Perustelut
Tilapalvelukeskus on selvittänyt omistamiensa rakennusten reaaliarvot keväällä 2025, edellisen kerran sama arvojenmäärittely on tehty vuonna 2014.
Rakennusten perus- ja saatujen investointitietojen pohjalta rakennusten arvot päivitettiin vuoden 2024 lopun tilanteeseen, jonka jälkeen jälleenhankinta-arvon neliöhinnat vielä tarkistettiin. Rakennukset katselmointiin 10.3-14.3.2025 välisenä aikana, jonka pohjalta tuotettavat tunnusluvut ja muut tiedot laskettiin. Katselmoinnissa vuoden 2024 loppuun päivitetyt arvot ja arvojen pohjalta laskettavat kuntoluokat tarkistettiin vastaamaan rakennusten todellisia fyysisiä ominaisuuksia, jolloin nyt tuotetut tunnusluvut antavat riittävän hyvän kuvan Rovaniemen kaupungin tilapalvelukeskuksen omistamista rakennuksista.
Määritetyt arvot:
Jälleenhankinta-arvo: Kuvaa rakennuksen arviointihetken todennäköistä arvonlisäverotonta rakentamiskustannusta, mikäli rakennus rakennetaan samalle tontille samanlaisella varustuksella uudelleen.
Tekninen arvo: Kuvaa rakennuksen todellista fyysisiin ominaisuuksia pohjautuvaa arvoa, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään iän, käytön ja käyttökelpoisuuden kulumisesta aiheutunut arvon alentuminen. Tekniseen arvoon vaikuttavat rakennukseen tehdyt investoinnit ja muut rakennuksen teknistä tasoa nostavat korjaukset. Tämän lisäksi tekniseen arvoon ja rakennuksen kulumiseen yleisesti vaikuttavat rakennuksen kulumista.
Korjausvelka: Korjausvelka tarkoittaa sitä rahamäärää, joka tyydyttävä- ja välttävä/huonokuntoisiin rakennuksiin tulisi kohdistaa, jotta rakennukset olisivat kunnon huomioon ottaen joko hyvässä tai uutta vastaavan rakennuksen mukaisessa kunnossa ja varustelutasossa. Kunnossapitotarpeessa olevissa rakennuksissa korjausvelan tavoitetaso on 75 %, kun kuntoluokaltaan alle 60 % rakennuksissa korjausvelan tavoitetaso on sama kuin Perusparannustarve® laskennassa eli 120 %.
Määriteltyjen teknisten ja jälleenhankinta-arvojen avulla lasketaan siis omaisuuden tunnusluvut, jotka ovat rakennusten nykykuntoa kuvaava Kuntoluokka, Kunnossapitotarve, Peruskorjaustarve® ja Perusparannustarve®.
Kuntoluokka tulee paranemaan lasketuta arvosta, sillä vuosien 2025–2026 aikana valmistuvat Napsun ja Vaaramon monitoimirakennukset, Häkinvaaran päiväkoti, Neljän tuulen koulu, sekä kaupungintalo.
Vuosien 2014–2024 rakennusten pinta-ala on pienentynyt indeksoituna n. 25 %, joka johtuu rakennusten myynneistä ja puruista.
Rovaniemen kaupunki on luokitellut rakennukset vuonna 2019 viiteen eri kategoriaan, kuvaten omistuksen tärkeyttä osana kaupungin toimintaa. Nyt tehdyn päivityksen mukaisia arvoja ja omaisuuden tunnuslukuja tarkasteltiin tämän luokituksen mukaan, ja tätä tarkastelua varten luokittelua osin päivitettiin.
A: strategisesti tärkeät ja pidettävät
B: selvitettävät/kehitettävät
C: realisoitavat; myytävät ja purettavatslk
D: kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaat
E: käytön kannalta tärkeät ei omistettavat rakennukset
Omaisuuden tunnusluvut:
Rakennusten lukumäärä: 133
Pinta-ala: 157 847 m2
Jälleenhankinta-arvo: 475.049.448 €, 3.010 €/m2
Tekninen arvo: 306.320.922 €, 1.941 €/m2
Kuntoluokka: 64,48 % tyydyttävä
Korjausvelka: 144.867.326 €, 918 €/m2, kunnossapitotarve 9.676.495 €, perusparannustarve 135.190.831 €
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi
Tilajaosto merkitsee tiedoksi liitteenä olevan Trellum Consulting Oy:n laatiman raportin, josta ilmenee tilapalvelukeskuksen omistamien rakennusten reaaliarvot vuoden 2024 lopun tilanteessa.