Kaupunginhallitus, kokous 27.6.2022

Perustelut

Kilpailutus: Kumppaniksi kaavoitukseen/ Sairaalaniemi, kortteli 48 ympäristöineen

Sairaalaniemi on nimensä mukaisesti alue, jossa terveyskeskus on sijainnut entisen sotasairaalan tiloissa ja laajennuksessa. Kaupunginhallitus ja perusturvalautakunta ovat päättäneet, että Sairaalakadun toiminnot poistuvat kiinteistöstä 31.12.2017 mennessä. Sairaalarakennuksen vanha osa on keskustan osayleiskaavassa osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi. Asemakaavassa ratkaistaan rakennuksen suojelun taso. Kemijoen rantasuunnitelmassa rantaan on ideoitu kaupunkilaisille ja matkailijoille tärkeä rantareitti. Nykyisen tontin alueella on tilaa hyvin täydennysrakentamiseen. Keskustan osayleiskaava antaa pohjan suunnittelulle.

Rovaniemen kaupunginhallitus on 12.3.2018 saanut informaatiota Sairaalaniemen kilpailutusperiaatteesta. Rovaniemen kaupungin strateginen kaupunkisuunnittelutyöryhmä on käsitelly Sairaalaniemen suunnittelua kaksi kertaa vuonna 2018. Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman (MAATO) kaavoituskatsauksen (KH 19.12.2016) mukaan Sairaalaniemen asemakaava laaditaan kaupunginhallituksen johdolla ns. stratgeisena kaavana.

Rovaniemen kaupunki hakee kumppania, joka kehittäisi ja toteuttaisi nykyisen kiinteistön suojeltavan osan liiketaloudellisesti ja toiminnallisesti Rovaniemelle sopivaan käyttöön. Samalla kaupunki tarjoaa mahdollisuuden osallistua suunnittelualueen täydennysrakentamiseen keskustan osayleiskaavan PY-korttelialueelle.

Kumpanuuskaavoitukseen voi ilmoittautua HILMA-ilmoittautumisen mukaisesti. Hankinnassa sovelletaan samaa menettelyä kuin Valionrannan osalla. Kumppanuuskaavoitksen vaiheet ovat:

Vaihe 1: Ilmoittautuminen kilpailuun tämän ohjelman mukaisesti (HILMA-ilmoittautuminen).

Vaihe 2: Kilpailijoiden alustava hyväksyminen; muodolliset edellytykset (KH)

Vaihe 3: Alustavasti hyväksyttyjen kilpailuehdotusten taloudellisten vaikutusten arviointi tämän ohjelman mukaisesti (arviointiryhmä). Ulkopuolinen arviointi/ maan hinta (kaupunki).

Vaihe 4: Neuvottelumenettely (arviointiryhmä, ilmoittautuneet ja alustavasti hyväksytyt kilpailijat).

Vaihe 5: Neuvottelumenettelystä johtuvat tarkistukset prosessiin. Kilpailijoiden lopullinen hyväksyminen (arviointiryhmä, KH). Kumppanuussopimuksen lopullinen hyväksyminen. (KH)

Vaihe 6: Kaavaprosessi käynnistyy: vireilletulo- ja valmisteluvaihe hyväksyttyjen kilpailijoiden viitesuunnitelmien pohjalta. Vaikutusten arviointi. (Strateginen kaavoitus)

Vaihe 7: Vaihtoehdon valinta kaavan ehdotusvaiheeseen, johon valitaan yksi viitesuunnitelma kaavaprosessissa esille tulleine tarkistuksineen. Hankkeen toteuttajan alustava valinta (arviointiryhmä, KH).

Vaihe 8: Kaavan hyväksyminen (KV).

Vaihe 9: Tontinluovutusehdot (KH).

Vaihe 10: Maan luovutus (KH, tonttipalvelut), rakentaminen (toteuttaja).

Tarjoajat arvioidaan seuraavilla kriteereillä:

1. Ehdotuksen arkkitehtoninen kokonaisote ja omaleimaisuus.
2. Yleiskaavassa esitetyn suojellun rakennuksen kehittämisen innovatiivisuus ja toteuttamiskelpoisuus.
3. Alueelle osoitettujen rakennusten käyttötarkoituksen vaihtoehtoisuus ja monipuolisuus.
4. Mahdollisten asuinrakennusten huoneistojakauman monipuolisuus. Sosiaalisen ja vapaarahoitteisen asuntotuotannon sijoittuminen osaksi kokonaisuutta.
5. Rakennusten liittyminen ympäristöön. Rantareitin (Kemijoen rantasuunnitelman ja keskustan osayleiskaavan periaatteiden pohjalta) ja yleisten viheralueiden laadukas kehittäminen. Tilaratkaisujen ja ulkotilojen toimivuus. Viihtyisyys ja turvallisuus.
6. Rovaniemen Circwaste tavoitteiden huomioiminen (materiaalitkiertoon.fi)
7. Rovaniemen kaupunkistrategian tavoitteiden huomioiminen soveltuvin osin.

Tarkemmin prosessi kuvataan liitteenä olevassa kilpailuohjelmassa. Liitteenä on myös alustava sopimusluonnos, joka noudattaa Valionrannassa käytettä sopimusmallia.

Kilpailun aikataulu:

Kilpailu käynnistyy 15.4.2018. Kilpailun käynnistymisestä tiedotetaan kaupungin nettisivuilla, sosiaalisessa mediassa ja lehdessä. Kilpailuaika päättyy 1.6.2018 klo 15.00.

Kilpailuun liittyvät kysymykset on esitettävä hankintapalveluille sähköpostitse 30.4.2018 klo 15.00 mennessä (viite Sairaalaniemi ROIDn:o 2017- 4285).

Kaupunginhallitus nimeaa edustajansa arviointiryhmään. Kaupunginjohtaja nimeää virkamiesedustustajat.

Perustelut

Sairaalanniemen kumppanuuskaavoitukseen ilmoittautui määräaikaan mennessä 5 (viisi) työryhmää, joilta saatiin yhteensä 6 (kuusi) kilpailuehdotusta. Kilpailutöiden taso on hyvä ja ne tarjoavat laajan ja monipuolisen näkemyksen alueen kehittämiselle.

Kaupunginhallituksen nimeämä arviointityöryhmä kokoontui kaksi kertaa. Ensimmäinen kokous pidettiin 31.10.2018 ja siinä paneuduttiin töiden laadullisiin näkökohtiin kilpailuohjelman mukaisesti:

• Ehdotuksen arkkitehtoninen kokonaisote ja omaleimaisuus.
• Yleiskaavassa esitetyn suojellun rakennuksen kehittämisen innovatiivisuus ja toteuttamiskelpoisuus.
• Alueelle osoitettujen rakennusten käyttötarkoituksen vaihtoehtoisuus ja monipuolisuus.
• Mahdollisten asuinrakennusten huoneistojakauman monipuolisuus. Sosiaalisen ja vapaarahoitteisen asuntotuotannon sijoittuminen osaksi kokonaisuutta.
• Rakennusten liittyminen ympäristöön. Rantareitin (Kemijoen rantasuunnitelman ja keskustan osayleiskaavan periaatteiden pohjalta) ja yleisten viheralueiden laadukas kehittäminen. Tilaratkaisujen ja ulkotilojen toimivuus. Viihtyisyys ja turvallisuus.
• Rovaniemen Circwaste tavoitteiden huomioiminen (materiaalitkiertoon.fi)
• Rovaniemen kaupunkistrategian tavoitteiden huomioiminen soveltuvin osin.

Toinen 5.12.2018 pidetyssä kokouksessa käsitteltiin kilpailutöiden vaikutuksia kaupunkitalouteen:

• rakennusoikeuden määrä (maanvuokratuotto) ja
• suojeltavasta sairaalarakennuksesta tarjottu hinta

Arviointityöryhmä päätyi yksimielisesti suosittelemaan, että jatkoselvitykseen otetaan työryhmien 1. ”Viuhka” ja 3. ”Kruunu&Laavu" -ehdotukset.

Perustelut

Kaupunginlakimies 2.2.2019:

Kaupunginhallitus päätti 17.12.2018/§ 475 valita Sairaalaniemen kumppanuuskaavahankkeessa jatkoselvitykseen työryhmien 1. (”Viuhka”) ja 3. (”Kruunu&Laavu”) kilpailutyöt. Päätöksen mukaan em. työryhmien kanssa käydään alustavat neuvottelut tammikuun 2019 aikana, joissa varmistetaan tarjottu hinta sairaalarakennuksesta sekä selvitetään, onko rakennusoikeusmäärää mahdollista kasvattaa ylöspäin. Päätöksessä on mainittu, että valituista töistä teetetään taloudellisten vaikutusten arviointi tämän ohjelman mukaisesti ulkopuolisella konsultilla siten, että työ valmistuu tammikuussa 2019, ja että kilpailutyöt esitellään yleisölle avoimessa tilaisuudessa tiistaina 5.2.2019 klo 17.00-19.00 Valtuustosalissa.

Lapin Ryhmärakennuttajat Oy (”yhtiö”) on 31.12.2018 tehnyt asiassa oikaisuvaatimuksen.  Yhtiön on katsottava vaatineen päätöksen kumoamista seuraavilla perusteilla:

1. päätös kahden kilpailijan jättämisestä pois jatkosta on tehty kilpailuprosessin vastaisesti;
2. jatkoon päässeet ehdotukset ovat ristiriidassa arviointikriteerien kanssa, koska ehdotuksissa painotetaan vahvasti omistusasuntorakentamista, ja matkailu- ja majoituspalveluiden kategorinen sulkeminen alueelta ei toteuta kaupunginstrategian linjauksia;
3. kilpailutöiden arvioinnissa ei ole noudatettu kilpailun sääntöihin kirjattuja arviointikriteereitä, vaan arviointi on tehty muiden kriteerien mukaisesti;
4. jatkoon valitut ehdotukset poikkeavat yleiskaavan osoittamasta tehokkuudesta;
5. rakennusoikeuden määrän kasvattaminen muuttaa kilpailun sääntöjä kesken kilpailun;
6. yhtiön esitys on taloudellisesti tarkoituksenmukaisempi perinteiseen grynderituotantomalliin verrattuna;
7. yhtiön käyttöön ei ole toimitettu mitään materiaalia kilpailutöiden arviointiin ja pisteytykseen liittyen;
8. arviointityöryhmän kokouspöytäkirjat valmisteluaineistoineen ja arviointikriteereineen tulee julkaista kokonaisuudessaan perusteluineen.

Yhtiö pitää kaupunginhallituksen päätökseen 17.12.2018/§ 475 liitettyä muutoksenhakukieltoa mitättömänä sillä perusteella, että päätöksessä on kysymys Sairaalaniemen kumppanuuskaava jatkotoimenpiteistä.

Yksityiskohtien osalta perustelut ilmenevät liitteestä 1.

Saapuneen oikaisuvaatimuksen johdosta olen 17.1.2019 kuullut asiassa kaavoituspäällikköä ja kaavoitusarkkitehtia. Saadun selvityksen mukaan kaupunginhallitus tulee vielä helmikuun aikana tekemään päätöksen siitä, mikä kilpailun lopullinen tulos on, ja miten kaavaprosessiin tässä hankkeessa tämän jälkeen edetään. Oikaisuvaatimuksen kohteena olevan kaupunginhallituksen päätöksen sanamuoto tukee kaavoituspäällikön ja kaavoitusarkkitehdin antamaa selvitystä. Kysymys on päätökseen kirjatulla tavalla edelleen kesken olevasta kilpailusta, josta käydään vielä jatkoneuvotteluita ja teetetään selvityksiä.

Päätös ryhtyä johonkin toimenpiteeseen ei ole muutoksenhakukelpoinen, jos asia vielä myöhemmin tulee viranomaisessa ratkaistavaksi. Koska asiassa tullaan vielä tekemään päätös siitä, mikä kilpailun lopullinen tulos on, ja miten kaavaprosessiin edetään, niin tulkitsen, että varsinaisen asiaratkaisun sisältävä päätös tehdään vielä myöhemmin. Näin ollen katson, että asiassa ei ole vielä tehty sellaista lopullista päätöstä, johon muutoksenhaku voi kohdistua, koska asian käsittely on kesken.

Kuntalain 136 §:ssä säädetään, että päätöksestä, joka koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa, ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta. Oikaisuvaatimuksen ja kunnallisvalituksen voi tehdä vasta viranomaisen lopullisesta päätöksestä, jolla asia on kunnassa ratkaisu tai jätetty tutkimatta. Valmistelussa tapahtuneisiin virheisiin voi vedota lopullisesta päätöksestä tehdyssä oikaisuvaatimuksessa ja valituksessa.

Päätökseen 17.12.2018/§ 475 on näistä syistä tullut liittää muutoksenhakukielto.

Lapin Ryhmärakennuttajat Oy voi hakea muutosta vielä erikseen tehtävään lopulliseen päätökseen. Yhtiön oikaisuvaatimus 31.12.2018 on näistä syistä tehty ennenaikaisesti.

Perustelut

Kaavoitus, kaupunginarkkitehti S.H. 25.11.2019

Asemakaavan muutos kohdistuu 2. kaupunginosan kortteliin 48 sekä viereisille puisto- ja katualueille. Pieni osa puistoalueesta on yksityisomistuksessa. Tavoitteena on luoda Sairaalanniemeen puitteet viihtyisälle asuinalueelle sekä kehittää rantareitin ja liittyvän puistovyöhykkeen virkistysarvoa. Lisäksi asemakaavalla ratkaistaan sairaalarakennuksen säilytettävän vanhan osan suojelun taso. Keskustan osayleiskaava antaa pohjan suunnittelulle. Voimassa olevan asemakaavan mukaisella suunnittelualueella on hyvin tilaa uudelle asuinrakentamiselle.

Rovaniemen kaupunki on päättänyt ratkaista alueen kehittäminen kumppanuuskaavamenettelyn kautta.  Avoin ilmoittautumiskilpailu pidettiin 15.4.2018 - 1.10.2018, jolla haettiin kumppania kehittämään ja toteuttamaan nykyisen kiinteistön suojeltavaan osaan liiketaloudellisesti ja toiminnallisesti alueelle sopivaa käyttöä. Samalla kaupunki tarjoaa mahdollisuuden osallistua suunnittelualueen täydennysraken-tamiseen. Kaupunki laatii asemakaavan ehdotusvaiheeseen valittavan kilpailuryhmän kanssa kumppanuuskaavana.

Kaupunginhallitus valitsi 17.12.2018 kaavoitusprosessiin ja jatkovalmisteluun kaksi kilpaliutyötä: nro 1. ”Viuhka” ja nro 3. ”Kruunu&Laavu”. Työryhmät ovat edelleen kehittäneet töitään kaupungin kaavoituksen sekä kaupunginhallituksen nimeämän arviointiryhmän antaman ohjeistuksen ja saadun asukaspalautteen pohjalta. Työt toimivat kaavoitusprosessin viiteaineistona ja niiden pohjalta laaditaan kaavaluonnokset ve1 ja ve2.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh 016 322 8927
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaavoitusarkkitehti Sipi Hintsanen
puh 016 322 8908
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Perustelut

Asemakaavaehdotuksen valinta

Sairaalanniemen arviointiryhmä esittää yksimielisesti, että kaupunginhallitus valitsee kaavaehdotusvaiheeseen ja lopulliseksi asemakaavaksi kehitettäväksi työksi ”Kruunu&Laavun”. Työn on laatinut RovaLappi Rakennus Oy:n ja Arkkitehtityöhuone APRT Oy:n muodostama työryhmä.

”Kruunu&Laavu” liittyy luontevasti osaksi olemassa olevaa kaupunkirakennetta: uudisrakennusten etäisyydet vanhaan hautausmaahan ja naapuruston asuinrakennuksiin ovat riittävät - muutokset olemassa olevista asunnoista aukeaviin näkymiin ovat vähäiset ja aiottujen uusien rakennusten naapurustolle aiheuttama varjostavuus maltillista. Työtä on kaavaluonnosvaiheen jälkeen edelleen kehitetty sen jo kilpailuvaiheessa luotuja periaatteita noudattaen siten, että Sairaalanniemen eteläosan puistolle (VP) osoitettua aluetta on pystytty merkittävästi laajentamaan: pinta-ala on yli 16.000 m2 eli yli puolitoista hehtaaria. Liikerakennuksen korttelialue on tarkoitettu ravintolapalveluita kuten kahvilaa varten. Sairaalakadun päätteelle luonnosvaiheessa lisätylle rakennusalalle osoitettua rakennusoikeutta ja kerroslukua on laskettu ja sairaalan pohjoispuolen Kulttuuriaukion yhteyteen esitetään laajaa puistoaluetta.
 
Sairaalan suojeltavaan osaan on esitetty sijoitettavaksi sosiaalista asumista, tiloja kulttuurille, luoville aloille sekä maantasokerroksen laajennusosaan kahvila- ja galleriatiloja. Sairaalakadun varren uudisosaan sijoittuva vanhusten hoitokoti jatkaa toteutuessaan alueen hoivaperintöä.

Asunnot on ratkaistu ns. pistetaloina. Rakennusten kerrostasoala ja kerroslukumäärä ovat suuret, jolloin rakennusaloja, l. rakennuksia, tarvitaan vähemmän ja piha-alueille saadaan väljyyttä. Korttelipiha on pääosin autovapaa ja viherrakentamisen mahdollisuudet ovat hyvät. Asunnoista aukeavat avarat näkymät kaukomaisemaan – taitava asuntosuunnittelu tarjoaa käytännölliset pohjaratkaisut ja oivalliset luonnonvalo-olosuhteet.

Pysäköintiratkaisu on perusratkaisultaan resurssitehokas: lähes kaikki maantasopaikat (noin 90) sijoittuvat maanalaisen pysäköintihallin (noin 160 ap) holvin päälle. Ratkaisu säästää tontin pinta-alaa viherrakentamiselle. Ajoyhteys halliin on osoitettu Jyrhämänkujan ja kannelle lisäksi myös Sairaalakadun kautta.

”Kruunu&Laavun” valinta perustuu kokonaisharkintaan: maankäyttö- ja aluetalousvaikutukset ovat vahvasti positiiviset, kaavaluonnosvaiheessa saadun palautteen huomioiminen on ollut mahdollista, samoin resurssitehokkuuden toteutumisen ja viihtyisän puistovyöhykkeen luomisen edellytykset ovat kunnossa. Työ tarjoaa Sairaalanniemelle tasapainoisen ja monipuolisen kehityspolun korkeatasoiseksi asuinalueeksi ja sen laaja puistoalue yhdistää Kemijoen rantareitin sujuvasti Kirkkolammen virkistysympäristöön.

Rakennusoikeus 21 950 kem2 jakautuu seuraavasti (suunnittelutilanne 14.5.2021, lopullinen rakennusoikeusmäärä ratkaistaan ehdotusvaiheessa):
7500 P-1 Palvelurakennusten korttelialue, saa sijoittaa myös asuin-, toimisto-, kulttuuri-, ateljee- ja galleriatiloja
14200 AK Asuinrakennusten korttelialue
250 KL-12 Liikerakennusten korttelialue

Kaavaluonnos viimeistellään kesän 2021 aikana. Rakennushistoriallisen selvityksen ja puistosuunnitelman valmistumisen jälkeen kaavaluonnos tuodaan syksyn kuluessa kaupunginhallitukseen hyväksyttäväksi ja pannaan julkisesti nähtäväksi.

Perustelut

Kaavoitus, kaupunginarkkitehti S.H. 13.12.2021

Kaupunginhallitus valitsi kokouksessaan 24.5.2021 Sairaalanniemen asemakaavan kaavoituskumppaniksi kaavaehdotusvaiheeseen ja lopulliseksi asemakaavaksi kehitettäväksi työksi ”Kruunu&Laavun”. Työn on laatinut RovaLappi Rakennus Oy:n ja Arkkitehtityöhuone APRT Oy:n muodostama työryhmä.

Rakennusoikeus 21 950 kem2 jakautuu seuraavasti:
7500 P-1 Palvelurakennusten korttelialue, saa sijoittaa myös asuin-, toimisto-, kulttuuri-, ateljee- ja galleriatiloja, 14200 AK Asuinrakennusten korttelialue ja 250 KL-12 Liikerakennusten korttelialue.

Lisätietoja:
kaavoitusarkkitehti Sipi Hintsanen
puh 016 322 8908
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Perustelut

Asemakaavaehdotus

Kaavaprosessin aikana on tehty muutoksia Sairaalaniemen viitesuunnitelmaan ”Kruunu ja Laavu”, jonka peruskonsepti on kuitenkin säilynyt. Suunnitelman lähtökohtana on ollut väljyys, vihreys sekä monipuoliset ja kiinnostavat jokinäkymät. Sairaalaniemen puistomainen luonne on säilytetty ja puiston osuutta on kasvatettu aiempiin suunnitelmiin verrattuna. Kemijoen rantaa pitkin kulkee ympärivuotisessa käytössä oleva rantareitti, jonka varrella on erilaisia virkistyspaikkoja. Kaupunkilaisille tärkeä rantareitti säilyy nykyisellä paikallaan. Jyrhämänpuisto laajenee nykyisestä 10000 m2:stä 17000 m2:iin. Puiston arvo lähialueen virkistäymispaikkana nousee.

Sommitelman ydin on suojeltu sairaala. Sairaalan vanhin osa kuoritaan esiin purkamalla uudemmat siipiosat ja vanha sisäänkäyntijulkisivu rekonstruoidaan. Uudet rakennukset ovat sairaalan kanssa samassa koordinaatistossa.

Sairaalan eteläpuolella asuinrakennukset rajaavat väljästi korttelipihan, jolta aukeaa rakennusten lomitse näkymiä jokimaisemaan. Puita säilytetään ja uusia istutetaan sairaalan eteläpuolelle.

Sairaalan räystäskorkeus toistuu kuudessa uudessa kerrostalossa, joiden ylin kerros on kevennetty hieman samaan tapaan kuin sairaalan ylin kerros. Tiilimuurattujen uudisrakennusten ylin kerros on osin puuverhoiltu harjakattoinen kruunu. Sairaalakadun päähän on sijoitettu kahvila-saunarakennus. Rakennukset eroavat hienovaraisesti toisistaan väriltään ja pohjamuodoltaan. Parvekkeet rikastavat selkeitä yksiaineisia julkisivuja. Muuratut tiilipinnat on sovitettu Rovaniemen rakennusperinteeseen:  Alvar Aalto käytti punatiiltä ja myös valkoisia muurattuja julkisivuja asuinrakennuksissaan. Kellertävä tiili on muistuma keltaisiksi rapatuista 50-luvun asuinkerrostaloista.

Kaavalla muodostuu seuraavat korttelit (rakennusoikeus):  AK (14600), KL-13 (250) ja P-1 (7100). 7 rakennusalaa), yhteensä 21950 k-m2
sekä yhdyskuntateknisten palveluiden korttelialue ET. Vanha sairaalarakennus suojellaan merkinnällä sr-1/ur.

Lisätietoja:
kaupunginarkkitehti Sipi Hintsanen
puh 016 322 8908
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi