Perustelut
Tilajaosto päätti 18.1.2023
1. hyväksyä kehitysvaiheen tilauksen tekemisen liitteessä kuvatun
etenemisvaihtoehdon 2 mukaisesti siten, että kehitysvaihe jaetaan kahteen tilaukseen. Tilajaosto päättää kehitysvaiheen nro 2 toteuttamisesta kehitysvaiheen nro 1 valmistuessa.
2. Lisäksi tilajaosto päättää valtuuttaa henkilöstö- ja hallintojohtajan allekirjoittamaan allianssisopimuksen ja kehitysvaiheen tilauksen (kehitysvaihe nro 1) ja tekemään niihin tarvittaessa teknisluonteisia korjauksia ja täydennyksiä.
3. Hankkeen mahdolliseen keskeytymiseen varaudutaan ennakollisesti siten, että hankkeen valmistuminen vaihtoehtoisella toteutustavalla viivästyisi mahdollisimman vähän. Tilajaosto käsittelee vaihtoehtoista toteutustapaa kehitysvaiheen nro 1 lopputulosten käsittelyn yhteydessä.
4. Tämän päätöksen kohdat 1 ja 2 ovat julkisia. Asia ja päätös on muilta osin salassapidettävä (Julkisuuslaki 24.1 § kohta 17).
Kehitysvaiheen nro 1 tulokset ja kustannusarvio
Kehitysvaihe nro 1 on nyt valmistunut. Sen tavoitteena oli
- Vaatimusmallin kirkastaminen.
- Olemassa olevan ehdotussuunnitelman päivittäminen kirkastetun vaatimusmallin pohjalta.
- Edellisiin pohjautuva Napsun monitoimitalon kustannusarvion laatiminen.
- Varmistaa hankkeen toteutuskelpoisuus.
Vaatimusmallin kirkastaminen on toteutettu käymällä hankesuunnitelma kriittisesti läpi kustannustehokkuuden ja rakennustuotannon näkökulmasta sekä päivittämällä hankesuunnittelun jälkeen tulleet laajuus- ja sisältömuutokset suunnitelmiin. Tehdyt muutokset eivät ole aiheuttaneet toiminnallisia tai laadullisia heikennyksiä eikä hankkeen kokonaislaajuuteen tai tehokkuuteen ole tullut merkittäviä muutoksia. Edellä todetun pohjalta on laadittu päivitetty ehdotussuunnitelma, jossa on huomioitu muun muassa seuraavat asiat:
- Massoittelua ohjaavien päätekijöiden ja teknisten raamien tunnistaminen.
- Massoitteluvaihtoehtojen tarkastelu ja kustannusselvitykset.
- Turvallisen korkeusaseman selvittäminen ja vaihtoehtotarkastelut.
- Toimintakokonaisuuksien sijoittumistarkastelut yhteistyössä käyttäjäryhmien kanssa.
- Talo- ja rakenneteknisten järjestelmien vaihtoehtotarkastelut ja kustannusselvitykset.
- Rakenneteknisten ratkaisujen rakennettavuuden parantaminen kustannusten-, aikataulun ja kosteudenhallinnan näkökulmasta.
Kehitysvaiheen nro 1 keskeinen tulos on monitoimitalon ja liikunta- ja piha-alueet sisältävä tarkentunut kustannusarvio, jonka loppusumma on yhteensä 39,5 miljoonaa euroa. Vuoden 2023 talousarvion investointiosassa vuodelle 2023 hanketta varten on varattu 7,625 miljoonaa euroa ja suunnitelmavuosille 2023-2026 on varattu yhteensä 39,22 miljoonaa euroa.
Käytännössä vuosille 2023-2026 varatut määrärahat riittäisivät siis monitoimitalon ja liikunta- ja piha-alueiden toteuttamiseen, mutta eivät Nivavaaran nykyisen koulurakennuksen peruskorjaamiseen.
Määrärahoista sitova on vuoden 2023 talousarvion investointimääräraha. Suunnitteluvuosien määrärahat eivät ole sitovia.
Kustannustason ja kehitysvaiheen nro 1 tulosten arviointi
Kehitysvaiheen nro 1 yhteydessä tarkennetun kustannusarvion perusteella monitoimitalon sekä liikunta- ja piha-alueiden neliöhinnaksi muodostuu 3752 euroa. Vaaranlammen monitoimitalohankkeen neliöhinta on noin 3300 euroa. Näin ollen mikäli Napsun monitoimitalo toteutettaisiin samalla neliöhinnalla kuin Vaaranlammen monitoimitalo, saavutettaisiin noin 4 miljoonan euron säästö. Uudesta kilpailutuksesta johtuvasta hankkeen viivästymisestä aiheutuisi 1,2 miljoonan euron lisäkustannukset vuodessa, joten saavutettava nettosäästö hankkeen viivästyessä yhden vuoden olisi 2,8 miljoonaa euroa.
Kehitysvaiheen nro 1 tuloksia voidaan arvioida kokonaisuutena siten, että valitulla allianssi -toteutusmuodolla saavutettavaan monitoimitalon toiminnalliseen- ja laatutasoon nähden kehitysvaiheessa nro 1 tarkentunutta kustannustasoa voidaan pitää hyväksyttävänä. Jatkamalla hankkeen toteuttamista valitulla allianssi -toteutusmuodolla NCC Oy:n kanssa voidaan pysyä suunnitellussa aikataulussa, jonka mukaan hanke valmistuu monitoimitalon osalta elokuussa 2025. Mikäli hanke päätettäisiin kilpailuttaa uudelleen, sen toteutuminen viivästyisi vuodella. Kilpailuttamisen avulla saatavista taloudellisista hyödyistä ei voida olla etukäteen varmoja. Riskinä uudelleen kilpailuttamisessa on se, että pahimmassa tapauksessa hanke myöhästyisi vuodella mutta kustannussäästöjä ei saavutettaisi.
Nivavaaran koulun peruskorjaamisen osalta tulee tehdä erikseen ratkaisu hankkeen toteutusmuodosta. Hankkeen monitoimitaloon nähden huomattavasti pienempi laajuus huomioon ottaen hanke voi olla perusteltua toteuttaa esimerkiksi KVR-urakalla tai jaettuna urakkana. Nivavaaran koulun peruskorjaamisen suuntaa-antava kustannusarvio tässä vaiheessa arvioituna on noin 8 miljoonaa euroa. Näin ollen monitoimitalo- ja peruskorjaushankkeiden yhteenlaskettu kustannusarvio olisi noin 47,5 miljoonaa euroa.
Etenemisvaihtoehdot
1. Eteneminen kehitysvaiheeseen nro 2
Varsinainen uudisrakennuksen tilaus voidaan tehdä vasta kehitysvaiheen nro 2 jälkeen. Kehitysvaiheen nro 2 suunniteltu sisältö on seuraava:
- tarkentaa Kehitysvaiheen projektisuunnitelma ja laatia toteutusvaiheen projektisuunnitelma
- laatia Toteutusvaiheen käynnistämiseksi tarvittavat suunnitelmat
- laatia Tavoitekustannus ja Kaupalliset ehdot, jonka sisältöön kuuluu ainakin
- Riskivaraukset ja dokumentoitu riskiarviointi
- Jälkivastuuvaihetta koskeva varaus
- Avaintavoitteet ja niitä koskevat mittarit
- hakea maisematyölupa maarakennustöitä varten
- hakea rakennuslupaa (luvan myöntäminen menee toteutusvaiheeseen)
- laatia Toteutusvaiheen tilaus
- laatia työturvallisuuteen liittyvät (VNarakennustyön turvallisuudesta 205/2009) asiakirjat ja nimetä asetuksessa mainitut henkilöt.
- Käynnistää maanrakennustyöt.
Kehitysvaiheen nro 2 kustannusarvio on 1,8 miljoonaa euroa.
Ennen hankkeen mahdollista etenemistä toteutusvaiheen tilauksen tekemiseen selvitetään, onko asia vietävä kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi vuoden 2023 talousarvioon nähden kasvaneen määrärahatarpeen vuoksi.
2. Allianssisopimuksen irtisanominen ja hankkeen kilpailuttaminen uudelleen
Kehitysvaiheen nro 1 aikana päivitetyt suunnitelmat mahdollistavat tarvittaessa suoraan uuden kilpailutuksen käynnistämisen. Tilajaoston 18.1.2023 edellyttämällä tavalla mahdollinen uusi hankinta on suunniteltu toteutettavaksi siten, että hanke jaettaisiin kolmeen osaan seuraavalla tavalla:
1. Uudisrakennus: toteutetaan KVR-urakkana, vaihtoehtoina yhteistoiminnalllinen /perinteinen. Mikäli kehitysvaiheen suunnitelmat/asiakirjat kattavat, perinteinen KVR-urakka.
Perusteluita:
Kohde on useampaan kertaan valmisteltu, suunniteltu ja tarkasteltu eli tiedetään tarkasti mitä tarvitaan.
Uudisrakennukseen saadaan KVR-muodolla todennäköisesti useampia tarjouksia koska parhaillaan on laskusuhdanne sekä hintojen nousu on päättynyt joten urakoitsijat uskaltavat antaa kokonaishinnan kohteen suunnittelulle ja toteutukselle.
Käyttäjät saadaan osallistettua suunnitteluun myös KVR urakan kautta.
2. Peruskorjaus: Toteutetaan jaetulla urakalla. Kilpailutetaan ensin suunnitteluryhmä ja suunnitellaan peruskorjaus.
Urakat jaetaan seuraavasti:
Rakennusurakka (pääurakka)
LVIA-urakka (sivu-urakka)
Sähköurakka (sivu-urakka)
Perusteluita:
Sopivan kokoinen hanke toteutettavaksi perinteisellä muodolla.
KVR-hankkeena olisi vaikeahko saada peruskorjaukseen tarjouksia.
Paikalliset urakoitsijat mahdollisesti mukana hankkeen toteutuksessa.
Käyttäjät saadaan osallistettua suunnitteluun suunnitteluryhmän kautta.
3. Urheilukenttä: Kokonaisurakka. Kilpailutetaan ensin hankkeelle suunnittelutoimisto, joka vastaa kentän suunnittelusta. Kilpailutetaan hanke kokonaisurakkana.
Perusteluita: Suunnitteluun osallistetaan liikuntatoimi ja käyttäjät aiempien suunnitelmien pohjalta. Sopivan kokoinen kokonaisurakka, johon saadaan todennäköisesti useampia tarjouksia.
Aikataulu hankkeen etenemiselle, mikäli hanke kilpailutettaisiin uudelleen:
I) Uudisrakennus-, liikennealueet ja urheilukenttä:
toteutusmuodon päättäminen Tilajaosto 4/2023
ennakkoilmoitus hankkeesta 4/2023
kilpailutusta aletaan valmistelemaan välittömästi 4/2023
kilpailutusasiakirjojen laadinta kevät 2023
hanke urakkalaskentaan kesäkuu 2023
tarjoukset syksyn 2023 aikana
rakentaminen käynnistyy kesäkuu 2024
urheilukentän toteutus 2025-2026
koulu otetaan käyttöön elokuussa 2026
II) Peruskorjaus:
hankinnan valmistelut aloitetaan keväällä 2024
-
suunnitteluryhmän kilpailutus
-
varsinainen suunnittelutyö
-
urakoiden kilpailutukset
-
peruskorjaustyöt käynnistyvät kesäkuu 2026
-
koulu otetaan käyttöön vuoden 2027 aikana
Kustannusvaikutuksia mikäli siirtyy vuodella:
Napapiirin peruskoulun väistötilat: 105 000 e/kk, 1 260 000e vuosi
Liikunnan väistötiloihin kuljetus: arvio 35 000e vuosi (1490 e viikko, aiempi kilpailutus)
Vaikutukset toimintaan:
Napapiirin peruskoulu
- jatkaa väistötiloissa ja sisäliikunnan nykyisillä järjestelyillä Keltakankaalla 6/2026 saakka.
Syväsenvaaran koulu
- jatkaa nykyisissä tiloissa
- sisäilmaston tilannetta tarkastellaan ja tehdään tarvittavia käyttöikää jatkavia toimenpiteitä.
Nivavaaran koulu
- jatkaa entisellään.
Toimivalta
Hallintosäännön 30 §:n 1 momentin mukaan tilajaosto vastaa tilahankkeiden hankesuunnittelusta ja toteuttamisesta. Pykälän 2 momentin mukaan tilajaosto päättää tilainvestointien toteuttamistavasta.
Investointien sitovuustaso on vuoden 2023 talousarvion s. 26 todetun mukaan tilapalvelukeskuksen investointien nettokehys.
Kuntalain 110 §:n perusteella sitovia ovat talousarvioon sisältyvät määrärahat, sen sijaan taloussuunnitelmavuosien määrärahat eivät ole sitovia.
Yhteenveto
Monitoimitalon toteuttamista voidaan jatkaa allianssi -toteutusmuodolla yhdessä NCC Oy:n kanssa, koska kehitysvaiheen nro 1 aikana laadittu kustannusarvio on toiminnallisiin ja laatutekijöihin nähden hyväksyttävällä tasolla, ja koska uusi kilpailutus viivästyttäisi hankkeen valmistumista vuodella. Hankkeen kustannusten ero Vaaranlammen monitoimitalohankkeen kustannustasoon ei ole niin olennainen, että toteutuksen viivästymiseen ja uuteen kilpailutusmenettelyyn liittyviä riskejä ja kustannuksia olisi perusteltua ottaa kaupungin vastattavaksi.
Koska sitovia ovat talousarviovuoden, eivät suunnitelmavuosien investointimäärärahat ja koska hankkeen toteutusmuodosta johtuen hankkeen määrärahatarve tulee täsmentymään hankkeen edetessä, kaupunginvaltuusto käsittelee määrärahatarvetta kunkin vuoden talousarvion hyväksymisen yhteydessä.