Valmistelija
Kirsi Alanne, kaupunginlakimies, kirsi.alanne@rovaniemi.fi
Hannu Kangas, johtava rakennustarkastaja, hannu.kangas@rovaniemi.fi
Perustelut
Valvontakohde
Rakennusvalvonnan asiatunnuksella 698-2024-4 selvittämä valvonta-asia koskee tontilla 698-1-13-5 sijaitsevaa asuinkerrostaloa, joka on asemakaavassa yhdistettyjen liike- ja asuintokerrostalojen korttelialueella (ALK). Pysyvä rakennustunnus on 101232133N. Rakennus on rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalo. Rakennuksen huoneistot 201, 202, 203, 204, 301, 302, 303, 304, 401, 402, 403, 404, 501 ja 502 ovat käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistoja.
Asianosaiset
Asunto Oy Koskikatu 24
Ravintola Benjamin Oy, osakkeiden omistaja
Vireilletulo
Valvonta-asia on tullut vireille viranomaisen yleisvalvonnan kautta 16.1.2024.
Asian selvittely
Asianosaisille on lähetetty 16.1.2024 selvityspyyntö, jossa asianosaisia on ohjeistettu majoitustoiminnan luvanvaraisuudesta sekä luvanvaraisuuden arvioinnista ja kehotettu lopettamaan luvaton majoitustoiminta. Asianosaisille on varattu mahdollisuus antaa selvitys 31.1.2024 mennessä. As Oy Koskikatu 24 on antanut selvityksen 29.1.2024. Selvityksessä As Oy Koskikatu 24 on kiistänyt majoitustoiminnan. Vastine kokonaisuudessaan on liitteenä.
Rakennusvalvonnan selvityksen mukaan huoneistoja luovutetaan toistuvasti toisten käyttöön kalustettuna tilapäistä majoittumista varten. Huoneistoissa ei ole väestötietojärjestelmän mukaan vakituisia asukkaita. Huoneistoja vuokrataan kalustettuna varaus- ja peruutusehdoin tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Majoittamistoiminnan toistuvuudeksi on tehty eritysjärjestelyitä, kuten kohteen tarjoaminen majoitustilojen välitysalustoilla (esim. Booking.com), markkinointi nimenomaisesti majoituskäyttöön ja majoituspalveluun sisällytettyjä hotellitoiminnalle ominaisia palveluita, kuten matkalaukkujen säilytys, valmiit liinavaatteet, pyyhkeet, hygieniatarvikkeet sekä hintaan sisältyvä loppusiivous.
Majoittumisen hinta ilmoitetaan vuorokausikohtaisesti. Asiakasarvioita on kertynyt 20.1.2025 mennessä 353 kappaletta, joista vanhin on annettu 6.11.2023. Majoittumisten todellinen määrä ei ole tiedossa, mutta varauskalenterin ja kertyneiden arvioiden määrän perusteella majoittaminen on toistuvaa ja laajamittaista. Kohdetta kuvaillaan ilmoittajan omin sanoin majoitusyksikkönä ja sitä markkinoidaan ensisijaisesti tilapäistä majoittumista tarvitseville asiakkaille. Kohteen Booking.com ilmoituksella on yksilöity ainakin 12 huoneistoa varattavaksi, jonka lisäksi kohteesta on varattavissa kattohuoneisto muista huoneistoista erillisellä ilmoituksella.
Kysymys siitä, ovatko asuinhuoneistot rakennusluvan mukaisessa käytössä, ratkaistaan alueidenkäyttölain, rakentamislain (31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslaki) ja niiden nojalla annettujen asetusten nojalla.
Rakentamislain 42 § 3 momentin 3 kohdan mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakentamislupa. Sisällöltään vastaava säännös on ollut 31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslain 125 §. Lainmuutoksella ei ole ollut tarkoitus muuttaa käyttötarkoituksen olennaisen muutoksen arvioinnin edellytyksiä tältä osin (HE 139/2022 vp).
Maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukaan jonkun ryhtyessä toimiin kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyödessä laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla.
Olennaisena käyttötarkoituksen muutoksena on hallituksen esityksessä HE 101/1998 mainittu loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen käyttöön. Ratkaisuissaan KHO 2024:75, 2021:77 ja 2021:76 korkein hallinto-oikeus on arvioinut asuinhuoneistoissa harjoitettua kalustettujen huoneiden tilapäiseen käyttöön luovuttamista majoitusluonteisena toimintana, joka on ollut olennainen muutos asuinhuoneiston käyttötarkoitukseen. KHO:n mukaan huomiota on kiinnitettävä siihen, onko vuokraustoiminta vastannut tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Hallitsematon käyttötarkoitusten muuttaminen rakennus- tai rakentamisluvan vastaisesti voi hyvin nopeasti muuttaa kokonaisen alueen luonteen. (HE 139/2022 vp).
Maankäyttö- ja rakennuslain (1.1.2025 alkaen nimellä alueidenkäyttölaki) nojalla annetun asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista mukaan majoitustilalla tarkoitetaan kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu ammattimaisesti tarjottavaksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Kyseinen määritelmä on yhtenevä majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain majoitustoiminnan määritelmän kanssa, jossa majoitustoiminnalla tarkoitetaan ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Hallituksen esityksessä HE 138/2004 lain soveltamisalan eli ammattimaisen majoittamisen ulkopuolelle yksilöidään toiminta, joka on luonteeltaan satunnaista. Esitys kuvailee satunnaisuutta kertaluonteiseksi tai vain hyvin harvoin toistuvaksi.
Majoitustoimintaan liittyvään vuokraustoimintaan tyypillisesti liittyvinä piirteinä voidaan korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksen 15.5.2024 (KHO 2024:75) mukaan pitää yksittäisen vuokrasuhteen lyhytkestoisuuden ohella toiminnan harjoittamisen jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta sekä sitä, millaisiin erityisjärjestelyihin toiminnan mahdollistamiseksi on ryhdytty. Tällaisia erityisjärjestelyjä voivat olla esimerkiksi vuokrakohteiden markkinointi useilla eri sähköisillä alustoilla, varta vasten laaditut verkkosivut, lisäpalvelujen tarjoaminen ja majoittujien vastaanottoa tai avainten luovuttamista varten tehdyt erityiset toimenpiteet. Lisäksi kiinnitetään huomiota vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin.
Kehottaminen
Asianosaista on kehotettu hakemaan olennaisen käyttötarkoituksen edellyttämä uusi rakennuslupa (määräaika 31.5.2024) tai lopettamaan asemakaavan ja rakennusluvan vastainen toiminta (määräaika 31.5.2024). Rakennusvalvonnan kehotusta ei ole noudatettu.
Asettamisvaiheen kuuleminen
Asianosaisille on 16.10.2024 lähetetyllä kirjeellä varattu hallintolain 34 § mukainen tilaisuus tulla kuulluksi ja antaa asiassa selvitystä ennen asian ratkaisemista. Asianosaiset ovat antaneet vastineen 20.11.2024. Vastineessa on lausuttu muun muassa seuraavaa:
”Asunto-osakeyhtiö Koskikatu 24 ja Ravintola Benjamin Oy katsovat, että väitetty majoitustoiminta ei ole rakennusluvan ja asemakaavan vastaista. Uhkasakon osalta asianosaiset katsovat ensisijaisesti, ettei sitä tule asettaa ja toissijaisesti, että, mikäli se asetetaan, on sen suuruuden oltava uhkasakkolain 8 §:n nojalla maltillinen.”
Vastine on kokonaisuudessaan päätösehdotuksen liitteenä.
Päävelvoite
Ympäristölautakunta velvoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukaisesti Asunto Oy Koskikatu 24:n omistamalla kiinteistöllä 698-1-13-5 sijaitsevan rakennuksen omistajana Asunto Oy Koskikatu 24:n kaikkien sen 14 asuinhuoneiston osalta tällä päätöksellä asetettavan sakon uhalla ryhtymään toimenpiteisiin asuinhuoneistojen käytön lopettamiseksi majoitustiloina 30.4.2025 mennessä.
Lisäksi ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Ravintola Benjamin Oy:n nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen käytön majoitustilana 30.4.2025 mennessä.
Määräpäivä
Majoitustoiminta on lopetettava 30.4.2025 mennessä.
Uhkasakko
Asunto Oy Koskikatu 24:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 50 000 euroa ja lisäerä 14 000 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Ravintola Benjamin Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 50 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 14 000 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 7 § mukaan velvoite ja uhka voidaan kohdistaa sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua tilanteeseen. Vuokrattavien huoneistojen osakkaalla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua toimintaan. Asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus puuttua luvanvastaiseen tilanteeseen asunto-osakeyhtiölain perusteella. Uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettu huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun maksukyky ja muut asiaan vaikuttavat seikat.
Prosessin kulku
Jos päävelvoitetta ei ole noudatettu määräpäivään 30.4.2025 mennessä, eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä, ympäristölautakunta voi tuomita asetetun uhkasakon maksettavaksi (UhkasakkoL 10 §). Asianosaisia kuullaan uudelleen ennen uhkasakon tuomitsemista. (UhkasakkoL 22 §).
Ilmoitusvelvollisuus omistajanvaihdoksessa
Jos kiinteistö 698-1-13-5, sillä sijaitseva rakennus, rakennuksen osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet tai niiden käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Rovaniemen kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite. Tämän ilmoitusvelvollisuutta koskevan velvoitteen tehosteeksi asetetaan kullekin velvoitetulle erikseen 2000 euron uhkasakko. Tähän päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta valittamalla (UhkasakkoL 18 §). Ympäristölautakunta ilmoittaa maanmittauslaitokselle tästä päätöksestä merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin (UhkasakkoL 19 §).
Ilmoitus poliisille
Maankäyttö- ja rakennuslain 186 § mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Koska säännösten ja määräysten vastaista laiminlyöntiä ei voida olosuhteet huomioon ottaen pitää vähäisenä, ympäristölautakunta ilmoittaa tekemästään päätöksestä poliisille.
Päätöksestä perittävä maksu
Päätöksestä veloitetaan rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä suoritettavien maksujen 10.5 § mukainen 300 euron maksu päätöksestä, jolla asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukainen uhkasakko velvoitteen tehostamiseksi. Maksuun voi hakea muutosta ympäristölautakunnalta oikaisuvaatimuksella kuntalain 134 §:n mukaisesti.
Sovelletut lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § (rakentamislaki 42 §), 182 § (rakentamislaki 147 §), 186 § (rakentamislaki 153 §)
Uhkasakkolaki 1 §, 4 §, 6-10 §, 18-19 §, 22- 24 §
Hallintolaki 34 §, 67 §
Päätös
Tämä asia käsiteltiin pykälän 6 käsittelyn ja päätöksenteon jälkeen.
Ympäristölautakunta kuuli asiassa kaupunginlakimies Kirsi Alannetta, johtava rakennustarkastaja Hannu Kangasta ja toimialajohtaja Pertti Onkaloa.
Ympäristölautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti.