Perustelut
Valvontakohde
Rakennusvalvonnan asiatunnuksella 698-2023-5 selvittämä valvonta-asia koskee tontilla 698-1-10-18 sijaitsevaa asuinkerrostaloa, joka on asemakaavassa AL-9, asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Pysyvä rakennustunnus on 103628502W. Rakennus on rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalo. Rakennuksen huoneistot A 1-69 ovat käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistoja.
Asianosaiset
Asunto Oy Rovaniemen Arctica
Huoneistojen osakkeiden omistajat, Silver Ventures Oy, Plaan Consult Oy, Locomo Oy, Namian Oy, Haltia Invest Oy, JP Holding Oy, Kahvea Oy
Huoneistojen vuokralaisena ja toiminnanharjoittajana, Forenom Oy
Vireilletulo
Valvonta-asia on tullut vireille vuoden 2023 lopulla rakennusvalvonnan yleisvalvonnan kautta.
Asian selvittely
Asunto-osakeyhtiölle sekä huoneistojen osakkaille on lähetetty 15.10.2024 selvityspyyntö, jossa asianosaisia on ohjeistettu majoitustoiminnan luvanvaraisuudesta sekä luvanvaraisuuden arvioinnista. Asianosaisille on varattu mahdollisuus antaa selvitys 6.11.2024 mennessä. Silver Ventures Oy, Plaan Consult Oy, Locomo Oy, Namian Oy, Haltia Invest Oy, JP Holding Oy ja Kahvea Oy ovat antaneet vastauksen selvityspyyntöön. Osakkaiden vastineissa lausutaan, että As Oy Rovaniemen Arctica on vuokrannut kaikki ym. huoneistot pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Forenom Oy:lle asuntojen vuokraustoimintaa varten. Selvityspyynnöt ja vastineet ovat päätösehdotuksen oheismateriaalina.
Rakennusvalvonnan selvityksen mukaan huoneistojen A 1-69 käytössä on kyse toistuvista ja lyhytkestoisista vuokrajaksoista. Toiminnan vaikutukset eivät vastaa tavanomaista asumista, vaan huoneistoja luovutetaan toistuvasti asiakkaiden käyttöön tilapäisiksi ja lyhytkestoisiksi majoitusjaksoiksi. Huoneistoissa ei ole väestötietojärjestelmän mukaan vakituisia asukkaita. Kohteita tarjotaan tilapäistä majoitusta etsiville asiakkaille kohdennetuilla välitysalustoilla (esim. Booking.com ja Forenom Oy:n omilla sivuilla forenom.com). Huoneistoja vuokrataan kalustettuna varaus- ja peruutusehdoin. Tiloja markkinoidaan sivustoilla vaihtoehtona hotellille ja palveluun sisältyy palveluita, kuten sisäänkirjautuminen koodein, ympärivuorokautinen asiakaspalvelu, valmiit liinavaatteet, pyyhkeet, hygieniatarvikkeet sekä loppusiivous huoneiston hintaan sisällytettynä tai lisämaksullisena palveluna.
Huoneistoja markkinoidaan myös tavanomaista hotellimajoittamista pidempiaikaiseen majoitustarpeeseen, esimerkiksi kuukausien mittaisiksi jaksoiksi sekä Forenom Oy:n sivujen, että esimerkiksi vuokraovi.com-sivuston kautta. Vuokraovi.com sivustolla Forenom Oy:n Rovaniemen Valtakatu 35:n kohteiden tiedoissa huoneistoja markkinoidaan seuraavasti:
”Voit varata asunnon juuri siksi aikaa kuin tarvitset: muutamaksi päiväksi, viikoksi tai kuukausiksi. Forenom tarjoaa joustavan ja vaivattoman majoitusvaihtoehdon, olipa kyse lyhyestä tai pitkään jatkuvasta majoituksesta. Lisäksi voit tilata meiltä monia asuntoon asettautumista ja asunnolla viihtymistä helpottavia palveluita.”
”Forenomin kalustettu asunto on varattavissa sen vapautumispäivästä lähtien. Hinta määräytyy sopimuksen pituuden mukaan, pitkäkestoinen sopimus on majoittujalle edullisempi. Ilmoitettu kk-hinta on laskettu vuoden pituiselle sopimukselle, sis. alv 10 %. Kohteen hinta sisältää sähkön, veden, lämmön sekä kalustuksen.”
”Palvelut: Kohteeseen on saatavissa monipuolisia palveluita, kuten esimerkiksi viikoittainen siivous, loppusiivous, liinavaate- ja pyyhepaketti sekä internetyhteys.”
Valtakatu 35:stä Forenom Oy:ltä vuokratun asunnon lopullisen hinnan kerrotaan riippuvan sopimuksen kestosta. Esimerkiksi kooltaan 34 m² huoneiston vuokra, laskettuna vuoden mittaiselle ja ilmoituksen mukaan arvonlisäveron sisältävälle sopimukselle, on 2 541 €/kk ja 69 m² huoneistolle 5 168 €/kk.
Lyhyin varattava ajanjakso huoneistoihin kyseisiin huoneistoihin joita markkinoidaan nimellä “Forenom Serviced Apartments Rovaniemi Valtakatu” on yhden yön yöpyminen. Asiakasarvioita Forenomin huoneistoille osoitteessa on yli 1100 Forenom.com sivustolla ja yli 650 Booking.com sivustolla. Vanhimmat päivätyt arvostelut, joiden ajankohta selvityksessä on noussut esille, ovat vuodelta 2022. Yleisölle avoimet varauskalenterit ovat huoneistoille yhteisiä. Asiaa selvitettäessä 7.8.2025, huoneiston varaaminen on ollut mahdollista elokuusta 2025 elokuun 2026 alkuun 1-90 päivän jaksoksi Booking.comin kautta ja Forenom Oy:n kautta alkaen yhden yön jaksosta. Kuvakaappauksia huoneistojen markkinoinnista, Forenom Oy:n kalustettujen huoneistojen käyttöehdot sekä Forenom Oy:n ja As Oy Rovaniemen Arctican osakkaiden välillä solmittu majoitustuottosopimus ovat tämän päätösehdotuksen oheismateriaalina.
Asian oikeudellinen arviointi
Kysymys siitä, ovatko asuinhuoneistot rakennusluvan mukaisessa käytössä, ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslain eli nykyisen alueidenkäyttölain, rakentamislain ja niiden nojalla annettujen asetusten ja määräysten nojalla. Koska valvonta-asia on tullut vireille ennen 1.1.2025, sovelletaan siihen sen vireilletuloaikana voimassaolleita säännöksiä (RakL 194 §).
Maankäyttö- ja rakennuslain 125 § momentin 5 mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Tässä päätöksessä yksilöidyt asuinhuoneistot on otettu Ympäristöministeriön asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista 2 §:n mukaisen majoitustilan määritelmän mukaiseen käyttöön, jonka lisäksi toiminta ei esimerkiksi käyttäjäkunnan tiheän vaihtuvuuden vuoksi vastaa konkreettisilta vaikutuksiltaan tavanomaista asumista. Kyseisen asuinrakennuksen ja asuinhuoneistojen käyttötarkoitus on olennaisesti muuttunut asemakaavassa osoitetusta käyttötarkoituksesta, eikä käyttötarkoituksen olennaiselle muutokselle ole myönnetty rakennus- tai rakentamislupaa.
Maankäyttö- ja rakennuslain 58 § mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus) eikä asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava-alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia. Valtakatu 35 sijaitsee AL-9 kaava-alueella, joka on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Valtakadun ja Korkalonkadun puoleisilla sivuilla rakennusten ensimmäiseen kerrokseen voidaan sijoittaa ainoastaan katutasoon avautuvia liiketiloja sekä niitä palvelevia apu- ja varastotiloja. Liike- ja toimistotiloja voidaan sijoittaa alueelle enintään 1300 k-m2. Kyseiselle kaava-alueelle ei voida sijoittaa majoitustoimintaa palvelevia rakennuksia ilman poikkeamismenettelyä tai kaavamuutosta. Alueelle on haettu sekä poikkeamislupaa että kaavamuutosta. Poikkeamislupaa tai kaavamuutosta ei ole myönnetty.
Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaan jonkun ryhtyessä toimiin kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyödessä laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla.
Kehottaminen
Huoneistojen osakkaita ja asianosaisia on kehotettu lopettamaan asuinhuoneistoissa harjoitettu majoitustoiminta (määräaika 5.2.2025 ).
JP Holding, Locomo Oy, Plaan Consult Oy, Kahvea Oy, Haltia Invest Oy, Namian Oy, Forenom Oy sekä As Oy Rovaniemen Arctica ovat antaneet yhteisen vastineen rakennusvalvonnan kehotuskirjeeseen. Vastineessa on viitattu muun muassa siihen, että osakkaiden ja Forenom Oy:n välinen sopimus ei ole lyhytaikainen. Vastineessa on kerrottu, että kyseisen rakennuksen keskimääräiset asumisajat (ALOS) ovat vuonna 2024 olleet 110 vuorokautta. Forenom Oy:n kerrotaan vuokranneen asunnot pääosin yrityksille ja asunnoissa asuu Forenomin asiakasyritysten työntekijöitä. Tämän vuoksi vastineessa katsotaan, että asunnot on vuokrattu työntekijöiden asumista varten eikä kyseessä ole olennaisilta osin lomailu tai esim airbnb-tyyppinen toiminta. Lyhtyvuokrausta ei vastineen mukaan säätele tällä hetkellä mikään lainsäädäntö. Vastineessa vedotaan hallintopakon tarkoituksenmukaisuusarvioinnissa myös siihen, että lainsäädäntö on mahdollisesti muuttumassa. Kehotuskirjeet ja vastine ovat päätösehdotuksen oheismateriaalina.
Maankäyttö- ja rakennuslain eli alueidenkäyttölain sekä rakentamislain säännökset pätevät rakennusten, rakennetun ympäristön ja alueiden käyttöön. Siltä osin, kun majoitustoiminnassa, huoneistojen vuokrauksessa, lyhytvuokrauksessa tai muussakaan toiminnassa käytetään rakennuksia, rakennettua ympäristöä ja vaikutetaan alueidenkäyttöön, toimintaa tulee harjoittaa kyseisten säädösten mukaisesti. Viranomaisen valvonta ja toiminta perustuu voimassaoleviin ja vahvistettuihin säännöksiin.
Vastineessa on esitetty, että huoneistojen keskimääräinen asumisaika on 110 päivää, ja koska se ylittää osana kokonaisarviointia yleisesti käytetyn kolmen kuukauden ajan, tulisi toiminnan katsoa olevan asumista. Kyseinen kolmen kuukauden arviointikriteeri pohjautuu kotikuntalain tulkintaan. Kotikuntalain 7 §:n mukaan, kun joku muuttaa kotikuntaa tai siellä olevaa asuinpaikkaa, hänen on aikaisintaan kuukautta ennen muuttopäivää ja viimeistään viikon kuluttua muuttopäivästä ilmoitettava siitä Digi- ja väestötietovirastolle. Henkilön on ilmoitettava myös tilapäinen asuinpaikkansa Digi- ja väestötietovirastolle, jos asuminen kestää yli kolme kuukautta. Väestötietojärjestelmään kotikuntalain mukaan tehtävien merkintöjen mukaan asunnoissa ei ole yhtäkään asukasta, joka olisi muuttanut kohteeseen vähintään kolmen kuukauden ajanjaksoksi.
Selvyyden vuoksi ympäristölautakunta lausuu, että kolmen kuukauden ajanjaksoa tässä asiayhteydessä on arvioitava huoneistoa oleskeluunsa käyttävän luonnollisen henkilön osalta (ns. loppukäyttäjän tai asukkaan), ei toiminnassa muutoin solmittujen vuokrasopimusten keston osalta.
Kun vaikutuksiltaan osittain asumista muistuttavaa majoitusjaksojen tarjoamista (esim. pidempien majoitusjaksojen tarjoaminen ennalta rajatulle kohderyhmälle, projektimajoitus ym.) yhdistetään alle viikon jaksoista muodostuvaan ja ennalta rajaamattomalle yleisölle markkinoituun matkailu- ja lomamajoittamiseen, muodostuu kokonaisuus, joka eroaa olennaisesti kohteen rakennusluvan ja kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaisesta asumisesta.
As Oy Rovaniemen Arctica on 22.2.2024 hakenut poikkeamislupaa, joka mahdollistaisi majoitustoiminnan rakennuksessa. Lupahakemus on hylätty 16.5.2024. Kohteen kaava-alueelle on sittemmin haettu majoitustoiminnan mahdollistavaa kaavamuutosta 14.11.2024. Rovaniemen tekninen lautakunta on päättänyt 15.4.2025 että asemakaavan ja tonttijaon muutokseen ryhdytä. Päätös ei ole vielä lainvoimainen, vaan siitä on valitettu hallinto-oikeuteen.
Asemakaavan ja rakennusluvan vastaista majoitustoimintaa kohteessa ei ole kehotuksesta huolimatta lopetettu. Edellä mainituin perustein rakennusvalvontaviranomaisen on yleisen edun valvonnassaan velvoitettava As Oy Rovaniemen Arctica, Silver Ventures Oy, Plaan Consult Oy, Locomo Oy, Namian Oy, Haltia Invest Oy, JP Holding Oy, Kahvea Oy ja Forenom Oy lopettamaan asuinhuoneistojen A 1-69 käyttö majoitusiloina.
Asettamisvaiheen kuuleminen
Asianosaisille on 16.4.2025 lähetetyllä kirjeellä varattu hallintolain 34 § mukainen tilaisuus tulla kuulluksi ja antaa asiassa selvitystä ennen asian ratkaisemista. As Oy Rovaniemen Arctica ja sen osakkeenomistajat ovat antaneet yhteisen vastineen 16.5.2025. Vastineessa on tuotu esiin asianosaisten käsityksiä toiminnan luonteen arvioinnista ja hallintopakkoon ryhtymisen edellytyksistä. Kuulemiskirjeet ja vastine ovat päätösehdotuksen oheismateriaalina.
Päävelvoite
Ympäristölautakunta velvoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 § ja alueidenkäyttölaki 176 a §) mukaisesti rakennuksen omistajana asunto-osakeyhtiö Arctican asuinhuoneistojen A1-69 osalta tällä päätöksellä asetettavan sakon uhalla ryhtymään toimenpiteisiin asuinhuoneistojen käytön lopettamiseksi majoitustiloina kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.
Lisäksi ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Silver Ventures Oy:n huoneistojen A1, A8, A11, A15, A20, A21, A28, A32, A38, A49, A50, A54, A55, A58, A60, A63 ja A65 osalta, Plaan Consult Oy:n huoneistojen A2, A10, A16, A30, A34, A42, A46, A47, A53 ja A68 osalta, Locomo Oy:n huoneistojen A3, A14, A18, A24 ja A36 osalta, Namian Oy:n huoneistojen A4, A17, A22, A23, A33, A35, A43, A51 ja A67 osalta, Haltia Invest Oy:n huoneistojen A5, A52 ja A64 osalta, JP Holding Oy:lle huoneistojen A6, A7, A12, A13, A25, A26, A29, A31, A37, A39, A40, A41, A44, A48, A59, A62 ja A66 osalta ja Kahvea Oy:n huoneistojen A9, A19, A27, A56, A57, A61 ja A69 osalta nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen käytön majoitustiloina kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.
Ympäristölautakunta velvoittaa myös asuinhuoneistoja hallinnoivana vuokralaisena ja kohteessa majoitustoimintaa harjoittavana tahona Forenom Oy:n nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan vuokrasopimuksen perusteella hallitsemiensa asuinhuoneistojen A1-69 käytön majoitustiloina kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.
Määräpäivä
Majoitustoiminta on lopetettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Uhkasakko
Asunto-osakeyhtiö Arcticalle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 70 000 euroa ja lisäerä 30 000 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Silver Ventures Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 17 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 8 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Plaan Consult Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 10 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 5 000 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Locomo Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 5 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 2 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Namian Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 9 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 4 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Haltia Invest Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 3 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 1 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
JP Holding Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 17 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 8 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Kahvea Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 7 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 3 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Forenom Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 70 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 30 000 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 7 § mukaan velvoite ja uhka voidaan kohdistaa sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua tilanteeseen. Vuokrattavien huoneistojen osakkaalla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua toimintaan päättämällä vuokrasuhde. Asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus puuttua luvanvastaiseen tilanteeseen asunto-osakeyhtiölain perusteella. Uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettu huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus, velvoitetun maksukyky ja muut asiaan vaikuttavat seikat.
Prosessin kulku
Jos päävelvoitetta ei ole noudatettu määräpäivään mennessä, eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä, ympäristölautakunta voi tuomita asetetun uhkasakon maksettavaksi (UhkasakkoL 10 §). Asianosaisia kuullaan uudelleen ennen uhkasakon tuomitsemista (UhkasakkoL 22 §).
Ilmoitusvelvollisuus omistajanvaihdoksessa
Jos kiinteistö 698-1-10-18, sillä sijaitseva rakennus 103628502W, rakennuksen osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet tai niiden käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Rovaniemen kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite. Tämän ilmoitusvelvollisuutta koskevan velvoitteen tehosteeksi asetetaan kullekin velvoitetulle erikseen 2000 euron uhkasakko. Tähän päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta valittamalla (UhkasakkoL 18 §). Ympäristölautakunta ilmoittaa maanmittauslaitokselle tästä päätöksestä merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin (UhkasakkoL 19 §).
Ilmoitus poliisille
Maankäyttö- ja rakennuslain 186 § mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Koska säännösten ja määräysten vastaista laiminlyöntiä ei voida olosuhteet huomioon ottaen pitää vähäisenä, ympäristölautakunta ilmoittaa tekemästään päätöksestä poliisille.
Päätöksestä perittävä maksu
Päätöksestä veloitetaan velvoitettavilta rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä suoritettavien maksujen 10.5 § mukainen 300 euron maksu rakennusvalvontaviranomaisen päätöksestä, jolla asetetaan uhkasakko velvoitteen tehostamiseksi. Maksuun voi hakea muutosta ympäristölautakunnalta oikaisuvaatimuksella kuntalain 134 §:n mukaisesti.
Sovelletut lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § (rakentamislaki 42 §), 182 § (rakentamislaki 147 §), 186 § (rakentamislaki 153 §)
Uhkasakkolaki 1 §, 4 §, 6-10 §, 18-19 §, 22- 24 §
Hallintolaki 34 §, 67 §