Perustelut
Valvontakohde
Rakennusvalvonnan asiatunnuksella 698-2024-14 selvittämä valvonta-asia koskee tontilla 698-1-33-10 sijaitsevaa asuinkerrostaloa, joka on asemakaavassa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-10). Pysyvä rakennustunnus on 1004520911. Rakennus on rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalo. Osakkaiden 1 ja 2 hallinnoima huoneisto A 15 on käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneisto.
Asianosaiset
Asunto Oy Rovaniemen Koivula
Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat, osakas 1 ja osakas 2
Vireilletulo
Valvonta-asia on tullut vireille As Oy Rovaniemen Koivulan toimenpidepyynnöllä 20.3.2024.
Asian selvittely
Asunto-osakeyhtiö Rovaniemen Koivulan hallituksen puheenjohtaja on toimittanut toimenpidepyynnön yhteydessä selvitystä huoneiston käytöstä ja asianosaisten aiempia lausuntoja toiminnastaan.
Rakennusvalvonnan selvityksen mukaan huoneistoa luovutetaan toistuvasti toisten käyttöön kalustettuna ja tilapäistä majoittumista varten. Huoneistoa vuokrataan varaus- ja peruutusehdoin. Majoittamistoiminnan toistuvuudeksi on tehty eritysjärjestelyitä, kuten kohteen tarjoaminen majoitustilojen välitysalustoilla (esim. Booking.com ja Airbnb), markkinointi nimenomaisesti majoituskäyttöön ja majoituspalveluun sisällytettyjä hotellitoiminnalle ominaisia palveluita, kuten valmiit liinavaatteet, pyyhkeet, hygieniatarvikkeet sekä hintaan sisältyvä loppusiivous. Majoittumisen hinta ilmoitetaan vuorokausikohtaisesti. Asiakasarvioita on kertynyt 17.3.2025 mennessä yli 45 kappaletta, joista vanhin on annettu 24.12.2023. Majoittumisten todellinen määrä ei ole tiedossa, mutta varauskalenterin ja kertyneiden arvioiden määrän perusteella majoittaminen on toistuvaa sesonkiluonteisesti painottuvaa majoitustoimintaa.
Huoneistossa on väestötietojärjestelmän mukaan vakituinen asukas. Osakkaan 1 lähisukulainen on tehnyt muuttoilmoituksen asuntoon 20.2.2024. Asunto-osakeyhtiö on lähettänyt ensimmäisen kehotuksensa asianosaiselle 15.2.2024. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja on 16.11.2024 lausunut että huoneistossa ei hänen käsityksensä mukaan tosiasiallisesti asu kukaan ja että kirjoilla olevaa asukasta ei ole tavattu rakennuksessa.
Valvonnan kohteena on toiminta, jota harjoitetaan pysyväisluonteiseen asumiseen tarkoitetussa tilassa. Rakennusvalvonnan ei ole kohtuudella mahdollista selvittää asuinhuoneiston käyttöä kokonaisuutena tarkastuskäynnein. Asian selvittämisessä joudutaan ensisijaisesti nojaamaan asianosaisten antamiin selvityksiin, ulkoisesti havaittaviin seikkoihin sekä rekisterimerkintöihin. Käsillä olevassa asiassa on esitetty väestötietojärjestelmämerkinnän rinnalle uskottava vaihtoehtoinen selvitys asunnon tosiasiallisesta käytöstä. Asian arvioinnissa joudutaan tämän vuoksi nojaamaan merkittävässä määrin velvoitettavan sekä toimenpidepyynnön tekijän asiasta antamaan selvityksen kokonaisarviointiin.
Kysymys siitä, ovatko asuinhuoneistot rakennusluvan mukaisessa käytössä, ratkaistaan alueidenkäyttölain (31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslaki), rakentamislain ja niiden nojalla annettujen asetusten ja määräysten nojalla.
Rakentamislain 42 § 3 momentin 3 kohdan mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakentamislupa. Sisällöltään vastaava säännös on ollut 31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslain 125 §. Lainmuutoksella ei ole ollut tarkoitus muuttaa käyttötarkoituksen olennaisen muutoksen arvioinnin edellytyksiä tältä osin (HE 139/2022 vp).
Maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §, alueidenkäyttölaki 176 a §) mukaan jonkun ryhtyessä toimiin kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyödessä laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla.
Olennaisena käyttötarkoituksen muutoksena on hallituksen esityksessä HE 101/1998 mainittu loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen käyttöön. Ratkaisuissaan KHO 2024:75, 2021:77 ja 2021:76 korkein hallinto-oikeus on arvioinut asuinhuoneistoissa harjoitettua kalustettujen huoneiden tilapäiseen käyttöön luovuttamista majoitusluonteisena toimintana, joka on ollut olennainen muutos asuinhuoneiston käyttötarkoitukseen. KHO:n mukaan huomiota on kiinnitettävä siihen, onko vuokraustoiminta vastannut tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Hallitsematon käyttötarkoitusten muuttaminen rakennus- tai rakentamisluvan vastaisesti voi hyvin nopeasti muuttaa kokonaisen alueen luonteen. (HE 139/2022 vp).
Rakentamislain nojalla annetun asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista mukaan majoitushuoneella kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu ammattimaisesti tarjottavaksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Asuinhuoneella tarkoitetaan huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön ja asuinhuoneistolla eli asunnolla ympärivuotiseen asumiseen sekä vapaa-ajan asumiseen tarkoitettua kokonaisuutta. Käyttötarkoituksen olennainen muuttuminen ei edellytä, että uusi ja ensisijainen käyttötarkoitus on tilan ainut käyttötapa. Asiassa on otettu huomioon, että kohdetta on voitu tosiasiallisesti käyttää majoitussesongin ulkopuolella myös asuinkäyttötarkoituksen mukaisesti. Rakennusvalvonta katsoo, että vuokraustoiminta ei asiakkaiden toistuvan vaihtumisen osalta vastaa tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Toiminnan katsotaan myös nostavan huoneiston käytön riskillisyyttä.
Majoitustoimintaan liittyvään vuokraustoimintaan tyypillisesti liittyvinä piirteinä voidaan korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksen 15.5.2024 (KHO 2024:75) mukaan pitää yksittäisen vuokrasuhteen lyhytkestoisuuden ohella toiminnan harjoittamisen jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta sekä sitä, millaisiin erityisjärjestelyihin toiminnan mahdollistamiseksi on ryhdytty. Tällaisia erityisjärjestelyjä voivat olla esimerkiksi vuokrakohteiden markkinointi sähköisillä alustoilla, varta vasten laaditut verkkosivut, lisäpalvelujen tarjoaminen ja majoittujien vastaanottoa tai avainten luovuttamista varten tehdyt erityiset toimenpiteet. Lisäksi kiinnitetään huomiota vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin.
Kehottaminen
Asianosaista on kehotettu hakemaan käyttötarkoituksen olennaisen muutoksen edellyttämä uusi rakennuslupa tai lopettamaan asemakaavan ja rakennusluvan vastainen toiminta (ensimmäisen kehotuksen määräaika 12.4.2024, toisen kehotuksen määräaika 15.11.2024). Rakennusvalvonnan kehotusta ei ole noudatettu.
Asettamisvaiheen kuuleminen
Osakkaalle 1 ja osakkaalle 2 on 4.12.2024 lähetetyllä kirjeellä varattu hallintolain 34 § mukainen tilaisuus tulla kuulluksi ja antaa asiassa selvitystä ennen asian ratkaisemista. Asianosaiset ovat antaneet vastineen 13.12.2024. Vastineessa on lausuttu muun muassa seuraavaa:
”Asunto on edelleen vakituisessa asuinkäytössä. Tämä pitäisi käydä ilmi väestötietojärjestelmästä ja kyseisen taloyhtiön asukasluettelosta. Asukkaalla on ymmärtääkseni oikeus majoittaa satunnaisesti niin ystäviään, kuin lyhyt- ja pitkäaikaisvuokralaisia tai ketä tahansa muitakin.”
Vastine on kokonaisuudessaan päätösehdotuksen liitteenä.
Päävelvoite
Ympäristölautakunta velvoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 § ja alueidenkäyttölaki 176 a §) mukaisesti asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana osakkaan 1 nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa asuinhuoneiston käytön majoitustilana kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiannosta.
Lisäksi ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana osakkaan 2 nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneiston käytön majoitustilana kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiannosta.
Asunto-osakeyhtiö Rovaniemen Koivula on pyrkinyt puuttumaan omistamansa rakennuksen tiloissa harjoitettuun majoitustoimintaan. Velvoitteena asettamisen edellytyksenä on niskoittelu. As Oy:lle ei aseteta tällä päätöksellä uhkasakkoa.
Määräpäivä
Asuinhuoneiston käyttö majoitustilana on lopetettava kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiannosta.
Uhkasakko
Osakkaalle 1 asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 1500 euroa ja lisäerä 750 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Osakkaalle 2 asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 1500 euroa ja lisäerä 750 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 7 § mukaan velvoite ja uhka voidaan kohdistaa sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua tilanteeseen. Vuokrattavan huoneiston osakkaalla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua toimintaan. Uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettu huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun maksukyky ja muut asiaan vaikuttavat seikat.
Prosessin kulku
Jos päävelvoitetta ei ole noudatettu määräpäivään mennessä, eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä, ympäristölautakunta voi tuomita asetetun uhkasakon maksettavaksi (UhkasakkoL 10 §). Asianosaisia kuullaan uudelleen ennen uhkasakon tuomitsemista. (UhkasakkoL 22 §).
Ympäristöministeriön lakiluonnos rakentamislain muuttamisesta on tätä velvoitetta asetettaessa lausuntokierroksella. Valvonta pohjautuu voimassa oleviin säännöksiin. Mikäli asian käsittelyn aikana vahvistetaan sisällöltään muuttuneet säännökset, otetaan kyseiset muutokset huomioon tämän asian käsittelyssä kohtuudella.
Ilmoitusvelvollisuus omistajanvaihdoksessa
Jos kiinteistö 698-1-33-10, sillä sijaitseva rakennus, rakennuksen osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai huoneiston käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Rovaniemen kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite. Tämän ilmoitusvelvollisuutta koskevan velvoitteen tehosteeksi asetetaan kullekin velvoitetulle erikseen 2000 euron uhkasakko. Tähän päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta valittamalla (UhkasakkoL 18 §). Ympäristölautakunta ilmoittaa maanmittauslaitokselle tästä päätöksestä merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin (UhkasakkoL 19 §).
Ilmoitus poliisille
Maankäyttö- ja rakennuslain 186 § ja rakentamislain 153 § mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Koska säännösten ja määräysten vastaista laiminlyöntiä voidaan olosuhteet huomioon ottaen pitää vähäisenä, ympäristölautakunta ei ilmoita tekemästään päätöksestä poliisille.
Koska asiassa on noussut epäily rekisterimerkintärikoksesta oikeudellisesti merkittävän virheen aiheuttamiseksi valvontaviranomaisen ratkaisuun, rakennusvalvonnan tietoon tulleet seikat ilmoitetaan poliisille esitutkintaa varten.
Päätöksestä perittävä maksu
Päätöksestä veloitetaan rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä suoritettavien maksujen 10.5 § mukainen 300 euron maksu päätöksestä, jolla asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukainen uhkasakko velvoitteen tehostamiseksi. Maksuun voi hakea muutosta ympäristölautakunnalta oikaisuvaatimuksella kuntalain 134 §:n mukaisesti.
Sovelletut lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § (rakentamislaki 42 §), 182 § (rakentamislaki 147 §), 186 § (rakentamislaki 153 §)
Asetus asuin-, majoitus- ja työtiloista 2 §
Uhkasakkolaki 1 §, 4 §, 6-10 §, 18-19 §, 22- 24 §
Hallintolaki 34 §, 67 §