Kaupunginhallitus, kokous 13.6.2022

Perustelut

Paikkatieto- ja tonttipalvelut esittää, että Rovaniemen kaupunki siirtyy asemakaavan mukaisissa asuintonttien hinnoittelussa kohteittain määritettävistä hinnoista vyöhykehinnoitteluun.

Vyöhykehinnoittelun käyttöönotto on perustelua, jotta kaupungin käyttämät hinnoitteluperusteet saadaan yhtenäistettyä, hinnoittelusta tulee avoimempaa, vuokrasopimuksiin liittyvät tontin lunastukset sekä vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä määritettävät korotukset olisivat paremmin ennakoitavissa sekä kaupungin käytäntö yksinkertaistuisi ja tulisi suoraviivaisemmaksi.

Toimivan ja pitkäjänteisen maapolitiikan ja tontinluovutuksen edellytyksenä on avoin ja tasapuolinen hinnoittelu. Kaupungin tavoitteena on luovuttaa tontteja asuntorakentamiseen palvelujen kannalta tarkoituksenmukaisilla paikoilla kohtuullisella hintatasolla.

Nykytilanne on, että kaupunki päättää hinnoittelun tonteille alueittain erillispäätöksillä. Erillispäätöksiä tehdään uusien asemakaavojen yhteydessä tai kun alueella on tarve uudistaa hinnoittelu vuokrasopimusten jatkamisen yhteydessä tai vuokralaisen halutessa lunastaa vuokratontti. Lisäksi on tehty erillispäätöksiä laajemmista alueista mm. Nivavaarassa. Suurella osalla asemakaava-aluetta ei ole voimassa olevaa hinnoittelua asuintonteille.

Hinnoitteluperiaatteet

Kaupungin tulee tonttien hinnoittelussaan käyttää perusteena käypää markkina-arvoa luovuttaessaan maa-alueita, jottei kunta julkisena toimijana vääristä kilpailua markkinoilla. Valtiontukisäännöksiä on sovellettava myös maankäyttösopimuksissa. (KunL 130 §)

Hinnoittelun valmistelun tueksi tilattiin vyöhykehinta-arviot kesällä 2021 Newsec Advisory Finland Oy:tä. Selvitys on laadittu markkinaperusteistena. Markkina-arvolla tarkoitetaan toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välisiä kauppoja. Arvonmääritys tapahtuu toteutuneiden vertailukauppojen perusteella. Esityksessä on hinnoittelu määritetty ulkopuolisen arvion keskihinnan (markkina-arvon) alapuolelle, jotta edesautettaisiin kohtuuhintaista asumista.  

Asuintonttien vyöhykehinnoittelu on voimassa toistaiseksi ja hinnoittelua tarkistetaan elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti. Hinnoittelun ajantasaisuuden varmistamiseksi markkinahintaa tulee tarkistaa n. kolmen - viiden vuoden välien tai tarvittaessa, mikäli markkinahinnat muuttuvat merkittävästi. 

Vaikutukset

Vyöhykehinnoittelun käyttöönotolla ei ole vaikutusta voimassa oleviin maanvuokrasopimuksiin. Hinnoittelua käytetään asemakaavan mukaisten uusien tonttien luovutuksessa, vuokrasopimuksen mukaisen tontin lunastamisessa, mikäli sopimuksessa ei ole erikseen muuta sovittu sekä maanvuokrasopimusten jatkamisen yhteydessä maanvuokran määrittämiseksi. Vyöhykehinnoittelu selkeyttää kaupungin toimintaa ja palvelua sekä on merkittävästi avoimempaa toimintaa vuokralaisiin nähden verrattuna nykytilanteeseen. Hinnoittelua voidaan myös käyttää maankäyttösopimusten mukaisen korvauksen määrittelyssä.

Tonttien hintojen muutokset verrattuna tällä hetkellä voimassa oleviin hinnotteluihin ovat vähäiset. Vyöhykehinnoittelu tasaa kuitenkin eroja alueiden välillä sekä ottaa paremmin huomioon tonttien erityispiirteet, joilla on merkitystä tontin hinnan muodostumisessa. Suurin muutos on uusien alueiden tonttien hinnoittelussa Vennivaaran ja Pöykkölän alueilla, jossa nykyisellä voimassa oleva hinnoittelulla ei pystytä kattamaan pientaloalueen kunnallistekniikan kustannuksia.

Omakotitonttien hinnoittelu (AO, AP)

Omakotitonteille esitetään 6 hintavyöhykettä liitekartta 1:n mukaisesti.

Yhtiömuotoisten tonttien hinnoittelu

Rivitalotonteille (AR) esitetään 3 hintavyöhykettä liitekartta 2:n mukaisesti. AR hinnoittelun mukaisesti hinnoitellaan myös AP tontit, joilla on rakennusoikeutta yli 400 kem2.

Kerrostalotonteille (AK) esitetään 4 hintavyöhykettä liitekartta 3:n mukaisesti.

Vyöhykkeen sisällä arvon määrittämisessä käytetään liitteiden mukaisia taulukkoja, joilla arviota tarkennetaan vyöhykkeen minimi- ja maksimihinnan välillä perustuen taulukon mukaisiin kriteereihin. Mikäli hinnoiteltavalla tontilla on useita alentavia tai korottavia erityistekijöitä, ne eivät kumuloidu täysimääräisenä vaan kumuloituminen johtaa ala- tai ylärajan soveltamiseen.

Vaikuttavia tekijöitä ovat mm: tontin sijainti vyöhykkeellä, kulkuyhteydet, pysäköintijärjestelyt, maaperän laatu tai rakentamiseen liittyvät normaalista poikkeavat ratkaisut rakenteiden, materiaalien, melun tai liikenteen vuoksi.

Kaupunki voi tarvittaessa teettää uuden kohdekohtaisen arvion, jos on syytä olettaa, että tontin arvo poikkeaa merkittävästi vyöhykehinnasta kuten ns. rantatontit. Jos uuden arvion perusteella määritelty hinta eroaa tämän hinnoittelupäätöksen mukaisesta vyöhykehinnasta, tuodaan se hallintosäännön mukaisen toimielimen hyväksyttäväksi. Lisäksi kaupunki voi luovuttaa asuintontteja tarjouskilpailujen perusteella, jolloin hinta määräytyy avoimen hintakilpailun perusteella.

Vuokrattujen asuintonttien lunastushinta ja tonttien myynti

Kaupunki on sitoutunut noudattamaan maanvuokrasopimuksen mukaista ehtoa tontin lunastamisesta tietyllä hinnalla. Mikäli ehdon ei katsota enää olevan voimassa, lunastettavan vuokratontin käypä myyntihinta vastaa voimassa olevaa vyöhykehinnoittelua. Mikäli maanvuokrasopimuksissa ei ole määritetty ehtoa tontin lunastamiselle ja vuokralainen haluaa ostaa tontin, käypä myyntihinta vastaa voimassa olevaa vyöhykehinnoittelua. 

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti asuintontit voidaan joko vuokrata tai myydä. Kaupunginhallitus tai muu toimivaltainen toimielin päättää erikseen, mikäli tontti luovutetaan vain vuokraamalla. 

Vuokranalennukset

Vanhojen sopimusten jatkamisten yhteydessä kaupunginhallituksen 12.5.2014 § 221 ja 29.3.2016 § 125 päättämät maanvuokran porrastusperiaatteet uuden sopimuskauden alkaessa pysyvät edelleen voimassa ja ne tasaavat vuokran nousun vaikutusta. Päätöksiä on syytä tarkentaa siltä osin, ettei maanvuokra voi kuitenkaan pienentyä sopimusta uusittaessa. Sopimuksia jatkettaessa on oleellista, että vuokraperuste määräytyy muutoin samoin kuin uutta sopimusta laadittaessa.