Kaupunginhallitus, kokous 16.1.2023

Perustelut

Valionrannan asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 18.11 - 17.12.2021 välisenä aikana. Alueen asemakaavan muutosta on viety eteenpäin Lapland Hotels Oy:n kanssa ns. kumppanuuskaavoituksena. Asemakaavaehdotuksen perusteella alueelle muodostuu liikerakennusten korttelialue (KL), jolla on rakennusoikeutta 22.500 krs-m2 sekä asuinkerrostalojen korttelialue (AK), jolla on rakennusoikeutta 15.500 krs-m2. Lisäksi asemakaavalla muodostuu lähivirkistysalue (VL), ohjeellinen urheilu- ja virkistyspalvelujen alue (VU). Alueelle on tavoitteena kehittää korkeatasoinen, monipuolinen ja uudenaikainen Spa-hotelli sekä sen viereinen asuinkerrostalojen korttelialue.  

Lapland Hotels Oy:n emoyhtiön North European Invest Oy.n kanssa on laadittu kaupunginhallituksen 28.6.2021 hyväksymä aiesopimus, jossa on alustavasti sovittu asemakaavaluonnoksen mukaisen alueen toteuttamisesta, aikatauluista ja alueen luovuttamiseen liittyvistä asioita. 

Neuvotteluissa on todettu, että hankkeessa ei ole tarvetta erilliseen toteuttamissopimukseen vaan tonttien luovuttamiseen, rakentamisjärjestykseen ja rakentamisen aikatauluhin liittyvät asiat voidaan sopia aluetta koskevissa maanvuokrasopimuksissa.  

Alueen asuinrakennusoikeuden käyvästä hinnoittelusta on pyydetty kaksi ulkopuolista arviota ja liikerakennuksen korttelialueen osalta erillinen arvio. Arvioihin perustuen alueen asuinrakennusoikeuden (AK) käyväksi arvoksi on katsottu 450 €/krs-m2 ja liikerakennuksen korttelialueen (KL) rakennusoikeuden osalta 170 €/krs-m2. Vuokra jakautuu alueelle rakennettavien asuinrakennusten tai perustettavien asunto-osakeyhtöiden kesken rakennusoikeuksien suhteessa. Vuokranmaksu alkaa kunkin rakennuksen tai asunto-osakeyhtiön rakennusluvan lainvoimaisuuden päivämäärästä. Liiketontin osalta vuokranmaksu alkaa 1. ja 2. osan rakennuslupien lainvoimaisuudesta myönnettyjen rakennuslupien rakennusoikeuksien suhteessa kokonaisrakennusoikeuteen.  

Sopimuksessa on määritetty tonteilla sijaitsevien rakennusten rakentamisjärjestys sekä aikataulut seuraavasti:

• Ensimmäisen asuinkerrostalon rakentaminen tontilla 4-227-1 tulee aloittaa viimeistään kolmen vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta. 
• Hotellirakennuksen ensimmäisen osan rakennustyöt tontilla 4-4002-1 tulee aloittaa viimeistään viiden vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta.
• Tontin 4-227-1 toisen ja kolmannen asuinkerrostalon rakentaminen voidaan aloittaa sen jälkeen kun hotellirakennuksen ensimmäisen osan rakennustyöt on aloitettu kuitenkin niin, että ennen kolmannen asuinkerrostalon rakentamisen aloittamista tontilla 4-227-1 vuokralaisen tulee toimittaa kaupungin hyväksyttäväksi esitys hotellirakennuksen toisen vaiheen toteutusaikataulusta. Kolmannen asuinrakennuksen rakentamista ei saa aloittaa ennen kuin kaupunki on hyväksynyt hotellirakennuksen toiseen vaiheen toteutussuunnitelman. 
• Asuinkerrostalot sekä 50 % liiketontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta tulee rakentaa 10 vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta. 

Maapoliittisen ohjelman perusteella asuintontit vuokrataan 60 vuodeksi ja liiketontit enintään 30 vuodeksi. Ottaen huomioon liiketontin rakennusoikeuden määrän ja investoinnin suuruuden, riittävien vakuuksien vuoksi on tarkoituksenmukaista vuokrata liiketontti 50 vuoden maanvuokrasopimuksella. Kaupunki pidättää itsellään kuitenkin oikeuden tarkistaa vuokraa 30 vuoden jälkeen.   

Kaupunki varaa itselleen oikeuden neuvotella ja purkaa maanvuokrasopimukset, mikäli vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksen mukaisen rakentamisvelvoitteen ja rakentaminen keskeytyy siten, että sen jatkaminen ei ole todennäköistä. Sopimus voidaan purkaa siltä osin kun rakentamista ei ole toteutettu. 

Lisäksi vuokralainen sitoutuu rakentamaan alueen asemakaavan laatimisen yhteydessä laadittuja rakentamistapaohjeita sekä suunnitelmia ja havainnekuvia noudattaen ja huolehtimaan vuokra-alueen ylläpidosta ennen rakennustöiden aloittamista.

Päätösehdotus

Esittelijä

Kaupunginhallitus päättää, että Rovaniemen kaupunki vuokraa asemakaavaehdotuksen mukaisen AK-tontin 698-4-227-1 ja KL-tontin 698-4-227-2 North Invest Oy:lle tai perustettavien yhtiöiden lukuun seuraavin ehdoin:

1. AK-tontin 698-4-227-1 myyntihinta on 450 €/krs-m2. Hinta on sidottu elinkustannusindeksin pistelukuun 2017 (v. 2021)

• Tontin vuotuinen perusvuokra on 348.750 euroa. Vuosivuokra on 5 % myyntihinnasta ja vuokra-aika 60 vuotta. Vuokra tulee voimaan sopimuksen mukaisesti vaiheittain. 
• Vuokrauksessa noudatetaan maanvuokralain (258/66) 3. luvun mukaisia ehtoja.
   

2. KL-tontin 698-4-4002-1 myyntihinta on 170 €/krs.m2. Hinta on sidottu elinkustannusindeksin pistelukuun 2017 (v. 2021)

• Tontin vuotuinen perusvuokra on 191.250 euroa. Vuosivuokra on 5 % myyntihinnasta ja vuokra-aika 50 vuotta. Vuokra tulee voimaan sopimuksen mukaisesti vaiheittain.
• Kaupunki pidättää itselleen oikeuden vuokran tarkistamiseen 1.1.2053
• Vuokrauksessa noudatetaan maanvuokralain (258/66) 5. luvun mukaisia ehtoja.

Muut ehdot ovat noudatetun käytännön ja oheisten maanvuokrasopimusluonnosten mukaisilla ehdoilla.​​​

Päätös

Kaupungingeodeetti Pertti Onkalo esitteli asiaa kaupunginhallitukselle.

Kaupunginjohtajan teki kokouksessa muutetun päätösehdotuksen:

"Kaupunginhallitus päättää, että Rovaniemen kaupunki vuokraa asemakaavaehdotuksen mukaisen AK-tontin 698-4-227-1 ja KL-tontin 698-4-227-2 North Invest Oy:lle tai perustettavien yhtiöiden lukuun seuraavin ehdoin:

1. AK-tontin 698-4-227-1 myyntihinta on 450 €/krs-m2. Hinta on sidottu elinkustannusindeksin pistelukuun 2017 (v. 2021)

• Tontin vuotuinen perusvuokra on 348.750 euroa. Vuosivuokra on 5 % myyntihinnasta ja vuokra-aika 60 vuotta. Vuokra tulee voimaan sopimuksen mukaisesti vaiheittain

• Vuokrauksessa noudatetaan maanvuokralain (258/66) 3. luvun mukaisia ehtoja.

• Sopimuksen kohtaa 6.7 Sopimussakko ja vahingonkorvaus muutetaan siten, että sopimussakko on 2.000.000 euroa.  

• Sopimuksen kohtaa 4.1 Vuokra muutetaan seuraavasti: Ellei kohdasta 6.4 toisin johdu, että edellä määritetty perusvuokra koko alueesta jakaantuu perustettavien asunto-osakeyhtiöiden kesken rakennusoikeuksien suhteessa. Perusvuokran maksuvelvollisuuden alkaminen on sidottu kunkin asunto-osakeyhtiön rakennusluvan lainvoimaisuuden saamisen päivämäärästä tai rakentamisen aloittamisesta perustuen lupaviranomaisen antamaan rakennustyön tai muun toimenpiteen aloittamisoikeuteen (MRL 144 §).

2) KL-tontin 698-4-4002-1 myyntihinta on 170 €/krs.m2. Hinta on sidottu elinkustannusindeksin pistelukuun 2017 (v. 2021)

• Tontin vuotuinen perusvuokra on 191.250 euroa. Vuosivuokra on 5 % myyntihinnasta ja vuokra-aika 50 vuotta. Vuokra tulee voimaan sopimuksen mukaisesti vaiheittain

• Kaupunki pidättää itselleen oikeuden vuokran tarkistamiseen 1.1.2053.

• Vuokrauksessa noudatetaan maanvuokralain (258/66) 5. luvun mukaisia ehtoja.

• Sopimuksen kohtaa 6.7 Sopimussakko ja vahingonkorvaus muutetaan siten, että sopimussakko on 1.000.000 euroa.  

• Sopimuksen kohtaa 4.1 Vuokra muutetaan seuraavasti: Ellei kohdasta 6.4 toisin johdu, että edellä määritetty perusvuokra koko alueesta jakaantuu perustettavien asunto-osakeyhtiöiden kesken rakennusoikeuksien suhteessa. Perusvuokran maksuvelvollisuuden alkaminen on sidottu kunkin asunto-osakeyhtiön rakennusluvan lainvoimaisuuden saamisen päivämäärästä tai rakentamisen aloittamisesta perustuen lupaviranomaisen antamaan rakennustyön tai muun toimenpiteen aloittamisoikeuteen (MRL 144 §).
   

Muut ehdot ovat noudatetun käytännön ja oheisten maanvuokrasopimusluonnosten mukaisilla ehdoilla."

Henri Ramberg esitti Timo Tolosen kannattamana, että asia palautetaan valmisteluun: "Esitän, että kaupunginhallitus lähettää asian takaisin valmisteltavaksi, niin kuten kaupunginhjohtajan muutetussa esityksessä on mainittu sekä sopimusta tarkistetaan seuraavin osin:

Sopimuksessa on määritetty tonteilla sijaitsevien rakennusten rakentamisjärjestys sekä aikataulut seuraavasti:

• Hotellirakennuksen ensimmäisen osan rakennustyöt tontilla 4-4002-1 tulee aloittaa viimeistään kolmen vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta.
• Ensimmäisen asuinkerrostalon rakentaminen tontilla 4-227-1 tulee aloittaa viimeistään kolmen vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta.
• Tontin 4-227-1 toisen ja kolmannen asuinkerrostalon rakentaminen voidaan aloittaa sen jälkeen kun hotellirakennuksen ensimmäisen osan rakennustyö on harjakorkeudessa kuitenkin niin, että ennen kolmannen asuinkerrostalon rakentamisen aloittamista tontilla 4-227-1 vuokralaisen tulee toimittaa kaupungin hyväksyttäväksi esitys hotellirakennuksen toisen vaiheen toteutusaikataulusta. Kolmannen asuinrakennuksen rakentamista ei saa aloittaa ennen kuin kaupunki on hyväksynyt hotellirakennuksen toiseen vaiheen toteutussuunnitelman.
• Asuinkerrostalot sekä 50 % liiketontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta tulee rakentaa 10 vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta."
   

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 JAA -ääntä ja 3  EI -ääntä, 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä jatketaan.

Henri Ramberg teki kokouksessa esityksen Timo Tolosen kannattamana, että esitys hylätään.

Koska oltiin tehty kaupunginjohtajan muutetusta päätösehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys, jota ei voida hyväksyä yksimielisesti, puheenjohtaja totesi, että on suoritettava äänestys.

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat kaupunginjohtajan muutetun esityksen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat Rambergin esityksen kannalla vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 JAA -ääntä ja 2  EI -ääntä, 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että kaupunginjohtajan muutettu esitys on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Henri Ramberg pyysi merkitsemään pöytäkirjaan eriävän mielipiteensä.