Valmistelija
Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi
Sipi Hintsanen, kaupunginarkkitehti, sipi.hintsanen@rovaniemi.fi
Perustelut
Kaavoitus 2.12.2025/ kaavasuunnittelija NC:
Vireilletulo
Kaavoituspäällikkö on viranhaltijapäätöksellään 21.12.2021 (§ 25) saattanut vireille asemakaavamuutoksen laatimisen 1. kaupunginosan korttelissa 9 tontilla 4, osoitteessa Valtakatu 24. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 24.2.2022. Asemakaavan muutokseen on voinut tutustua 25.2.-10.3.2022 Osviitassa ja kaupungin internetsivujen Kaavatorilla. Nähtävilläpidon aikana saapui kaksi mielipidettä.
Valmisteluvaihe
Asemakaavan muutoksesta on laadittu kaksi luonnosta. Voimassa oleva asemakaava ja muutosluonnokset sekä kaavamuutokseen liittyvät muut asiakirjat pidettiin valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 29.5.-30.6.2025 palvelupiste Osviitassa sekä Kaavatorilla.
Vaihtoehdossa 1 alueen kerrosala ja kerrosluku nousevat merkittävästi voimassa olevaan tilanteeseen verrattaessa. Rakennusoikeus kasvaa 5325 k-m²:ä. Käyttötarkoitus muuttuu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Kerroskorkeudet vaihtelevat eri osien välillä, keskellä oleva korkeampi uudisrakennusmassa on kahdeksan kerrosta (VIII) ja katujen läheisyyteen sijoittuvat matalammat uudelleen rakennettava myymälärakennus sekä suojeltu Kauppayhtiön päärakennus (sr) sekä varastorakennus, jonka merkinnän mukaan rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeitä rakennuksia, joiden ominaispiirteet kaudunpuoleisissa julkisivuissa tulee säilyttää (sr-10). Kadun läheisyyden sijoittuvat nykyiset ja uudelleen rakennettavat rakennukset ovat kerrosluvultaan matalampia kolme (III) ja neljä (IV). Tontin rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on 10 000 k-m² (~e=3.13). Ajoneuvoliikenne liittyy alueelle Harrikadun puolelta ja pysäköinti sijaitsee kannen alla/ kellarikerroksessa.
Vaihtoehdossa 2 alueen tehokkuus kasvaa hieman. Alue muodostuu kahdesta tontista. Kauppayhtiön puoleinen osa on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL). Suojelumerkintä sekä Kauppayhtiön päärakennuksella että Harrikadulla sijaitsevan varastorakennuksen päädyllä on sr-10. Merkinnän mukaan rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeitä rakennuksia, joiden ominaispiirteet kaudunpuoleisissa julkisivuissa tulee säilyttää. Kaavamuutos mahdollistaa Valtakadun kolmekerroksisen myymälärakennuksen rakentamisen uudelleen. Uudisrakennuksen räystäslinja on sidottu olemassa olevan Kauppayhtiön rakennuksen räystäslinjan korkeustasoon. Kerrosluku Kauppayhtiön AL-tontilla on kolme (III) ja neljä (IV), rakennusoikeutta on yhteensä 2 315 k-m². Harrikadun puolelle vaihtoehdossa kaksi muodostuu asuinkerrostalotontti (AK), jonka kerrosluku on kuusi (VI) rakennusoikeudella 3 000 k-m². Harrikadun puolen uudisrakennukseen liittyy nykykaupunkikuvaa mukailevana kolmekerroksinen Pakarin leipomorakennuksen pääty (varastorakennus).
Nähtävilläpidon aikana saapui kaksi mielipidettä sekä Lapin Maakuntamuseon jättämä lausunto. Palautteet ja vastineet löytyvät liitteenä olevalta vuorovaikutuslomakkeelta. Nähtävillä olleiden kaavamuutosluonnosten vaikutuksia on arvioitu erillisellä, vaikutusten arviointi on päätöksenteon liitteenä.
Kaavoituksen esitys
Kaavoitus esittää, että 5.5.2025 päivätty asemakaavamuutoksen luonnosvaihtoehto 1 hyväksytään jatkokaavoituksen pohjaksi ja ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan julkisesti nähtäville. Kaavaluonnokseen on tehty ennen nähtäville asettamista seuraavat tarkentavat muutokset: Kauppayhtiön päärakennuksen ja myymälärakennuksen kerrosluvut on päivitetty, jotta kellarin tasolla voidaan käyttää pääkäyttötarkoituksen mukaista rakennusoikeutta. Kauppayhtiön myymälärakennuksen suojelumerkintä on sr-10, merkinnän mukaan rakennukset ovat kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeitä rakennuksia, joiden ominaispiirteet kaudunpuoleisissa julkisivuissa tulee säilyttää. Varastorakennuksen suojelumerkinnäksi muutetaan sr/ur, uudelleen rakennettaessa rakennuksen tulee olla entisen kaltainen. Tontin keskelle sijoittuvan uudisrakennuksen kerroslukuja ja rakennuksen korkeusasemia tarkennettiin. Matalampi uudisrakennuksen osa huomioi Pohjanpuistikon puoleista korkomaailmaa ja suurin sallittu korkeusema varmistaa sen että rakennus ei ylitä korttelin kymmenen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauspistettä. Rakennusoikeutta on nostettu 11 000 k-m²:iin.
Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
p. 040 578 9283
kaavasuunnittelija Nicholas Coull
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
p. 040 7665679
Päätösehdotus
Esittelijä
Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi
Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 1.kaupunginosan korttelin 9 tontin 4 asemakaavamuutosta jatketaan 24.2.2025 päivätyn ja 11.11.2025 korjatun kaava-aineiston mukaisesti. Asemakaavan muutosehdotus sekä asiakirjat asetetaan julkisesti nähtäville. Asiasta pyydetään lausunnot Lapin Maakuntamuseolta sekä Lapin ELY-keskukselta. Hakijalta peritään kaavoituskustannuksina 6000 € sekä kuulutuskulut 300 €/ kuulutus. Maanomistajan kanssa laaditaan maankäyttösopimus.
Päätös
Tekninen lautakunta kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä.
Jäsen Tarja Suopajärvi esitti jäsenten Henriikka Aho ja Viivi Vesala kannattamana, että tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaava palautetaan valmisteluun niin, että luodaan kolmas vaihtoehto, joka huomioi paremmin maakuntamuseon lausunnossaan esiintuomat puutteet ja jossa rakennusoikeuden määrää ja kerroskorkeutta lasketaan, mutta pyritään mahdollistamaan maanomistajien toivoma hotelli- ja liiketoiminta. Kauppayhtiön sisäpiha on myös rovaniemeläisille merkittävää kulttuuriympäristöä, joten se tulisi huomioida suunnitelmassa.
Tekninen lautakunta hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat esittelijän pohjaesityksen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat Suopajärven esityksen kannalla vastaavat EI.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin kuusi (6) JAA -ääntä ja viisi (5) EI -ääntä.
Puheenjohtaja totesi, että esittelijän pohjaesitys on tullut teknisen lautakunnan päätökseksi.
Jäsen Tapio Keränen poistui ja varajäsen Kari Kangas saapui kokoukeen asian päätöksenteon jälkeen klo 17.34.