Tilajaosto, kokous 8.6.2023

Perustelut

Häkinvaaran päiväkoti korvaa nykyiset Hirvaan ja Rautiosaaren kunnalliset päiväkodit. Päiväkodin yhteyteen samalle rakennuspaikalle rakentuu myöhemmin koulu, kun  Alakemijoen koulualueen jatkoselvitystyö on saatu päätökseen.  Tämän vuoksi tulee päiväkoti toteuttaa kunnallisena. Sivistyslautakunta hyväksyi Häkinvaaran päiväkodin tarveselvityksen sivistyslautakunnan kokouksessa 24.11.2020 § 166  ja päätti, että päiväkoti rakennetaan alueelle ensin, jolloin se on mahdollista saada valmiiksi kesään 2025 mennessä. Lisäksi päätettiin, että tilapalvelut käynnistää hankesuunnittelun ja tuo sen sivistyslautakunnan päätettäväksi helmikuussa 2023. Kaavoituksen osalta valmistelu on vaatinut lisäaikaa.

Tilapalvelukeskus käynnisti hankesuunnitelman laatimisen välittömästi tarveselvityksen hyväksymisen jälkeen. Tarveselvityksessä ollutta alustavaa tilaohjelmaa on päivitetty hankesuunnittelun yhteydessä ja huonetilaohjelma on yhteensä 2015 m². Arvioitu bruttoneliömäärä on n. 2260 m² ja tilavuus  8982 m³.

Hanke tulee sijoittumaan Häkinvaaraan voimassa olevalle Hirvaan osayleiskaava-alueelle. Rakennuspaikka sijaitsee Valajaskoskentien varressa lähellä 4-tien liittymää. Rakennuspaikka sijaitsee kokonaan kaupungin omistamalla maa-alueella Hirvaan osayleiskaava-alueella.  Yleiskaavaan täytyi tehdä kaavamerkintään käyttötarkoituksen muutos, jotta tontille olisi mahdollista sijoittaa päiväkoti- ja koulutoimintaa. Lisäksi kaavamuutoksessa tutkittiin liittymien määrä ja sijainnit päiväkodin ja koulun tarpeisiin soveltuvaksi.

Hirvaan osayleiskaavan muutos on hyväksytty Rovaniemen kaupunginvaltuustossa § 44  15.5.2023. Kaava ei ole vielä lainvoimainen. Päiväkodin ja koulun tontin kaavamerkintä on PY eli julkisten palvelujen ja hallinnon alue. Rakennusoikeus tontilla on 30 % tontin pinta-alasta.

Varhaiskasvatuksen näkökulmasta tontti soveltuu hyvin päiväkotikäyttöön. Paikka on rauhallinen ja hyvin saavutettavissa sekä Hirvaalta että Rautiosaaresta. Alueelle on yleiskaavoituksen yhteydessä laadittu liikennemeluselvitys. Tontti sijaitsee tarpeeksi kaukana 4-tiestä, ettei liikennemelu aiheuta haittaa suunnitellulle toiminnalle.

Päiväkoti suunnitellaan 8 lapsiryhmälle. Näistä 1 ryhmä on 0-2 vuotiaille, 2 ryhmää 1-4 -vuotiaille ja 5 ryhmää yli 3-vuotiaille. Rakennus rakennetaan kahteen kerrokseen, jotta päiväkodin piha-alueelle ja mahdolliselle koululle liikunta-alueineen jää tarpeeksi tilaa tontilta. Sisätilojen toiminnot ja tilojen keskinäiset suhteet on kuvattu viitesuunnitelmina olevissa pohjakaavioissa. 1. kerrokseen sijoittuu pienempien lasten ryhmät ja yhteiskäyttöiset tilat ja isompien lasten 4 ryhmää sijoittuvat 2. kerrokseen henkilökunnan taukotilojen kanssa. Rakennus suunnitellaan esteettömäksi ja varustetaan hissillä. 

Tontinkäyttösuunnitelmassa on alustavasti tutkittu piha-alueen toiminnot ja sisäänkäyntien suhde sisätiloihin. Piha-alueelle muodostuu luontevasti pienempien ja isompien lasten piha-alueet. Saattoliikenteen pysäköintialue on erotettu henkilökunnan ja huoltoliikenteen väylistä. Kevyelle liikenteelle on oma kulkuväylä henkilökunnan paikoitusalueen vieressä. Huoltoliikenteelle on suunniteltu oma muista toiminnoista erillinen liittymä ja piha-alue.

Ulkoseinärakenteena sallitaan vain hirsi. Hirsi on ekologinen materiaali ja soveltuu kaupunkikuvallisesti erittäin hyvin kangasmetsän ympäröimälle rakennuspaikalle. Rakennuksen lämmönlähteeksi on suunniteltu maalämpö ja osa energiasta on mahdollista tuottaa aurinkopaneeleilla. 

Hankkeessa on ollut mukana GEO- ja LVIS-suunnittelijat. Geosuunnittelija on laatinut pohjatutkimuksen perusteella alustavan perustamistapalausunnon.LVIS-asiantuntijat ovat laatineet maalämpö-, vesi-, viemäri- ja sähköliittymien selvitykset sekä talotekniikan järjestelmien laadulliset tavoitteet. 

Rakennus varustetaan kiinteällä varavoimakoneella, joka mahdollistaa rakennuksen sähkön saannin myös häiriötilanteessa.

Rakentaminen on tarkoitus aloittaa heti alkukesästä 2024 ja päiväkodin olisi tavoitteena valmistua vuonna 2025.

Toteutusmuotovaihtoehdot

Kiinteähintainen KVR-urakka

• Urakoitsija vastaa hankkeen suunnittelusta (viitesuunnitelmien pohjalta) ja kohteen rakentamisesta.
• Hankesuunnitelma on laadittu tarkasti ja sen pohjalta voidaan aloittaa kilpailuttamisen valmistelu.
• Urakka kilpailutetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä.
• Valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous jossa huomioidaan hinta ja laatu.

Elinkaarimalli

• Elinkaarimallissa palveluntuottaja (rakennusliike ja mahdollinen kumppani) vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta, ylläpidosta ja luovutuskunnosta sopimuskauden päätteeksi.
• Sopii yli 15 miljoonan euron kokoisiin tavanomaisiin rakennushankekilpailutuksiin (koulut, päiväkodit, sote, toimistotilat yms.)
• Tilaaja määrittää toiminnalliset ja tekniset vaatimukset, joiden pohjalta urakoitsijat antavat tarjouksensa.
• Urakoitsija kantaa suunnitelmiin, toteutukseen ja kohteen ylläpitoon liittyvät riskit sopimuskauden ajan.
• Kilpailuun osallistuvat suurimmat rakennusliikkeet, jotka pystyvät kantamaan kokonaisvastuun kohteesta 20-25 vuoden ajan.
• Kilpailutusasiakirjojen laatiminen ja kilpailutuksen läpivienti kestää tyypillisesti noin 6-8 kk ja sitoo tilaajan resursseja jonkin verran muita malleja enemmän, koska mm. kohteen käyttöajat ja käyttäjämäärät tulee määritellä tarkemmin kuin muissa malleissa.

Suunnittele ja rakenna -yhteistoimintamalli

• Tuottojen ja riskien jakaminen: hankkeen riskejä jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken, mikä parantaa urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta ja pienentää tarjouksiin sisältyviä riskivarauksia. Tilaajan kustannusvastuu on mallissa kuitenkin rajattu kattohintaan.
• Erilliset kehitys- ja toteutusvaiheen sopimukset - tilaajalla on mahdollisuus vetäytyä sopimuksesta ennen rakentamisen aloittamista ja toteutusvaiheen sopimusta, mikäli hankkeen tavoitteet eivät kehitysvaiheessa toteudu. 
• Tilaajalla on mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluratkaisuihin ja lopputuloksen laatuun.
• Hankintojen määrä minimoituu – yksi sopimuskumppani.
• Tilaajan investoinnit pienet ennen sitovan urakkahinnan saamista.
• Kustannusten muodostuminen ja hallinta on avointa.
• Osapuolten välinen yhteistyö ja kannustimet tukevat laadun tuottoa ja innovaatioita.
• Tavallista pidempi takuuaika, jopa 10 vuotta.

Vuokramalli

• Kiinteistösijoittajavetoisessa toteutuksessa (vuokramalli) sijoittaja vastaa hankkeen toteuttamisesta joko tilaajan laatimien suunnitelmien pohjalta tai omilla suunnitelmillaan.
• Käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen liittyvät vaatimukset on mahdollista määrittää.
• Tilaajan ei tarvitse ottaa kantaa sellaisiin teknisiin ratkaisuihin, jotka eivät vaikuta käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen.
• Kohteen tekninen jäännösarvoriski on sijoittajalla.
• Kohteen kunto ja käytettävyys käyttäjän näkökulmasta riippuvainen vuokrasopimuksessa sovituista ehdoista (toiminnalliset ja tekniset vaatimukset tiloille).

Toiminnallisessa tarkastelussa vuokramalli edellyttää tilaajalta kokonaisuutena toteutusmuodoista vähiten työtä. Vuokramallissa kiinteistöriskejä myös siirretään vuokraajalle. Elinkaarimallin muita vaihtoehtoja pidempi toteutusaika ja huono soveltuvuus alle 10 miljoonan euron hankkeeseen sulkee sen pois Häkinvaaran päiväkodin toteutusvaihtoehdoista. Omaan taseeseen toteuttaminen Suunnittele ja Rakenna -yhteistoimintamallilla tarjoaa mahdollisuuden yhteistoiminnallisen toteutuksen etujen hyödyntämiseen sekä mahdollistaa myöhemmin toteutettavan koulurakennuksen mahdollisimman hyvän yhteensovittamisen päiväkotihankkeen kanssa. Kiinteähintainen KVR-urakka soveltuu tähän kohteeseen toteutusmuodoista parhaiten, koska hankesuunnitelma on laadittu yksityiskohtaisella tasolla ja hanke ei ole laaja eikä sisällä merkittäviä riskejä joiden johdosta yhteistoiminnallista toteutusmuotoa tulisi harkita. Kiinteähintaisella KVR-urakalla voidaan tässä kohteessa todennäköisesti saavuttaa edullisin hintataso.

Päätösehdotus

Esittelijä

Tilajaosto päättää Häkinvaaran päiväkodin toteutusmuodoksi kiinteähintaisen KVR-urakan esittelytekstissä todetuilla perusteilla ja valtuuttaa henkilöstö- ja hallintojohtajan päättämään hankintaan liittyvän hankintailmoituksen julkaisusta ja tarjouspyyntöasiakirjojen hyväksymisestä sekä tarjoajien valinnasta. Hankintavaiheiden etenemisestä raportoidaan tilajaostolle. Lopullisen hankintapäätöksen tekee tilajaosto.

Päätös

Muutettu päätösehdotus: Tilajaosto päättää Häkinvaaran päiväkodin toteutusmuodoksi kiinteähintaisen KVR-urakan esittelytekstissä todetuilla perusteilla ja valtuuttaa henkilöstö- ja hallintojohtajan päättämään hankintaan liittyvän hankintailmoituksen julkaisusta ja tarjouspyyntöasiakirjojen hyväksymisestä. Hankintavaiheiden etenemisestä raportoidaan tilajaostolle. Lopullisen hankintapäätöksen tekee tilajaosto.

Tilajaosto päätti esittelijän muutetun päätösehdotuksen mukaisesti.