Tekninen lautakunta, kokous 18.11.2025

§ 181 Oikaisuvaatimus teknisen lautakunnan 23.9.2025 § 145 RM-rakennuspaikan numero 29 varaus päätökseen

ROIDno-2025-3905

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 23.9.2025

Valmistelija

Juha Uurtamo, tontti-insinööri, juha.uurtamo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupungilla on ollut haettavana 12.5-4.7.2025 Olleronvaaran alueen yleiskaavassa osoitettuja matkailupalvelujen alueen (RM) rakennuspaikkoja. Hakukriteeristössä on painotettu kykyä toteuttaa esitetty matkailurakennushanke.

Kaikista hakemuksista on pyydetty Business Rovaniemen / Elinkeino- ja yrityspalvelujen lausunnot. Business Rovaniemi on pisteyttänyt hakijat hakukriteeristön perusteella liitteen mukaisesti (oheismateriaalina). Alin pistemäärä, jolla rakennuspaikkoja esitetään luovutettavaksi on 45 pistettä.

Karttaliitteen mukaisen rakennuspaikan 29 pinta-ala on noin 12666 m2. Alueelle saa rakentaa käyttötarkoituksen mukaisia rakennuksia enintään 10 % rakennuspaikan pinta-alasta (1266 krs-m2). 

 

Alueella on rakennettu vesi- ja viemärijohto. Kaupunginhallitukselle esitetään, että kaupungin kustantaman vesihuollon runkoverkon toteutunut kustannus pääomitetaan alueen rakennuspaikoille erillisellä päätöksellä. Kustannus pääomitetaan rakennuspaikoille rakennusoikeuden määrän perusteella. Tarkistettu vuokra tulee voimaan vuoden 2026 alusta lukien.

Rakennuspaikan jätevesiasiat tulee hoitaa Ympäristösuojelulain mukaisesti.

 

Rakennuspaikan haltija vastaa yksityistien käytöstä ja siihen liittyvistä kunnostustöistä ja yksityistielain mukaisista maksuista. Kaupunginhallitus on vahvistanut alueen luovutusehdot 5.2.2024 § 29. Päätöksen mukaisesti rakennuspaikat luovutetaan vain vuokraamalla. Varaamisessa ja vuokrauksessa noudatetaan maapoliittisen ohjelman ja kaupungin yleisiä ehtoja.

Rakennuspaikkaa 29 hakivat:

  • Quality Rentals Rovaniemi Oy
  • Arctic Aurora House Oy
  • Wilderness Resort Oy
  • Aava Aurora Resort Oy
  • Stoffel Gioele
  • Silväri Arctic Retreats Oy
  • Kuljetus Rova Oy
  • Janne Tapio
  • Inko Invest Oy
  • Kuismin Juho Maksim
  • Los Piccolos Oy
  • Nature365 Travels DMC Oy
  • Saaruapuro Oy
  • Rakennusliike Virranmäki

·         Lisäksi 1 hakemus hylättiin, koska se ei vastannut rakennuspaikan kaavan mukaista käyttötarkoitusta.

 

Rakennuspaikkaa esitetään varattavaksi Quality Rentals Rovaniemi Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun (60/60 pistettä).

 

Liite: Hakukierroksen kriteeristö 

Liite: Liitekartta rakennuspaikka 29

Liite: Hakemusten pisteytys Business Rovaniemi (oheismateriaali)

Liite: Kooste pisteytyksestä (oheismateriaali)

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää varata tilasta 698-401-38-1 muodostuvan liitekartan mukaisen rakennuspaikan 29 Quality Rentals Rovaniemi Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun seuraavin ehdoin:

  • Varausaika on 1.11.2025-31.10.2026.
  • Varausmaksuna peritään yhden vuoden vuokra, 3 214.62 euroa (indeksi 2332). Varausmaksu on maksettava kaupungin lähettämän laskun eräpäivään mennessä. Jos varausmaksua ei makseta laskun eräpäivään mennessä,​ varaus raukeaa. Jos varausmaksu on maksettu ja varaus perutaan varaajan puolesta,​ varausmaksua ei palauteta. Mikäli varaus johtaa tontin vuokraamiseen varausaikana,​ loppuosa maksetusta varausmaksusta hyvitetään maanvuokrasopimuksen voimaantulopäivästä lukien.
  • Vuokra-aika on 30 vuotta.
  • Alueen vuokraamisessa noudatetaan maanvuokralain 5 luvun ehtoja. Kaupungilla ei ole velvollisuutta lunastaa vuokralaisen omistamia rakennuksia maanvuokrasopimuksen päättyessä.
  • Rakennustyöt tulee aloittaa vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta sekä rakentaa valmiiksi vähintään 40% kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta kolmen vuoden kuluessa.
  • Vuokralainen vastaa yksityistien käytöstä ja siihen liittyvistä kunnostustöistä ja yksityistielain mukaisista maksuista.
  • Hakijan tulee toimittaa kaupungille ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista 30.000 euron vakuus. Vakuudeksi hyväksytään Rovaniemen kaupungin nimiin tehty pankkitalletus tai Rovaniemen kaupungille luovutettu omavelkainen pankkitakaus. Vakuus palautetaan, kun rakentamisvelvoite on täytetty.
  • Maanvuokrasopimus on allekirjoitettava 31.10.2026 mennessä.
  • Muut ehdot ovat noudatetun käytännön mukaiset.

Päätös

Esittelijän muutettu ehdotus

Tekninen lautakunta päättää täydentää päätösehdotusta siten, että kaupunki pidättää oikeuden vuokran tarkistamiseen erillisellä päätöksellä vesihuollon kustannusten osalta. Muilta osin lautakunta päättää pohjaehdotuksen mukaisesti.

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän muutetun ehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Juha Uurtamo, tontti-insinööri, juha.uurtamo@rovaniemi.fi

Perustelut

Tekninen lautakunta on varannut 23.9.2025 § 145 tehdyllä päätöksellä tilasta 698-401-38-1 muodostuvan rakennuspaikan 29 Quality Rentals Rovaniemi Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun.

Päätöksen tiedoksianto asianosaisille sähköpostilla 30.9.2025. 

Varauspäätöksestä on jätetty oikaisuvaatimus 1.10.2025. Oikaisuvaatimus on jätetty määräajassa. Oikaisuvaatimuksen tekijä on vaatinut päätöksen kumoamista, palauttamista valmisteluun ja uudelleen käsittelyä, jotta  “yksirakennuspaikka per hakija/etupiiri” toteutuu tosiasiallisesti. Toissijaisesti oikaisuvaatimuken tekijä esittää päätöksiin muutosta siten, että saman etupiirin eduksi tehty päällekkäinen varaus poistetaan.

Oikaisuvaatimusta on perusteltu seuraavasti:

Sama etupiiriä ja määräysvalta. Wilderness Resort Oy, Quality Rentals Rovaniemi Oy ja Arctic Aurora House Oy ovat hakeneet ja saaneet varaukset samassa kokouksessa ja niiden taustahenkilöt ovat päällekkäisiä. Tämä kiertää käytännössä “yksihakija – yksi rakennuspaikka” -periaatetta.

Hyvän hallinnon periaatteet (Hallintolaki): Päätösharkinnassa olisi pitänyt varmistaa yhdenvertaisuus, puolueettomuus ja tarkoitus sidonnaisuus muodollinen Y-tunnuksiin nojaaminen ei saa johtaa kriteerien tarkoituksen vesittymiseen.

Aineiston puutteellinen selvittäminen: Valmistelussa ei ole selvitetty hakijoiden tosiasiallisia edunsaajia ja määräysvaltasuhteita, vaikka päätösten vaikutus kilpailuasetelmaan ja yhdenvertaisuuteen on olennainen.

Yhdenvertaisuus ja harkintaperusteet: Vaikka kriteereissä ei olisi erikseen vaadittu UBO-selvitystä, hyvän hallinnon periaatteet (Hallintolaki, mm. yhdenvertaisuus ja tarkoitussidonnaisuus) edellyttävät, että saman etupiirin hakemuksia ei käytännössä käsitellä useina “erillisinä hakijoina”, jos lopputulos kiertää “yksi rakennuspaikka per hakija” -tarkoitusta.

Kriteeristön tarkoitus: Kriteerien ilmoitettu tavoite oli luovuttaa rakennuspaikat tasapuolisesti kyvykkäille toteuttajille. Jos sama etupiiri saa useita paikkoja, muiden hakijoiden yhdenvertaiset mahdollisuudet heikkenevät.

Paikkatieto- ja tonttipalveluiden selvitys oikaisuvaatimukseen:

Kyseessä olevat rakennuspaikat on jaettu haussa mukana olleiden kriteerien mukaisesti. Hakukriteereissä ei ole vaadittu hakijan omistuspohjasta tai taustahenkilöistä selvitystä. Tällaista selvitystä ei ole tehty kenestäkään hakijasta.

Hakuilmoituksessa/kriteereissä ei ole ollut ehtoa, että rakannuspaikkoja varataan vain yksi rakennuspaikka/hakija. Perustellusta syystä olisi voitu jakaa myös useampi rakennuspaikka samalle hakijalle.

Tässä haussa hakijoille on valmistelun perusteella luovutettu vain yksi rakennuspaikka/hakija. Jokainen hakija on erillinen oikeushenkilö, jonka yksilöinti tapahtuu Y-tunnuksella tai henkilötunnuksella. 

Tiivistettynä rakennuspaikan haun kriteeristön tarkoituksena oli löytää matkailualan osaajia, joilla on ymmärrystä ja kokemusta matkailualasta, ja joilla on riittävät henkilö-, osaamis- ja taloudelliset resurssit rakentaa nopeasti ja laadukkaasti vähintään rakentamisvelvoitteen täyttävä rakennuskanta. Kriteereillä on pyritty kiinnittämään huomiota kestävään ja ympäristöä huomioivaan matkailurakentamiseen. Pisteytyksen 1. osion 10-kohtaisessa listassa pyrittiin konkreettisin toimin huomioimaan jo suunnitteluvaiheessa ympäristöä ja rakentamisen kestävyyttä sekä vuokranantajan tahtotilaa ympäristöasioiden huomioimisessa. Pisteytyksen 2A-osiossa kriteerien tarkoituksena oli antaa pisteitä laadukkaista liiketoimintasuunnitelmista, joista ilmenee mm. yrittäjien tai yrityksen avainhenkilöiden liiketoimintaosaaminen ja riittävät resurssit. Tässä kohtaa haluttiin nähdä rakennettavan kohteen ja sen matkailutoiminnan konkreettista kuvausta, jotta voitiin nähdä liiketoimintasuunnitelmilla olevan menestymisen edellytykset Rovaniemen matkailuympäristössä. Pisteytyksen 2B-osiossa pyrittiin varmistumaan hakijan taloudellisesta kyvykkyydestä toteuttaa rakennushanke viivytyksettä rakennuspaikan myöntämisen jälkeen. Tätä varten arvioitiin hakijan toimittamia dokumentteja, kuten kustannusarvioita, lainalupauksia, tilinpäätöksiä tai muita rahoituskelpoisuuttaa osoittavia dokumentteja.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta hylkää oikaisuvaatimuksen. Tilasta 698-401-38-1 muodostuva rakennuspaikka 29 on jaettu hakukierroksen kriteeristön mukaisesti.

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijä, Quality Rentals Rovaniemi Oy, Paikkatieto- ja tonttipalvelut Björkbacka, Mattanen, Martikainen, Järvinen