Kaupunginvaltuusto, kokous 19.9.2022

Perustelut

Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 14.2.2022 käyttää otto-oikeutta sivistyslautakunnan 27.1.2022 §:ssä 11 "Vaaranlammen hankesuunnitelman vahvistaminen / kirjasto- ja nuorisopalvelujen sijoittuminen" tekemään päätökseen. Kaupunginhallituksen päätöksen perusteena otto-oikeuden käyttämiselle on se, että on epäselvää, onko päätös hankintalain mukainen. Samalla kaupunginhallitus edellytti asiasta erillistä hankintalain asiantuntijan lausuntoa tulevan päätöksenteon tueksi ja, että asia tuodaan valmisteltuna kaupunginhallituksen käsiteltäväksi mahdollisuuksien mukaan 21.2.2022 pidettävään kokoukseen. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että lähtökohtana jatkovalmistelulle on, että otto-oikeuden käyttäminen ei vaikuta hankkeen kokonaisaikatauluun.

Otto-oikeuden käyttäminen merkitsee sitä, että alemman viranomaisen käsittelemä asia siirtyy kokonaan kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Alemman viranomaisen tekemät ratkaisut eivät millään tavalla sido kaupunginhallitusta.

Kaupunginhallituksella on asiaa käsitellessään sama toimivalta kuin alemmalla viranomaisella on ollut. Se on velvollinen tekemään asiassa päätöksen. Käsiteltäväksi otetussa asiassa voidaan

• tehdä uusi päätös
• aiemmin tehty päätös voidaan pysyttää, kumota tai muuttaa taikka
• asia voidaan palauttaa päätöksen tehneen viranomaisen käsiteltäväksi.

Kaupunginvaltuuston 16.5.2016 § 49 hyväksymässä omistajapoliittiset linjaukset -asiakirjassa todetaan kaupungin toimitiloista muun muassa seuraavaa:

"Kaupungin perustehtävä on palveluiden järjestäminen, ei rakennusten omistaminen. Eri toimintojen tarvitsemat toimitilat tulee hankkia kokonaistaloudellisesti edullisimmalla tavalla joko vuokraamalla tai rakennuttamalla. Kaupungin oman palvelutuotannon tarvitsemista tiloista tulee tehdä investointilaskelmat siten, että tiedetään tilakustannusten pitkäaikainen vaikutus kaupungin käyttömenoihin ja palvelutuotteen loppuhintaan eri vaihtoehdoissa.

Kaupungin toimitilajärjestelyissä käytetään aina ensin kaupungin omia vapaita tiloja. Konsernin markkinaehtoisia tiloja voidaan käyttää vain poikkeustapauksissa konsernijohdon päätöksellä.
Rovaniemen kaupunkikonsernin tilojen kokonaiskäyttöastetta tehostetaan."

Hallintosäännön 32 §:n 1 momentin mukaan kaupunginhallituksen tilajaosto: 1. vastaa kaupungin omistuksessa tai hallinnassa olevista rakennuksista ja toimitiloista sekä niiden rakennuttamisesta, ylläpidosta, peruskorjauksesta ja vuokrauksesta kaupungille ja edelleen kaupungin eri toimintojen käyttöön sekä edellä mainittujen tilojen terveellisyydestä ja turvallisuudesta; -- 4. vastaa tilahankkeiden hankesuunnittelusta ja toteuttamisesta, sekä teetättää toimialoille toimitilaratkaisujen hankesuunnitelmia;-- ja 2 momentin mukaan tilajaosto päättää 1. kaupungin tilainvestoinneista 10 miljoonaan euroon saakka sekä muista tehtäväalueensa pitkävaikutteisista menoista.

Hallintosäännön 33 §:n 1 momentin mukaan lautakunta: 1. vastaa toimialansa palvelujen järjestämisestä ja kehittämisestä ja päättää toimialansa yksittäisten palveluyksiköiden perustamisesta ja lakkauttamisesta valtuuston hyväksymän kaupunkistrategian ja kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätösten mukaisesti; 2. osallistuu toimialansa investointien hankesuunnitteluun; 3. hyväksyy toimialaansa liittyvien tilainvestointihankkeiden tarveselvityksen ja hankesuunnitelman.

Asiaan liittyen on pyydetty hankintaoikeudellinen arvio PTC Services Oy:ltä. Sen mukaan Rovaniemen kaupungin ja PROIN Konsultit Oy:n/ perustettavan kiinteistöyhtiön välillä mahdollisesti solmittavaan vuokrasopimukseen sovelletaan hankintalakia (1397/2016).

Sivistyslautakunnan osana hankesuunnitelmaa hyväksymässä vaihtoehdossa, jossa kirjasto- ja nuorisopalvelut sijoitettaisiin liikekiinteistöön, solmittava vuokrasopimus pitäisi siis kilpailuttaa hankintalain mukaisesti. Suunniteltua suorahankintaa ei voida suorittaa hankintalain puitteissa. Mikäli vuokrattavat tilat kilpailutettaisiin, kohdealueena tulisi olla käytännössä Korkalovaaran alue. On syytä arvioida, että onko tilojen mahdollinen sijoittaminen kilpailutuksen yhteydessä mahdollisesti etäällekin monitoimitalosta toiminnallisesti järkevää.

Perustelut

Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 14.3.2022 § 89 vahvistaa Vaaranlammen hankesuunnitelman ja päätti kirjasto- ja nuorisopalveluiden sijoittumisesta uuteen Vaaranlammen monitoimitaloon.

Tilapalvelukeskus on yhteistyössä talous- ja rahoituspalveluiden kanssa pyytänyt ulkopuolisen asiantuntijan selvityksen vaihtoehtoisista Vaaranlammen kouluhankkeelle soveltuvista toteutusmudoista ja selvitys esitellään Tilajaoston jäsenille kokouksessa. 

Vaaranlammen nykyisen koulurakennuksen on oltava kaupungin omassa palvelukäytössä näillä tiedoin 07/2022 asti. Uuden monitoimitalon toteutusvaihe voisi alkaa aikaisintaan siten 4-5/2023. 

Rovaniemen kaupunginhallitus ei ole tehnyt päätöstä Vaaranlammen koulukiinteistön hankkimisesta kaupungin omistukseen. Nykyinen koulurakennus on siten edelleen Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:n omistuksessa. Rakennuksen tasearvo on saadun mukaan n. 1.4 M €, ja rakennuksesta on lisäksi jäljellä n. 0.9 M € lainaa.

Jotta hanke etenee aikataulussa, olisi Vaaranlammen monitoimitalo -hankkeen seuraava vaihe nykyisten rakennusten purkaminen. Koska rakennukset omistaa Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy, asiasta on neuvoteltava yhtiön kanssa. Neuvottelujen kohteena olisi mm. rakennusten purkusuunnitelma ja purkuluvan hakeminen. Tilapalvelukeskus kykenee tukemaan yhtiötä mahdollisessa rakennusten purkusuunnitelman laatimisessa, ja toimimaan muutenkin yhteistyössä yhtiön kanssa purkuhankkeessa. Tavoitteena olisi, että rakennukset olisi purettuna 31.12.2022 mennessä. Rakennusten purkamisessa tulee selvittää, olisiko purkumateriaali hyödynnettävissä Varaanlammen monitoimitalohankkeessa mm. maanrakentamisessa.  

Perustelut

Rovaniemen kaupungin tilajaosto on kokouksessaan 07.04.2022, § 22 päättänyt, että Vaaranlammen koulualueen nykyisten rakennusten purkamisesta ja korvaamisesta uudella monitoimitalolla aloitetaan välittömästi neuvottelut rakennukset omistavan Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy -konsernin kanssa, ja samalla neuvotellaan ROMA-konsernin kyvystä toteuttaa Vaaranlammen monitoimitalohanke ja vuokrata se Rovaniemen kaupungille.

Asiasta on neuvoteltu ROMA-konsernin emoyhtiön kanssa, ja yhtiö on ilmoittanut olevansa kyvykäs toteuttamaan hankkeen seuraavin ehdoin:

1. Rakennusten purkaminen aiheuttaa rakennukset omistavalle, ROMA-konserniin kuuluvalle Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle (jäljempänä yhtiö) rakennusten tasearvon menetyksen, joka tulee korvata yhtiölle. Tasearvo per 2021 on noin 1,27 miljoonaa euroa. Tasearvo korvataan yhtiölle myöhemmin kaupungin ja yhtiön välillä käytävien neuvottelujen perusteella syntyvän sopimuksen mukaisesti. Tavoitteena on löytää kaupunkikonsernin kokonaisedun kannalta edullisin ratkaisu.
2. Vaaranlammen koulualueen nykyisten rakennusten purkaminen on tavoitteena toteuttaa ajalla 11/2022-4/2023. Purkukustannukset realisoituvat hankkeeseen siten mahdollisesti jo loppuvuodesta 2022 ja viimeistään alkuvuodesta 2023. Ensimmäiset vuokratuotot rakennuksista syntyvät yhtiölle kuitenkin vasta kun rakennus on valmis ja otettu käyttöön, arviolta alkuvuodesta 2025. Vieraalla pääomalla kustannettu purkuvaihe aiheuttaisi pääoman sitoutumisen pitkälle ajalle ja pääoman korkokuluja vanhojen rakennuksien purkamisen ja uuden monitoimitalon käyttöönoton väliseltä ajalta. Kokonaisedun kannalta on perusteltua, että kaupunki vastaa purkamisesta aiheutuneista kustannuksista toteuman mukaan laskua vastaan.  
3. Ennen rakennuksen toteutussuunnittelun käynnistämistä molemminpuolisen sitoutumisen ilmaisemiseksi laaditaan osapuolten välille esivuokrasopimus, jossa määritetään muun ohella tavoitehinta-arvioon ja vuokranmäärityslaskelmaan perustuva alustava pääomavuokra sekä alustava ylläpitovuokra. Rakennuksen valmistuttua ja hyvissä ajoin ennen käyttöönottoa solmitaan osapuolten välille varsinainen vuokrasopimus, jossa pääoma- ja ylläpitovuokran määrät tarkistetaan toteutuneiden investointikustannusten ja vallitsevan ylläpitokustannustason mukaisiksi.

TOIMIVALTA

Rovaniemen kaupungin hallintosäännön 32 §:n (KV 24.1.2022 § 5) perusteella tilajaosto vastaa kaupungin omistuksessa tai hallinnassa olevista rakennuksista ja toimitiloista sekä niiden rakennuttamisesta, ylläpidosta, peruskorjauksesta ja vuokrauksesta kaupungille ja edelleen kaupungin eri toimintojen käyttöön. Vaaralammen koulualueen rakennukset ja suunniteltu monitoimitalo eivät ole varsinaisesti kaupungin omistuksessa tai hallinnassa, joten on epäselvää, onko tilajaostolla toimivalta päättää asiasta. Hallintosäännön 32 §:n mukaan tilajaosto päättää kuitenkin kaupungin tilainvestoinneista 10 miljoonaan euroon saakka sekä muista tehtäväalueensa pitkävaikutteisista menoista. Yli 10 miljoonan euron rakennus- ja tilainvestoinneista päättää valtuusto. Käsiteltävän sopimuksen mukainen vuosivuokra on noin 2,12 miljoonaa euroa (alv 0 %) ja sopimuksen kokonaisarvo sopimishetken vuokratasolla ja 25 vuokra-ajalla laskettuna noin 51,3 miljoonaa euroa (sis. alv.). Talouden termeillä tulkittaessa kyseessä ei ole investointi, mutta toimivallanjako voi silti aiheuttaa tulkinnanvaraisuutta.

Hallintosäännön 29 § mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin toimintojen yhteensovittamisesta sekä eri toimielinten välisten tehtävien ja toimivallanjaon yksityiskohdista tehtävien kuuluessa useammalle toimielimelle, taikka tehtävien ja toimivallanjaon ollessa epäselvä. 

Perustelut

Kaupunginhallitus päätti 29.8.2022 § 291 siirtää valtuuston päätettäväksi periaatteet Vaaranlammen monitoimitalon toteuttamisesta. Hallintosäännön valmistelutyöhön liittyvän valmistelun yhteydessä on tullut esille, että hankintalaki ja kuntalaki mahdollisesti rajoittavat mahdollisuuksia hankkeen toteuttamiselle Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy -konsernin kanssa suunnitellulla tavalla. Asian selvittäminen on kesken. Tämän johdosta kaupunginhallituksen kaupunginvaltuustolle tekemää päätösehdotusta on tarpeen tarkistaa.