Tekninen lautakunta, kokous 26.5.2026

§ 89 Asemakaavan muutos kortteli 29 tontti 5, Rovakatu 15

ROIDno-2025-5300

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 16.12.2025

Valmistelija

Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus 10.11.2025/ kaavasuunnittelija NC:

Kaavamuutoksen taustat ja vaiheet

Voimassa oleva asemakaava
Suunnittelualueella on voimassa 15.6.1987 vahvistettu asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualue on kaavoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Tontille on osoitettu kahdelle rakennusalan osalle kerrosluvut II ja IV, joista kerrosluku IV sijoittuu kadunpuoleiselle
tontinosalle. Tontille on osoitettu rakennusoikeutta 1014 k-m². Rakennuslain aikana vahvistettu kaava mahdollistaa maanpäällisen kellarikerroksen rakentamisen ja sen päälle neljä asuin-, liike- tai toimistokerrosta. Lisäksi pääasiassa asuntoja sisältävän kerrostalon ullakolle saadaan kerrosluvun estämättä sijoittaa saunaosasto.

Vireilletulo
Maanomistajat ovat 28.8.2009 päivätyllä hakemuksella esittäneet asemakaavan muuttamista omistamalleen 1. kaupunginosan korttelin 29 tontille 5, osoitteessa Rovakatu 15.

Tekninen lautakunta on päättänyt 29.9.2009 (129 §) saattaa vireille tonttia 1-29-5 koskevan asemakaavan muutoksen. Asemakaavamuutos on kuulutettu vireille 14.10.2009 Lapin Kansassa sekä kirjeellä maanomistajille ja rajanaapureille. Kaavamuutokseen liittyviin asiakirjoihin sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan on ollut mahdollisuus tutustua 15.10.2009 lähtien palvelupiste Osviitassa sekä kaupungin internet-sivujen Kaavatorilla.

Valmisteluvaihe
Suunnittelualueesta laadittiin kolme 21.10.2009 päivättyä luonnosvaihtoehtoa.Voimassa oleva asemakaava ja luonnosvaihtoehdot pidettiin valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 12.–25.11.2009 palvelupiste Osviitassa. Nähtävilläoloaikana on ollut mahdollisuus jättää asiasta suullisia tai kirjallisia mielipiteitä. Tekninen lautakunta päätti esittää Rovaniemen kaupunginhallitukselle 23.3.2010, § 62, että asemakaavaa ryhdytään muuttamaan 21.10.2009 laaditun ja 11.12.2009 korjatun luonnosvaihtoehdon 1 mukaisesti. Kaupunginhallitus päätti 12.4.2010, 115 §, että asemakaavaa ryhdytään muuttamaan teknisen lautakunnan esityksen mukaisesti ja asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville.

Ehdotusvaihe
Voimassa oleva asemakaava sekä 21.10.2009 päivätty ja 11.12.2009 korjattu asemakaavan muutosehdotus pidettiin julkisesti nähtävillä 5.5.–4.6.2010 välisenä aikana palvelupiste Osviitassa. Nähtävillä pidosta tiedotettiin kuulutuksella Lapin Kansassa 28.4.2010 sekä kirjeillä osallisille.

Nähtävillä olleessa kaavaehdotuksessa asemakaavaa oli tarkoitus muuttaa siten, että rakennusoikeus tontilla nostetaan 1014 km²:stä 2200 k-m²:n, käyttötarkoitus säilyy samana (AL). Rakennuspaikan rakennusala muodostuu kahdesta erillisestä osa-alueesta. Kadunpuoleisen rakennusalan kerrosluvuksi merkitään V (viisi) ja tontinpuoleisen kerrosluvuksi VI (kuusi). Kaikki pysäköintipaikat tontilla on osoitettu maan alla toteutettavaksi. 

Kaavamuutoksen hakijat eivät hyväksyneet maankäyttösopimuksen mukaisia ehtoja ja kaavamuutos jäi pöydälle.

Tilanne 2025
Hakija on yhdessä suunnittelijansa kanssa ollut yhteydessä kaavoitukseen tarkoituksenaan saattaa kaavamuutos päätökseen. Hakijan esityksen mukaan käyttötarkoitusta muutettaisiin, niin että se sallisi asumisen lisäksi myös hotellitoimintaa. Kaavamuutos osaltaan helpottaisi majoitus- ja asuntopulaa keskustan alueella. Käyttötarkoituksen muutoksen lisäksi kaavaehdotuksen pysäköintimääräykset päivitetään nykyisten normien mukaisiksi ja rakennusaloihin tehdään pieniä muutoksia. Pihalle rakennettavan luiskan sijaan pysäköintikerrokseen ajetaan Rovakadun puolelta.

Päivitetty kaavaehdotus
Kaavaehdotuksessa rakennusoikeus on sama kuin aikaisemmassa vaiheessa, 2200 k-m²:n. Käyttötarkoitus muuttuu hotelli- ja majoitusrakennusten sekä asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Alueella eri toiminnot voivat sijaita ramassa rakennuksessa (KA-1). Tontin suurin sallittu kerrosluku on kuusi (VI). Pysäköinti toteutetaan pääosin maanalla, pysäköintikerrokseen ajetaan rakennuksen Rovakadun puoleiselta sivulta. Lisäksi kaavamuutosehdotukseen on päivitetty nykyisen pysäköintinormiston mukaiset pyörä- ja autopaikkoja koskevat vaatimukset.

Kaavoituksen esitys:
Kaavoitus esittää, että kaavaehdotuskarttaan päivitetään hakijan esittämät muutokset ja uudelleen päivätty kaavaehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Asemakaavan muutoksen hyväksyy tekninen lautakunta (Hallintosääntö 33 §).

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
p. 040 578 9283

kaavasuunnittelija Nicholas Coull
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
p. 040 7665679

 

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää, että 1.kaupunginosan korttelin 29 tontin 5 asemakaavan muutosehdotukseen tehdyt korjaukset hyväksytään ja ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan julkisesti nähtäville 25.11.2025 päivätyn kaavaehdotuskartan mukaisesti. Maanomistajan kanssa laaditaan maankäyttösopimus. Asemakaavan muutoksen hyväksyy tekninen lautakunta (Hallintosääntö 33§). 

Päätös

Tekninen lautakunta kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä.  

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti. 

Valmistelija

  • Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi

Perustelut

Ehdotusvaiheen kuuleminen

1. kaupunginosan korttelin 29 tontin 5 asemakaavan muutos osoitteessa Rovakatu 15 on pidetty ehdotusvaiheen kuulemista varten nähtävillä 5.2.-6.3.2026 palvelupiste Osviitassa sekä kaupungin internet-sivuilla kaavatorilla. Ehdotusvaiheen nähtävillä pidosta ilmoitettiin 4.2.2026 lehtikuulutuksella Lapin Kansassa sekä kirjeillä naapureille. Nähtävilläoloaikana ei saapunut muistutuksia.

Kaavaehdotus
Kaavamuutoksessa käyttötarkoitus muuttuu hotelli- ja majoitusrakennusten sekä asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Alueella eri toiminnot voivat sijaita samassa rakennuksessa (KA-1). Tontin suurin sallittu kerrosluku on kuusi (VI) ja rakennusoikeus 2200 k-m² (e=2.17). Pysäköinti toteutetaan pääosin maanalla, pysäköintikerrokseen ajetaan rakennuksen Rovakadun puoleiselta sivulta.

Esitys lautakunnalle
Kaavoitus esittää tekniselle lautakunnalle, että 1.kaupunginosan korttelin 29 tontin 5, Rovakatu 15 asemakaavan muutos hyväksytään 25.11.2025 päivätyn kaavakartan mukaisesti. 

Lisätietoja:​​
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

kaavoitusinsinööri Nicholas Coull
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 766 5679

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää hyväksyä 1.kaupunginosan korttelin 29 tontin 5, Rovakatu 15 asemakaavan muutoksen 25.11.2025 päivätyn kaavakartan mukaisesti. Asemakaavan muutoksen hyväksyy tekninen lautakunta (Hallintosääntö 34 §). Hakijalta peritään vuoden 2009 taksan mukaisesti kaavoituskustannuksina 2000€ sekä 1€ jokaista kaavassa osoitettua kerrosalaneliömetriä kohden.

Päätös

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti. 

Asian päätöksenteon jälkeen kaupunginhallituksen edustaja Henri Ramberg poistui kokouksesta klo 15.20.

Tiedoksi

Kaavoitus, hakija

Liitteet

au154_kaavaehdotus_251125.pdf (pdf, 402 kt)
au154_kaavaselostus 300126.pdf (pdf, 5871 kt)

Muutoksenhaku

MUUTOKSENHAKUOHJEET YLEISKAAVAN JA ASEMAKAAVAN HYVÄKSYMISTÄ KOSKEVAAN PÄÄTÖKSEEN

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusoikeus

Valituksen saa tehdä

  • se, jota päätös koskee,

  • se, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen.

Sen lisäksi alueellisella ympäristökeskuksella ja muulla viranomaisella on toimialaansa kuuluvissa asioissa oikeus valittaa kaavan hyväksymistä koskevasta  päätöksestä. Valitusoikeus on myös maakunnan liitolla ja kunnalla, joiden alueella kaavassa osoitetulla maankäytöllä on vaikutuksia. Rekisteröidyllä paikallisella tai alueellisella yhteisöllä on toimialaansa kuuluvissa asioissa toimialueellaan oikeus valittaa kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä.

Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä,

  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai

  • päätös on muuten lainvastainen.

 

Valitusosoituksen sisältö, liitteet ja toimittaminen

Valituskirjelmässä on ilmoitettava

  • valittajan tai valituksen laatijan yhteystiedot (nimi, ammatti, asuinkunta, postiosoite, puhelinnumero ja mikäli mahdollista sähköpostiosoite)

  • päätös, johon haetaan muutosta

  • miltä osin päätöksestä valitetaan ja muutos, joka siihen vaaditaan tehtäväksi

  • muutosvaatimuksen perusteet

Valituskirjelmä on valittajan tai laatijan omakätisesti allekirjoitettava. Jos ainoastaan laatija on allekirjoittanut valituskirjelmän, siinä on mainittava myös laatijan ammatti, asuinkunta ja postiosoite, puhelinnumero ja mikäli mahdollista, sähköpostiosoite.

Valituskirjelmään on liitettävä päätös, josta valitetaan, alkuperäisenä tai (viran puolesta oikeaksi todistettuna) jäljennöksenä sekä todistus siitä päivästä, josta valitusaika on luettava.

Valituskirjelmä on toimitettava valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä. Omalla vastuulla valitusasiakirjat voi lähettää postitse tai lähetin välityksellä. Postiin valitusasiakirjat on jätettävä niin ajoissa että ne ehtivät perille ennen valitusajan päättymistä.

Valituksen voi toimittaa myös faksina tai sähköpostilla. Alkuperäinen valitus on kuitenkin lähetettävä, mikäli hallinto-oikeus sitä erikseen pyytää.

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet/#/.

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireille panijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015 https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151455?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=tuomioistuinmaksulaki) säädetään.

Hallinto-oikeudessa valituksen käsittelystä perittävä oikeudenkäyntimaksu on 310 euroa. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä. Maksua ei myöskään peritä eräissä asiaryhmissä eikä myöskään, mikäli asianosainen on muualla laissa vapautettu maksusta. Maksuvelvollinen on vireillepanija ja maksu on valituskirjelmä kohtainen.

Valitusviranomainen

Viranomainen, jolle kunnallisvalitus tehdään, on Pohjois-Suomen hallinto-oikeus                        

Postiosoite: PL 189, 90101 Oulu                                             

Käyntiosoite: Torikatu 34-40, Oulu                                                     

Sähköpostiosoite: pohjois-suomi.hao(at)oikeus.fi

Faksinumero: 029 5642 841

Puhelinnumero: 029 5642 800 (vaihde)

Asiakaspalvelu avoinna: ma - pe kello 8.00 – 16.15

 

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa

https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet.

 

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

 

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15.

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.