Perustelut
Valvontakohde
Rakennusvalvonnan asiatunnuksella 698-2023-2 selvittämä valvonta-asia koskee tontilla 698-1-10-18 sijaitsevaa asuinkerrostaloa, joka on asemakaavassa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueella (AL-9). Kohteen pysyvä rakennustunnus on 103628489F. Rakennus on rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalo. Rakennuksen huoneistot C1-C95 ovat kaikki käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistoja. Kuuskodit Oy omistaa huoneistojen C3-C6, C10, C12-C51, C53-C66, C68, C69, C71, C73-C76, C78-C83, C87-C90 ja C94 hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kyseiset 77 huoneistoa ovat vuokrattuna Taiga Kodit Oy:lle.
Asianosaiset
Rakennuksen omistaja, Asunto Oy Rovaniemen Taiga
Huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, Kuuskodit Oy
Huoneistojen vuokralainen, Taiga Kodit Oy
Vireilletulo
Valvonta-asia on tullut vireille elokuussa 2023 rakennusvalvonnan yleisvalvonnan kautta.
Asian selvittely
Asunto-osakeyhtiölle on lähetetty 18.8.2023 selvityspyyntö, jossa on ohjeistettu majoitustoiminnan luvanvaraisuudesta sekä luvanvaraisuuden arvioinnista ja kehotettu lopettamaan luvaton majoitustoiminta. Asunto-osakeyhtiön vastauksen johdosta selvityspyynnöt on 26.9.2023 lähetetty osakkaille ja rakennusvalvonnan tiedossa olleille vuokralaisille. Kuuskodit Oy on vastineessaan kertonut, että Kuuskodit Oy on vuokrannut kaikki huoneistonsa kyseisessä asunto-osakeyhtiössä pitkäaikaisilla, usean vuoden asuinhuoneistojen vuokrasopimuksilla Taiga Kodit Oy:lle sekä toiselle osakeyhtiölle, joka on myöhemmin lopettanut toimintansa kohteessa. Vastine on oheismateriaalina. Kuuskodit Oy:ltä on 17.10.2024 vahvistettu että kaikki huoneistot ovat sittemmin vuokrattu Taiga Kodit Oy:lle.
Rakennusvalvonnan selvityksen mukaan huoneistoja luovutetaan toistuvasti toisten käyttöön kalustettuna tilapäistä majoittumista varten. Huoneistossa ei ole väestötietojärjestelmän mukaan vakituisia asukkaita. Niitä vuokrataan ammattimaisesti, kalustettuna ja varaus- ja peruutusehdoin tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Majoittamistoiminnan toistuvuudeksi on tehty eritysjärjestelyitä, kuten kohteen tarjoaminen majoitustilojen välitysalustoilla (esim. kotimaailma.com ja booking.com), markkinointi nimenomaisesti majoituskäyttöön ja majoituspalveluun sisällytettyjä hotellitoiminnalle ominaisia palveluita, kuten matkatavaroiden säilytys, valmiit liinavaatteet, pyyhkeet, hygieniatarvikkeet sekä hintaan sisältyvä loppusiivous.
Lyhyin tarjottu vuokrausjakso huoneistoissa on kaksi yötä. Asiakasarvioita on kertynyt Taiga Kodit Oy:n hallinnoimille 77:lle huoneistolle 17.4.2025 mennessä yli 3000 kappaletta 2023 vuoden helmikuusta alkaen. Majoittamisten todellinen määrä ei ole tiedossa, mutta varauskalenterin ja kertyneiden arvioiden määrän perusteella majoittaminen on jatkuvaa sekä laajamittaista.
Kysymys siitä, ovatko asuinhuoneistot rakennusluvan mukaisessa käytössä, ratkaistaan rakentamislain, alueidenkäyttölain (31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslaki) ja niiden nojalla annettujen asetusten ja määräysten nojalla.
Rakentamislain 42 § 3 momentin 3 kohdan mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakentamislupa. Vastaava säännös on ollut 31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslain 125 §. Lainmuutoksella ei ole ollut tarkoitus muuttaa käyttötarkoituksen olennaisen muutoksen arvioinnin edellytyksiä tältä osin (HE 139/2022 vp).
Maankäyttö- ja rakennuslain 182 § mukaan jonkun ryhtyessä toimiin kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyödessä laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla. Rakentamislain 194 § mukaan vireillä olevat asiat ratkaistaan vireilletulohetken lainsäädännön mukaisesti sekä menettelyllisesti että aineellisesti ellei toisin ole säädetty.
Koska asiassa on kyse siitä, onko toiminta voimassa olevien säännösten mukaista, lausutaan pakkokeinosäännösten osalta, että myös rakentamislain 147 § katsotaan antavan rakennusvalvontaviranomaiselle tämän päätöksen edellyttämä toimivalta valvontatehtäviensä toteuttamiseen.
Olennaisena käyttötarkoituksen muutoksena on hallituksen esityksessä HE 101/1998 mainittu loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen käyttöön. Ratkaisuissaan KHO 2024:75, 2021:77 ja 2021:76 korkein hallinto-oikeus on arvioinut asuinhuoneistoissa harjoitettua kalustettujen huoneiden tilapäiseen käyttöön luovuttamista majoitusluonteisena toimintana, joka on ollut olennainen muutos asuinhuoneiston käyttötarkoitukseen. KHO:n mukaan huomiota on kiinnitettävä siihen, onko vuokraustoiminta vastannut tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Hallitsematon käyttötarkoitusten muuttaminen rakennus- tai rakentamisluvan vastaisesti voi hyvin nopeasti muuttaa kokonaisen alueen luonteen. (HE 139/2022 vp).
Rakentamislain nojalla annetun asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista (631/2024) 2 §:n mukaan majoitushuoneella tarkoitetaan kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu ammattimaisesti tarjottavaksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Asuinhuoneet taasen ovat ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön. Asuinhuoneisto on yhden asuinhuoneen tai useampia asuinhuoneita käsittävä, ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettu kokonaisuus. Asetus koskee sen 1 §:n nojalla rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta olennaisesti muutettaessa muodostettavia asuin-, majoitus- ja työtiloja.
Majoitustoimintaan liittyvään vuokraustoimintaan tyypillisesti liittyvinä piirteinä voidaan korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksen 15.5.2024 (KHO 2024:75) mukaan pitää yksittäisen vuokrasuhteen lyhytkestoisuuden ohella toiminnan harjoittamisen jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta sekä sitä, millaisiin erityisjärjestelyihin toiminnan mahdollistamiseksi on ryhdytty. Tällaisia erityisjärjestelyjä voivat olla esimerkiksi vuokrakohteiden markkinointi sähköisillä alustoilla, varta vasten laaditut verkkosivut, lisäpalvelujen tarjoaminen ja majoittujien vastaanottoa tai avainten luovuttamista varten tehdyt erityiset toimenpiteet. Lisäksi kiinnitetään huomiota vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin.
Kehottaminen
Asianosaisia on kehotettu hakemaan olennaisen käyttötarkoituksen muutoksen edellyttämä uusi rakennuslupa tai lopettamaan asemakaavan ja rakennusluvan vastainen toiminta 31.3.2024 mennessä.
Kohteeseen on haettu poikkeamislupaa ja poikkeamislupahakemus jätetty kaupungin järjestelmään 1.3.2024. Hakemukseen on annettu kielteinen päätös. Kohteen kaava-alueelle on haettu myös kaavamuutosta. Rovaniemen tekninen lautakunta on päättänyt 15.4.2025 ettei asemakaavan muutokseen ryhdytä.
Asemakaavan ja rakennusluvan vastaista majoitustoimintaa ei ole lopetettu.
Asettamisvaiheen kuuleminen
Asianosaisille on 18.2.2025 lähetetyillä kirjeillä varattu hallintolain 34 § mukainen tilaisuus tulla kuulluksi ja antaa asiassa selvitystä ennen asian ratkaisemista.
Taiga Kodit Oy ovat olleet yhteydessä rakennusvalvontaan ohjeistuksen saamiseksi ja ovat lausuneet, että Taiga Kodit Oy kokee vaatimukset lopettaa tai muuttaa liiketoimintaansa ilman selkeämpää ohjeistusta epäoikeudenmukaisena ja hyvän hallintotavan vastaisena. Taiga Kodit Oy:lle on vastattu lisäohjeistuksella.
Päävelvoite
Ympäristölautakunta velvoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 § ja alueidenkäyttölaki 176 a §) mukaisesti rakennuksen omistajana asunto-osakeyhtiö Rovaniemen Taigan asuinhuoneistojen C3-C6, C10, C12-C51, C53-C66, C68, C69, C71, C73-C76, C78-C83, C87-C90 ja C94 osalta tällä päätöksellä asetettavan sakon uhalla ryhtymään toimenpiteisiin asuinhuoneistojen käytön lopettamiseksi majoitustiloina määräpäivään mennessä.
Ympäristölautakunta velvoittaa myös asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Kuuskodit Oy:n nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen C3-C6, C10, C12-C51, C53-C66, C68, C69, C71, C73-C76, C78-C83, C87-C90 ja C94 käytön majoitustilana määräpäivään mennessä.
Lisäksi ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneistojen vuokralaisena Taiga Kodit Oy:n nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan vuokrasuhteensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen C3-C6, C10, C12-C51, C53-C66, C68, C69, C71, C73-C76, C78-C83, C87-C90 ja C94 käytön majoitustilana määräpäivään mennessä.
Määräpäivä
Majoitustoiminta on lopetettava kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.
Uhkasakko
Asunto-osakeyhtiö Rovaniemen Taigalle, Kuuskodit Oy:lle sekä Taiga Kodit Oy:lle kullekin asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 70 000 euroa ja lisäerä 30 000 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 7 § mukaan velvoite ja uhka voidaan kohdistaa sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua tilanteeseen. Huoneistojen osakkaalla sekä vuokralaisella on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua toimintaan. Asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus puuttua luvanvastaiseen tilanteeseen asunto-osakeyhtiölain perusteella.
Prosessin kulku
Jos päävelvoitetta ei ole noudatettu määräpäivään mennessä, eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä, ympäristölautakunta voi tuomita asetetun uhkasakon maksettavaksi (UhkasakkoL 10 §). Asianosaisia kuullaan uudelleen ennen uhkasakon tuomitsemista. (UhkasakkoL 22 §).
Ilmoitusvelvollisuus omistajanvaihdoksessa
Jos kiinteistö 698-1-10-18, sillä sijaitseva rakennus, rakennuksen osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet tai niiden käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Rovaniemen kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite. Tämän ilmoitusvelvollisuutta koskevan velvoitteen tehosteeksi asetetaan kullekin velvoitetulle erikseen 2000 euron uhkasakko. Kyseiseen päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta valittamalla (UhkasakkoL 18 §). Ympäristölautakunta ilmoittaa maanmittauslaitokselle tästä päätöksestä merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin (UhkasakkoL 19 §).
Ilmoitus poliisille
Maankäyttö- ja rakennuslain 186 § ja rakentamislain 153 § mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Koska säännösten ja määräysten vastaista laiminlyöntiä ei voida olosuhteet huomioon ottaen pitää vähäisenä, ympäristölautakunta ilmoittaa tekemästään päätöksestä poliisille.
Päätöksestä perittävä maksu
Päätöksestä veloitetaan rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä suoritettavien maksujen 10.5 § mukainen 300 euron maksu päätöksestä, jolla asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukainen uhkasakko velvoitteen tehostamiseksi. Maksuun voi hakea muutosta ympäristölautakunnalta oikaisuvaatimuksella kuntalain 134 §:n mukaisesti.
Sovelletut lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § (rakentamislaki 42 §), 182 § (rakentamislaki 147 §), 186 § (rakentamislaki 153 §)
Asuin-, majoitus- ja työtiloista annettu asetus 1 § ja 2 §
Uhkasakkolaki 1 §, 4 §, 6-10 §, 18-19 §, 22- 24 §
Hallintolaki 34 §, 67 §