Kaupunginhallitus, kokous 16.1.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 3 Asemakaavan muutos 4. kaupunginosa korttelit 4002 ja 227 sekä ympäröivät katu-,virkistys- ja vesialueet, Valionranta

ROIDno-2017-237

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 19.6.2017

Valmistelija

Tarja Outila, kaupunginarkkitehti, tarja.outila@rovaniemi.fi

Perustelut

Aiemmat päätökset:

TEKNLTK, 1.4.2008, § 47

KH 2.12.2013 § 484

KH 16.12.2013 § 507

KH 3.2.2014 § 50

KH 9.1.2017 § 7

Kaupunginarkkitehti Tarja Outila 8.6.2017

Rovaniemen kaupunginhallitus päätti 9.1.2017 lopettaa KH:n 2.12.2013 § 483 päätöksen mukaisen kaksivaiheisen kilpailun kahden työryhmän vetäydyttyä kilpailusta. Kaupunginhallitus päätti samalla käynnistää kilpailullisen kumppanuuskaavoituksen Valionrannan osayleiskaavan C-2 alueelle. Kaupunginhallitus päätti lisäksi, että uudet työryhmät haetaan HILMA-ilmoituksen mukaisella ilmoittautumismenettelyllä ja kilpailuun valitaan vähintään kaksi ja enintään kolme ryhmää KH:n päättämillä valintakriteereillä. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että strateginen hallinto käynnistää Valionrannan kaavoituskilpailuun liittyen Rovaniemen asukkaiden mielipidekyselyn, missä Rova-niemeläiset voivat kilpailuun osallistuville, valmistelijoille sekä päätöksentekijöille ker-toa oman vaikuttamismahdollisuuden alueen toimivuuden ja kehityksen suhteen. Kannanotot ja terveiset tuli toimittaa sähköisesti strategiseen hallintoon 22.2.2017 mennessä. Kyselyssä tuli selvittää seuraavia asioita:

mitä asioita kilpailijoiden tulisi pohtia ja tukia?
miten kilpailutehtävä tulisi määritellä?
mitä asioita arvostaa Valionrannan tulevaisuudessa?
millaista on elämä Valiorannan tulevaisuudessa?
mihin asioihin pitäisi kiinnittää huomiota ehdotusten arvioinnissa?
miten kilpailutehtävä olisi määriteltävä?

Näin saatuja palautteita hyödynnettäisiin kilpailuohjelman laadinnassa ennen arkki-tehtuurikilpailun käynnistämistä.

Strateginen hallinto järjesti asukkaille suunnatun kyselyn. Määräaikaan 22.2.2017 mennessä saapui 244 vastausta. Vastaukset ovat olleet osa työryhmille HILMA-ilmoituksen kautta toimitettua materiaalia. Vastaukset on myös koottu Rovaniemen verkkosivuille www.rovaniemi.fi/valionranta.

Rovaniemen kaupunki on kansallisella hankintailmoituksella (HILMA) hakenut kumppanuuskaavoitukseen työryhmiä KH:n 9.1.2017 tekemän päätöksen mukaisesti. Työryhmässä tulee olla 1) arkkitehti, 2) rakennusliike/ rakennuttaja ja 3) hotellioperaattori/ investori. HILMA-ilmoitus oli avoinna 30.3.-30.5.2017. Lisäksi Rovaniemen kaupunki on jakanut suomen ja englaninkielistä tiedotetta kilpailusta sidosryhmäverkostojen kautta, verkkosivuilla ja sosiaalisessa mediassa.

Määräaikaan 30.5.2017 klo 15 mennessä saapui yksi tarjous (liitteenä). Työryhmä on täyttänyt tarjaojalle asetetut kriteerit ja työryhmä on toimittanut Hilma-ilmoituksessa vaaditut dokumentit (yhteenveto ja avauspöytäkirja liitteenä). Työryhmä voidaan hyväksyä kumpanuuskaavoitukseen mukaan.

Työryhmän kokoonpano:

Hotellioperaattori: Lapland Hotels Oy
Arkkitehti: Aihio Arkkitehdit Oy / Projektinvetäjä rakennusarkkitehti Timo Meuronen, pääsuunnittelija arkkitehti Kalevi Näkki
Rakennusliike: Salpausselän Rakentajat Oy

Tarjoaja ilmoittaa, että ryhmän jäsen, jonka nimiin mahdollisesti tuleva varaus tehdään, on hotellioperaattori Lapland Hotels Oy. Tarjoajan ilmoittama asiantuntijapalvelun hinta on 87 €/ tunti.

Rovaniemen kaupunki laatii Valionrannan eteläosan asemakaavamuutoksen osayleiskaavan mukaisesti kumppannuskaavana yhdessä tarjouksen jättäneen työryhmän kanssa. Kaava laaditaan työryhmän esittämän viitesuunnitelman (liitteenä) pohjalta. Kaavassa tutkitaan hotellikonseptin (liite) mukaisen hotellin sijoittamista suunnittelualueelle. Hotellikonseptikuvaus on osa tarjouksen liiteaineistoa (operaattorin valintakriteerit).

Työryhmä ja kaupunki allekirjoittavat HILMA-ilmoituksessa olleen suunnittelusopimuksen (liittenä). Kaupunginhallitus voi varata lainvoimaisessa asemakaavassa syntyneen tontin/ tontit Lapland Hotels OY:n nimiin. Varausaika on vuosi (1 ) siitä, kun asemakaava saa lainvoiman. Varauspäätös tehdään kaavan hyväksymiskäsittelyn yhteydessä. Lisäksi kaupunki hyväksyy tarjoajan ilmoittaman kaavoitukseen liittyvien tarpeellisten lisäselvitysten yksikköhinnan.

Päätösehdotus

Esittelijä

Esko Lotvonen, kaupunginjohtaja, esko.lotvonen@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy kumppanuuskaavoitukseen jätetyn tarjouksen ja valitsee kumppaniksi työryhmän Lapland Hotels oy/ Aihio Arkkitehdit Oy/ Salpausselän rakentajat Oy. Kaupunki laatii asemakaavan muutoksen työryhmän esittämän viitesuunnitelman pohjalta. Kaupunginhallitus valtuuttaa kaupunginjohtajan allekirjoittamaan suunnittelusopimuksen. Kaupunginhallitus muuttaa vireillä olevan kaavan (TEKNLTK, 1.4.2008, § 47) kaava-alueen rajaa vastaamaan HILMA-ilmoituksessa esitettyä suunnittelualuetta ja hyväksyy kumppannuuskaavoituksen mukaiseksi tarkistetun ja päivitetyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Päivitetty osallistumis-ja arviointisuunnitelma laitetaan 30 vrk:ksi nähtäville Osviittaan ja kaavatorille. Vireille tulosta tiedotetaan kaava-alueeseen rajoittuville ja vastapäisille kiinteistöille kirjeitse.

Päätös

Kaupunginhallitus kuuli asiassa Lapland Hotels Oy:n edustajia Jyrki Nivaa ja Ari Vuorentausta.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Kaupunginhallitus, 12.3.2018

Valmistelija

Tarja Outila, kaupunginarkkitehti, tarja.outila@rovaniemi.fi

Perustelut

Rovaniemen kaupunginhallitus on 19.6.2017 § 343 valinnut Valionrannan osayleiskaavassa osoitetun keskustatoimitojen alueen (C-2) asemakaavoitukseen kumppaniksi Lapland Hotelsin. Kaavan päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin uudelleen nähtäväksi 22.6.–30.7.2017. Kaavan vireille tulon jälkeen kaupunki ja Lapland Hotels Oy ovat käyneet neuvotteluja kaavoituksesta.

Lapland Hotels on 12.2.2018 lähettänyt esityksen kaupungille kaupunginhallituksen päätöksen 19.6.2017 § 343 muuttamiseksi. Hakemuksessa Lapland Hotels esittää Valionrannan alueen etelä- ja pohjoisosan kaava-alueiden yhdistämistä solmitun kumppanuuskaavahankkeen alaiseksi. Perusteena muutoshakemukselle on riittävän laajan ja tasokkaan matkailurakentamisen kokonaisuuden toteuttamisedellytysten luominen. Suunnitelmat tarkentuvat kumppanuuskaavaprosessin myötä suunnittelualueen ja sen ehtojen ratkettua. Hakemuksessa esitetään, että asemakaavan muutoksessa tarkistettaisiin yleiskaavan C-2-alueen rajausta siten, että C-2 alueelle olisi mahdollista rakentaa 250 huoneen hotelli, hyvinvointikylpyläosasto ja kylpylän ulkoilma-alueet sis. mm. avantouintifasiliteetit (1. vaihe). Lisäksi C-2 alueelle osoitettaisiin asemakaavassa kongressitilat sekä 50-100 lomahuoneisto (2.vaihe) ja 0-50 lomahuoneistoa (3. vaihe). Lapland hotels esittää, että se toteuttaisi yleiskaavan tarkennetulle AK-alueelle asuinrakentamista laadittavan asemakaavan mukaisesti, jolla voidaan varmistaa taloudellinen kantokyky näiden tilojen rakentamiseen ja operointiin. Muutoshakemus on liitteenä.

Päätösehdotus

Esittelijä

Esko Lotvonen, kaupunginjohtaja, esko.lotvonen@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy Lapland Hotelsin hakemuksen. Valionrannan eteläinen ja pohjoinen kaava-alue yhdistetään. Kaupunginhallituksen päätös 19.6.2017 § 343 laajennetaan koskemaan Valionrannan ja Koskipuiston osayleiskaavan aluerajausta (C-2, AK- ja viher- sekä liikennealueet).Kaupunginhallitus päättää, että asemakaavalla syntyvät asuntotontit luovutetaan Lapland Hotelsille, kun noin 1000 hengen kongressitilat sisältävä hotellin / hotellin osan rakennuslupa on saanut lainvoiman. Kaupunginhallitus hyväksyy liitteen mukaisen osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laitetaan Osviittaan ja kaavatorille nähtäville 14 vrk:ksi. Kaavamuutosalueen viereisille ja vastapäisille kiinteistöille lähetetään kirje. Kaupunginhallitus valtuuttaa kaupunginjohtajan allekirjoittamaan kummppanuussopimuksen (luonnos liiteenä).

Päätös

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Elinvoimalautakunta, 30.3.2021

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Aikaisemmat käsittelyvaiheet
Asemakaavan muutos on käynnistetty vuonna 2008 (tekninen lautakunta 1.4.2008, § 47), kun Rovaniemen kaupunki haki suunnittelualueelle ideakilpailun kautta aluerakentamisen toteuttajaa. Ideakilpailun voittajan Skanska Talonrakennus Oy:n ja Arinan Kauppa Oy:n ehdotus ’Lumi’ ei kuitenkaan edennyt toteutusvaiheeseen.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä ensimmäisen kerran 14.–27.5.2009, jolloin osallisilla on ollut mahdollisuus esittää mielipiteensä.

Rovaniemen kaupunginhallitus päätti 15.12.2013 § 507 käynnistää Koskipuiston-Valionrannan ja Antinpuiston alueen ideakilpailun Valionrannan ja Koskipuiston alueen maankäytöstä ja rakentamisesta. Kilpailun voittajatyön pohjalta alueelle laadittiin yleiskaava. Valionrannan-Koskipuiston osayleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 16.5.2016 § 38 ja kaava on kuulutettu voimaan 30.6.2016.

Vuonna 2017 kaupunginhallitus päätti jatkaa alueen kehittämistä ja käynnisti kilpailullisen kumppanuuskaavoituksen Valionrannan osayleiskaavan C-2 alueelle (suunnittelualue). Alueelle haettiin kumppania, johon tuli kuulua hotellioperaattori, arkkitehtisuunnittelija sekä rakennuttaja. Kaupunginhallitus valitsi kumppaniksi Lapland Hotels Oy:n 19.6.2017.

Hankkeen pohjalta päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin uudelleen nähtäväksi 22.6.–30.7.2017, jolloin osallisilla on ollut mahdollisuus esittää mielipiteensä.

Kaupunginhallitus hyväksyi 12.3.2018 § 89 Lapland Hotels Oy:n hakemuksen Valionrannan eteläisen ja pohjoisen kaava-alueen yhdistämisestä koskemaan Valionrannan ja Koskipuiston osayleiskaavan aluerajausta. uuden rajauksen mukainen asemakaavamuutos on kuulutettu vireille 29.3.2018, ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 3.4.-16.4.2018.

Kaupunginhallitus päätti 17.12.2020 § 420 jatkaa Valionrannan ja Koskipuiston alueen kumppanuuskaavoitussopimusta Lapland Hotels Oy:n kanssa. Tarkoituksena on, että Lapland Hotels Oy:n laatimaa viitesuunnitelmaa käytetään kaavaluonnoksen valmistelussa osana alueen asemakaavaprosessia.

Kaupunki on kaavoituspäällikön päätöksellä 10.2.2021 §5 valinnut Valionrannan asemakaavan laatijaksi FCG Finnish Consulting Group Oy:n

Asemakaavaluonnos
Kaavaratkaisu perustuu kumppanuuskaavoituksen yhteydessä laadittuun viitesuunnitelmaan, jossa alueelle on esitetty majoituspalveluita sekä asuinkerrostaloja. Valmisteluvaiheen suunnitelmissa uudisrakentamisen massoittelua, korkotasoja ja liittymistä maisemaan on tutkittu havainnekuvilla useista eri kuvakulmista. Suunnittelun tavoitteena on ohjata alueelle korkeatasoista rakentamista, joka soveltuu kaupunkikuvallisesti keskeiselle paikalle osaksi rovaniemeläistä jokivarsimaisemaa.

Asemakaavan muutoksessa voimassa olevan asemakaavan mukainen teollisuusrakennusten korttelialue (TT) muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM-1) muuttuu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Alueelle osoitetaan myös venesatama merkinnällä LV.

Asemakaavassa hotellia varten on osoitettu yksi kortteli, jonka pinta-ala on 1,46 ha. Rakennusoikeutta varataan korttelialueelle yhteensä 22 500 k-m².

Myös asuinkerrostaloja varten on osoitettu yksi kortteli, jolla on yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1,18 ha. Asuinkerrostaloja varten tontille varataan rakennusoikeutta yhteensä 15 500 k-m². Asemakaavassa ohjataan tarkasti kaava-alueelle sijoittuvien uudisrakennusten korkeusasemaa, maanpinnan tasoja sekä sijoittumista tontille viitesuunnitelmassa esitetyn ratkaisun pohjalta.

Kummankin korttelialueen autopaikat tulee sijoittaa maanalaiseen pysäköintihalliin, jota varten asemakaavassa on osoitettu erillinen alue.

Jalankululle ja polkupyöräilylle osoitettu yleinen kevyen liikenteen reitti kulkee rannan suuntaisesti ja venesatamalle varatun alueen läpi. Kevyen liikenteen rantareittireitti täydentää nykyistä verkostoa ja liittyy Jäämerentien kevyen liikenteen väylään kaava-alueen keskivaiheilla.

Lisätietoa

kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

Päätösehdotus

Esittelijä

Jukka Kujala, toimialajohtaja, jukka.kujala@rovaniemi.fi

Elinvoimalautakunta päättää asettaa Valionrannan asemakaavamuutoksen valmisteluvaiheen kuulemista varten yleisesti nähtäville 18.3.2021 päivätyn luonnoksen mukaisesti. Nähtävillä olon aikana pyydetään Lapin ELY-keskuksen lausunto. Elinvoimalautakunta ja kaupunginhallitus käsittelevät vireilletulon ja valmisteluvaiheen aikana tulleet mielipiteet ja lausunnot ennen ehdotusvaiheen kuulemista.

Päätös

Elinvoimalautakunta kuuli asiassa kaupunginarkkitehti Sipi Hintsasta.

Elinvoimalautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan esityksen mukaisesti.

Elinvoimalautakunta, 28.9.2021

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Valionrannan asemakaavamuutoksen valmisteluaineisto oli nähtävillä 9.4.-22.4.2021. Nähtävillä olon aikana valmisteluvaiheen aineistosta saatiin lausunnot Lapin elinkeino-,liikenne- ja ympäristökeskukselta, Lapin maakuntamuseolta, Kemijoki Oy:ltä, Rovaniemen verkko Oy:ltä sekä Napapiirin Energia ja Vesi Oy:ltä lisäksi aineistosta jätettiin 7 osallisten laatimaa mielipidettä. Lausuntojen pääkohdat ja mielipiteet sekä niihin laaditut vastineet löytyvät liitteestä.

Valmisteluvaiheen jälkeen alueelle on laadittu meluselvitys ja pilaantuneiden maa-alueiden selvitys, joiden tulokset on huomioitu asemakaavakartalla, -määräyksissä ja -selostuksessa. Asemakaava-aineistoa on täydennetty myös muilta osin asemakaavasta saatujen lausuntojen ja mielipiteiden perusteella. Keskeiset asemakaavaselostusta koskevat tarkennukset koskevat maisemaan ja kaupunkikuvaan kohdistuvien vaikutusten arviointia, joka on laadittu kattavan havainnekuva-aineiston pohjalta.

Asemakaavamuutoksen valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen saadun palautteen ja selvitysten pohjalta on laadittu asemakaavaehdotus.

Valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen kaavaratkaisuun on tehty seuraavat muutokset ja täydennykset:

Rannassa VL aluetta on levennetty
Rakennusten kerroslukua tarkistettu uusimman viitesuunnitelman mukaiseksi
Kaavassa sallittua rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaa on laskettu n. 23 m
Kaava-alueen eteläpäähän sijoittuva VU-alue on osoitettu ohjeellisella merkinällä
Tulvavaaran johdosta kaavamääräyksiin on merkitty alin rakentamiskorkeus N2000 järjestelmän mukaisesti
Alueen eteläosaan on merkitty johtorasite kaukolämpöjohtoa varten
Kaavakartalle on lisätty pilaantunutta maaaluetta ja meluntorjuntaa koskevat merkinnät ja määräykset
Venevalkamaa (LV1) alueen määräystä on tarkennettu ja alue on osoitettu korttelin 4002 käyttöön.
Jalankululle ja polkupyöräilyä koskevaa merkinnän (pp) lisäksi kaavaan on merkitty osuudet, joilla moottorikelkalla ajo on sallittua
Rannassa kulkevan pp yhteyden määräykseen on lisätty kohta, jonka mukaan väylän tarkemmassa suunnittelussa ja sijoittelussa tulee huomioida rantavyöhykkeen tulvauhka
Kaavaan on lisätty määräys, jonka mukaan kortteleihin 227 ja 4002 tulee laatia hulevesien hallinta ja viivytyssuunnitelma, joka on esitettävä rakennusluvan yhteydessä
Kaavan pohjakartta on päivitetty MRL 54 a §:n mukaiseksi
Autopaikkoja ja polkupyöräpaikkoja koskevaa määräystä on tarkistettu.

Kaavoitus esittää, että 14.9.2021 päivätty 4.kaupunginosan kortteleita 4002 ja 227 sekä ympäröiviä katu- ja viheralueita koskeva Valionrannan asemakaavan muutosehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

Päätösehdotus

Esittelijä

Jaakko Rantsi, toimialajohtaja, jaakko.rantsi@rovaniemi.fi

Elinvoimalautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 4.kaupunginosan kortteleita 4002 ja 227 sekä ympäröiviä katu- ja viheralueita koskeva Valionrannan asemakaavan muutosehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Nähtäville olon aikana pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta ja lautakunnilta. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Päätös

Elinvoimalautakunta kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä ja kaupungingeodeetti Pertti Onkaloa.

Jani Köngäs poistui kokouksesta klo 18.14 asian keskustelun aikana.

Sanna Konola esitti, että elinvoimalautakunta päättää palauttaa 4. kaupunginosan kortteleita 4002 ja 227 sekä ympäröiviä katu- ja viheralueita koskevan Valionrannan asemakaavan muutosehdotuksen takaisin valmisteluun. Ehdotukseen tulee muuttaa lähivirkistysalueet kaupungin viherryttämistä ja yhteisöllisyyttä lisääviksi puistoalueiksi, huomioida kiertotalous kaavassa konkreettisilla toimenpiteillä tai määräyksillä ja joko suoraan muuttaa AK-alueen rakennusten massoittelua suhteessa viereiseen pientaloalueeseen, tai vähintään esittää nykyisen suunnitelman vaikutukset siihen havainnollistavin kuvin.

Puheenjohtaja totesi, että Sanna Konolan esitys asian palauttamisesta takaisin valmisteluun kannattamattomana raukeaa.

Elinvoimalautakunta päätti toimialajohtajan esityksen mukaisesti.

Lautakunta piti tauon klo 18.25 - 18.30. Tauon jälkeen lautakunta palasi käsittelemään kesken jääneen asian § 164.

Kaupunginhallitus, 11.10.2021

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää elinvoimalautakunnan esityksen mukaisesti, että 4.kaupunginosan kortteleita 4002 ja 227 sekä ympäröiviä katu- ja viheralueita koskeva Valionrannan asemakaavan muutosehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Nähtävillä olevaan aineistoon lisätään rakentamistapaohjeet ja laadukasta rakentamista ohjaavat kriteerit. Nähtäville olon aikana pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta ja lautakunnilta. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Päätös

Kaupunginhallitus kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä sekä kaupungingeodeetti Pertti Onkaloa.

Henri Ramberg esitti Ella Keski-Panulan kannattamana, että asia palautetaan valmisteltavaksi, ja että:

Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemia tarkistetaan niin, että ne ovat enimmillään +100,60 m;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että suurin sallittu kerrosluku AK- ja KL-alueen rakennuksilla on V;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että AK-alueen rakennusoikeus on enintään 12500m²;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että KL-alueen rakennusoikeus on enintään 18750m²;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että Rannan viheralueet on luonnoksessa merkitty lähivirkistysalueiksi (VL), jotka tulee muuttaa kaavassa puistoalueiksi (VP).

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asian käsittelemisen jatkamisesta suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla vastaavat EI.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 JAA -ääntä ja 2 EI -ääntä.
Puheenjohtaja totesi, että asian käsittely jatkuu.

Kaupunginjohtajan muutettu päätösesitys:

Kaupunginhallitus päättää elinvoimalautakunnan esityksen mukaisesti, että 4.kaupunginosan kortteleita 4002 ja 227 sekä ympäröiviä katu- ja viheralueita koskeva Valionrannan asemakaavan muutosehdotus asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Kaupunginhallitus päätti, että rannan viheralueet, jotka on luonnoksessa merkitty lähivirkistysalueiksi (VL), muutetaan kaavaluonnoksessa puistoalueiksi (VP). Nähtävillä olevaan aineistoon lisätään rakentamistapaohjeet ja laadukasta rakentamista ohjaavat kriteerit. Nähtäville olon aikana pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta ja lautakunnilta. Asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Kaupunginhallitus päättää yksimielisesti kaupunginjohtajan muutetun päätösesityksen mukaisesti.

Timo Tolonen poistui tämän asian käsittelyn aikana klo 17.30. Varajäsen Matti Henttunen liittyi kokoukseen etäyhteydellä klo 17.30.

Äänestystulokset

Asian käsittely jatkuu JAA Asia palautetaan EI

Kyllä 9 kpl 82%
Eemeli Kajula, Sara Seppänen, Päivi Alaoja, Marko Ruohomäki, Raija Kerätär, Riku Tapio, Susanna Junttila, Terhi Heikkilä, Timo Tolonen
Ei 2 kpl 18%
Henri Ramberg, Ella Keski-Panula

Ympäristölautakunta, 15.12.2021

Valmistelija

Hannu Kangas, johtava rakennustarkastaja, hannu.kangas@rovaniemi.fi

Perustelut

Rovaniemen kaupungin kaavoitus on pyytänyt lausuntoa koskien 4. kaupunginosa korttelit 4002 ja 227 sekä ympäröivät katu-,virkistys- ja vesialueet, Valionranta asemakaavamuutos

Kaavamuutosalue sijaitsee n. 1 km kaupungin keskustasta itään, 4. kaupunginosassa. Kaavamuutos-aluetta rajaa idässä Jäämerentie, etelässä Jätkänkynttilän silta katualueineen ja pohjoisessa Lossitie. Länsiosaltaan alue rajautuu Kemijokeen. Suunnittelualue on Rovaniemen kaupungin omistuksessa. Vesialueen hallintaoikeus on Kemijoki Oy:llä.

Suunnittelualue on osa kaupunkikuvallisesti keskeistä aluetta ja historiallisesti vanhinta rovaniemeläistä jokivarsimaisemaa. Maisematilaa rajaavat Jätkänkynttiläsilta, Kemijoki, Ounasvaara ja Jäämerentie. Valioranta avautuu joen yli kohti keskustaa, ja sinne on hyvät näkymät viereisiltä silloilta. Joelle viettävän maaston takia tärkeimmät näkymät suuntautuvat joen ja keskustan suuntaan. Korkea Jätkänkynttilä on alueen tunnistettava maamerkki. Kaava-alueella ei sijaitse palveluja, alue tukeutuu Rovaniemen kaupunkialueen palveluihin.

Asemakaavan tarkoituksena on tutkia hotelli- ja asuntorakentamista suunnittelualueella. Asemakaavassa huomioidaan kiertotalous ja Rovaniemen kaupungin ympäristöraportin tavoitteet.

Asemakaavan muutoksella teollisuusrakennusten korttelialue TT muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi AK sekä matkailua palvelevien rakennusten korttelialue RM-1 muuttuu liikerakennusten korttelialueeksi KL. Alueelle osoitetaan myös venesatama merkinnällä LV.

Asemakaavalla muodostuvat korttelit 4002 ja 227. Asemakaavalla muodostuu liikerakennusten korttelialue (KL) rakennusoikeus 22 500 k-m2, asuinkerrostalojen korttelialue (AK) rakennusoikeus 15 500 k-m2 , lähivirkistysaluetta (VL), vesialuetta (W) sekä venesatama/venevalkama (LV). Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 9 ha.

Liikerakennusten korttelialueella (KL) kaavaratkaisu perustuu viitesuunnitelmaan, jossa alueelle on esitetty jokirannan suuntainen rakennusmassa, joka taipuu kaarevasti rannasta ulospäin. Rakennuksen massoittelua, korkotasoja ja liittymistä maisemaan on tutkittu havainnekuvilla eri kuvakulmista. Kaavassa hotellia varten on osoitettu yksi kortteli, jolla on yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1,46 ha. Rakennusoikeutta on yhteensä 22 500 k-m2. Tontille muodostuvan rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kuusi. Kaavassa on määrätty rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema. Tontille on osoitettu uloke, jonka alalle saa rakentaa rakennusosan. Ulokkeen alle tulee jättää vähintään neljä metriä korkea alikulkutila. Tontille on osoitettu myös maanalainen pysäköinti erillisellä kaava-merkinnällä.

Asuinkerrostalojen korttelialue (AK), asuinkerrostalojen sijoitusta ja suhdetta jokirannan maisemaan on tutkittu viitesuunnitelman yhteydessä. Kaavalla muodostetaan asuinkerrostaloja varten yksi kortteli, jolla on yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1,18 ha. Tontille muodostuu rakennusoikeutta yhteensä 15 500 k-m2. Tontille on osoitettu kolme ohjeellista rakennusalaa, joilla asuinrakennusten suurin sallittu kerrosluku on kuusi ja seitsemän kerrosta. Pysäköinti on osoitettu tontilla maanalaiseen tilaan.

Lähivirkistysalueeksi VL on osoitettu korttelialueiden väliin jäävät alueet. Maanalainen pysäköintihalli yhdistyy VL-alueella (map-merkintä). Kajaanintien ja Jäämerentien risteysalueen läheisyyteen VL-alueelle on osoitettu ohjeellinen urheilu- ja virkistyspalvelujen alue VU.

Alueelle on laadittu meluselvitys alueelle esitetyn kaavaratkaisun pohjalta, kaavan yleismääräyksissä on melutason hallintaan liittyviä määräyksiä. Kaavan yleismääräyksissä todetaan, että alueelle tulee järjestää melulta suojaisia piha-alueita, joissa päivämelutaso saa olla korkeintaan 55 dB ja yömelutaso korkeintaan 50 dB. Lisäksi kaavakartalla on osoitettu alueen osa, johon voidaan sijoittaa kansi- ja aitarakenteita sekä autokatoksia, jotka muodostavat asuinrakennuksille varatun korttelin oleskelupihaa suojaavan meluesteen. Yleismääräyksiin on myös kirjattu, että asuinrakennusten parvekkeet tulee lasittaa.

Jokirantaan on osoitettu saa-1-merkinnällä alue, joka on mahdollisesti puhdistettava/kunnostettava. Maaperän pilaantuneisuus on selvitettävä ja suoritettava tarpeelliset kunnostustoimenpiteet ennen alueen ja rakennusten käyttöönottoa. Kunnostustoimenpiteiden suunnittelussa on kuultava ympäristöviranomaisia.

Asemakaavassa ohjataan myös alueen maanpinnan korkeutta sekä rakentamiskorkeutta. Rakennusalalla maanpinnan korkeus tulee olla vähintään +78.44 (N2000) ja alimmat kastuvat rakenteet tulee olla vähintään +0.50 metriä rakennusalalle määrätyn maanpinnan korkeuden yläpuolella.

Asemakaavaan liittyen laaditaan rakentamistapaohje. Rakentamistapaohjeessa annetaan asemakaavan määräyksiä täydentäviä määräyksiä, ohjeita ja suosituksia. Kohteeseen laadittu rakennustapaohje on tarkoitus hyväksyä asemakaavan liitteenä ja on siten määräyksiltään oikeusvaikutteinen. Rakentamistapaohjeen avulla varmistetaan rakentamiselle ja ympäristön laadulle asetettujen kaupunkikuvallisten tavoitteiden toteutuminen ja ohjataan rakentamista ilmastoystävälliseen suuntaan hiilijalanjälki huomioiden.

Johtava rakennustarkastaja:

Asemakaava ja -määräykset ohjaavat rakentamista ja niitä täydentää rakentamistapaohjeet, jotka asemakaavamääräyksellä määrätään oikeusvaikutteisiksi. Kaavoittajan edellyttäessä hiilijalanjälkitarkastelua, kaavoittajan tulee täsmentää tarkastelu/menettely esittämällä esimerkiksi mallilaskelma ja minimitaso asetettavasta vaatimuksesta hiilijalanjäljelle.

Rakentamistapaohjeissa edellytettään kaupunkikuvatyöryhmän hyväksyntää mm käytettäväksi aiotut julkisivumateriaalit. Rakennusvalvontaviranomainen muistuttaa, että kaupunkikuvatyöryhmä toimii vain lausunnonantajana rakennuslupamenettelyssä, sillä ei siis ole oikeudellista asemaa. Rakennustapaohjetta tulee tältä osin päivittää. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole muilta osin huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Ympäristönsuojelu:

Ympäristönsuojeluviranomaisella ei ole lausuttavaa.

Terveysvalvonnan johtaja:

Terveydensuojeluviranomaisella ei ole huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Päätösehdotus

Esittelijä

Erkki Lehtoniemi, palvelualuepäällikkö, erkki.lehtoniemi@rovaniemi.fi

Ympäristölautakunta päättää antaa johtavan rakennustarkastajan, ympäristönsuojelun ja terveysvalvonnan johtajan ehdotusten mukaisen lausunnon asemakaavamuutosehdotuksesta.

Päätös

Ympäristölautakunta päätti yksimielisesti palvelualuepäällikön esityksen mukaisesti.

Ympäristölautakunta piti tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon jälkeen tauon klo 16.02 - 16.10.

Ylitornion jäsen Esa Kiviniemi poistui kokouksesta klo 16.02.

Tauon jälkeen puheenjohtaja suoritti osallistujien nimenhuudon ja todettiin, että Pellon jäsen Tiina Paakki ei ollut paikalla. Lisäksi todettiin, että jäsen Joni Björkbacka oli saapunut paikalle kokoustila Hillaan tauon aikana.

Valmistelija

Markku Pyhäjärvi, kaavoituspäällikkö, markku.pyhajarvi@rovaniemi.fi

Perustelut

Aikaisemmat käsittelyvaiheet

Asemakaavan muutos on käynnistetty vuonna 2008 (tekninen lautakunta 1.4.2008, § 47), kun Rovaniemen kaupunki haki suunnittelualueelle ideakilpailun kautta aluerakentamisen toteuttajaa. Ideakilpailun voittajan Skanska Talonrakennus Oy:n ja Arinan Kauppa Oy:n ehdotus ’Lumi’ ei kuitenkaan edennyt toteutusvaiheeseen.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä ensimmäisen kerran 14.–27.5.2009, jolloin osallisilla on ollut mahdollisuus esittää mielipiteensä.

Rovaniemen kaupunginhallitus päätti 15.12.2013 § 507 käynnistää Koskipuiston-Valionrannan ja Antinpuiston alueen ideakilpailun Valionrannan ja Koskipuiston alueen maankäytöstä ja rakentamisesta. Kilpailun voittajatyön pohjalta alueelle laadittiin yleiskaava. Valionrannan-Koskipuiston osayleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 16.5.2016 § 38 ja kaava on kuulutettu voimaan 30.6.2016.

Vuonna 2017 kaupunginhallitus päätti jatkaa alueen kehittämistä ja käynnisti kilpailullisen kumppanuuskaavoituksen Valionrannan osayleiskaavan C-2 alueelle (suunnittelualue). Alueelle haettiin kumppania, johon tuli kuulua hotellioperaattori, arkkitehtisuunnittelija sekä rakennuttaja. Kaupunginhallitus valitsi kumppaniksi Lapland Hotels Oy:n 19.6.2017.

Hankkeen pohjalta päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin uudelleen nähtäväksi 22.6.–30.7.2017, jolloin osallisilla on ollut mahdollisuus esittää mielipiteensä. Kaupunginhallitus hyväksyi 12.3.2018 § 89 Lapland Hotels Oy:n hakemuksen Valionrannan eteläisen ja pohjoisen kaava-alueen yhdistämisestä koskemaan Valionrannan ja Koskipuiston osayleiskaavan aluerajausta.

Kaupunginhallitus päätti 17.12.2020 § 420 jatkaa Valionrannan ja Koskipuiston alueen kumppanuuskaavoitussopimusta Lapland Hotels Oy:n kanssa. Tarkoituksena on, että Lapland Hotels Oy:n laatimaa viitesuunnitelmaa käytetään kaavaluonnoksen valmistelussa osana alueen asemakaavaprosessia.

Elinvoimalautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 30.3.2021 § 52 ja valmisteluvaiheen aineisto asetettiin julkisesti nähtäville 9.4.–22.4.2021. Valmisteluvaiheen kuulemisesta saatujen palautteiden pohjalta kaavaehdotusta kehitettiin eteenpäin sekä laadittiin tarkennetut selvitykset pilaantuneista maista ja melusta.

Elinvoimalautakunta käsitteli kaavaehdotusta 28.9.2021 § 167 kokouksessaan, kaupunginhallitus hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen 11.10.2021 § 381 ja aineisto asetettiin julkisesti nähtäville 18.11.–17.12.2021 ehdotusvaiheen kuulemista varten. Ehdotusvaiheen nähtävilläolon aikana saatiin 2 lausuntoa ja 5 muistutusta. Lausunnot ja muistutukset sekä niihin annetut kaavanlaatijan vastineet ovat esityksen liitteenä.

Asemakaavan muutos

Kaavaratkaisu perustuu kumppanuuskaavoituksen yhteydessä laadittuun viitesuunnitelmaan, jossa alueelle on esitetty majoituspalveluita sekä asuinkerrostaloja. Uudisrakentamisen massoittelua, korkotasoja ja liittymistä maisemaan on tutkittu havainnekuvilla useista eri kuvakulmista. Suunnittelun tavoitteena on ollut ohjata alueelle korkeatasoista rakentamista, joka soveltuu kaupunkikuvallisesti keskeiselle paikalle osaksi rovaniemeläistä jokivarsimaisemaa. Asemakaavan muutosehdotusta vietiin eteenpäin valmisteluvaiheen kuulemisen pohjalta saatujen palautteiden perusteella kaavaehdotukseksi. Ehdotusvaiheen kuulemisen pohjalta kaavaselosta tarkennettiin vaikutusten arvioinnin osalta sekä kaavaan lisättiin yleismääräys; tontilla olevaa puustoa on pyrittävä säilyttämään mahdollisimman paljon.

Asemakaavan muutoksessa voimassa olevan asemakaavan mukainen teollisuusrakennusten korttelialue (TT) muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM-1) muuttuu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Alueelle osoitetaan myös venesatama merkinnällä LV-1. Kaavassa hotellia varten on osoitettu yksi kortteli, jonka pinta-ala on 1,4672 ha. Rakennusoikeutta varataan korttelialueelle yhteensä 22 500 k-m2. Myös asuinkerrostaloja varten on osoitettu yksi kortteli, jolla on yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1,1825 ha. Asuinkerrostaloja varten tontille varataan rakennusoikeutta yhteensä 15 500 k-m2. Asemakaavassa ohjataan tarkasti kaava-alueelle sijoittuvien uudisrakennusten korkeusasemaa, maanpinnan tasoja sekä sijoittumista tontille viitesuunnitelmassa esitetyn ratkaisun pohjalta. Kummankin korttelialueen autopaikat tulee sijoittaa maanalaiseen pysäköintihalliin, jota varten asemakaavassa on osoitettu erillinen alue.

Venesatama/venevalkama-alueeksi on osoitettu korttelin 4002 pohjoispuolella oleva alue, joka varataan korttelin 4002 käyttöön. Aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaisesti voimakas virtaus ja tulvan aiheuttamat riskit tulee huomioida alueelle sijoitettavien rakenteiden suunnittelussa ja toteutuksessa.

Jalankululle ja/tai polkupyöräilylle osoitettu yleinen kevyen liikenteen reitti kulkee rannan suuntaisesti ja venesatamalle varatun alueen läpi, jolla talvisin moottorikelkalla ajo sallittu. Kevyen liikenteen rantareittireitti täydentää nykyistä verkostoa ja liittyy Jäämerentien kevyen liikenteen väylään kaava-alueen keskivaiheilla.

Asemakaavamuutoksella muodostuu yhteensä rakennusoikeutta 38.000 krs-m2. Asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden arvo on noin 10,8 miljoonaa euroa, josta vuotuinen maanvuokratuotto alueen rakennuttua on kaupungille noin 540.000 euroa. Alueen rakentamisen kustannusvaikutukset selviävät yhdyskuntatekniikan tarkemmassa suunnittelussa ja alue toteutetaan investointiohjelman kautta. Alueen toteuttaminen ei kuitenkaan aiheuta merkittäviä uusia yhdyskuntatekniikan investointeja.

Rakentamisen investoinnin arvo voi olla kokonaisuudessaan noin 100 miljoonaa euroa, joka jakautuu todennäköisesti noin 10 vuoden ajanjaksolle. Rakentamisaikaiset työllistämisvaikutukset sekä alueelle rakentuvien asuntojen arvo on merkittävä. Hotelli- ja kongressitoiminnan alkaessa investointi lisää kaupungin majoitusmahdollisuuksia ja luo uusia työpaikkoja palvelualalle.

Kaavoitus esittää, että laadittu Valionrannan asemakaavamuutos hyväksytään.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

Päätösehdotus

Esittelijä

Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy ja esittää kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi 4.kaupunginosan kortteleiden 4002 ja 227 sekä katu-, virkistys- ja vesialuetta koskevan Valionrannan asemakaavamuutoksen 9.11.2021 päivätyn ja 17.2.2022 korjatun asemakaavakartan mukaisesti sekä liittyvät 18.2.2022 päivätyt Rakennustapaohjeet.

Päätös

Päivi Alaoja saapui kokoukseen kello 12.35.

Kaupungingeodeetti Pertti Onkalo esitteli asiaa kaupunginhallitukselle.

Heikki Autto saapui kokoukseen kello 13.00 asian esittelyn aikana.

Henri Ramberg teki kokouksessa seuraavan palautusesityksen: “Esitän, että asia palautetaan valmisteltavaksi ja asetetaan uudelleen ehdotusvaiheen kuulemiselle niin, että:

Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavakarttaa tarkistetaan niin, että rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemia muutetaan niin, että ne ovat enimmillään +100,60 m;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että suurin sallittu kerrosluku AK- ja KL-alueen rakennuksilla on V;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että AK-alueen rakennusoikeus on enintään 12500 m²;
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaavaa tarkistetaan niin, että KL-alueen rakennusoikeus on enintään 18750 m²;”

Puheenjohtaja totesi, että Rambergin esitys raukesi kannattamattomana.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.