Valmistelija
Laura Ilvesluoto, kaavoitusinsinööri, laura.ilvesluoto@rovaniemi.fi
Perustelut
Kaavaprosessin vaiheet
Rovaniemen kaupungissa on pula kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista. Kaupunki on käynyt aktiivista keskustelua KAS-asuntojen kanssa vallitsevasta tilanteesta. KAS-asunnot on pitkään etsinyt keskusta-alueelta tonttia, jolle voisi toteuttaa ARA-kohteen. Korttelin 111 sijainnin on arvioitu täyttävän kriteerit joukkoliikenteen sekä palveuiden osalta. Alustavien kustannuksien osalta kohde myös täyttää tuetun asuntorakentamisen edellytykset. Asemakaavan muutos sijoittuu 3.kaupunginosan kortteliin 111 tontit 11 ja 19, Palkisentielle. Alueelle on tarkoitus rakentaa kerrostalo.
Kaupungin periaatteet ja linjaukset
Toimivan maapolitiikan yhtenä pääperiaatteena on, että kaavoittamalla kaupungin omistamaa maata mahdollistetaan kohtuuhintaista asumista sekä edistetään yhdyskuntarakenteen kestävää kehittämistä. (Rovaniemen kaupungin maapoliittinen ohjelma 2022-2025). Asuntotuotannon monipuolisuus on tärkeää, jotta voidaan vastata eri väestöryhmien erilaisiin asumisen tarpeisiin ja elämäntilanteisiin. (Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelma).
Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelmassa on määritetty mm. seuraavat toimenpiteet;
- kaupunki asemakaavoittaa tiivistettäville alueille asumista ensisijaisesti omistamilleen maille ja mahdollistaa kohtuuhintaisten asuntotuotannon
- mahdollistaa alueellisilla asemakaavamuutoksilla lisärakentamisen ja rakennustehokkuuden nostamisen keskusta-alueen asuintonteilla.
- kaavoituksessa asumista ohjataan alueidenkäytön strategiassa määriteltyjen kehitettävien julkisten palvelujen alueiden läheisyyteen ja toimivan joukkoliikenteen yhteyteen.
Täydennysrakentaminen tukeutuu jo olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen, jolloin voidaan vähentää uusien alueiden rakentamista. Tällä on suoria vaikutuksia sekä yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin sekä luonnon monimuotoisuuteen. (Rovaniemen kaupungin maapoliittinen ohjelma 2022-2025).
Kaupunkistrategiassa yksi päätavoite on, että elinympäristömme on luonnonläheinen, toimiva ja viihtyisä. Kaupungissamme hyvä elämä syntyy toimivasta ja sujuvasta elinympäristöstä kävelymatkan päässä luonnosta. Kaupungin strategian periaatteita pyrimme toteuttamaan asiakas- ja toimialalähtöisellä kaavoittamisella. (Kaupunkistrategia).
Vireilletulo
Asemakaavan muutos saatettiin vireille 5.7.2023 kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 6.-31.7.2023 palvelupiste Osviitassa sekä kaupungin internet-sivuilla, kaavatorilla.
Vireilletulon jälkeen kaava-alue laajeni, joten asemakaavan muutos asetettiin uudelleen vireille. Vireilletulosta ilmoitettiin kuulutuksella 15.5.2024 Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä 16.-29.5.2024.
Valmisteluvaihe
Vireilletulon jälkeen valmisteltiin neljä (4) kaavaluonnosvaihtoehtoa. Kahdessa luonnoksessa (vaihtoehto 1 ja vaihtoehto 2) tontille on suunniteltu 5 kerroksinen asuinkerrostalo, rakennusoikeus 2650+t250 m2. Kahdessa luonnoksessa (vaihtoehto 3 ja vaihtoehto 4) tontille on suunniteltu 6 kerroksinen asuinkerrostalo, rakennusoikeus 3200+t300 m2. Valmisteluvaiheen nähtävillä olosta ilmoitettiin kuulutuksella 30.10.2024 Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Kaava-aineisto pidettiin nähtävillä 31.10.- 13.11.2024 palvelupiste Osviitassa ja kaupungin internet -sivuilla, kaavatorilla.
Kaupunginhallitus päätti 3.2.2025 §22 palauttaa asemakaavamuutoksen uudelleen valmisteluun.
Valmisteluvaihe II
Asemakaavamuutoksen II valmisteluvaihe kuuleminen pidettiin 27.3.–9.4.2025. Valmisteluvaiheessa laadittiin kaksi (2) kaavaluonnosvaihtoehtoa. Molemmissa vaihtoehdoissa kerrosluku on IV ja rakennusoikeus on 2050+t250 m2. Vaihtoehdossa 1 rakennus sijoittuu Palkisentien suuntaisesti tontin etuosaan ja vaihtoehto 2 rakennus sijoittuu Palkisentien suuntaisesti tontin takaosaan. Valmisteluvaiheen nähtävillä olosta ilmoitettiin kuulutuksella 26.3.2025 Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Kaava-aineisto pidettiin nähtävillä 27.3.-9.4.2025 palvelupiste Osviitassa ja kaupungin internet -sivuilla, Kaavatorilla.
Lausunnot ja mielipiteet on koottu vuorovaikutuslomakkeelle, joka on esityksen liitteenä.
Kaavaluonnoksen perustelut
Kaupungilla on akuutti tarve uusille, kohtuuhintaisille vuokra-asunnoille. Kerrostalorakentamisella pystytään vastaamaan kaupungin asuntotarpeeseen. KAS-asunnot ovat tuoneet esille alustavissa suunnitelmissa, että kerrostalossa olisi tarjolla muun muassa perheasuntoja. Laajemmin katsottuna 3.kaupunginosan kehittyessä, kerrostalorakentaminen alueella on lisääntynyt, ja nyt suunniteltu rakentaminen ei poikkea alueen kehittämisen suunnasta.
Kaavamuutosalueelta on hyvät kulkuyhteydet keskustan palveluihin. Koskikadulla kulkee paikallisliikenteen linjat 3 ja 5 ja Koskikadun laidalla kulkee kevyenliikenteen väylä. Rovaniemen uimahalli Vesihiisi sijaitsee noin 350 metrin etäisyydellä kaava-alueesta.
Tontilta 19 on löytynyt pilaantunutta maaperää. Ramboll Finland Oy valmistelee pilaantuneista maista lisätutkimusten perusteella puhdistustarpeen arviointia ja puhdistussuunnitelmaa riskinarvioon perustuen. Maaperä tulee puhdistaa asianmukaisesti ennen rakentamista.
Voimassa oleva rakennuslain mukainen asemakaava mahdollistaa rakentaa kiinteistölle kellarikerroksen lisäksi kolme (3) kerrosta, eli yhteensä 4 kerroksisen rakennuksen. Alueidenkäyttölain mukaan asemakaavamuutosluonnosten vaihtoehdoissa kerrosluku ikään kuin säilyy ennallaan voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna. Voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeus tonteilla 11 ja 19 on yhteensä 1499 k-m2. Asemakaavamuutosluonnosten rakennusoikeus on 2050+t250 k-m2.
Kaavamuutosluonnoksen vaihtoehto 2 rakennus sijoittuu suurelta osin pilaantuneelle maaperälle. Tässä vaihtoehdossa maaperän puhdistustarve tulee olemaan moninkertainen ja kustannukset tulee olemaan suuremmat vaihtoehto 1 verrattuna.
Kaavamuutosluonnoksessa vaihtoehto 1 sijoittelussa on huomioitu pilaantunut maaperä, varjostavuuden vaikutukset ja Rovaniemen paloasema (valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön kohde).
Kaupunginhallitus päättää yleiskaavojen sekä kaavoitusohjelmassa vaikutukseltaan merkittäviksi määriteltyjen asemakaavojen ja asemakaavamuutosten ehdotusvaiheen päätöksenteosta, valtuusto päättää yleiskaavojen sekä kaavoitusohjelmassa vaikutukseltaan merkittäviksi määriteltyjen asemakaavojen ja asemakaavamuutosten hyväksymisestä.
Kaavoituksen esitys
Kaavoitus on tutkinut luonnosvaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia alueen ympäristöön ja päätynyt siihen, että vaihtoehto 1 on sopivin suunnittelualueelle.
Kaavoitus esittää lautakunnalle, että 3.kaupunginosan kortteli 111 tonteille 11 ja 19 laadituista, 5.3.2025 päivätyistä vaihtoehdoista jatkokaavoituksen pohjaksi valitaan asemakaavanmuuotoksen vaihtoehto 1. Kaavaehdotusvaiheessa asemakaavan muutoksesta laaditaan myös tonttijaon muutos. Ehdotusvaiheessa pyydetään tarvittavat lausunnot, muun muassa Lapin maakuntamuseolta ja Lapin ELY-keskukselta. Asemakaavamuutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto.
Kaavaselostusta on täydennetty Paloaseman rakennushistoriaselvityksen pohjalta.
Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 016 322 8927
kaavoitusinsinööri Laura Ilvesluoto
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 016 322 8995
Päätösehdotus
Esittelijä
Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi
Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 3.kaupunginosa kortteli 111 tonteille 11 ja 19 laadittu, 5.3.2025 päivätty asemakaavaluonnosvaihtoehto 1 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.
Päätös
Tekninen lautakunta kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä.
Jäsen Mikko Riikola poistui kokoushuoneesta ja siirtyi etäyhteyteen asian keskustelun aikana klo 17.32.
Jäsen Mikko Riikola esitti Toni Jänkälän kannattamana, että tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 3. kaupunginosa kortteli 111 tonteille 11 ja 19 laadittu, 5.3.2025 päivätty asemakaavaluonnosvaihtoehto 2 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.
Puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän pohjaesityksestä poikkeava kannatettu esitys, joten asiasta on äänestettävä. Tekninen lautakunta hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan ne, jotka ovat esittelijän esityksen kannalla äänestävät Jaa, ja ne jotka ovat Riiikolan esityksen kannalla äänestävät Ei.
Varajäsen Rita Mustakankaan ääni ei kirjautunut kokousjärjestelmään, hän äänesti EI.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin nolla (0) Jaa -ääntä ja yksitoista (11) Ei -ääntä.
Puheenjohtaja totesi, että Riikolan esitys on tullut teknisen lautakunnan päätökseksi.
Asian päätöksenteon jälkeen jäsen Mikko Riikola poistui kokouksesta klo 18.00.
Tekninen lautakunta piti kokoustauon klo 18.01 – 18.10. Tauon jälkeen puheenjohtaja piti nimenhuudon ja läsnä olivat samat osallistujat kuin ennen taukoa.