Tekninen lautakunta, kokous 18.11.2025

§ 185 Asemakaavan muutos kortteli 9 tontti 4, Valtakatu 24

ROIDno-2021-3191

Aikaisempi käsittely

Elinvoimalautakunta, 31.8.2021

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi
Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kiinteistö Oy Rovaniemen Valtakatu 24 on jättänyt hakemuksen asemakaavamuutoksesta omistuksessaan oleville kiinteistöille 401-21-9 ja 401-21-16, jotka muodostavat asemakaavan mukaisen tontin 1-9-4 osoitteessa Valtakatu 24. Hakija esittää, että tontille osoitettaisiin lisää rakennusoikeutta tontin kaupunkikuvalliset ja historialliset arvot huomioiden. Hakijan tavoitteena on kehittää tontille konsepti, jossa erilaiset liiketilat voisivat toimia yhdessä asumisen tai hotellitoiminnan ohessa.

Tontilla sijaitsee kolme eri aikana rakennettua rakennusta, Kauppayhtiön päärakennus, myymälärakennus sekä kauppayhtiön varasto. Tontilla on käytetty rakennusoikeutta 2.250 kem2. Alueella on voimassa 5.6.1975 voimaan tullut asemakaava, jossa alue on merkitty Asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi, jolla on rakennusoikeutta 4.685 kem2. Asemakaavan mukaisen tontin 1-9-4 pinta-ala on 3.197 m2

Paikkatieto- ja tonttipalvelut on valmistellut oheisen sopimusluonnoksen, jolla maanomistajan kanssa sovitaan kaavoituksen käynnistämisestä, kaavoituksesta aiheutuvista kustannuksista sekä esitetään tavoitteet ja lähtökohdat kaavoituksen käynnistämiselle.

Kaavaluonnoksen tai -ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen maanomistajan tulee sitotua neuvottelemaan ja laatimaan sopimusaluetta koskeva maankäyttösopimus kaupungin maapoliittisen ohjelman ja kaupungin yleisesti käyttämien sopimusperiaatteiden mukaisesti.

Hallintosäännön mukaisesti elinvoimalautakunta päättää toimialansa suunnittelu- ja urakkasopimuksista ja muista sopimuksista.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jaakko Rantsi, toimialajohtaja, jaakko.rantsi@rovaniemi.fi

Elinvoimalautakunta hyväksyy oheisen luonnoksen mukaisen kaavoituksen käynnistämissopimuksen Kiinteistö Oy Rovaniemen Valtakatu 24:n kanssa.

Päätös

Elinvoimalautakunta kuuli asiassa kaupungingeodeetti Pertti Onkaloa ja kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä.

Elinvoimalautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan esityksen mukaisesti.

Valmistelija

Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus 10.11.2025/ kaavasuunnittelija NC:

Vireilletulo
Kaavoituspäällikkö on viranhaltijapäätöksellään 21.12.2021 (§ 25) saattanut vireille asemakaavamuutoksen laatimisen 1. kaupunginosan korttelissa 9 tontilla 4, osoitteessa Valtakatu 24. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 24.2.2022. Asemakaavan muutokseen on voinut tutustua 25.2.-10.3.2022 Osviitassa ja kaupungin internetsivujen Kaavatorilla. Nähtävilläpidon aikana saapui kaksi mielipidettä.

Valmisteluvaihe
Asemakaavan muutoksesta on laadittu kaksi luonnosta. Voimassa oleva asemakaava ja muutosluonnokset sekä kaavamuutokseen liittyvät muut asiakirjat pidettiin valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 29.5.-30.6.2025 palvelupiste Osviitassa sekä Kaavatorilla.

Vaihtoehdossa 1 alueen kerrosala ja kerrosluku nousevat merkittävästi voimassa olevaan tilanteeseen verrattaessa. Rakennusoikeus kasvaa 5325 k-m²:ä. Käyttötarkoitus muuttuu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Kerroskorkeudet vaihtelevat eri osien välillä, keskellä oleva korkeampi uudisrakennusmassa on kahdeksan kerrosta (VIII) ja katujen läheisyyteen sijoittuvat matalammat uudelleen rakennettava myymälärakennus sekä suojeltu Kauppayhtiön päärakennus (sr) sekä varastorakennus, jonka merkinnän mukaan rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeitä rakennuksia, joiden ominaispiirteet kaudunpuoleisissa julkisivuissa tulee säilyttää (sr-10). Kadun läheisyyden sijoittuvat nykyiset ja uudelleen rakennettavat rakennukset ovat kerrosluvultaan matalampia kolme (III) ja neljä (IV). Tontin rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on 10 000 k-m² (~e=3.13). Ajoneuvoliikenne liittyy alueelle Harrikadun puolelta ja pysäköinti sijaitsee kannen alla/ kellarikerroksessa.

Vaihtoehdossa 2 alueen tehokkuus kasvaa hieman. Alue muodostuu kahdesta tontista. Kauppayhtiön puoleinen osa on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL). Suojelumerkintä sekä Kauppayhtiön päärakennuksella että Harrikadulla sijaitsevan varastorakennuksen päädyllä on sr-10. Merkinnän mukaan rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeitä rakennuksia, joiden ominaispiirteet kaudunpuoleisissa julkisivuissa tulee säilyttää. Kaavamuutos mahdollistaa Valtakadun kolmekerroksisen myymälärakennuksen rakentamisen uudelleen. Uudisrakennuksen räystäslinja on sidottu olemassa olevan Kauppayhtiön rakennuksen räystäslinjan korkeustasoon. Kerrosluku Kauppayhtiön AL-tontilla on kolme (III) ja neljä (IV), rakennusoikeutta on yhteensä 2 315 k-m². Harrikadun puolelle vaihtoehdossa kaksi muodostuu asuinkerrostalotontti (AK), jonka kerrosluku on kuusi (VI) rakennusoikeudella 3 000 k-m². Harrikadun puolen uudisrakennukseen liittyy nykykaupunkikuvaa mukailevana kolmekerroksinen Pakarin leipomorakennuksen pääty (varastorakennus).

Nähtävilläpidon aikana saapui kaksi mielipidettä sekä Lapin Maakuntamuseon jättämä lausunto. Palautteet ja vastineet löytyvät liitteenä olevalta vuorovaikutuslomakkeelta.

Kaavaehdotus
Valmisteluvaiheen jälkeen luonnosvaihtoehtoa 1 on korjattu. Kauppayhtiön päärakennuksen ja myymälärakennuksen kerrosluvut on päivitetty, jotta kellarin tasolla voidaan käyttää pääkäyttötarkoituksen mukaista rakennusoikeutta. Kauppayhtiön myymälärakennuksen suojelumerkintä on sr-10, merkinnän mukaan rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeitä rakennuksia, joiden ominaispiirteet kaudunpuoleisissa julkisivuissa tulee säilyttää. Varastorakennuksen suojelumerkinnäksi muutetaan sr/ur, uudelleen rakennettaessa rakennuksen tulee olla entisen kaltainen. Tontin keskelle sijoittuvan uudisrakennuksen kerroslukuja ja rakennuksen korkeusasemia tarkennettiin. Matalampi uudisrakennuksen osa huomioi Pohjanpuistikon puoleista korkomaailmaa ja suurin sallittu korkeusema varmistaa sen että rakennus ei ylitä korttelin kymmenen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauspistettä. Rakennusoikeutta on nostettu 11 000 k-m²:iin.

Kaavoituksen esitys
Kaavoitus esittää, että 5.5.2025 päivätty ja 11.11.2025 korjattu asemakaavamuutoksen luonnosvaihtoehto 1 hyväksytään jatkokaavoituksen pohjaksi ja ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan julkisesti nähtäville.

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 1. kaupunginosan korttelin 9 tontin 4 24.2.2025 päivätty ja 11.11.2025 korjattu asemakaavan muutosvaihtoehto 1 hyväksytään jatkokaavoituksen pohjaksi ja ehdotus asemakaavan muutokseksi sekä asiakirjat asetetaan julkisesti nähtäville. Asiasta pyydetään lausunnot Lapin Maakuntamuseolta sekä Lapin ELY-keskukselta. Hakijalta peritään kaavoituskustannuksina 6000 € sekä kuulutuskulut 300 €/ kuulutus. Maanomistajan kanssa laaditaan maankäyttösopimus.