Tilajaosto, kokous 30.9.2026

Perustelut

Rovaniemen kaupunki on vienyt Ounasvaaran lukion hankesuunnittelua eteenpäin vuoden 2026 aikana. Hankesuunnittelu on edellyttänyt ympärillä olevien toimijoiden huomioimista, toimintojen yhteensovittamista sekä rakentamisen aiheuttamien haittojen kartoittamista. Rakentamisen vaatimat työmaa- ja varastointialueet tulevat osittain sijoittumaan oman tontin ulkopuolelle maansiirto- ja perustustöiden aikana. Rakentamisen aikaisten haittojen minimoimiseksi hankintaprosessin osallistumisvaihe on tarkoituksenmukaista käynnistää aikaisessa vaiheessa.

Hankinnan käynnistäminen ja sen läpivienti vaatii myös rakennuksen toteutusmuodon valinnan, tähän hankintaan soveltuvat toteutusmuodot on esitelty alla perusteluineen.

Toteutusmuotovaihtoehdot

Kiinteähintainen KVR-urakka

• Urakoitsija vastaa hankkeen suunnittelusta (kilpailutusasiakirjojen pohjalta) ja kohteen rakentamisesta.
• Laadittavassa hankesuunnitelmassa esitetyt tekniset ratkaisut valitaan siten, että ne tulevat toimimaan kilpailutuksen sitovina vaatimuksina rakennuksen teknisen laatutason osalta.
• Urakka kilpailutetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa käyttäjien toiveet pystytään huomioimaan jo ennen hankintapäätöksen tekemistä.
• Hankintojen määrä minimoituu – yksi sopimuskumppani.
• Saatavilla tavallista pidempi takuuaika, jopa 10 vuotta.
• Valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous, jossa huomioidaan hinta ja laatu.

Elinkaarimalli

• Elinkaarimallissa palveluntuottaja (rakennusliike ja mahdollinen kumppani) vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta, ylläpidosta ja luovutuskunnosta sopimuskauden päätteeksi.
• Sopii yli 15 miljoonan euron kokoisiin tavanomaisiin rakennushankekilpailutuksiin (koulut, päiväkodit, sote, toimistotilat yms.).
• Tilaaja määrittää toiminnalliset ja tekniset vaatimukset, joiden pohjalta urakoitsijat antavat tarjouksensa.
• Urakoitsija kantaa suunnitelmiin, toteutukseen ja kohteen ylläpitoon liittyvät riskit sopimuskauden ajan.
• Kilpailuun osallistuvat suurimmat rakennusliikkeet, jotka pystyvät kantamaan kokonaisvastuun kohteesta tyypillisesti noin 20 vuoden ajan.
• Kilpailutusasiakirjojen laatiminen ja kilpailutuksen läpivienti kestää tyypillisesti noin 6–8 kuukautta ja sitoo tilaajan resursseja jonkin verran muita malleja enemmän, koska mm. kohteen käyttöajat ja käyttäjämäärät tulee määritellä tarkemmin kuin muissa malleissa.

Suunnittele ja rakenna -yhteistoimintamalli

• Tuottojen ja riskien jakaminen: hankkeen riskejä jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken, mikä parantaa urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta ja pienentää tarjouksiin sisältyviä riskivarauksia. Tilaajan kustannusvastuu on mallissa kuitenkin rajattu kattohintaan.
• Erilliset kehitys- ja toteutusvaiheen sopimukset, jossa tilaajalla on mahdollisuus vetäytyä sopimuksesta ennen rakentamisen aloittamista ja toteutusvaiheen sopimusta, mikäli hankkeen tavoitteet eivät kehitysvaiheessa toteudu.
• Tilaajalla on mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluratkaisuihin ja lopputuloksen laatuun.
• Hankintojen määrä minimoituu – yksi sopimuskumppani.
• Tilaajan investoinnit pienet ennen sitovan urakkahinnan saamista.
• Kustannusten muodostuminen ja hallinta on avointa.
• Osapuolten välinen yhteistyö ja kannustimet tukevat laadun tuottoa ja innovaatioita.
• Saatavilla tavallista pidempi takuuaika, jopa 10 vuotta.
• Valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous, jossa huomioidaan hinta ja laatu.

Vuokramalli 

• Kiinteistösijoittajavetoisessa toteutuksessa (vuokramalli) sijoittaja vastaa hankkeen toteuttamisesta joko tilaajan laatimien suunnitelmien pohjalta tai omilla suunnitelmillaan. 
• Käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen liittyvät vaatimukset on mahdollista määrittää. 
• Tilaajan ei tarvitse ottaa kantaa sellaisiin teknisiin ratkaisuihin, jotka eivät vaikuta käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen. 
• Kohteen tekninen jäännösarvoriski on sijoittajalla. 
• Kohteen kunto ja käytettävyys käyttäjän näkökulmasta riippuvainen vuokrasopimuksessa sovituista ehdoista (toiminnalliset ja tekniset vaatimukset tiloille).

Toiminnallisessa tarkastelussa vuokramalli edellyttää tilaajalta kokonaisuutena toteutusmuodoista vähiten työtä. Vuokramallissa kiinteistöriskejä myös siirretään vuokraajalle. Elinkaarimallin muita vaihtoehtoja pidempi toteutusaika ja huono soveltuvuus kyseisen rakennuspaikan omistussuhteet huomioiden sulkee sen pois Ounasvaaran lukion toteutusvaihtoehdoista.  

Omaan taseeseen toteuttaminen Suunnittele ja rakenna-yhteistoimintamallilla tarjoaa mahdollisuuden yhteistoiminnallisen toteutuksen etujen hyödyntämiseen. Kiinteähintainen KVR-urakka soveltuu tähän kohteeseen toteutusmuodoista parhaiten, koska hankesuunnitelma tullaan laatimaan yksityiskohtaisella tasolla. Hankkeen sisältämät riskit pyritään selvityksin ja tutkimuksin varmistamaan, joiden johdosta yhteistoiminnallinen toteutusmuotoa ei voi katsoa selvästi riskittömämmäksi. Lisäksi kiinteähintaisella KVR-urakalla voidaan tässä kohteessa ja markkinatilanteessa todennäköisesti saavuttaa edullisin hintataso. 

Hallintosäännön 48 §:n mukaan

Toimielin päättää hankinnasta, jonka kokonaisarvo on yli 500 000 euroa. Toimielin päättää, tehdäänkö yli 500 000 euron hankinta

1. kaupungin omana työnä;
2. palvelusetelimallilla;
3. kilpailuttamalla;
4. yhteishankintayksikön sopimukseen liittymällä vai;
5. sidosyksikköhankintana.

Sen jälkeen, kun päätös hankinnan toteuttamistavasta on tehty, vastaa hankinnan toteuttamisesta kaupunginjohtaja, toimialajohtaja tai määräämänsä. Em. viranhaltijoiden toimivaltaan kuuluu koko hankintaprosessiin sisältyvä päätöksenteko (sisältäen mm. hankinta-asiakirjojen hyväksyminen sekä hankintasopimuksen tekeminen), hankintaoikaisun käsittely sekä hankinnan keskeyttämisestä päättäminen. Useita toimialoja koskevan yhteishankinnan suorittamisesta päättää se toimiala, jonka osuus hankinnasta on suurin.

Perustelut

Sivistyslautakunta on päättänyt 11.12.2024 § 134 hyväksyä Ounasvaaran lukion tarveselvityksen ja käynnistää Ounasvaaran lukion uusien tilojen hankesuunnittelun vaihtoehto 1:n mukaisesti Ounasvaaralle Santasportin yhteyteen. Hankesuunnittelua on toteutettu tämän päätöksen mukaisesti siten, että uudisrakennusta on suunniteltu Santasportin päärakennuksen välittömään läheisyyteen arkkitehdin toimesta. Lisäksi asiaan liittyen on selvitetty suunniteltuun sijaintiin liittyviä ja hankkeen toteuttamiseksi välttämättä ratkaistavia asioita.

Hankesuunnittelun edettyä on tullut esille asioita, joiden vaikutusta hankkeen toteutukseen tulee arvioida ennen kuin hankesuunnittelu tähän sijaintiin viedään loppuun asti. Näitä asioita ovat päärakennuksen välittömässä läheisyydessä olevan sijainnin osalta:

1. Osa rakennuksesta joudutaan rakentamaan maata vasten ja vastaavasti toinen puoli rakennuksesta rakennetaan paksun penkkauksen varaan. Maata vasten rakennettava osa edellyttää onnistumista kosteusteknisissä ratkaisuissa ja vastaavasti penkkaus altistaa rakennuksen painumille.

2. Työaikaiset järjestelyt vaativat tarkkaa suunnittelua, koska rinnetontti on haastava työmaajärjestelyjen osalta. Varastointi, nostot ja sosiaalitilat ovat tasamaan tonttiin verrattuna selkeästi kustannuksia nostavia.

3. Rakennuspaikalla oleva tekniikka edellyttää niiden siirtämistä ja niiden siirtokustannukset tulevat Rovaniemen kaupungin vastattavaksi.

4. Rakennuksen esteettömyysselvitys on vielä keskeneräinen, mutta esteettömyyden osalta tontti tulee olemaan erittäin haastava.

5. Rakennuspaikan ahtauden ja rinnesijainnin vuoksi tilat joudutaan rakentamaan vähintään kolmeen kerrokseen. Tämä vaikuttaa epäedullisesti tilojen toiminnallisuuteen, koska luokat sijoitetaan erilleen eikä ole avaraa yhteistä, vuorovaikutusta tukevaa tilaa. Rakennuspaikka ja rakennuksen kolmeen kerrokseen sijoittaminen tuovat myös huonetilaohjelmaan rakennettavia neliöitä lisää mm. aulatiloista, porraskäytävistä ja yhdyskäytävästä.

6. Ateriapalvelujen tuottaminen lukiolaisille Redun toimesta tuottaa korkeammat kustannukset kaupungin omaan tuotantoon nähden. Suunniteltuun sijaintiin on haasteellista sijoittaa keittiö- ja ruokailutilaa, esimerkiksi huolto on vaikea järjestää rinnemaaston vuoksi.

7. Redun ateriapalvelujen hyödyntäminen ja Santasportin päärakennukseen liittyminen aiheuttaa todennäköisesti kaupungille merkittäviä lisäkustannuksia, joiden tarkkaa määrää on tässä vaiheessa vaikeaa arvioida.

8. Edellä mainittujen asioiden vaikutus hankkeen kustannuksiin ennakoidaan olevan kaksi miljoonaa euroa. Kustannusvaikutuksen laskenta on parhaillaan menossa.

Ottaen huomioon edellä todetut haasteet on nyt ratkaistava, että jatketaanko kohteen suunnittelua päärakennuksen yhteyteen vai jatketaanko hankesuunnittelua Lappi-areenan yläpuolella sijaitsevalle paikalle. LappiAreenan yläpuolisen rakennuspaikan osalta olennaiset tekijät ovat:

1. Rakennuspaikka on tasainen ja mahdollistaa toteutuksen toiminnallisesti edullisella tavalla.

2. Esteettömyysratkaisut on selkeästi helpompi toteuttaa.

3. Sijainti on maanrakennuskustannuksiltaan huomattavasti edullisempi rinnerakentamiseen verrattuna ja rakentamiskustannukset ovat myös kokonaisuutena edullisemmat.

4. Ateriapalvelut voidaan toteuttaa rakentamalla keittiö ja monikäyttöinen ravintolasali uudisrakennukseen. Ravintolasali tuo rakennukseen väljyyden tuntua ja mahdollistaa oppilaille tilojen hyötykäytön ruokailuaikojen ulkopuolella. Vaihtoehtoisesti ateriapalvelut voidaan toteuttaa ostamalla ne Redulta.

Toiminnallisessa mielessä lukion sijoittaminen päärakennuksen yhteyteen tarjoaa käyttäjille mahdollisuuden siirtyä kaupungin ja Redun tilojen välillä yhdyskäytävää pitkin. Toisaalta Redu ei ole vuokraamassa tiloja uudisrakennuksesta. LappiAreenan yläpuolella sijaitsevalta paikalta on päärakennukselle suhteellisen lyhyt 250 metrin matka joka mahdollistaa erilaisten urheiluopiston alueella sijaitsemiseen liittyvien etujen hyödyntämisen.

Kustannukset

Rakentaminen päärakennuksen viereen on noin 2 miljoonaa euroa kalliimpaa verrattuna siihen, että lukio rakennettaisiin LappiAreenan yläpuoliselle alueelle. Jos uudisrakennukseen rakennetaan keittiö ja ruokasali, se tuo sijainnista riippumatta noin 1,6 miljoonan euron lisäkustannuksen.

Toimivalta

Hallintosäännön 28 §:n mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevien hankesuunnitelmien hyväksymisestä, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Hallintosäännön 30 §:n mukaan kaupunginhallituksen tilajaosto vastaa tilahankkeiden hankesuunnittelusta ja toteuttamisesta, sekä teettää toimialoille toimitilaratkaisujen hankesuunnitelmia. Lisäksi tilajaosto vastaa kaupungin omistuksessa tai hallinnassa olevista rakennuksista ja toimitiloista sekä niiden rakennuttamisesta, ylläpidosta, peruskorjauksesta ja vuokrauksesta kaupungille ja edelleen kaupungin eri toimintojen käyttöön sekä edellä mainittujen tilojen terveellisyydestä ja turvallisuudesta. Tilajaosto myös vastaa yli 5 miljoonan euron rakennus- ja tilahankintojen valmistelusta.

Edellä todetun johdosta tilajaosto on toimivaltainen päättämään hankesuunnitelman valmistelun yhteydessä lukiorakennuksen tarkasta sijainnista. Kaupunginvaltuusto päättää siitä, että hyväksyykö se kyseiseen sijaintiin laadittua hankesuunnitelmaa.

Koska kyseessä on yli 5 miljoonan euron rakennushankinta, tarvitaan talousarvion määrärahapäätöksen lisäksi valtuuston periaatepäätös ennen tilajaoston päätöstä hankinnan varsinaisesta toteuttamisesta.

Yhteenveto

Ounasvaaran lukion rakentaminen LappiAreenan yläpuoliselle alueelle on toiminnallisesti ja taloudellisesti edullisempi vaihtoehto, koska rakennuspaikka mahdollistaa toiminnallisesti olennaisesti paremman rakennuksen toteuttamisen ja koska rakennuskustannukset ovat noin kaksi miljoonaa euroa edullisemmat. Vaihtoehdon riskit ovat myös pienemmät niin rakentamisen osalta kuin myös toiminnallisesti, koska tässä vaihtoehdossa kaupunki ei ole riippuvainen Redun tekemistä ratkaisuista esimerkiksi yhdyskäytävän toteuttamisen osalta.