Ympäristölautakunta, kokous 15.12.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 169 Lausunto asemakaavan muutos 4. kaupunginosa korttelit 4002 ja 227 sekä ympäröivät katu-,virkistys- ja vesialueet, Valionranta

ROIDno-2017-237

Valmistelija

  • Hannu Kangas, johtava rakennustarkastaja, hannu.kangas@rovaniemi.fi

Perustelut

Rovaniemen kaupungin kaavoitus on pyytänyt lausuntoa koskien 4. kaupunginosa korttelit 4002 ja 227 sekä ympäröivät katu-,virkistys- ja vesialueet, Valionranta asemakaavamuutos

 

Kaavamuutosalue sijaitsee n. 1 km kaupungin keskustasta itään, 4. kaupunginosassa. Kaavamuutos-aluetta rajaa idässä Jäämerentie, etelässä Jätkänkynttilän silta katualueineen ja pohjoisessa Lossitie. Länsiosaltaan alue rajautuu Kemijokeen. Suunnittelualue on Rovaniemen kaupungin omistuksessa. Vesialueen hallintaoikeus on Kemijoki Oy:llä.

Suunnittelualue on osa kaupunkikuvallisesti keskeistä aluetta ja historiallisesti vanhinta rovaniemeläistä jokivarsimaisemaa. Maisematilaa rajaavat Jätkänkynttiläsilta, Kemijoki, Ounasvaara ja Jäämerentie. Valioranta avautuu joen yli kohti keskustaa, ja sinne on hyvät näkymät viereisiltä silloilta. Joelle viettävän maaston takia tärkeimmät näkymät suuntautuvat joen ja keskustan suuntaan. Korkea Jätkänkynttilä on alueen tunnistettava maamerkki. Kaava-alueella ei sijaitse palveluja, alue tukeutuu Rovaniemen kaupunkialueen palveluihin.

Asemakaavan tarkoituksena on tutkia hotelli- ja asuntorakentamista suunnittelualueella. Asemakaavassa huomioidaan kiertotalous ja Rovaniemen kaupungin ympäristöraportin tavoitteet. 

Asemakaavan muutoksella teollisuusrakennusten korttelialue TT muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi AK sekä matkailua palvelevien rakennusten korttelialue RM-1 muuttuu liikerakennusten korttelialueeksi KL. Alueelle osoitetaan myös venesatama merkinnällä LV.

Asemakaavalla muodostuvat korttelit 4002 ja 227.  Asemakaavalla muodostuu liikerakennusten korttelialue (KL) rakennusoikeus 22 500 k-m2, asuinkerrostalojen korttelialue (AK) rakennusoikeus 15 500 k-m2 , lähivirkistysaluetta (VL), vesialuetta (W) sekä venesatama/venevalkama (LV). Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 9 ha.

Liikerakennusten korttelialueella (KL) kaavaratkaisu perustuu viitesuunnitelmaan, jossa alueelle on esitetty jokirannan suuntainen rakennusmassa, joka taipuu kaarevasti rannasta ulospäin. Rakennuksen massoittelua, korkotasoja ja liittymistä maisemaan on tutkittu havainnekuvilla eri kuvakulmista. Kaavassa hotellia varten on osoitettu yksi kortteli, jolla on yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1,46 ha. Rakennusoikeutta on yhteensä 22 500 k-m2. Tontille muodostuvan rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kuusi. Kaavassa on määrätty rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema. Tontille on osoitettu uloke, jonka alalle saa rakentaa rakennusosan. Ulokkeen alle tulee jättää vähintään neljä metriä korkea alikulkutila. Tontille on osoitettu myös maanalainen pysäköinti erillisellä kaava-merkinnällä.

Asuinkerrostalojen korttelialue (AK), asuinkerrostalojen sijoitusta ja suhdetta jokirannan maisemaan on tutkittu viitesuunnitelman yhteydessä. Kaavalla muodostetaan asuinkerrostaloja varten yksi kortteli, jolla on yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1,18 ha. Tontille muodostuu rakennusoikeutta yhteensä 15 500 k-m2. Tontille on osoitettu kolme ohjeellista rakennusalaa, joilla asuinrakennusten suurin sallittu kerrosluku on kuusi ja seitsemän kerrosta. Pysäköinti on osoitettu tontilla maanalaiseen tilaan.

Lähivirkistysalueeksi VL on osoitettu korttelialueiden väliin jäävät alueet. Maanalainen pysäköintihalli yhdistyy VL-alueella (map-merkintä). Kajaanintien ja Jäämerentien risteysalueen läheisyyteen VL-alueelle on osoitettu ohjeellinen urheilu- ja virkistyspalvelujen alue VU.

Alueelle on laadittu meluselvitys alueelle esitetyn kaavaratkaisun pohjalta, kaavan yleismääräyksissä on melutason hallintaan liittyviä määräyksiä. Kaavan yleismääräyksissä todetaan, että alueelle tulee järjestää melulta suojaisia piha-alueita, joissa päivämelutaso saa olla korkeintaan 55 dB ja yömelutaso korkeintaan 50 dB. Lisäksi kaavakartalla on osoitettu alueen osa, johon voidaan sijoittaa kansi- ja aitarakenteita sekä autokatoksia, jotka muodostavat asuinrakennuksille varatun korttelin oleskelupihaa suojaavan meluesteen. Yleismääräyksiin on myös kirjattu, että asuinrakennusten parvekkeet tulee lasittaa. 

Jokirantaan on osoitettu saa-1-merkinnällä alue, joka on mahdollisesti puhdistettava/kunnostettava. Maaperän pilaantuneisuus on selvitettävä ja suoritettava tarpeelliset kunnostustoimenpiteet ennen alueen ja rakennusten käyttöönottoa. Kunnostustoimenpiteiden suunnittelussa on kuultava ympäristöviranomaisia.

Asemakaavassa ohjataan myös alueen maanpinnan korkeutta sekä rakentamiskorkeutta. Rakennusalalla maanpinnan korkeus tulee olla vähintään +78.44 (N2000) ja alimmat kastuvat rakenteet tulee olla vähintään +0.50 metriä rakennusalalle määrätyn maanpinnan korkeuden yläpuolella.

Asemakaavaan liittyen laaditaan rakentamistapaohje. Rakentamistapaohjeessa annetaan asemakaavan määräyksiä täydentäviä määräyksiä, ohjeita ja suosituksia. Kohteeseen  laadittu rakennustapaohje on tarkoitus hyväksyä asemakaavan liitteenä ja on siten määräyksiltään oikeusvaikutteinen. Rakentamistapaohjeen avulla varmistetaan  rakentamiselle ja ympäristön laadulle asetettujen kaupunkikuvallisten tavoitteiden toteutuminen ja ohjataan rakentamista ilmastoystävälliseen suuntaan hiilijalanjälki huomioiden.

 

Johtava rakennustarkastaja:

Asemakaava ja -määräykset ohjaavat rakentamista ja niitä täydentää rakentamistapaohjeet, jotka asemakaavamääräyksellä määrätään oikeusvaikutteisiksi. Kaavoittajan edellyttäessä hiilijalanjälkitarkastelua, kaavoittajan tulee täsmentää tarkastelu/menettely esittämällä esimerkiksi mallilaskelma ja minimitaso asetettavasta vaatimuksesta hiilijalanjäljelle.

Rakentamistapaohjeissa edellytettään kaupunkikuvatyöryhmän hyväksyntää mm käytettäväksi aiotut julkisivumateriaalit. Rakennusvalvontaviranomainen muistuttaa, että  kaupunkikuvatyöryhmä toimii vain lausunnonantajana rakennuslupamenettelyssä, sillä ei siis ole oikeudellista asemaa. Rakennustapaohjetta tulee tältä osin päivittää. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole muilta osin huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

 

Ympäristönsuojelu:

Ympäristönsuojeluviranomaisella ei ole lausuttavaa.

 

Terveysvalvonnan johtaja:

Terveydensuojeluviranomaisella ei ole huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Erkki Lehtoniemi, palvelualuepäällikkö, erkki.lehtoniemi@rovaniemi.fi

Ympäristölautakunta päättää antaa johtavan rakennustarkastajan, ympäristönsuojelun ja terveysvalvonnan johtajan ehdotusten mukaisen lausunnon asemakaavamuutosehdotuksesta.

Päätös

Ympäristölautakunta päätti yksimielisesti palvelualuepäällikön esityksen mukaisesti.

 

Ympäristölautakunta piti tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon jälkeen tauon klo 16.02 - 16.10.

Ylitornion jäsen Esa Kiviniemi poistui kokouksesta klo 16.02.

Tauon jälkeen puheenjohtaja suoritti osallistujien nimenhuudon ja todettiin, että Pellon jäsen Tiina Paakki ei ollut paikalla. Lisäksi todettiin, että jäsen Joni Björkbacka oli saapunut paikalle kokoustila Hillaan tauon aikana.

Tiedoksi

Kaavoitus

Muutoksenhaku

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tästä päätöksestä ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee Kuntalain 410/2015, 136 §:n mukaan vain valmistelua tai täytäntöönpanoa.