Perustelut
Rovaniemen kaupunginhallitus on hyväksynyt 13.6.2022 § 214 asuintonttien vyöhykehinnoittelun. Liike- ja teollisuustonttien osalta on kaupunkistrategiassa asetettu toimenpiteeksi, että liike- ja teollisuustonttien hinnoittelua yhtenäistetään ja hinnoittelusta tulee tehdä avoimempaa. Strategian mukaisesti esitetään, että Rovaniemen kaupunki siirtyy Alakorkalon ja Jääskeläisen alueen liike- ja teollisuustonttien hinnoittelussa kohteittain määritettävistä hinnoista vyöhykehinnoitteluun. Samoin yleisten alueiden tonttien hinnoittelussa on myös syytä siirtyä vyöhykehinnoitteluun, toimintaympäristön muuttuessa hyvinvointialueiden muodostumisen ja lisääntyneen yksityisen palvelutuotannon perusteella.
Vyöhykehinnoittelun käyttöönoton myötä myös vuokrasopimuksiin liittyvät tontin lunastukset sekä vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä määritettävät korotukset ovat paremmin ennakoitavissa sekä kaupungin käytäntö yksinkertaistuu ja tulee suoraviivaisemmaksi.
Toimivan ja pitkäjänteisen maapolitiikan ja tontinluovutuksen edellytyksenä on avoin ja tasapuolinen hinnoittelu. Kaupungin tavoitteena on luovuttaa tontteja liike-, teollisuus- ja yleisten alueiden tonttien rakentamiseen palvelujen kannalta tarkoituksenmukaisilla paikoilla kohtuullisella hintatasolla. Nykytilanne on, että kaupunki päättää hinnoittelun tonteille alueittain erillispäätöksillä. Erillispäätöksiä tehdään uusien asemakaavojen yhteydessä tai kun alueella on tarve uudistaa hinnoittelu vuokrasopimusten jatkamisen yhteydessä tai vuokralaisen halutessa lunastaa vuokratontti. Kaikilta osin voimassa oleva hinnoittelu ei ole enää ajantasainen liike- ja teollisuustonteille.
Hinnoitteluperiaatteet
Kaupungin tulee tonttien hinnoittelussaan käyttää perusteena käypää markkina-arvoa luovuttaessaan maa-alueita, jottei kunta julkisena toimijana vääristä kilpailua markkinoilla. Valtiontukisäännöksiä on sovellettava myös maankäyttösopimuksissa. (KunL 130 §)
Hinnoittelun valmistelun tueksi on tilattu vyöhykehinta-arviot kesällä 2022 Newsec Advisory Finland Oy:tä. Selvitys on laadittu markkinaperusteistena. Markkina-arvolla tarkoitetaan toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välisiä kauppoja. Lisäksi on tilattu arvio WSP Finland Oy keväällä 2023, joka vertaa valtion ja kaupungin tekemiä liike- ja teollisuustonttien luovutusehtoja. Arvio ei huomioi yksityisten välisiä kauppoja, joten se ei ole tehty markkinahintoihin perustuen. Arviossa on vertailtu Rovaniemen tonttien hinnoittelutasoa Kempeleen kuntaan sekä Seinäjoen kaupunkiin, jotka mielletään yritysmyönteisiksi. Arviossa ei kuitenkaan ole huomioitu alueiden erilaista sijaintia ja sen vaikutusta yritysten sijoittumiseen yksityiskohtaisesti. Arvioiden yleiset linjaukset mm isojen tonttien koon ja maaperän vaikutuksesta hinnan muodostumiseen ovat yhteneväiset.
Käyvän markkinahinnan arvonmääritys tapahtuu toteutuneiden vertailukauppojen perusteella. Vyöhykehinnoittelun esitys perustuu pääosin Newsec Advisory Finland Oy:n tekemään arviolausuntoon.
Tonttien vyöhykehinnoittelu on voimassa toistaiseksi ja hinnoittelua tarkistetaan elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti. Hinnoittelun ajantasaisuuden varmistamiseksi markkinahintaa tulee tarkistaa n. kolmen - viiden vuoden välien tai tarvittaessa, mikäli markkinahinnat muuttuvat merkittävästi.
Vaikutukset
Vyöhykehinnoittelun käyttöönotolla ei ole vaikutusta voimassa oleviin maanvuokrasopimuksiin. Hinnoittelua käytetään asemakaavan mukaisten uusien tonttien luovutuksessa, vuokrasopimuksen mukaisen tontin lunastamisessa, mikäli sopimuksessa ei ole erikseen muuta sovittu sekä maanvuokrasopimusten jatkamisen yhteydessä maanvuokran määrittämiseksi. Vyöhykehinnoittelu selkeyttää kaupungin toimintaa ja palvelua sekä on merkittävästi avoimempaa toimintaa vuokralaisiin nähden verrattuna nykytilanteeseen. Hinnoittelua voidaan myös käyttää maankäyttösopimusten mukaisen korvauksen määrittelyssä.
Tonttien hintojen muutokset verrattuna tällä hetkellä voimassa oleviin hinnoitteluihin ovat vähäiset lukuunottamatta muutamia yksittäisiä korttelialueita (TL, KL,KTY), joissa luovutusehdot eivät ole ajantasaiset. Vyöhykehinnoittelu tasaa kuitenkin eroja alueiden välillä sekä ottaa paremmin huomioon tonttien erityispiirteet, joilla on merkitystä tontin hinnan muodostumisessa.
Liiketonttien hinnoittelu (K*)
Liiketonteille esitetään 5 hintavyöhykettä liitekartan 1:n mukaisesti.
| Vyöhyke |
Hinnoittelu €/krs-m2 |
| 1 |
KL/KM: 200 - 230
K: 130 - 150
|
| 2 |
KL7KM: 150 - 220
K: 100 - 130
KTY/TL: 50-80
|
| 3 |
KL: 100 - 180
KTY/TL: 60 - 100
|
| 4 |
KTY/TL: 40 - 80 |
| 5 |
KTY/TL: 30 - 50
KL: 115 - 140
|
Hinnoittelu vyöhykkeiden sisällä määritetään liitteen 3 mukaisesti.
KA tontin hinta on 70 % KM-tontin hinnasta.
K-3 tontin hinta on 83 % KM-tontin hinnasta.
Teollisuustonttien hinnoittelu (T)
Teollisuustonteille esitetään 4 hintavyöhykettä liitekartan 2:n mukaisesti.
| Vyöhyke |
Hinnoittelu €/m2 |
| 1 |
10 - 15 |
| 2 |
10 - 14,50 |
| 3 |
9 - 14 |
| 4 |
9 - 13 |
Tontin hinta määräytyy ylärajan mukaisesti. Erikoistekijänä on huono maaperä, jonka alentaa tontin hinta seuraavasti:
- pehmeä maaperä 1,5 - 3 m: alennus 0 - 30 %
- jos pehmeää on > 3 m, niin alennus määritetään tapauskohtaisesti hallintosäännön mukaisen toimielimen päätöksellä
- isojen asemakaavan mukaisten teollisuus- ja varastotonttien vuokrausta varten, (maanvuokra ei muodostu rakennusoikeuden perusteella) yksikköhintaa alennetaan siten, että rakennuspaikka arvostetaan 20.000 m²:iin saakka täyteen arvoon, tämän ylittävältä osalta 50.000 m²:iin saakka puoleen perushinnasta ja yli 50.000 m²:n osalta neljännekseen perushinnasta. Menettely vastaa kiinteistöjen arvostamista kiinteistöverotuksessa (Laki Verohallinnosta 29.12.2021) ja on ulkopuolisten arvioiden mukainen menettely.
Vuokrattujen liike- ja teollisuustonttien lunastushinta ja tonttien myynti
Kaupunki on sitoutunut noudattamaan maanvuokrasopimuksiin kirjattuja ehtoja tontin lunastamisesta. Mikäli ehto ei ole enää voimassa, lunastettavan vuokratontin käypä myyntihinta määritetään vyöhykehinnoittelun mukaisesti. Mikäli maanvuokrasopimuksissa ei ole määritetty ehtoa tontin lunastamiselle ja vuokralainen haluaa ostaa tontin, käypä myyntihinta määritetään vyöhykehinnoittelun mukaisesti.
Maapoliittisen ohjelman mukaisesti liike- ja teollisuustontit voidaan joko vuokrata tai myydä, kun rakentamisvelvoite on täytetty. Kaupunginhallitus tai muu toimivaltainen toimielin päättää erikseen, mikäli tontti luovutetaan vain vuokraamalla.
Yleistentonttien hinnoittelu (Y*)
Yleisten tonttien luovutushinta on määritetty tapauskohtaisesti. Y-tontin ovat pääsääntöisesti tarkoitettu kaupungin omaa palvelutuotantoa varten, lisäksi esim. sairaanhoitoa ja seurakuntien toimintoja varten on osoitettu Y-tontteja. Julkisia palveluja täydentävien yksityisten palvelujen määrä on lisääntynyt huomattavasti viime vuosina ja hyvinvointialueiden muodostumisen myötä tulee viimeistään siirtymäkauden päättyessä luovuttaa hyvinvointialueen käytössä olevat rakennukset ja tontit joko hyvinvointialueelle tai kaupungin ulkopuoliselle toimijalle.
Maanmittauslaitoksen julkaisussa nro 106: Yleisen rakennuksen tontin arvo, on tutkittu yleisen rakennusten tontin hinnoittelua toteutuneiden kauppojen perusteella AP-tonttiin verrattuna. Tutkimuksen mukaan Y-tontin yksityiskohtainen käyttötarkoitus ei vaikuta lainkaan hintaan. Poikkeuksena ovat kuitenkin hallinto- ja virastorakennusten tontit (YH), jotka ovat yli kaksi kertaa kalliimpia muihin Y-tontteihin verrattuna.
Tutkimuksen perusteella on määritetty tonttitehokkuuden vaikutus Y- ja AP-tonttien hintojen suhteesta (AP-tontin tehokkuudeksi on oletettu e=0,25) taulukko, josta saadaan kerroin tontin arvon määrittämiseksi seuraavasti:
- tonttitehokkuus e=0,10 ==> kerroin 0,4
- tonttitehokkuus e=0,25 ==> kerroin 0,46
- tonttitehokkuus e=0,40 ==> kerroin 0,53
- tonttitehokkuus e=0,55 ==> kerroin 0,60
- tonttitehokkuus e=0,70 ==> kerroin 0,70
- tonttitehokkuus e=0,85 ==> kerroin 0,80
- tonttitehokkuus e=1,00 ==> kerroin 0,925
Yleisten alueiden tontin hinta määräytyisi seuraavasti:
- tontin hinta määritetään AR-vyöhykehinnoittelun mukaisesti sijainnin perusteella ilman erikoistekijöitä. Saatu kerrosneliömetrihinta tai neliömetrihinta (jos rakennusoikeus on < 400 krs-m2) kerrotaan tontin tehokkuuslukua vastaavalla kertoimella, jolloin saadaan tontin lopullinen kerrosneliömetrin (€/krs-m2) tai pinta-alan €/m2 yksikköhinta.
- tontin hintaa alentavasti vaikuttaa huono maaperä seuraavasti:
- pehmeä maaperä 1,5 - 3 m: alennus 0 - 20 %
- pehmeää on > 3 m, niin alennus määritetään tapauskohtaisesti hallintosäännön mukaisen toimielimen päätöksellä.
- Hinnoittelu vyöhykkeiden sisällä määritetään liitteen 3 mukaisesti.
Yleisten alueiden tontit luovutetaan pääsääntöisesti vain vuokraamalla. Mikäli Y-tontti luovutetaan valtiolle tai muulle julkiselle toimijalle, se voidaan myydä erillisellä päätöksellä.
YH-tonttien hinnoittelu määritetään tapauskohtaisesti erillisellä kaupunginhallituksen päätöksellä.
Liike-, teollisuus- ja yleisten alueiden tonttien uudelleenvuokraus
Sopimuksia jatkettaessa on oleellista, että vuokran peruste määräytyy samoin kuin uutta sopimusta laadittaessa.
Tonttien vuokrauksessa tai myynnissä noudatetaan kaupunginvaltuuston 19.8.2022 § 87 hyväksymää päätöstä Rovaniemen kaupungin maapoliittisesta linjauksista.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi
Kaupunginhallitus päättää:
- Hyväksyä oheisen vyöhykehinnoittelun asemakaavan mukaisille liiketonteille (K*) liitekartan 1 mukaisesti.
- Hyväksyä oheisen vyöhykehinnoittelun asemakaavan mukaisille teollisuustonteille (T*) liitekartan 2 mukaisesti.
- Hinnoittelu määritetään vyöhykkeen sisällä esityksen mukaisesti. Vyöhykkeen hinnoitteluvälin sisällä hinnan päättää toimielin tai määräämänsä tonttia koskevan luovutuspäätöksen yhteydessä.
- Hyväksyä yleisten alueiden tonttien (Y*) hinnoittelun periaatteen ja menettelyn esityksen mukaisesti.
- Hallinto- ja virastorakennusten tonttien (YH) hinnoittelu määritetään tapauskohtaisesti erillisillä kaupunginhallituksen päätöksellä.
- Päätöksen mukaiset vyöhykehinnat tulevat voimaan päätöksen laillistuttua. Hinnoittelu on sidottu elinkustannusindeksin lukuun 2161 (v. 2023).
Tämä päätös kumoaa aiemmin hyväksytyt tontteja koskevat luovutusehdot liike- ja teollisuustonttien vyöhykealueella.
Sopimuksia jatkettaessa vuokran peruste määräytyy samoin kuin uutta sopimusta laadittaessa.
Tonttien vuokrauksessa tai myynnissä noudatetaan kaupunginvaltuuston 19.8.2022 § 87 hyväksymää päätöstä Rovaniemen kaupungin maapoliittisista linjauksista.
Päätös
Kaupungingeodeetti Pertti Onkalo esitteli asiaa kaupunginhallitukselle.
Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.
Onkalo poistui kokouksesta kello 14.50.