Päätös
Hylkään oikaisuvaatimuksen ja pidän voimassa viranhaltijan tekemän kielteisen poikkeamispäätöksen (päätöspäivä 11.5.2026, § 27).
Perustelut:
Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella paikkatietoinsinöörin 11.5.2026 tekemä kielteinen poikkeamislupapäätös olisi syytä muuttaa tai kumota.
Ranta-alue, rakentamisen tukeutuminen vesistöön ja toisen rivin käsite
Perusteluina vaatimukselle on esitetty, että toteutuneen ja suunnitellun rakentamisen perustella kyse ei ole ranta-alueesta, jossa toteutuva rakentaminen olisi pääasiassa rantaan tukeutuvasta lomarakentamista ja joka tukeutuisi rannan käyttöön.
Rakentamishanke sijoittuu ranta-alueeseen kuuluvaan rantavyöhykkeeseen. Rantavyöhyke tarkoittaa sellaista rannan osaa, jonka luonnonolosuhteisiin meren tai vesistön vaikutus ulottuu, joka maisemallisesti mielletään rantaan kuuluvaksi tai jolle kohdistuu erilaisia rantaa hyödyntäviä maan käyttötarpeita. Rantavyöhykkeen leveyteen vaikuttavat alueen kasvillisuus, maisema, maaston muodot ja muut luonnonolosuhteet. Rantavyöhykkeen voidaan katsoa ulottuvan noin 100 metrin etäisyydelle, mutta ei kuitenkaan missään pidemmälle kuin 200 metrin päähän keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta.
Rantavyöhykkeen laajuus arvioidaan edellä esitetyin perustein tapauskohtaisesti. Kiinteistölle on myönnetty aiemmin kaksi poikkeamaa rakennuspaikkojen muodostamiseksi alueelle, alueidenkäyttölain 72 § 1 momentista poiketen. Hakemuksen mukainen uusi rakennuspaikka sijoittuisi olemassa olevien rakennusten väliin rannan vaikutuspiirissä olevalle alueelle, noin 150 metrin päähän rantaviivasta. Rakennuspaikka liittyy toiminnallisesti samaan rantaan tukeutuvaan kokonaisuuteen kuin ympäröivä rakennuskanta, joilla on kulkuyhteys rantaviivalle hakijoiden omistaman kiinteistön 698-401-59-9 läpi.
Oikaisuvaatimuksessa on vedottu myös siihen, että päätöksessä olisi tulkittu toisen rivin rakentamista väärin. Oikaisuvaatimuksessa katsotaan, että koska rakennusten ja Jääskönlammen välissä ei ole asuin- tai lomarakennuksia, kyse ei ole toiseen riviin rakentamisesta.
Päätöksessä ei ole katsottu, että hankkeen ja rantaviivan välille sijoittuisi jo ennestään rakennuksia. Kysymys on niin sanotusta toiseen riviin rakentamisesta, jossa rakennuspaikan määräalalla ei ole omarantaista rantaviivaa. Se, rajoittuuko rakennuspaikka vesistöön (omarantainen rakennuspaikka), ei ole ratkaisevaa suunnittelutarpeen syntymisen kannalta, vaan suunnittelutarve voi koskea vastaavaan tapaan ns. toiseen riviin sijoittuvaa hanketta.
Oikaisuvaatimuksessa viitattu loma-asumiseen painottuvan rakentamisen edellytys koskee alueidenkäyttölain 72 §:n 2 momentissa tarkoitettua ranta-aluetta, joka ulottuu rantaviivasta sisämaahan päin niin pitkälle kuin rakentaminen tukeutuu vesistön käyttöön tai vetovoimaan. Koska hankkeen katsotaan sijoittuvan tätä kapeammalle rantavyöhykkeelle ja asia on siten ratkaistu rakentamislain 72 §:n 1 momentin nojalla, ei kyseistä edellytystä sovelleta käsillä olevaan tapaukseen.
Asian ratkaisemiseen sovellettavat lainkohdat
Oikaisuvaatimuksessa on esitetty, että rakennushanke tulisi hyväksyä rakentamislain 45 §:n ja 46 §:n edellytykset täyttävänä ja tämän arvioinnissa on viitattu muun muassa lainvalmistelussa suunniteltuun oikeuskäytännön muutokseen 46 §:n osalta. Kyseessä ovat rakentamislain säännökset, jotka ohjaavat sijoittamisen edellytyksiä muualla kuin asemakaava-alueella sekä suunnittelutarvealueella. Oikaisuvaatimuksessa on katsottu, että koska kyse ei ole pääasiassa lomarakentamisen järjestämisestä, ja jos rakentamista ei voida ratkaista ensisijaisesti alueidenkäyttölain 73 §:n mukaisesti ranta-asemakaavalla, voitaisiin haetun hankkeen mukaista rakentamista arvioida rakentamislain 46 §:n nojalla, rakentamislain 57 §:n sijaan.
Alueidenkäyttölaissa säädetään ranta-alueita koskevista erityisistä säännöksistä. Alueidenkäyttölain 72 §:ä koskee suunnittelutarvetta ranta-alueella ja ohjaa rantavyöhykkeelle sekä sitä laajemmalle ranta-alueelle kohdistuvaa rakentamista. Edellä jo yksilöydyin perustein hankkeen on katsottava kohdistuvan rantavyöhykkeelle. Erityissäännöksillä on yleissääntöihin nähden etusija tilanteissa, joita niillä on erityisesti tarkoitus säännellä. Ranta-alueelle sijoittamista ei siten voida ratkaista rakentamislain 45 §:n tai 46 §:n nojalla, vaan hankkeen on täytettävä alueidenkäyttölain 72 §:n edellytykset, tai hankkeelle on myönnettävä lupa poiketa kyseisestä säännöksestä.
Asia ratkaistaan alueidenkäyttölain 72 § 1 momentin nojalla, jonka mukaan meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennuskohdetta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Koska alueella ei ole edellytettyä kaavaa, tulisi hankkeelle myöntää lupa poiketa tästä säännöksestä hankkeen toteuttamiseksi.
Alueidenkäyttölain 72 § 5 momentin mukaan tästä edellytyksestä on mahdollista poiketa rakentamislain 57 §:n nojalla, jossa säädetään, että kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Tarkoitettua lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se aiheuttaa haittaa esimerkiksi kaavoitukselle, kaavan toteuttamisellem alueiden käytön muulle järjestämiselle, johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Haitta kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
Oikaisuvaatimuksessa on otettu kantaa siihen, aiheuttaisiko hanke haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Perusteluna poikkeamisen myöntämisen puolesta esitetään, että aluetta ei olisi aietta kaavoittaa lähiaikoina, kiinnittäen huomiota myös Jääskönlammen rantaviivan vähäisyyteen sekä siihen, etteiväthakijat halua rakentaa kiinteistölle enää haettua enempää.
Poikkeamismenettelyä ei ole tarkoitettu korvaamaan kaavoitusta tilanteessa, jossa rakentamisen vaikutukset ja rakennusoikeuden jakautuminen tulee arvioida laajempana kokonaisuutena. Kiinteistölle on jo muodostettu rakennuspaikkoja poikkeamismenettelyllä ja uuden rakennuspaikan osoittaminen poikkeamispäätöksellä kaventaisi kaavoituksen mahdollisuuksia ohjata Jääskönlammen rantavyöhykkeen maankäyttöä kokonaisuutena. Rovaniemen kaupungin kaavoitusosasto ei ole puoltanut poikkeamisen myöntämistä ja on esittänyt lausunnossaan 8.5.2026, että uudisrakentaminen alueelle tulee ratkaista kaavalla. Hakemukseen suostumisen voidaan näissä olosuhteissa katsoa aiheuttavan haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle. Poikkeamisen edellytykset eivät tältä osin täyty.
Vaikutuksiltaan merkittävä rakentaminen
Tiivis rakentaminen alueella, jossa ei ole rakentamista ohjaavaa oikeusvaikutteista kaavaa voidaan katsoa merkittäväksi rakentamiseksi, joka edellyttää alueen käyttötarkoituksen ja vaikutusten kokonaisarviointia kaavoituksen kautta. Kun otetaan huomioon kiinteistölle aiemmin myönnetyt poikkeamiset ja rakennuspaikkojen vaikutus kokonaisuutena, poikkeamisen myöntäminen johtaisi jo vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen, tai ainakin sellaiseen lisärakentamiseen, jonka soveltuvuus tulisi saattaa arvioitavaksi kaavoitusmenettelyllä.
Hakemukseen suostuminen voidaan katsoa johtavan merkittävään rakentamiseen, joten poikkeamisen edellytykset eivät tältä osin täyty.
Maanomistajan tasapuolinen kohtelu
Oikaisua vaativat katsovat, että päätöksessä ei ole osoitettu, miten maanomistajien tasapuolista kohtelua on arvioitu ja että hakemuksen mukainen rakentaminen ei vaikeuttaisi maanomistajien tasapuolista kohtelua, mikäli asiassa tarkastellaan rakentamisen hehtaariperusteista tiheyttä. Heidän mukaansa tilalle 698–401–62–17 suunniteltava ja toteutunut rakentaminen yhdessä on mitoitukseltaan maltillisempaa kuin naapuritilan 698–401–59–144 rakentaminen.
Hakemuksen mukainen hanke käsittää kerrosalaltaan 480 m² suuruisen kokonaisuuden. Rovaniemen kaupungin voimassa olevassa rakennusjärjestyksessä sallitaan asuinrakennuspaikalla rakennusoikeutta enintään 10% rakennuspaikan pinta-alasta tai kuitenkin enintään 400 m². Rakennuspaikan pinta-ala asemapiirroksessa esitetyn mitoituksen mukaan 3504 m². Suunniteltu hanke poikkeaa edellä esitetyn mukaisesti voimassa olevan Rovaniemen kaupungin rakennusjärjestyksestä kokonaisrakennusoikeuden määrää ylittävästi.
Näissä oloissa ja huomioon ottaen kiinteistöllä jo tapahtunut rakentaminen, poikkeamisen myöntäminen vaarantaisi hankkeen toteutuessa maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen.
Muut seikat
Oikaisuvaatimuksessa on edellä esitetyn ohella vedottu siihen, että uusi asuinrakennus ei lisäisi kunnan velvollisuuksia; rakennus olisi kaunis, arkkitehtuuriltaan korkeatasoinen ja sopusuhtainen; hanke sopeutuisi maisemaan ja maastoon, rakennuspaikalle olisi käyttökelpoinen pääsytie; vedensaanti ja jätevedet voitaisiin hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; teiden, vedensaannin tai viemäröinnin järjestäminen ei aiheuttaisi kunnalle erityisiä kustannuksia; tilan 698–401–62–17 rakennushankkeet muodostaisivat tiiviin kokonaisuuden, joka mahdollistaisi laajat vapaa-alueet sekä virkistysarvojen säilymisen; tilalle 698–401–62–17 ei aiottaisi osoittaa enempää rakentamista ja siihen, että Rovaniemen kaupunki ei ole oikaisuvaatimuksen tekijöiden käsityksen mukaan kaavoittamassa aluetta lähitulevaisuudessa.
Poikkeamista ei ole myönnetty, koska rakentamislain 57 §:n edellytykset eivät täyty.
Näillä perusteilla oikaisuvaatimus hylätään ja alkuperäinen päätös pidetään voimassa.
Sovelletut lainkohdat:
Rakentamislaki 57 §
Alueidenkäyttölaki 72 §
ASIAKIRJAT JA SELVITYKSET
Oikaisuvaatimus
Poikkeamispäätös 698-2026-161 liitteineen