Perustelut
Rovaniemen kaupungin kaupunginhallitus, kaavoitus on pyytänyt lausuntoa asemakaavan muutosehdotus koskien 1. kaupunginosa kortteli 17 tontit 1, 7 ja 8 sekä katualue, Koskikatu, Maakuntakatu. Lausunto on pyydetty toimittamaan 2.5.2024 mennessä.
Suunnittelualue muodostaa osan Rovaniemen ydinkeskustaa sisältäen Rovaniemen 1. kaupunginosan kortteli 17 kokonaisuudessaan. Korttelin lisäksi suunnittelualue sisältää ympäröivät katualueet, jotka ovat idässä Korkalonkatu, etelässä Pekankatu, lännessä Maakuntakatu ja pohjoisessa Koskikatu.
Asemakaavatyön tarkoituksena on tutkia soveltuvan uudisrakentamisen määrää, muotoa ja sijoittumista ja lisäksi tarkastella kaava-alueen pysäköintimitoitusta sekä ratkaista suojelutarpeet suojeltavien rakennusten osalta.
Kaavamuutoksella ratkaistavat oleellisimmat asiat ovat:
- korkean rakentamisen sijainti korttelissa ja suhde Lordin aukioon ja naapurikortteleihin
- korttelin ja ympäristön viihtyisyyden ja viherrakentamisen turvaaminen
- pysäköinnin järjestäminen
Tavoitteena on toimiva, viihtyisä ja turvallinen kaupunkitilaa, joka tarjoaa elämyksellisyyttä, viihtyisiä ulko-oleskelualueita ja parantaa kaupallisten palveluiden ja erityisesti kivijalkakaupan kehittämismahdollisuuksia. Kaupunkiaukiota, Lordin aukio (ent. Sampo aukio), pyritään laajentamaan siten, että alueen monikäyttöisyys paranee mm. yleisötapahtumia silmällä pitäen.
Tontit säilyttävät asemakaavan muutoksella liike- ja asuinkäyttötarkoituksensa siten, että kaava mahdollistaa hotelli-, vähittäiskauppa ja asuintoimintojen sijoittumisen korttelialueelle. Käyttötarkoitusmerkinnät ovat AL, KL- ja LPA-alaindekseineen. LPA-alue on tarkoitettu pysäköintiä varten.
Kaavan rakenne:
Kaava-alue muodostuu korttelista 17 ja ympäröivistä katualueista. Rakennusoikeutta on yhteensä 24 500 kem2 (+1200 kem2 maanalaista), korttelin pinta-ala on 6914 m2 (sis. LPA 1331 m2). Lordin aukiota on laajennettu 325 m2. Kaava-alueen katualueen pinta-ala on 5213 m2. Korttelitehokkuus ek=3.54.
KL-10 Liikerakennusten korttelialue, tontin pinta-ala 3316 m2, rakennusoikeus 13700+ma300, korkein sallittu kerroslukumäärä XVIII (kahdeksantoista), tonttitehokkuus et=4.13 (4.22, kun ml. ma300).
KL-13 Liikerakennusten korttelialue, rakennusoikeus 7300, korkein sallittu kerroslukumäärä XIV (neljätoista), tontin pinta-ala 984 m2 ja tonttitehokkuus et=7.42.
AL Asuin-, liike-ja toimistorakennusten korttelialue, rakennusoikeus 3500+ma900 yht. 4100, korkein sallittu kerroslukumäärä IV, tontin pinta-ala 1286 m2, tonttitehokkuus et=2.72 (3.42, kun ml. ma900). Kiinteistö osakeyhtiö Lapinmaalle on annettu suojelumääräys sr-14.
LPA korttelialue on tarkoitettu ajoneuvopysäköintiä varten, sen pinta-ala on 1331 m2 eikä sillä ole rakennusoikeutta. Alueelle on osoitettu jakelumuuntamolle ohjeellinen sijainti.
Tonteille liitytään korttelialueen KL-10 ja AL käyttöön tarkoitettuihin pysäköintihalliin ja LPA-alueelle Korkalonkadun kautta, ja korttelialueen KL-13 paikoille Pekankadun kautta siten, että kulku autopaikoitukseen on hissiyhteyden varassa.
Asemakaavaan liittyen laaditaan rakentamistapaohje. Rakennustapaohje on tarkoitus hyväksyä aluetta koskevan asemakaavan yhteydessä ja siinä esitetyt määreet ovat sitovia. Rakennustapaohjeessa edetään yleispiirteisestä alueen ja sen lähiympäristöön liittymisen kuvaamisesta ja ohjeistamisesta tarkkoihin raameihin, joiden tarkoitus on ohjata asemakaavan kanssa alueen tulevaa kehitystä erityisesti resurssiviisauden ja kaupunkikuvan näkökulmasta.
Tarkastelusssa on otettu kattavasti huomioon korkean rakentamisen vaikutusta ympäristöön mm. erilaisiin malllinnoksin, kuten havainnekuvin, tuuliselvityksin, varjostavuuden vaikutusten mallinnoksin jne.
Lausunnon valmisteluun on osallistunut rakennusvalvonta, ympäristöterveydenhuolto ja ympäristönsuojelu.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Hannu Kangas, johtava rakennustarkastaja, hannu.kangas@rovaniemi.fi
Ympäristölautakunta antaa allaolevan mukaisesti rakennusvalvonnan, ympäristönsuojelun ja ympäristöterveydenhuollon valmisteleman lausunnon.
Rakennusvalvonta:
Asemakaava ja -määräykset ohjaavat rakentamista ja niitä täydentävät rakentamistapaohjeet, jotka asemakaavamääräyksellä määrätään oikeusvaikutteisiksi. Rakentamistapaohjeissa edellytettään kaupunkikuvatyöryhmän hyväksyntää mm käytettäväksi aiotut julkisivumateriaalit. Rakennusvalvontaviranomainen muistuttaa, että kaupunkikuvatyöryhmällä ei ole delegoitua päätäntävaltaa, työryhmä ei päätä vaan on suunnittelua ohjaava toimielin, joka arvioi merkittäviä rakennuslupia kaupunkikuvan kannalta. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole muilta osin huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.
Ympäristönsuojelu:
Ei huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.
Ympäristöterveydenhuolto:
Kaavan vaikutustenarvioinneissa on huomioitu terveellisyyteen ja viihtyvyyteen vaikuttavia seikkoja hyvin.
Koskikadulla kaavan aiheuttamat heikennykset viihtyvyyteen mm. tuulisuuden osalta on todettu merkittäviksi, jolla voi olla merkitystä esimerkiksi katupölyn aiheuttaman ilmanlaadun heikentymisen osalta. Rakennustapaohjeessa edellytetäänkin, että rakennusten suunnittelussa tulee tehdä ratkaisuja, joilla katutason tuulisuushaittoja voidaan todistettavasti vähentää. Tuulisuusselvityksessä suositellaan alueen tuuliolosuhteiden parantamiseksi vaakasuuntaisten ulokkeiden lisäämistä rakennusten julkisivuihin, jotka estävät tuulen siirtymistä katutasoon. Ulokkeiden rakentamisessa suositellaan huomioitavaksi myös lintujen pesinnän torjunta.
Päätös
Ympäristölautakunta kuuli asiassa johtava rakennustarkastaja Hannu Kangasta.
Saara Hartzell esitti Pirjo Kairakarin, Jyrki Sutisen ja Hannele Simosen kannattamana, että ympäristölautakunta antaa seuraavan lausunnon rakennusvalvonnan osalta:
Asemakaava ja -määräykset ohjaavat rakentamista ja niitä täydentävät rakentamistapaohjeet, jotka asemakaavamääräyksellä määrätään oikeusvaikutteisiksi. Rakentamistapaohjeissa edellytettään kaupunkikuvatyöryhmän hyväksyntää mm. käytettäväksi aiottujen julkisivumateriaalien suhteen. Kaupunkikuvatyöryhmä on suunnittelua ohjaava toimielin, joka arvioi merkittäviä rakennuslupia kaupunkikuvan kannalta. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole muilta osin huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.
Ympäristönsuojelu:
Ei huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.
Ympäristöterveydenhuolto:
Kaavan vaikutustenarvioinneissa on huomioitu terveellisyyteen ja viihtyvyyteen vaikuttavia seikkoja hyvin.
Koskikadulla kaavan aiheuttamat heikennykset viihtyvyyteen mm. tuulisuuden osalta on todettu merkittäviksi, jolla voi olla merkitystä esimerkiksi katupölyn aiheuttaman ilmanlaadun heikentymisen osalta. Rakennustapaohjeessa edellytetäänkin, että rakennusten suunnittelussa tulee tehdä ratkaisuja, joilla katutason tuulisuushaittoja voidaan todistettavasti vähentää. Tuulisuusselvityksessä suositellaan alueen tuuliolosuhteiden parantamiseksi vaakasuuntaisten ulokkeiden lisäämistä rakennusten julkisivuihin, jotka estävät tuulen siirtymistä katutasoon. Ulokkeiden rakentamisessa suositellaan huomioitavaksi myös lintujen pesinnän torjunta.
Ympäristölautakunta päätti yksimielisesti Saara Hartzellin muutosesityksen mukaisesti ja muilta osin esittelijän esityksen mukaisesti sekä lisäksi ympäristölautakunta pyytää kiinnittämään erityistä huomiota kevyen liikenteen sujuvuuteen ja turvallisuuteen.