Tekninen lautakunta, kokous 18.11.2025

§ 180 Oikaisuvaatimus teknisen lautakunnan 23.9.2025 § 144 RM-rakennuspaikan numero 28 varaus päätökseen

ROIDno-2025-3904

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Juha Uurtamo, tontti-insinööri, juha.uurtamo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupungilla on ollut haettavana 12.5-4.7.2025 Olleronvaaran alueen yleiskaavassa osoitettuja matkailupalvelujen alueen (RM) rakennuspaikkoja. Hakukriteeristössä on painotettu kykyä toteuttaa esitetty matkailurakennushanke.

Kaikista hakemuksista on pyydetty Business Rovaniemen / Elinkeino- ja yrityspalvelujen lausunnot. Business Rovaniemi on pisteyttänyt hakijat hakukriteeristön perusteella liitteen mukaisesti (oheismateriaalina). Alin pistemäärä, jolla rakennuspaikkoja esitetään luovutettavaksi on 45 pistettä.

Karttaliitteen mukaisen rakennuspaikan 28 pinta-ala on noin 10371 m2. Alueelle saa rakentaa käyttötarkoituksen mukaisia rakennuksia enintään 10 % rakennuspaikan pinta-alasta (1037 krs-m2). 

 

Alueella on rakennettu vesi- ja viemärijohto. Kaupunginhallitukselle esitetään, että kaupungin kustantaman vesihuollon runkoverkon toteutunut kustannus pääomitetaan alueen rakennuspaikoille erillisellä päätöksellä. Kustannus pääomitetaan rakennuspaikoille rakennusoikeuden määrän perusteella. Tarkistettu vuokra tulee voimaan vuoden 2026 alusta lukien.

Rakennuspaikan jätevesiasiat tulee hoitaa Ympäristösuojelulain mukaisesti.

 

Rakennuspaikan haltija vastaa yksityistien käytöstä ja siihen liittyvistä kunnostustöistä ja yksityistielain mukaisista maksuista. Kaupunginhallitus on vahvistanut alueen luovutusehdot 5.2.2024 § 29. Päätöksen mukaisesti rakennuspaikat luovutetaan vain vuokraamalla. Varaamisessa ja vuokrauksessa noudatetaan maapoliittisen ohjelman ja kaupungin yleisiä ehtoja.

Rakennuspaikkaa 28 hakivat:

  • Wilderness Resort Oy
  • Arctic Aurora House Oy
  • Quality Rentals Rovaniemi
  • HSu-Group Oy
  • Aava Aurora Resort Oy
  • Silväri Arctic Retreats Oy
  • Stoffel Gioele
  • Alva Resort Oy
  • Janne Tapio
  • Inko Invest Oy
  • Kuismin Juho Maksim
  • Nature365 Travels DMC Oy
  • Saaruapuro Oy
  • Rakennusliike Virranmäki

Rakennuspaikkaa esitetään varattavaksi Wilderness Resort Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun (60/60 pistettä).

 

Liite: Hakukierroksen kriteeristö 

Liite: Liitekartta rakennuspaikka 28

Liite: Hakemusten pisteytys Business Rovaniemi (oheismateriaali)

Liite: Kooste pisteytyksestä (oheismateriaali)

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää varata tilasta 698-401-38-1 muodostuvan liitekartan mukaisen rakennuspaikan 28 Wilderness Resort Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun seuraavin ehdoin:

  • Varausaika on 1.11.2025-31.10.2026.
  • Varausmaksuna peritään yhden vuoden vuokra, 2 633.15 euroa (indeksi 2332). Varausmaksu on maksettava kaupungin lähettämän laskun eräpäivään mennessä. Jos varausmaksua ei makseta laskun eräpäivään mennessä,​ varaus raukeaa. Jos varausmaksu on maksettu ja varaus perutaan varaajan puolesta,​ varausmaksua ei palauteta. Mikäli varaus johtaa tontin vuokraamiseen varausaikana,​ loppuosa maksetusta varausmaksusta hyvitetään maanvuokrasopimuksen voimaantulopäivästä lukien.
  • Vuokra-aika on 30 vuotta.
  • Alueen vuokraamisessa noudatetaan maanvuokralain 5 luvun ehtoja. Kaupungilla ei ole velvollisuutta lunastaa vuokralaisen omistamia rakennuksia maanvuokrasopimuksen päättyessä.
  • Rakennustyöt tulee aloittaa vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta sekä rakentaa valmiiksi vähintään 40% kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta kolmen vuoden kuluessa.
  • Vuokralainen vastaa yksityistien käytöstä ja siihen liittyvistä kunnostustöistä ja yksityistielain mukaisista maksuista.
  • Hakijan tulee toimittaa kaupungille ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista 30.000 euron vakuus. Vakuudeksi hyväksytään Rovaniemen kaupungin nimiin tehty pankkitalletus tai Rovaniemen kaupungille luovutettu omavelkainen pankkitakaus. Vakuus palautetaan, kun rakentamisvelvoite on täytetty.
  • Maanvuokrasopimus on allekirjoitettava 31.10.2026 mennessä.
  • Muut ehdot ovat noudatetun käytännön mukaiset.

Päätös

Esittelijän muutettu ehdotus

Tekninen lautakunta päättää täydentää päätösehdotusta siten, että kaupunki pidättää oikeuden vuokran tarkistamiseen erillisellä päätöksellä vesihuollon kustannusten osalta. Muilta osin lautakunta päättää pohjaehdotuksen mukaisesti.

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän muutetun ehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Juha Uurtamo, tontti-insinööri, juha.uurtamo@rovaniemi.fi

Perustelut

Tekninen lautakunta on varannut 23.9.2025 § 144 tehdyllä päätöksellä tilasta 698-401-38-1 muodostuvan rakennuspaikan 28 Wilderness Resort Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun.

Päätöksen tiedoksianto asianosaisille sähköpostilla 30.9.2025. 

Varauspäätöksestä on jätetty oikaisuvaatimus 1.10.2025. Oikaisuvaatimus on jätetty määräajassa. Oikaisuvaatimuksen tekijä on vaatinut päätöksen kumoamista, palauttamista valmisteluun ja uudelleen käsittelyä, jotta  “yksirakennuspaikka per hakija/etupiiri” toteutuu tosiasiallisesti. Toissijaisesti oikaisuvaatimuken tekijä esittää päätöksiin muutosta siten, että saman etupiirin eduksi tehty päällekkäinen varaus poistetaan.

Oikaisuvaatimusta on perusteltu seuraavasti:

Sama etupiiriä ja määräysvalta. Wilderness Resort Oy, Quality Rentals Rovaniemi Oy ja Arctic Aurora House Oy ovat hakeneet ja saaneet varaukset samassa kokouksessa ja niiden taustahenkilöt ovat päällekkäisiä. Tämä kiertää käytännössä “yksihakija – yksi rakennuspaikka” -periaatetta.

Hyvän hallinnon periaatteet (Hallintolaki): Päätösharkinnassa olisi pitänyt varmistaa yhdenvertaisuus, puolueettomuus ja tarkoitus sidonnaisuus muodollinen Y-tunnuksiin nojaaminen ei saa johtaa kriteerien tarkoituksen vesittymiseen.

Aineiston puutteellinen selvittäminen: Valmistelussa ei ole selvitetty hakijoiden tosiasiallisia edunsaajia ja määräysvaltasuhteita, vaikka päätösten vaikutus kilpailuasetelmaan ja yhdenvertaisuuteen on olennainen.

Yhdenvertaisuus ja harkintaperusteet: Vaikka kriteereissä ei olisi erikseen vaadittu UBO-selvitystä, hyvän hallinnon periaatteet (Hallintolaki, mm. yhdenvertaisuus ja tarkoitussidonnaisuus) edellyttävät, että saman etupiirin hakemuksia ei käytännössä käsitellä useina “erillisinä hakijoina”, jos lopputulos kiertää “yksi rakennuspaikka per hakija” -tarkoitusta.

Kriteeristön tarkoitus: Kriteerien ilmoitettu tavoite oli luovuttaa rakennuspaikat tasapuolisesti kyvykkäille toteuttajille. Jos sama etupiiri saa useita paikkoja, muiden hakijoiden yhdenvertaiset mahdollisuudet heikkenevät.

Paikkatieto- ja tonttipalveluiden selvitys oikaisuvaatimukseen:

Kyseessä olevat rakennuspaikat on jaettu haussa mukana olleiden kriteerien mukaisesti. Hakukriteereissä ei ole vaadittu hakijan omistuspohjasta tai taustahenkilöistä selvitystä. Tällaista selvitystä ei ole tehty kenestäkään hakijasta.

Hakuilmoituksessa/kriteereissä ei ole ollut ehtoa, että rakannuspaikkoja varataan vain yksi rakennuspaikka/hakija. Perustellusta syystä olisi voitu jakaa myös useampi rakennuspaikka samalle hakijalle.

Tässä haussa hakijoille on valmistelun perusteella luovutettu vain yksi rakennuspaikka/hakija. Jokainen hakija on erillinen oikeushenkilö, jonka yksilöinti tapahtuu Y-tunnuksella tai henkilötunnuksella. 

Tiivistettynä rakennuspaikan haun kriteeristön tarkoituksena oli löytää matkailualan osaajia, joilla on ymmärrystä ja kokemusta matkailualasta, ja joilla on riittävät henkilö-, osaamis- ja taloudelliset resurssit rakentaa nopeasti ja laadukkaasti vähintään rakentamisvelvoitteen täyttävä rakennuskanta. Kriteereillä on pyritty kiinnittämään huomiota kestävään ja ympäristöä huomioivaan matkailurakentamiseen. Pisteytyksen 1. osion 10-kohtaisessa listassa pyrittiin konkreettisin toimin huomioimaan jo suunnitteluvaiheessa ympäristöä ja rakentamisen kestävyyttä sekä vuokranantajan tahtotilaa ympäristöasioiden huomioimisessa. Pisteytyksen 2A-osiossa kriteerien tarkoituksena oli antaa pisteitä laadukkaista liiketoimintasuunnitelmista, joista ilmenee mm. yrittäjien tai yrityksen avainhenkilöiden liiketoimintaosaaminen ja riittävät resurssit. Tässä kohtaa haluttiin nähdä rakennettavan kohteen ja sen matkailutoiminnan konkreettista kuvausta, jotta voitiin nähdä liiketoimintasuunnitelmilla olevan menestymisen edellytykset Rovaniemen matkailuympäristössä. Pisteytyksen 2B-osiossa pyrittiin varmistumaan hakijan taloudellisesta kyvykkyydestä toteuttaa rakennushanke viivytyksettä rakennuspaikan myöntämisen jälkeen. Tätä varten arvioitiin hakijan toimittamia dokumentteja, kuten kustannusarvioita, lainalupauksia, tilinpäätöksiä tai muita rahoituskelpoisuuttaa osoittavia dokumentteja.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta hylkää oikaisuvaatimuksen. Tilasta 698-401-38-1 muodostuva rakennuspaikka 28 on jaettu hakukierroksen kriteeristön mukaisesti.

Päätös

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti. 

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijä, Wilderness Resort Oy, Paikkatieto- ja tonttipalvelut Björkbacka, Mattanen, Martikainen, Järvinen

Muutoksenhaku

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen. 

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen. 

Valtuuston päätökseen saa hakea muutosta

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen. 

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, 

  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai 

  • päätös on muuten lainvastainen.

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä.

Hallinto-oikeus ei tutki yksinomaan vahingonkorvausperusteella tehtyä valitusta. Yksityisoikeudelliseen oikeussuhteeseen liittyvästä asiassa erimielisyys voidaan saattaa käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

 

Valitusviranomainen

Viranomainen, jolle kunnallisvalitus tehdään, on Pohjois-Suomen hallinto-oikeus                        

Postiosoite: PL 189, 90101 Oulu                                             

Käyntiosoite: Torikatu 34-40, Oulu                                                     

Sähköpostiosoite: pohjois-suomi.hao(at)oikeus.fi

Faksinumero: 029 5642 841

Puhelinnumero: 029 5642 800 (vaihde)

Asiakaspalvelu avoinna: ma - pe kello 8.00 – 16.15

 

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet/#/.

 

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

  1. päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);

  2. miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);

  3. vaatimusten perustelut;

  4. mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Valitukseen on liitettävä:

  1. valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;

  2. selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;

  3. asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

 

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireille panijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015 https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151455?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=tuomioistuinmaksulaki) säädetään.

Hallinto-oikeudessa valituksen käsittelystä perittävä oikeudenkäyntimaksu on 310 euroa. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä. Maksua ei myöskään peritä eräissä asiaryhmissä eikä myöskään, mikäli asianosainen on muualla laissa vapautettu maksusta. Maksuvelvollinen on vireillepanija ja maksu on valituskirjelmä kohtainen.

 

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15.

 

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.