Kaupunginvaltuusto, kokous 25.9.2023

Perustelut

J&J Lakkapää Oy on hakenut kaupungilta suunnitteluvarausta Teollisuustieltä liitekartan mukaiselta alueelta kiinteistöltä 698-401-171-0. Alue on asemakaavassa osoitettu Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueeksi (ET-2). Alue ei ole toteutunut asemakaavan mukaisesti. Hakijan tavoitteena on toteuttaa aluelle n. 3000 kem2 rakennustarvikemyymälä sekä siihen liittyvät laajat varastotilat. Tilantarve on yhteensä n. 7,5 ha. Hakijan tavoitteena on, että uudet myymätilat on rakennettu vuoden 2023 lopussa. Investoinnin suurus on n. 11,85 milj. euroa. Työntekijöiden määrä kasvaa investoinnin myötä n. 10 hengellä.  

Kaupunkistrategien mukaisesti kaupungin tavoitteena on edistää yrittäjyyttä ja investointien ommistumista aktiivisella maankäytöllä ja markkinoinnilla.

J&J Lakkapää Oy:n kanssa on pyritty löytämään toimintaa ja tilantarvetta vastaava asemakaavan mukaista tavoitteena on, että alueelle voisi avautua uusi kauppapaikkarakennus vuoden 2022 aikana. tonttia, mutta suuren varastopiha-alueen tarpeen vuoksi kaupungilla ole osoittaa hankkeelle soveltuvaa tonttia. Neuvotteluissa on päädytty siihen, että Teollisuustien varressa olevaa aluetta voitaisiin kehittää yhteistyössä hankkeen toteuttamiseksi.  

Suunnitteluvarauksen tarkoituksena on, että J&J Lakkapää Oy ja Rovaniemen kaupunki sopivat kaavoituksen käynnistämisestä ja siihen liittyvistä ehdoista ja periaatteista, joilla Rovaniemen kaupunki luovuttaa asemakaavassa mahdollisesti muodostuvan tontin J&J Lakkapää Oy:lle. Varausmaksuna peritään 20 % arvioidusta vuosivuokrasta varausaikana. 

J&J Lakkapää Oy sitoutuu osaltaan toimittamaan kustannuksellaan asemakaavan ehdotusvaiheessa tarvittavat lähtötiedot tontinkäyttö- ja rakennussuunnitelmat sekä vuokraamaan tai ostamaan asemakaavalla mahdollisesti muodostuvan tontin Rovaniemen kaupungin tonttien hinnoittelun mukaisesti.

Perustelut

Kaavoitus kaavasuunnittelija TH 10.1.2023:

Alakorkalon alueella, osassa korttelia 9066 Teollisuustie 50, on voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoitukseksi merkitty yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET-2). Alueen asemakaava on hyväksytty 22.8.2011. Alueelle kaavailtiin aikoinaan uutta voimalaa ja siksi sen tarpeisiin muodostettiin myös laaja voimala-alue sekä sitä tukevaan toimintaan liittyviä muita alueita. Nyt käsillä oleva suunnittelualue on ollut pitkään toteuttamatta mm. toteutumattoman voimalahankkeen vuoksi. Alueelle on tullut kiinnostusta muunlaisen toiminnan sijoittamisen osalta ja sen vuoksi kaupunki on varannut alueen kaupunginhallituksen päätöksellä 27.6.2022 § 246 J&J Lakkapää Oy:lle ja päättänyt käynnistää alueen kaavoituksen tutkimisen haetun toiminnan tarpeita varten. Alueelle kaavaillaan uutta rakennustarvikemyymälää ja siihen liittyvää laajaa varastoalueeksi sopivaa piha-aluetta. Samassa yhteydessä myös viereinen vuokra-alue on tarkoitus kaavoittaa koillispuolella olevan teollisuuskorttelialueen jatkeeksi, joka on luontevaa nykyiset käyttötarkoitukset alueella huomioiden.

Kaavoituksen vireilletulo

Alakorkalossa 9. kaupunginosan osaa korttelia 9066 käsittävä asemakaavan muutos on saatettu vireille pitämällä osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä muu aineisto nähtävillä 28.9.-11.10.2022. Asemakaavan muutoksen vireilletulo on kuulutettu 27.9.2022 Lapin Kansassa sekä ilmoitettu kirjeellä, että sähköisesti asiaan kuuluville osallisille. Asemakaavan muutokseen on voinut tutustua nähtävilläpidon aikana palvelupiste Osviitassa, kaupungin internet -sivuilla Kaavatorilla sekä kaupungin kaavoitusyksikössä. Mielipiteitä kuulemisen aikana ei saapunut.

Kaavaluonnos

Asemakaavan muutoksessa alueelle on laadittu 3.10.2022 päivätty kaavaluonnos. Kaavaluonnoksessa osaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueesta (ET-2) muutetaan n. 7 ha kokoiseksi liikerakennusten korttelialueeksi KL-2, jolle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälän (rakennustarvikemyymälä 3000 k-m2). Samassa yhteydessä on tarkoitus muuttaa myös viereinen Skanska Oy:lle vuokrattu alue n. 2.3 ha kokoiseksi teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi T-2. Rakennusoikeutta alueelle tulisi 5841 k-m2. Kaava-alueen koillisosaan muodotetaan myös suojaviheraluekäytävä (EV), jonka tarkoitus on turvata alueelta tai sen lähiympäristöstä mahdollisesti muodostuvat hulevedet ja toimia tarvittaessa putki- tai johtoalueena.

Valmisteluvaiheen kuuleminen

Asemakaavan muutos on saatettu valmisteluvaiheen kuulemista varten yleisesti nähtäville 27.10.-9.11.2022. Kuulutus nähtävillä pidosta julkaistiin 26.10.2022 Lapin Kansassa sekä ilmoitettiin kirjeellä, että sähköisesti asiaan kuuluville osallisille. Nähtävilläolon aikana saapui Napapiirin Residuumin sekä Napapiirin veden ja Energian mielipiteet. Muita mielipiteitä kuulemisen aikana ei saapunut. Saapuneet mielipiteet ovat esityksen liitteenä.

Kaavoitus on tutkinut saapuneet mielipiteet ja toteaa niihin seuraavaa;

Alueella olevat toiminnot ovat sijoitettu voimassa olevan asemakaavan mukaisesti ja niillä on voimassa olevat ympäristöluvat. Lähialueelle on aikoinaan sijoittunut myös vakituista asumista sekä muuta toimintaa, jotka on huomioitu ympäristöluvissa. Nyt alueelle ollaan sijoittamassa rakennustarviketoimintaan liittyviä toimintoja joiden osalta voidaan todeta, että kaavailtu toiminta ei vastaa vaativuudeltaan esim. asumisen piiriin kuuluvaa toimintaa ja ei ole ympärivuorokautista ja on yhteensovitettavissa jo alueella olevien muiden toimintojen kanssa. Suomessa on sijoitettu jätteenkäsittelyyn liittyviä ja vastaavia toimintoja asumisen ja muiden toimintojen yhteyteen ja niille on myönnetty toimintaan liityvät ympäristöluvat, jolloin Alakorkalon alueen toimintojen yhteen sovittaminen nyt alueelle haetun toiminnan kanssa ei ole mitenkään tavanomaisuudesta poikkeavaa ja ole siten ristiriidassa tulevan toiminnan osalta. Teollisuustien osalta voitaneen todeta, että Isoaavantien ja Teollisuustien liittymäkohdasta on jo aloitettu kevyenliikenteen väylän toteuttaminen. Väylän jatkorakentaminen tultaneen toteuttamaan tulevaisuudessa, joka parantaa alueen liikenteellisiä olosuhteita sekä turvallisuutta, niin kevyen-, kuin muun liikenteenkin osalta.

Kaavoitus esittää, että Alakorkalon alueelle, osalle korttelia 9066, laadittu asemakaavan muutosluonnos hyväksytään ja esitetään edelleen kaupunginhallitukselle jatkokaavoituksen pohjaksi.

Lisätietoja:
vs. kaavoituspäällikkö Sipi Hintsanen
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

kaavasuunnittelija Timo Hätönen
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 0400 451 453

Perustelut

Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta on 24.01.2023 § 10 käsitellyt asiaa ja esittää kaupunginhallitukselle seuraavaa;

Alakorkalon alueella, osassa korttelia 9066 Teollisuustie 50, on voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoitukseksi merkitty yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET-2). Alueen asemakaava on hyväksytty 22.8.2011. Alueelle kaavailtiin aikoinaan uutta voimalaa ja siksi sen tarpeisiin muodostettiin myös laaja voimala-alue sekä sitä tukevaan toimintaan liittyviä muita alueita. Nyt käsillä oleva suunnittelualue on ollut pitkään toteuttamatta mm. toteutumattoman voimalahankkeen vuoksi. Alueelle on tullut kiinnostusta muunlaisen toiminnan sijoittamisen osalta ja sen vuoksi kaupunki on varannut alueen kaupunginhallituksen päätöksellä 27.6.2022 § 246 J&J Lakkapää Oy:lle ja päättänyt käynnistää alueen kaavoituksen tutkimisen haetun toiminnan tarpeita varten. Alueelle kaavaillaan uutta rakennustarvikemyymälää ja siihen liittyvää laajaa varastoalueeksi sopivaa piha-aluetta. Samassa yhteydessä myös viereinen vuokra-alue on tarkoitus kaavoittaa koillispuolella olevan teollisuuskorttelialueen jatkeeksi, joka on luontevaa nykyiset käyttötarkoitukset alueella huomioiden.

Kaavoituksen vireilletulo

Alakorkalossa 9. kaupunginosan osaa korttelia 9066 käsittävä asemakaavan muutos on saatettu vireille pitämällä osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä muu aineisto nähtävillä 28.9.-11.10.2022. Asemakaavan muutoksen vireilletulo on kuulutettu 27.9.2022 Lapin Kansassa sekä ilmoitettu kirjeellä, että sähköisesti asiaan kuuluville osallisille. Asemakaavan muutokseen on voinut tutustua nähtävilläpidon aikana palvelupiste Osviitassa, kaupungin internet -sivuilla Kaavatorilla sekä kaupungin kaavoitusyksikössä. Mielipiteitä kuulemisen aikana ei saapunut.

Kaavaluonnos

Asemakaavan muutoksessa alueelle on laadittu 3.10.2022 päivätty kaavaluonnos. Kaavaluonnoksessa osaa yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueesta (ET-2) muutetaan n. 7 ha kokoiseksi liikerakennusten korttelialueeksi KL-2, jolle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälän (rakennustarvikemyymälä 3000 k-m2). Samassa yhteydessä on tarkoitus muuttaa myös viereinen Skanska Oy:lle vuokrattu alue n. 2.3 ha kokoiseksi teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi T-2. Rakennusoikeutta alueelle tulisi 5841 k-m2. Kaava-alueen koillisosaan muodotetaan myös suojaviheraluekäytävä (EV), jonka tarkoitus on turvata alueelta tai sen lähiympäristöstä mahdollisesti muodostuvat hulevedet ja toimia tarvittaessa putki- tai johtoalueena.

Valmisteluvaiheen kuuleminen

Asemakaavan muutos on saatettu valmisteluvaiheen kuulemista varten yleisesti nähtäville 27.10.-9.11.2022. Kuulutus nähtävillä pidosta julkaistiin 26.10.2022 Lapin Kansassa sekä ilmoitettiin kirjeellä, että sähköisesti asiaan kuuluville osallisille. Nähtävilläolon aikana saapui Napapiirin Residuumin sekä Napapiirin veden ja Energian mielipiteet. Muita mielipiteitä kuulemisen aikana ei saapunut. Saapuneet mielipiteet ovat esityksen liitteenä.

Kaavoitus on tutkinut saapuneet mielipiteet ja toteaa niihin seuraavaa;

Alueella olevat toiminnot ovat sijoitettu voimassa olevan asemakaavan mukaisesti ja niillä on voimassa olevat ympäristöluvat. Lähialueelle on aikoinaan sijoittunut myös vakituista asumista sekä muuta toimintaa, jotka on huomioitu ympäristöluvissa. Nyt alueelle ollaan sijoittamassa rakennustarviketoimintaan liittyviä toimintoja joiden osalta voidaan todeta, että kaavailtu toiminta ei vastaa vaativuudeltaan esim. asumisen piiriin kuuluvaa toimintaa ja ei ole ympärivuorokautista ja on yhteensovitettavissa jo alueella olevien muiden toimintojen kanssa. Suomessa on sijoitettu jätteenkäsittelyyn liittyviä ja vastaavia toimintoja asumisen ja muiden toimintojen yhteyteen ja niille on myönnetty toimintaan liityvät ympäristöluvat, jolloin Alakorkalon alueen toimintojen yhteen sovittaminen nyt alueelle haetun toiminnan kanssa ei ole mitenkään tavanomaisuudesta poikkeavaa ja ole siten ristiriidassa tulevan toiminnan osalta. Teollisuustien osalta voitaneen todeta, että Isoaavantien ja Teollisuustien liittymäkohdasta on jo aloitettu kevyenliikenteen väylän toteuttaminen. Väylän jatkorakentaminen tultaneen toteuttamaan tulevaisuudessa, joka parantaa alueen liikenteellisiä olosuhteita sekä turvallisuutta, niin kevyen-, kuin muun liikenteenkin osalta.

Kaavoitus esittää, että Alakorkalon alueelle, osalle korttelia 9066, laadittu asemakaavan muutosluonnos hyväksytään ja esitetään edelleen kaupunginhallitukselle jatkokaavoituksen pohjaksi.

Perustelut

Kaavoitus kaavasuunnittelija TH 2.8.2023

Ehdotusvaiheen kuuleminen

9. kaupunginosan osaa korttelia 9066, osoitteissa Energiakatu 2 ja Teolllisuustie 50 Alakorkalo, koskeva asemakaavan muutosehdotus ja tonttijako on pidetty ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtävillä 12.6.-11.7.2023. Kuulutus nähtävilläpidosta julkaistiin 9.6.2023 Lapin Kansassa sekä ilmoitettiin kirjeellä, että sähköisesti osallisille. Asemakaavan muutokseen ja aineistoon on ollut mahdollista tutustua nähtävilläpidon aikana palvelupiste Osviitassa, kaupungin kaavoituksessa sekä kaupungin internet -sivuilla Kaavatorilla. Muistutuksia tai lausuntoja nähtävilläpidon aikana ei saapunut.

3.10.2022 päivätyssä kaavaehdotuksessa alueelle muodostuu liikerakennusten korttelialue KL-2, jolle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälän sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue T-2, joka mahdollistaa kerrosalasta enintään 20 % käyttää pääkäyttötarkoitukseen liittyviä myymälä- ja toimistotiloja ja kuitenkin enintään 2000 k-m2. Elintarvikkeiden myyntiin saa käyttää enintään 400 k-m2.

Teknisiä korjauksia ja tarkennuksia kaavaehdotukseen

Paikkatieto- ja tonttipalvelut on esittänyt nähtävilläpidon jälkeen, että kaavaehdotukseen teollisuustontin (T-2) osalle lisättäisiin ohjeellinen tontinraja, joka mahdollistaisi myöhemmin tontin jakamisen kahdeksi erilliseksi tontiksi, mikäli osalle aluetta tulee muuta tarvetta. Nykyinen vuokrasopimus ei käsitä nyt kaavaan osoitettua koko T-2 aluetta, vaan osaa siitä. Samassa yhteydessä liikerakennuksen käyttötarkoitusta KL-2 indeksiä tarkennetaan KL-5 indeksiin, jotta se huomioi paremmin maakäyttö- ja rakennuslain 9a luvun vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset. Käyttötarkoituksen tarkennuksella halutaan osoittaa peremmin, että alueelle ei saa sijoittaa yli 4000 k-m2:n vähittäiskaupan suuryksikköä. Kaavaan tehdyt tarkennukset ja korjaukset eivät ole olleet sellaisia, että kaava olisi olennaisesti muuttunut, joten kaavan uudelleen nähtäville asettamista ei ole tarpeen suorittaa (MRA 32 §). Kaavaehdotuskarttaa on korjattu 18.7.2023 ja tonttijakoa täydennetty 31.7.2023.

3.10.2022 päivätyssä ja 18.7.2023 korjatussa kaavaehdotuksessa alueelle muodostuu liikerakennusten korttelialue KL-5, jolle ei saa sijoittaa yli 4000 k-m2:n kokoista suurmyymälää sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue T-2, joka mahdollistaa kerrosalasta enintään 20 % käyttää pääkäyttötarkoitukseen liittyviä myymälä- ja toimistotiloja ja kuitenkin enintään 2000 k-m2. Elintarvikkeiden myyntiin saa käyttää enintään 400 k-m2.

Asemakaavamuutoksesta ei muodostu kaupungille kustannuksia vaan alueen infra katujen ja verkistojen osalta on jo rakennettu. 

Kaavoitus esittää, että kaupunginhallitus hyväksyy ja esittää edelleen kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi Alakorkalon alueelle osalle korttelia 9066 laaditun asemakaavan muutoksen 3.10.2022 päivätyn ja 18.7.2023 korjatun kaavakartan mukaisesti sekä 14.2.2023 laaditun 31.7.2023 päivätyn tonttijaon.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

kaavasuunnittelija Timo Hätönen
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 0400 451 453