Kaupunginvaltuusto, kokous 19.9.2022

Perustelut

Rovaniemen kaupunginhallitus on käynnistänyt 9.1.2017 § 6 tuolloin vielä Metsäruusu-nimellä kulkeneen asemakaavan muutoksen. Kaavan valmisteluvaiheen aineisto on ollut kaksi kertaa nähtävillä 5.6.-31.7.2018 sekä muutetuin vaihtoehtoluonnoksin 3.2.-15.2.2021 välisenä aikana. Asemakaavaehdotus sekä alueen rakennustapaohjeet ovat olleet nähtävillä 18.11.-17.12.2021 välisen ajan.

Ehdotusvaiheen nähtävilläolon aikana saatiin 4 lausuntoa ja 4 muistutusta.

• ELY-keskuksen lausunnossa kiinnitettiin huomiota maisemapuiden säilymistä tukevien kaavamerkintöjen tarpeellisuuteen sekä valtakunnallisesti silmälläpidettävien kasvilajien (ahokissankäpälä, ketoneilikka) siirtomahdollisuuksiin rakentamisen alta. ELYn lausunnossa esitettiin harkittavaksi myös uimarannan osoittamista alueelle sekä mahdollisuutta määrätä päällystettävän alueen enimmäismäärä rakennuspaikkakohtaisesti.
• Lapin maakuntamuseon lausunnossa todettiin, että asemakaava-aineistoa tulee täydentää entisen kotitalousopiston sekä sen viereisen asuntolarakennuksen arvot tunnistavilla tiedoilla. 
• Kemijoki Oy esitti lausunnossaan, että Vaajakosken voimalaitosta ja sen lupaa koskevat lausunnon tiedot olisi hyvä sisällyttää kaavaselostukseen.
• Ympäristölautakunnan lausunnossa kiinnitettiin huomioita rakennustapaohjeen muokkaustarpeeseen seuraavilta osin: hiilijalanjälkitarkasteluvaatimusta täsmennettävä esim. mallilaskelmalla ja asettamalla minimitaso, suositus lisätä ohjeeseen radonsuojausta koskeva osuus ja rakennustapaohjeen kohdan 1.5 vaatimus aloituspalaverista tulee poistaa.

Muistutusten osalta ehdotusvaiheen palaute koski mm. Ojanperän asemakaava-alueen ja Pöyliörannan asemakaava-alueen liikenteellistä yhteensovittamista yhteisellä katuliittymällä, laaditun rakennustapaohjeen sisältöä ja laajuutta sekä alueen nimistöä, etenkin kaupunginosanimeä. Lausuntoihin ja muistutuksiin on laadittu erillinen vastinekooste, jossa palautteen vaatimuksiin ja huomioihin on pyritty vastaamaan riittävän yksityiskohtaisesti.

Saadun palautteen ja mm. Lapin maakuntamuseon kanssa ehdotusvaiheen jälkeen käytyjen keskustelujen perusteella kaavaehdotusta on muutettu hyväksymiskäsittelyn aineistoon seuraavasti:

• Laajakaistan varrella korttelissa 11300 (KT rakennuspaikka) olevan entisen kotitalousopiston vanhalle, 50-luvulla rakennetulle osalle, on lisätty suojelumerkintä sr-14.
• Kaavamerkintöjen selitysosion ”säilytettävä puurivi” -merkintä teksti on muutettu muotoon "säilytettävä / ylläpidettävä puurivi".
• Korttelin 11300 KT-rakennuspaikan länsirajalla olevan pihtakuusirivin kohdalle on lisätty "säilytettävä / ylläpidettävä puurivi" -merkintä.
• Jotta edellisessä kohdassa mainitun pihtakuusirivin säilyttäminen olisi realistisesti mahdollista, tulee puuston ympärillä olla riittävästi sellaista vapaata tilaa, johon ei kohdistu rakentamista tai muuta maanmuokkaustoimintaa. Tämän vuoksi pihtakuusirivin länsipuolisen LPA-alueen, ko. korttelin AR-alueiden, VL-2-alueen ja katualueen rajauksiin on tullut vähäisiä muutoksia sekä kaavamerkintöihin teknisiä tarkistuksia. 
• Edellisen perusteella korttelin 11300 AR-rakennuspaikkojen rakennusoikeutta on vähennetty yhteensä 210 k-m2.
• VL (Lähivirkistysalue) kaavamerkintä on muutettu muotoon VL-2 (Lähivirkistysalue. Alueella olevat maisemapuut tulee mahdollisuuksien mukaan säilyttää). 

Lisäksi kaavaselostusta on täydennetty tarpeellisilta osin.

Ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kaavaan tehdyt tarkistukset ja tekniset muutokset ovat kokonaisuuden kannalta vähäisiä, eikä kaava sisältöön ole tullut sellaisia muutoksia, joista tulisi tiedottaa laajemmin. Muutoskohtien maanomistus on Rovaniemen kaupungilla. Rovaniemen markkinakiinteistöt (ROMA) on tietoinen hallinnassaan olevalle entisen kotitalousopiston vanhalle osalle ehdotusvaiheen jälkeen lisätystä suojelumerkinnästä. Kaavaa ei ole tarpeen asettaa ehdotuksena uudelleen nähtäville.

Rakennustapaohjetta on muutettu seuraavasti:

• Kohtaan 1.4 on lisätty maininta lumitilasta.
• Kohdan 1.5 vaatimus aloituspalaverista on kirjattu suositukseksi, josta päättää rakennusvalvonta.
• Ohjeeseen on lisätty kohta ”2.3 Radonsuojausten huomiointi rakennussuunnittelussa”.

Kaavan sisältö:
Kaavatyön keskeinen tavoite on kehittää Pöyliörannan alue vetovoimaiseksi asuinalueeksi, jossa on myös palveluja sekä liiketiloja. Kaava-alueella on 12 rakennuspaikkaa rivitaloille ja muille kytketyille asuinrakennuksille (AR) ja 4 rakennuspaikkaa asuinkerrostaloille tai rivitaloille (AKR-1). Asumisen kerrosalaa kaavan alueella on 23 700 k-m2, jolloin alueelle voisi rakentua noin 260–315 asuntoa ja sijoittua arviolta noin 540–740 asukasta.

Alueella jäljellä olevista neljästä rakennuksesta kolme on osoitettu toimisto- ja liikerakentamiseen K ja KT-merkinnöillä. Entisen maatalousoppilaitoksen päärakennus, Taimela (entinen sikala) sekä entisen kotitalousopiston vanha osa on osoitettu kaavassa suojelumerkinnöin (sr-14). Yksi alueella oleva rakennus (1980-luvun asuntolarakennus) tullaan purkamaan huonokuntoisena.  

Kemijoen itäpuolentien ja Ranuantien lounaiskulmaan on varattu korttelialueita lähipalvelukeskusta varten: KL-alueelle on mahdollista toteuttaa 3000 kerrosneliömetrin laajuudelta liiketiloja.  Kauppatontin eteläpuolelle on osoitettu yleisten rakennusten korttelialue (Y), jonne on ajateltu sijoittuvan päiväkoti.   

Ajoneuvoliikenne:
Kaava-alueen maanteiden tilavarauksissa on kahdessa kohtaa varauduttu kiertoliittymien toteuttamiseen. Metsäruusuntien liittymä säilyy nykyisellä paikallaan, joskin katu linjataan uusiksi niin, että se suuntaa Kemijokivarressa olevaan lahdelmaan. Lahdelman länsipuolelle on osoitettu venevalkama merkinnällä LV.

Pöyliölammen pohjoispuoliset kaavan rakennuspaikat liitetään kaupungin katuverkkoon nykyistä Laajakaista -katua pitkin, jolloin Kaarnikkapolun liittymä Kajaanintielle poistuu. Kaarnikkapolun perällä oleville nyt laadittavan kaavan ulkopuolelle jääville kortteleille 11157 ja 11158 kuljetaan jatkossa Elokadun liittymän kautta.  

Kemijoen itäpuolentieltä alkava etelään suuntaava uusi katu, Pöyliövaarantie, toimii jatkossa kokoojakatuna mahdollisille tuleville uudisalueille.

Jalankulku ja pyöräily:
Kaavaehdotuksessa osoitettu jalankulun ja pyöräilyn tavoitteellinen verkko, joka perustuu alueella jo oleviin yhteyksiin sekä Pöykkölä - Rantavitikka välille kaavailtuun uuteen jalankulun ja pyöräilyn siltaan. Silta mahdollistaa uuden tärkeän jalankulun ja pyöräilyn yhteyden kaava-alueen koilliskulmalta Kajaanintielle. Kaavassa on myös rannansuuntainen jalankulun ja pyöräilyn yhteys uudelta sillalta Metsäruusuntielle. Kaavassa on osoitettu kolmeen kohtaan maantien alittavat jalankulun ja pyöräilyn yhteydet. Muilta osin kaavan runsas polkuverkosto on esitetty ohjeellinen polku -merkinnöillä.

Kaavoitus esittää, että laadittu Pöyliörannan asemakaavamuutos Ojanperän alueelle hyväksytään. 

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

Perustelut

Kaupunginhallitus on 25.4.2022 § 146 päättänyt esittää kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi Pöyliörannan asemakaavamuutoksen Ojanperälle 18.10.2021 päivätyn ja 11.3.2022 korjatun asemakaavakartan mukaisesti.

Kaupunginhallituksen kokouksen jälkeen on noussut esille Rovaniemen kotitalousopistoa koskeva rakennussuojelumääräys sr-14 korttelissa 11300. Sr-14 merkintä Kotitalousopiston 50-luvulla rakennetulle osalle on Lapin maakuntamuseon kaavaehdotuksesta antaman lausunnon, 7.2.2022 maakuntamuseon sekä kaupungin ja kiinteistönomistajan käymien keskusteluiden sekä kaupunginarkkitehdin maastokäynnin perusteella todettu, että entisen kotitalousopiston vanhin osa (50-luvulla rakennettu pohjoisosa) omaa kulttuurihistoriallisia sekä taajamakuvallisia arvoja.

Alueen maanomistaja on Rovaniemen kaupunki ja alue on vuokrattu Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy, joka omistaa rakennuksen. Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy on tilannut rakennushistoriaselvityksen (RHS) kohteesta, selvitys on valmistunut 25.4.2022. ROMA on toimittanut RHS:n kaupungille 5.5.2022, ja samalla pyytänyt rakennuksen suojelumääräyksen uudelleen tarkastelua.

Ehdotusvaiheen jälkeisen harkinnan perusteella rakennuksen vanhalle 50-luvun osalle on lisätty hyväksymiskäsittelyyn menevään kaavakarttaan suojelumerkintä sr-14 seuraavasti:

sr-14 Suojeltava rakennus.
Kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta arvokas rakennus, jota ei saa purkaa eikä tehdä rakennuksen arvoa alentavia muutoksia. Korjauksia tehtäessä tulee pyrkiä alkuperäisiin rakenne- ja väritysratkaisuihin. Rakennuksessa tehtävistä korjaus- ja muutostöistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto.

Kaavoitus esittää, että Pöyliörannan asemakaavamuutos palautetaan valmisteluun Kotitalousopiston rakennuksen suojelumääräyksen tarkastelua varten. Asiasta pyydetään lausunnot Lapin Maakuntamuseolta ja Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:ltä

Perustelut

Rovaniemen kaupunginhallitus päätti 25.4.2022 § 146 esittää kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi Pöyliörannan asemakaavamuutoksen Ojanperälle 18.10.2021 päivätyn ja 11.3.2022 korjatun asemakaavakartan mukaisesti. Pöyliörannan asemakaavamuutos pidettiin ehdotusvaiheessa julkisesti nähtävillä 18.11.-17.12.2021.

Kaupunginhallituksen kokouksen jälkeen nousi esille Rovaniemen kotitalousopistoa koskeva rakennussuojelumääräys sr-14 korttelin 11300 tontilla 2. Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:n tilaama rakennushistoriaselvitys (RHS) kohteesta valmistui 25.4.2022. ROMA toimitti RHS:n kaupungille 5.5.2022, ja samalla pyysi rakennuksen suojelumääräyksen uudelleen tarkastelua.

Rovaniemen kaupunginhallitus päätti 9.5.2022 § 174 , että 25.4.2022 § 146 käsitelty Pöyliörannan asemakaava palautetaan uudelleen valmisteltavaksi niin, että Kotitalousopiston rakennusta koskevasta suojelumääräyksestä sr-14 pyydetään lausunnot Lapin maakuntamuseolta, Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:ltä ja Lapin ELY-keskukselta. Lausuntojen jälkeen asemakaavamuutos päätettiin tuoda uudestaan kaupunginhallituksen käsittelyyn.

Kaavoitus on 10.5.2022 lähettänyt lausuntopyynnöt Lapin maakuntamuseolle, Lapin ELY-keskukselle ja Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:lle koskien Kotitalousopiston rakennusta koskevaa suojelumääräystä (sr-14).

Lausunnossaan Lapin ELY-keskus (12.5.2022) toteaa, että suojelumerkintä on perusteltu, eikä ELY-keskuksella ole huomautettavaa lausuntopyynnössä esitettyyn kaavamerkintään ja -määräykseen.
Lapin maakuntamuseo lausunnossaan (23.5.2022) esittää kantanaan, että kaava-asiakirjojen mukaan sr-14 merkintä on sama kuin Metsäruusuntien tuntumassa olevien entisen maatalousoppilaitoksen päärakennuksen ja entisen sikalan suojelumerkinnät. Asemakaavamerkintää voidaan pitää asianmukaisena. Lapin maakuntamuseolla ei ole entisen kotitalousopiston vanhaan osaan (50-luvulla rakennettu pohjoisosa) kohdistuvasta sr-14 suojelumerkinnästä huomautettavaa.
Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy esittää kantanaan (25.5.2022), että ensisijaisesti suojelumerkintä sr-14 tulee poistaa ja samalla Kotitalousopiston tontin käyttötarkoitusmerkintä muuttaa toimistorakennusten korttelialueesta (KT) asuinkäyttöä sallivaksi esim. AL-merkinnäksi. Toisisjaisesti mikäli suojelumerkintä sr-14 säilyy, pyydetään KT käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäytön sallivaksi AL-merkinnäksi sekä suojelumääräyksen sisällön tarkentamista asemakaavaselostuksessa.

Kotitalousopiston vanhan osan suojelusta ja saatujen lausuntojen johdosta on pidetty Rovaniemen kaupungin, Lapin ELY-keskuksen, Lapin maakuntamuseon ja Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:n kesken palaveri 4.8.2022. 

Ehdotusvaiheen jälkeisen lausuntokierroksen (Lapin ELY-keskus 12.5.2022, Lapin maankuntamuseo 23.5.2022, Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy 25.5.2022) sekä 4.8.2022 pidetyn yhteisneuvottelun jälkeen kaavoitus esittää, ettei entiselle kotitalousopiston rakennukselle osoiteta kaavassa suojelumerkintää. 

Perustelut:

• Entisen kotitalousopiston rakennusta on täydennetty laajahkolla 1980-luvulla rakennetulla lisäosalla, jonka voidaan katsoa vähentävän rakennuksen kulttuurihistoriallista arvoa kokonaismittakaavan muutosten ja taajamakuvan osalta.
• Rakennuksen sisätiloja on muutettu sekä ulkovaipan ikkunat ja ovet on vaihdettu.
• Saman ajan koulurakennuksia on säilynyt Rovaniemellä useita.
• Suojelumerkintää ei myöskään puolla rakennuksen käytettynä pitämisen edellyttämät tulevaisuudessa todennäköisesti tarvittavat talotekniset ja tilalliset muutokset.
• Asemakaavaprosessin valmistelu- ja ehdotusvaiheen nähtävillä oleissa kaava-aineistoissa kohteen suojelumerkintää ei ole ollut.

Kaavoitus esittää, että Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:n esityksestä korttelin 11300 tontin 2 käyttötarkoitus muutetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL), muilta osin asemakaavamuutos on kaupunginhallituksen 25.4.2022 § 146 käsittelemän mukainen.

Asemakaavan muutoskarttaa, asemakaavaselostusta ja kaava-aineistoja on päivitetty korttelin 11300 tontin 2 käyttötarkoituksen muutoksen osalta 11.8.2022.

Ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kaavaan tehdyt tarkistukset ja tekniset muutokset ovat kokonaisuuden kannalta vähäisiä, eikä kaava sisältöön ole tullut sellaisia muutoksia, joista tulisi tiedottaa laajemmin. Muutoskohtien maanomistus on Rovaniemen kaupungilla. Rovaniemen markkinakiinteistöt (ROMA) on tietoinen käyttötarkoituksen muutoksesta korttelin 11300 tontin 2 osalta. Kaavaa ei ole tarpeen asettaa ehdotuksena uudelleen nähtäville.

Pöyliörannan alue rakennetaan kokonaan uudelleen. Asemakaavamuutoksella muodostuvan rakennusoikeuden arvo on noin 2,3 miljoonaa euroa, vuotuinen vuokratuotto olisi noin 115.000 euroa. Alueen rakentamisen kustannusvaikutukset selviävät yhdyskuntatekniikan tarkemmassa suunnittelussa ja alue toteutetaan investointiohjelman kautta.

Kaavoitus esittää, että laadittu Pöyliörannan asemakaavamuutos Ojanperän alueelle hyväksytään.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283