24.9.2018, § 349 kokouksessaan yhdistää hankkeet samaan kaavamuutokseen koskemaan koko korttelia 17. Asemakaavan vireilletulovaiheen nähtävillä olo kuulutettiin Lapin Kansassa 12.10.2018 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin julkisesti nähtävillä 15.10.-29.10.2018.

Kaupunginhallitus käsitteli vireilletulon palautteet ja päätti 14.8.2023, 243, että asemakaavaluonnos ja valmisteluaineistot laitetaan julkisesti nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Asemakaavan valmisteluvaiheen nähtävillä olo kuulutettiin Lapin Kansassa 5.9.2023 ja valmisteluaineisto pidettiin yhdessä päivitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman kanssa julkisesti nähtävillä 6.9.-5.10.2023. Valmisteluaineisto esiteltiin kuntalaisille 18.9.2023 pidetyssä kaavatilaisuudessa Arktikumissa. Valmisteluvaiheen kuulemisen aikana saatiin 52 mielipidettä ja 3 lausuntoa. Lausunnot saatiin Lapin ELY-keskukselta, Lapin maakuntamuseolta ja Lapin hyvinvointialueen pelastuslaitokselta. Saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin on vastattu liitteenä olevalla vuorovaikutuslomakkeella.

Valmisteluvaiheen jälkeen on ehdotusvaihetta varten laadittu tuulisuusselvitys, varjostusselvitys, Lapinmaan kiinteistön rakennushistoriaselvityksen päivitys sekä koko korttelia koskevat viitesuunnitelmat katunäkymistä, kaukomaisemasta, valokuvasovituksista ja korttelisuunnitelmat.   

Valmisteluvaiheessa saatujen lausuntojen ja mielipiteiden sekä työn tavoitteiden ja selvitysten johdosta luonnosta on päivitetty kaavaehdotukseksi seuraavin muutoksin:

  • KL-10 korttelialueella sijaitsevaa korkean rakentamisen rakennusalaa on siirretty noin 5 metriä etelään
  • Katuaukio on laajentunut 327 m2 suuruiseksi
  • Hotellin rakennusalan vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaa sekä rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylintä korkeusasemaa on päivitetty, hotellin kerroskorkeuden vaatimusten mukaisesti
  • Lapinmaan kiinteistön suojelumääräys (sr-14) on pävitetty lausuntojen mukaisesti (purkamiskielto) 
  • Asemakaavaselostusta on päivitetty lausuntojen ja selvitysten johdosta

Asemakaavamuutos alue muodostuu korttelista 17 ja ympäröivistä katu- ja virkistysalueista. Rakennusoikeutta on yhteensä 24 500 kem2 + ma1200, korttelin pinta-ala on 6914 m2. Lordin aukiota on laajennettu 325 m2.

Liikerakennusten korttelialue (KL-10), tontin pinta-ala 3316 m2, rakennusoikeus 13700+ma300, korkein sallittu kerrosluku XVIII, tonttitehokkuus et=4.13. Liikerakennusten korttelialue (KL-13), rakennusoikeus 7300, korkein sallittu kerroslukumäärä XIV, tontin pinta-ala 984 m2 ja tonttitehokkuus et=7.42. Asuin- ,liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL), rakennusoikeus 3500+ma900 yht. 4100, korkein sallittu kerroslukumäärä IV, tontin pinta-ala 1286 m2, tonttitehokkuus et=2.72. Kiinteistö Oy Lapinmaalle on annettu suojelumääräys sr-14. LPA korttelialue on tarkoitettu ajoneuvopysäköintiä varten, sen pinta-ala on 1331 m2. Liikenne liittyy korttelialueen KL-13 ja AL käyttöön tarkoitettuihin pysäköintihalliin ja pihapaikoille Korkalokadun kautta ja korttelialueelle KL-10 Pekankadun kautta siten, että kulku autopaikoitukseen on hissiyhteyden varassa.

Asemakaavamuutoksen yritysvaikutuseten arvionti tehdään ehdotusvaiheessa ja hotellin saattoliikennettä koskeva selvitys saatetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten nähtäville samalla muun ehdotusvaiheen aineiston kanssa.

Kaavoitus esittää, että 12.03.2024 päivätty 1.kaupunginosan korttelin 17 tontteja 1, 6 ja 7 sekä ympäröiviä katualueita koskeva asemakaavamuutosehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten nähtäville..


Lisätietoja:
Kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh. 040 5789283
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että korttelin 17 alueelle laadittu 12.03.2024 päivätty asemakaavaehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Nähtävillä olon aikana pyydetään lausunnot ympäristölautakunnalta, Lapin ELY-keskukselta, Lapin maakuntamuseolta ja Neve Oy:ltä. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Päätös

Tämä asia otettiin yksimielisesti käsittelyyn pykälän 50 jälkeen.

Tekninen lautakunta kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä ja kaupungininsinööri Janne Alkkia. Paikalla kokouksessa oli asian kuulemisen ja keskustelun ajan klo 15.04 - 16.00 lakimies Kirsi Alanne.

Jäsen Tarja Suopajärvi esitti, että kaavamuutos palautetaan valmisteluun. Kaupunkilaisille on esitettävä kaikki luonnosvaihtoehdot (OAS: 0, 1-3), korkean rakentamisen selvitys on tehtävä (Keskustavisio 2050) ja kaavamuutoksen vaikutuksista on tehtävä arviot. Lisäksi on tehtävä ja tuotava kuntalaisten arvioitavaksi keskikaupungin liikennesuunnitelma, jossa huomioidaan hotellien liikennevaikutukset. 

Jäsen Ville Vuorjoki kannatti Tarja Suopajärven esitystä.

Puheenjohtaja totesi, että asian palauttamisesta on tehty kannatettu päätösesitys, joten asiasta on äänestettävä. Tekninen lautakunta hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan ne, jotka ovat asian käsittelyn kannalla äänestävät Jaa ja ne, jotka ovat asian palauttamisen kannalla äänestävät Ei.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin kuusi (6) Jaa-ääntä ja neljä (4) Ei-ääntä ja yksi (1) oli poissa.

Puheenjohtaja totesi, että asian käsittely jatkuu.

Tekninen lautakunta päätti esittelijän esityksen mukaisesti.

Jäsen Tarja Suopajärvi ilmoitti asiasta eriävän mielipiteen asian palautusesityksessä mainituin perustein.

Tekninen lautakunta tarkasti tämän pykälän heti tässä kokouksessa.

 

Asian päätöksenteon jälkeen tekninen lautakunta piti kokoustauon klo 16.18 - 16.30. Tauon jälkeen puheenjohtaja piti nimenhuudon. Tauon aikana on kokouksesta poistunut talouspäällikkö Hannu Pessa. Muutoin läsnä ovat samat osallistujat kuin ennen taukoa.

Kaupunginhallitus, 25.3.2024

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Asemakaavan muutos on käynnistetty Kiinteistö Oy Lapinmaan 11.6.2018 ja Asunto Oy Rova-Pekan osalta 4.3.2015 päivättyjen muutoshakemusten perusteella. Kaupunginhallitus päätti 24.9.2018, § 349 kokouksessaan yhdistää hankkeet samaan kaavamuutokseen koskemaan koko korttelia 17. Asemakaavan vireilletulovaiheen nähtävillä olo kuulutettiin Lapin Kansassa 12.10.2018 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin julkisesti nähtävillä 15.10.-29.10.2018.

Kaupunginhallitus käsitteli vireilletulon palautteet ja päätti 14.8.2023, 243, että asemakaavaluonnos ja valmisteluaineistot laitetaan julkisesti nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Asemakaavan valmisteluvaiheen nähtävillä olo kuulutettiin Lapin Kansassa 5.9.2023 ja valmisteluaineisto pidettiin yhdessä päivitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman kanssa julkisesti nähtävillä 6.9.-5.10.2023. Valmisteluaineisto esiteltiin kuntalaisille 18.9.2023 pidetyssä kaavatilaisuudessa Arktikumissa. Valmisteluvaiheen kuulemisen aikana saatiin 52 mielipidettä ja 3 lausuntoa. Lausunnot saatiin Lapin ELY-keskukselta, Lapin maakuntamuseolta ja Lapin hyvinvointialueen pelastuslaitokselta. Saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin on vastattu liitteenä olevalla vuorovaikutuslomakkeella.

Valmisteluvaiheen jälkeen on ehdotusvaihetta varten laadittu tuulisuusselvitys, varjostusselvitys, Lapinmaan kiinteistön rakennushistoriaselvityksen päivitys sekä koko korttelia koskevat viitesuunnitelmat katunäkymistä, kaukomaisemasta, valokuvasovituksista ja korttelisuunnitelmat.

Valmisteluvaiheessa saatujen lausuntojen ja mielipiteiden sekä työn tavoitteiden ja selvitysten johdosta luonnosta on päivitetty kaavaehdotukseksi seuraavin muutoksin:

  • KL-10 korttelialueella sijaitsevaa korkean rakentamisen rakennusalaa on siirretty noin 5 metriä etelään
  • Katuaukio on laajentunut 327 m2 suuruiseksi
  • Hotellin rakennusalan vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaa sekä rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylintä korkeusasemaa on päivitetty, hotellin kerroskorkeuden vaatimusten mukaisesti
  • Lapinmaan kiinteistön suojelumääräys (sr-14) on pävitetty lausuntojen mukaisesti (purkamiskielto)
  • Asemakaavaselostusta on päivitetty lausuntojen ja selvitysten johdosta
     

Asemakaavamuutos alue muodostuu korttelista 17 ja ympäröivistä katu- ja virkistysalueista. Rakennusoikeutta on yhteensä 24 500 kem2 + ma1200, korttelin pinta-ala on 6914 m2. Lordin aukiota on laajennettu 325 m2.

Liikerakennusten korttelialue (KL-10), tontin pinta-ala 3316 m2, rakennusoikeus 13700+ma300, korkein sallittu kerrosluku XVIII, tonttitehokkuus et=4.13. Liikerakennusten korttelialue (KL-13), rakennusoikeus 7300, korkein sallittu kerroslukumäärä XIV, tontin pinta-ala 984 m2 ja tonttitehokkuus et=7.42. Asuin- ,liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL), rakennusoikeus 3500+ma900 yht. 4100, korkein sallittu kerroslukumäärä IV, tontin pinta-ala 1286 m2, tonttitehokkuus et=2.72. Kiinteistö Oy Lapinmaalle on annettu suojelumääräys sr-14. LPA korttelialue on tarkoitettu ajoneuvopysäköintiä varten, sen pinta-ala on 1331 m2. Liikenne liittyy korttelialueen KL-13 ja AL käyttöön tarkoitettuihin pysäköintihalliin ja pihapaikoille Korkalokadun kautta ja korttelialueelle KL-10 Pekankadun kautta siten, että kulku autopaikoitukseen on hissiyhteyden varassa.

Asemakaavamuutoksen yritysvaikutuseten arvionti tehdään ehdotusvaiheessa ja hotellin saattoliikennettä koskeva selvitys saatetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten nähtäville samalla muun ehdotusvaiheen aineiston kanssa.

Tekninen lautakunta (19.03.2024 § 53) esittää kaupunginhallitukselle, että 12.03.2024 päivätty 1.kaupunginosan korttelin 17 tontteja 1, 6 ja 7 sekä ympäröiviä katualueita koskeva asemakaavamuutosehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten nähtäville.  Nähtävillä olon aikana pyydetään lausunnot ympäristölautakunnalta, Lapin ELY-keskukselta, Lapin maakuntamuseolta ja Neve Oy:ltä. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.


Lisätietoja:
Kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh. 040 5789283
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää, että korttelin 17 alueelle laadittu 12.03.2024 päivätty asemakaavaehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Nähtävillä olon aikana pyydetään lausunnot ympäristölautakunnalta, Lapin ELY-keskukselta, Lapin maakuntamuseolta ja Neve Oy:ltä. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Päätös

Susanna Junttila poistui kokouksesta esteellisenä  (HallintoL 28.1 §, kohta 5, Arinan hallintoneuvoston jäsen ) ja Raija Kerätär saapui kokoukseen asian käsittelyn ja päätäöksenteon ajaksi.

Mari Ikonen esitti Miikka Keräsen kannattamana asian palauttamista valmisteluun niin, että kaupunginhallitus 

  • edellyttää, että uudelleen valmistelussa korjataan niin Lapin maakuntamuseon kuin Lapin ELY-keskuksen lausunnossa esiin nostamat keskeiset huomiot sekä ristiriidat, kiinnittäen huomiota erityisesti:

    • puutteellisiin selvityksiin kaavan vaikutuksista kaupunki- ja maisemakuvaan ja rakennettuun kulttuuriympäristöön;

    • vaihtoehtotarkastelun puutteellisuuteen;

    • miten muutosluonnos täyttää Suomen perustuslain 6 §:n vaatimuksen maanomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta;

  • toteaa, että asemakaavaehdotus tulisi saattaa uudelleen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten, koska siihen tehdään merkittäviä muutoksia (muun muassa vaihtoehtotarkastelu);

  • edellyttää, että kaavamuutoksesta tehdään laaja vaikutusarvio, joka kattaa myös rakennusvaiheen vaikutukset keskusta-alueelle sekä selvitys rakennuttajien yhdenvertaisesta kohtelusta; ja

  • edellyttää, että uudelleen valmistelun aikana laaditaan 1) selvitys alueen viheralueista; 2) selvitys mahdollisesta infratunnelista; 3) Keskustavision 2050:n mukainen korkean rakentamisen selvitys; 4) saattoliikenneselvitys; ja 5) laaja selvitys kaavan vaikutuksista kaupunki- ja maisemakuvaan ja rakennettuun kulttuuriympäristöön.


Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla (Ikosen esitys) vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin  8 JAA -ääntä ja  3 EI -ääntä, 0 tyhjää ja 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä jatketaan.

Mari Ikonen esitti Miikka Keräsen kannattamana, että kaupunginhallitus päättää, ettei se laita korttelin 17 alueelle laadittua ja 12.03.2024 päivättyä asemakaavaehdotusta ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville ja kaavaprosessi päättyy.

Koska oltiin tehty kaupunginjohtajan päätösehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys jota ei voida hyväksyä yksimielisesti, puheenjohtaja totesi, että on suoritettava äänestys.

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat pohjaesityksen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat Ikosen esityksen kannalla vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 JAA -ääntä ja 3 EI -ääntä, 0 tyhjää ja 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että kaupunginjohtajan esitys on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Miikka Keränen ja Mari Ikonen pyysivät merkitsemään pöytäkirjaan eriävän mielipiteensä.

Ulla-Kirsikka Vainio poistui kokouksesta tämän asiakohdan käsittelyn jälkeen.

Esteellisyys

Susanna Junttila

Eriävä mielipide

Miikka Keräsen eriävä mielipide:

"Ilmoitetun mukaisesti jätän eriävän mielipiteen kaupunginhallituksen kokouksessa 25.3.2024 käsiteltyyn kohtaan § 74.

Perusteluina ne seikat, joita toimme esille esityksessä palauttaa asia valmisteluun. Mielestäni Rovaniemen kaupunki ei toteuta nyt sille asetettuja edellytyksiä liittyen vaikutusarvioihin tai selvityksiin, eikä ota riittävästi huomioon esimerkiksi mahdollisia puutteita maanomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta."

Äänestystulokset

JAA = asian käsittelyn jatkaminen EI = Ikosen palautusesitys
  • Kyllä 8 kpl 73%

    Riku Tapio, Timo Tolonen, Tuomas Koskiniemi, Päivi Alaoja, Raija Kerätär, Päivi Alanne-Kunnari, Harri Rapo, Reijo Jylhä

  • Ei 3 kpl 27%

    Mari Ikonen, Miikka Keränen, Maria-Riitta Mällinen

JAA = pohjaesitys EI = Ikosen esitys
  • Kyllä 8 kpl 73%

    Riku Tapio, Päivi Alanne-Kunnari, Päivi Alaoja, Timo Tolonen, Raija Kerätär, Harri Rapo, Reijo Jylhä, Tuomas Koskiniemi

  • Ei 3 kpl 27%

    Miikka Keränen, Mari Ikonen, Maria-Riitta Mällinen

Ympäristölautakunta, 24.4.2024

Valmistelija

Hannu Kangas, johtava rakennustarkastaja, hannu.kangas@rovaniemi.fi

Perustelut

Rovaniemen kaupungin kaupunginhallitus, kaavoitus on pyytänyt lausuntoa asemakaavan muutosehdotus koskien 1. kaupunginosa kortteli 17 tontit 1, 7 ja 8 sekä katualue, Koskikatu, Maakuntakatu. Lausunto on pyydetty toimittamaan 2.5.2024 mennessä.
 

Suunnittelualue muodostaa osan Rovaniemen ydinkeskustaa sisältäen Rovaniemen 1. kaupunginosan kortteli 17 kokonaisuudessaan. Korttelin lisäksi suunnittelualue sisältää ympäröivät katualueet, jotka ovat idässä Korkalonkatu, etelässä Pekankatu, lännessä Maakuntakatu ja pohjoisessa Koskikatu.

Asemakaavatyön tarkoituksena on tutkia soveltuvan uudisrakentamisen määrää, muotoa ja sijoittumista ja lisäksi tarkastella kaava-alueen pysäköintimitoitusta sekä ratkaista suojelutarpeet suojeltavien rakennusten osalta. 

Kaavamuutoksella ratkaistavat oleellisimmat asiat ovat:

  1. korkean rakentamisen sijainti korttelissa ja suhde Lordin aukioon ja naapurikortteleihin
  2. korttelin ja ympäristön viihtyisyyden ja viherrakentamisen turvaaminen
  3. pysäköinnin järjestäminen

 

Tavoitteena on toimiva, viihtyisä ja turvallinen kaupunkitilaa, joka tarjoaa elämyksellisyyttä, viihtyisiä ulko-oleskelualueita ja parantaa kaupallisten palveluiden ja erityisesti kivijalkakaupan kehittämismahdollisuuksia. Kaupunkiaukiota, Lordin aukio (ent. Sampo aukio), pyritään laajentamaan siten, että alueen monikäyttöisyys paranee mm. yleisötapahtumia silmällä pitäen.

Tontit säilyttävät asemakaavan muutoksella liike- ja asuinkäyttötarkoituksensa siten, että kaava mahdollistaa hotelli-, vähittäiskauppa ja asuintoimintojen sijoittumisen korttelialueelle. Käyttötarkoitusmerkinnät ovat AL, KL- ja LPA-alaindekseineen. LPA-alue on tarkoitettu pysäköintiä varten.

Kaavan rakenne:

Kaava-alue muodostuu korttelista 17 ja ympäröivistä katualueista. Rakennusoikeutta on yhteensä 24 500 kem2 (+1200 kem2 maanalaista), korttelin pinta-ala on 6914 m2 (sis. LPA 1331 m2). Lordin aukiota on laajennettu 325 m2. Kaava-alueen katualueen pinta-ala on 5213 m2. Korttelitehokkuus ek=3.54. 

KL-10 Liikerakennusten korttelialue, tontin pinta-ala 3316 m2, rakennusoikeus 13700+ma300, korkein sallittu kerroslukumäärä XVIII (kahdeksantoista), tonttitehokkuus et=4.13 (4.22, kun ml. ma300).

KL-13 Liikerakennusten korttelialue, rakennusoikeus 7300, korkein sallittu kerroslukumäärä XIV (neljätoista), tontin pinta-ala 984 m2 ja tonttitehokkuus et=7.42.

AL Asuin-, liike-ja toimistorakennusten korttelialue, rakennusoikeus 3500+ma900 yht. 4100, korkein sallittu kerroslukumäärä IV, tontin pinta-ala 1286 m2, tonttitehokkuus et=2.72 (3.42, kun ml. ma900). Kiinteistö osakeyhtiö Lapinmaalle on annettu suojelumääräys sr-14.

LPA korttelialue on tarkoitettu ajoneuvopysäköintiä varten, sen pinta-ala on 1331 m2 eikä sillä ole rakennusoikeutta. Alueelle on osoitettu jakelumuuntamolle ohjeellinen sijainti.

Tonteille liitytään korttelialueen KL-10 ja AL käyttöön tarkoitettuihin pysäköintihalliin ja LPA-alueelle Korkalonkadun kautta, ja korttelialueen KL-13 paikoille Pekankadun kautta siten, että kulku autopaikoitukseen on hissiyhteyden varassa.

Asemakaavaan liittyen laaditaan rakentamistapaohje. Rakennustapaohje on tarkoitus hyväksyä aluetta koskevan asemakaavan yhteydessä ja siinä esitetyt määreet ovat sitovia. Rakennustapaohjeessa edetään yleispiirteisestä alueen ja sen lähiympäristöön liittymisen kuvaamisesta ja ohjeistamisesta tarkkoihin raameihin, joiden tarkoitus on ohjata asemakaavan kanssa alueen tulevaa kehitystä erityisesti resurssiviisauden ja kaupunkikuvan näkökulmasta. 

Tarkastelusssa on otettu kattavasti huomioon korkean rakentamisen vaikutusta ympäristöön mm. erilaisiin malllinnoksin, kuten havainnekuvin, tuuliselvityksin, varjostavuuden vaikutusten mallinnoksin jne.

Lausunnon valmisteluun on osallistunut rakennusvalvonta, ympäristöterveydenhuolto ja ympäristönsuojelu.

 

 

Päätösehdotus

Esittelijä

Hannu Kangas, johtava rakennustarkastaja, hannu.kangas@rovaniemi.fi

Ympäristölautakunta antaa allaolevan mukaisesti rakennusvalvonnan, ympäristönsuojelun ja ympäristöterveydenhuollon valmisteleman lausunnon.

Rakennusvalvonta:

Asemakaava ja -määräykset ohjaavat rakentamista ja niitä täydentävät rakentamistapaohjeet, jotka asemakaavamääräyksellä määrätään oikeusvaikutteisiksi. Rakentamistapaohjeissa edellytettään kaupunkikuvatyöryhmän hyväksyntää mm käytettäväksi aiotut julkisivumateriaalit. Rakennusvalvontaviranomainen muistuttaa, että  kaupunkikuvatyöryhmällä ei ole delegoitua päätäntävaltaa, työryhmä ei päätä vaan on suunnittelua ohjaava toimielin, joka arvioi merkittäviä rakennuslupia kaupunkikuvan kannalta. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole muilta osin huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Ympäristönsuojelu:

Ei huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Ympäristöterveydenhuolto:

Kaavan vaikutustenarvioinneissa on huomioitu terveellisyyteen ja viihtyvyyteen vaikuttavia seikkoja hyvin. 

Koskikadulla kaavan aiheuttamat heikennykset viihtyvyyteen mm. tuulisuuden osalta on todettu merkittäviksi, jolla voi olla merkitystä esimerkiksi katupölyn aiheuttaman ilmanlaadun heikentymisen osalta. Rakennustapaohjeessa edellytetäänkin, että rakennusten suunnittelussa tulee tehdä ratkaisuja, joilla katutason tuulisuushaittoja voidaan todistettavasti vähentää. Tuulisuusselvityksessä suositellaan alueen tuuliolosuhteiden parantamiseksi vaakasuuntaisten ulokkeiden lisäämistä rakennusten julkisivuihin, jotka estävät tuulen siirtymistä katutasoon. Ulokkeiden rakentamisessa suositellaan huomioitavaksi myös lintujen pesinnän torjunta.

Päätös

Ympäristölautakunta kuuli asiassa johtava rakennustarkastaja Hannu Kangasta.

Saara Hartzell esitti Pirjo Kairakarin, Jyrki Sutisen ja Hannele Simosen kannattamana, että ympäristölautakunta antaa seuraavan lausunnon rakennusvalvonnan osalta:

Asemakaava ja -määräykset ohjaavat rakentamista ja niitä täydentävät rakentamistapaohjeet, jotka asemakaavamääräyksellä määrätään oikeusvaikutteisiksi. Rakentamistapaohjeissa edellytettään kaupunkikuvatyöryhmän hyväksyntää mm. käytettäväksi aiottujen julkisivumateriaalien suhteen. Kaupunkikuvatyöryhmä on suunnittelua ohjaava toimielin, joka arvioi merkittäviä rakennuslupia kaupunkikuvan kannalta. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole muilta osin huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Ympäristönsuojelu:

Ei huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Ympäristöterveydenhuolto:

Kaavan vaikutustenarvioinneissa on huomioitu terveellisyyteen ja viihtyvyyteen vaikuttavia seikkoja hyvin. 

Koskikadulla kaavan aiheuttamat heikennykset viihtyvyyteen mm. tuulisuuden osalta on todettu merkittäviksi, jolla voi olla merkitystä esimerkiksi katupölyn aiheuttaman ilmanlaadun heikentymisen osalta. Rakennustapaohjeessa edellytetäänkin, että rakennusten suunnittelussa tulee tehdä ratkaisuja, joilla katutason tuulisuushaittoja voidaan todistettavasti vähentää. Tuulisuusselvityksessä suositellaan alueen tuuliolosuhteiden parantamiseksi vaakasuuntaisten ulokkeiden lisäämistä rakennusten julkisivuihin, jotka estävät tuulen siirtymistä katutasoon. Ulokkeiden rakentamisessa suositellaan huomioitavaksi myös lintujen pesinnän torjunta.

Ympäristölautakunta päätti yksimielisesti Saara Hartzellin muutosesityksen mukaisesti ja muilta osin esittelijän esityksen mukaisesti sekä lisäksi ympäristölautakunta pyytää kiinnittämään erityistä huomiota kevyen liikenteen sujuvuuteen ja turvallisuuteen.

Valmistelija

  • Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kiinteistö Oy Lapinmaan kanssa on neuvoteltu liitteenä oleva maankäyttösopimus kaupungin voimassa olevan maapoliittisen ohjelman periaatteiden mukaisesti koskien 12.3.2024 päivätyn asemakaavaehdotuksen 1. kaupunginosan korttelissa 17 sijaitsevien kiinteistöjen 698-1-17-1 ja 698-1-17-8 sekä 698-401-20-32 rajaamaa aluetta. Kiinteistöjen pinta-ala on kiinteistörekisterin perusteella yhteensä 6.259 m2. Sopimusalue on rajattu sopimuksen liitekartassa.

Asemakaavan muutos on käynnistetty Kiinteistö Oy Lapinmaan 11.6.2018 ja Asunto Oy Rova-Pekan osalta 4.3.2015 päivättyjen muutoshakemusten perusteella. Kaupunginhallitus päätti 24.9.2018, § 349 kokouksessaan yhdistää hankkeet samaan kaavamuutokseen koskemaan koko korttelia 17. Asemakaavan vireilletulovaiheen nähtävillä olo on kuuluttu 12.10.2018 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut julkisesti nähtävillä 15.10.-29.10.2018. Asemakaavan valmisteluvaiheen aineisto on ollut yhdessä päivitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman kanssa julkisesti nähtävillä 6.9.-5.10.2023. Asemakaavan ehdotusvaihe on ollut julkisesti nähtävillä 3.4 - 2.5.2024 välisen ajan.

Asemakaava muutoksella sopimusalueelle muodostuu seuraavat korttelialueet:

  • liikerakennusten korttelialue, jolle voidaan sijoittaa myymälä- ja ravintolatiloja sekä hotellitoimintoja (KL-10). Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta asemakaavaehdotuksessa 13.700 + ma300 kem2.
  • asuin-, liike-ja toimistorakennusten korttelialue (AL). Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta 3500+ma900. Alueella sijaitsevaa rakennusta koskee suojelumääräys sr-14.
  • autopaikkojen korttelialue (LPA) on tarkoitettu ajoneuvopysäköintiä varten, sen pinta-ala on 1331 m2 eikä sillä ole rakennusoikeutta. Alueelle on osoitettu jakelumuuntamolle ohjeellinen sijainti.


Sopimuksella sovitaan maanomistajan kanssa kaupungin maapolitiikan ja maankäyttösopimusperiaatteiden mukaisesti maankäyttösopimuskorvauksesta sekä kohteen toteuttamisesta. Lapinmaa Kiinteistö Oy on tehnyt kiinteistökaupan esisopimuksen Osuuskauppa Arinan kanssa, jolla on sovittu asemakaavaehdotuksen mahdollistaman hotelli- ja liikerakentamiseen osoitetun alueen luovuttamisesta sekä muiden sopimusvelvoitteiden suorittamisesta. Lapinmaan Kiinteistö Oy:n hallitus on hyväksynyt maankäyttösopimuksen ja sopimus on allekirjoitettu 5.6.2024. 

Maankäyttösopimuskorvaus on yhteensä 757.500 euroa. Korvaus perustuu ulkopuoliseen arvioon. Maankäyttösopimuskorvaus maksetaan kolmessa erässä siten, että viimeinen erä 40 % korvauksesta tulee maksaa viimeistään 7 vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta. 

Maanomistajan tavoitteena on aloittaa asemakaavan mukaisen kohteen rakentaminen kolmen vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta.  

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oheisen KOy Lapinmaan kanssa laaditun maankäyttösopimuksen.

Päätös

Susanna Viitala oli pois kokouksesta esteellisenä asian esittelyn ja päätöksenteon ajan (HallintoL 28.1 §, kohta 5, Arinan hallintoneuvoston jäsen).

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Esteellisyys

  • Susanna Viitala

Tiedoksi

Lapinmaa Kiinteistö Oy, Paikkatieto - ja tonttipalvelut/Björkbacka, Kaavoitus/Pyhäjärvi

Liitteet

Asemakaavakartta, 20.05.2024.pdf (pdf, 294 kt)
Maankäyttösopimus 5.6.2024.pdf (pdf, 2479 kt)

Muutoksenhaku

OIKAISUVAATIMUSOHJEET

Tähän päätöksen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa kuntalain 137 §:n mukaan tehdä:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen.

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Oikaisuvaatimus on toimitettava Rovaniemen kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä. 

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Rovaniemen kaupunginhallitus

Kirjaamon yhteystiedot:

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15

 

Paperisten asiakirjojen on oltava toimitettuna Osviitta asiointipisteeseen viimeistään määräajan viimeisenä päivänä kello 15:een mennessä.

Osviitta asiointipiste: ma - to kello 9.00 - 16.30, pe kello 9.00 - 15.30

Osviitan kesäaukiolo (kesä-heinäkuu): ma - to 9.00 - 16.00; pe 9.00 - 15.00

 

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava:

  • päätös, johon haetaan oikaisua

  • miten päätös halutaan oikaistavaksi 

  • millä perusteella oikaisua vaaditaan.

Oikaisuvaatimuksessa on lisäksi ilmoitettava tekijän nimi, kotikunta, postiosoite ja puhelinnumero.

Jos oikaisuvaatimuspäätös voidaan antaa tiedoksi sähköisenä viestinä, yhteystietona pyydetään ilmoittamaan myös sähköpostiosoite.

Oikaisuvaatimuksen maksu

Oikaisuvaatimuskäsittely on maksutonta.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.