Perustelut
Kaupungin yksiköt ovat siirtyneet kaupungintalolta väistötiloihin keväällä 2020. Kaupungintalo on
ollut tämän jälkeen tilapäiskäytössä esimerkiksi koronarokotuskeskuksena. Kaupungintalon
palauttamista pysyvän käytön edellyttämään kuntoon on edistetty toteuttamalla perusmuurin
korjaus vuonna 2021.
Ulkopuolisen rakennusterveysasiantuntijan lausunnon ja sen perusteena olevien tutkimusten
perusteella korjaustoimenpiteitä edellyttävät seuraavat asiat:
- Paikalliset, pistemäiset mikrobivauriot
- Sisäilmassa olevat kuidut, jotka tulevat huonetiloissa sekä ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmässä olevista kuitulähteistä
- Ulkovaipan rakenteelliset epätiiveyskohdat (mm. elementtisaumat), joiden vuoksi sisäilmaan
siirtyy rakenteista epäpuhtauksia
- Puutteellinen ikkunoiden tiiveys, jonka johdosta tulee arvioida ikkunoiden laajamittaista
uusimista.
Lausunnon mukaan “Tarkastetun aineiston pohjalta kohteessa on suoritettu oleellisimmat sisäilmanlaadun parantamiseen tähtäävät tutkimukset. Pääpainona tutkimuksille ovat olleet
tilat ja rakennuksen osat, joissa on havaittu sisäilmahaittaepäilyä. Ulkovaipparakenteiden kuntoa on
tutkittu laajasti. Kohteeseen viimeisimpänä tutkimustoimenpiteenä suoritettiin homekoiratutkimus,
jonka perusteella paljastui erilaisia liittymä- ja saumakohtien ilma- ja rakennevuotopisteitä
eripuolilla kiinteistöä.”
Kaupungintalon peruskorjauksen kilpailutus on tällä hetkellä keskeytetyssä tilassa. Ennen kuin
kilpailutusta voidaan jatkaa, tarvitaan kaupunginvaltuuston linjaus peruskorjauksen toteuttamisen periaatteista.
Hallintosäännön 30 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan “Yli 10 miljoonan euron rakennus- ja
tilahankinnoista tarvitaan talousarvion määrärahapäätöksen lisäksi valtuuston periaatepäätös
ennen hankinnan varsinaista toteuttamista.”
Vuoden 2023 talousarviossa ja vuosien 2024-2026 taloussuunnitelmassa kaupungintalon peruskorjaamiseen on varattu 10 miljoonan euron määräraha.
Nyt tehdyn arvion perusteella määräraha ei ole riittävä kaupungintalon sisäilmaolosuhteiden
korjaamiseen.
Kaupungintalon korjauksen osalta on nyt tarkasteltu viittä vaihtoehtoa, jotka ovat:
- Vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen
- Vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)
- Vaihtoehto 2, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 10 vuoden ajanjaksolla (kokonaisinvestointi noin 30 me/10 vuotta)
- Vaihtoehto 3, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 3 vuoden ajanjaksolla
(investointi noin 30 me/3 vuotta)
Vaihtoehtojen vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia sekä taloudellisia vaikutuksia on tarkasteltu seuraavasti:
Vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen (investointikustannus 0 euroa)
Kuvaus: Kaupungintalolla aiemmin sijainneet toiminnot sijoitettaisiin edelleen Kairatie 75:een ja Mäntyvaaraan tai muihin taloudellisesti saman arvoisiin väistötiloihin.
|
Vahvuudet
Kaupungin palveluja tuotetaan käyttötarkoitusta ja työtehtävien tarvetta kohtalaisen hyvin vastaavissa tiloissa.
Kaupungin lainamäärä ei kasva.
|
Mahdollisuudet
Kaupungintalon korjaamisen vaihtoehdot voidaan edelleen pitää avoimena.
|
|
Heikkoudet
Kuntalaisten ja asiakkaiden kannalta palveluiden fyysinen saavutettavuus on heikompaa siihen verrattuna, että toiminnot sijaitsisivat kaupungintalolla.
Kaupungintalolle aiemmin sijoitettujen toimintojen sijainti useassa osoitteessa vähentää vuorovaikutusta ja yhteistyötä organisaation sisällä.
Kairatien ja Mäntyvaaran tilat eivät vastaa työtehtävien ja asiakkaiden tarvetta yhtä hyvin kuin kaupungintalon tilat.
|
Uhat
Kaupungintalon kiinteistön kunto heikkenee korjausten siirtymisen vuoksi.
Kaupunki ei pysty täysimääräisesti hyödyntämään Aalto-rakennusten potentiaalia markkinoinnissaan.
|
Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:
Nykytilan säilyttäminen aiheuttaa käyttötalouteen vuodessa noin 1,67-1,61 miljoonan euron
kustannukset vuosina 2023-2024 ja vuodesta 2026 alkaen noin 1,24 miljoonan euron kustannukset.
Investointikustannuksia ei 5-10 vuoden aikavälillä synny ollenkaan lukuunottamatta vuosittaisia ylläpitokorjauksia.
|
Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa
|
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
2030
|
2031
|
2032
|
|
1,67
|
1,61
|
1,25
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
|
|
|
Lainamäärän lisäys: 0 euroa
|
Vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja
lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)
Kuvaus:
Suunniteltu korjauksen sisältö:
- Jokaisesta huoneesta ja tilasta poistetaan kuitulähteet, joita on esimerkiksi ikkunapenkeissä (ilmanvaihtojärjestelmän läpivienneissä).
- Jokainen avattava ikkuna uusitaan siten, että ikkunat ovat tiiviit ja vesi ei valu ikkunoista
rakenteisiin.
- Pintamateriaalien uusimisia tarvittavilta osin (esimerkiksi huoneiden kuluneet tai
sisäilmahaittaa aiheuttavat lattia- ja alakattomateriaalit).
- Ulkovaipan tiivistäminen kohdista, joissa on ilmavuotoja, muun muassa elementtisaumat ja ikkunoiden liittymät.
- Parvekkeen puutteellisen vedenpoiston aiheuttamat korjaustyöt.
- C-siivessä havaitun vesivaurion korjaustyöt.
Alla on alustava ja karkealla tasolla suuntaa-antava kustannusarvio. Kustannusarvio tarkentuu jatkovalmistelun ja kilpailutuksen yhteydessä. Yksittäisen korjauskohteen
lopulliseenkustannusarvioon vaikuttavat olennaisesti muun muassa valittava korjauksen laatu ja laajuus. Esimerkiksi pihatyöt voidaan toteuttaa laadultaan ja laajuudeltaan
monipuolisena tai suppeana toteutuksena.
|
Kohde
|
Summa
|
|
Toimistohuoneet (184 kappaletta)
|
5,5 miljoonaa euroa
|
|
Valtuustosalin kuitulähteiden poistaminen/sidonta
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Parvekkeen kosteusvauriokorjaus
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
C-osan kosteusvauriokorjaus
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Kokoushuoneiden korjaustyöt
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Ilmanvaihtojärjestelmän korjaustyöt
|
1,0 miljoonaa euroa
|
|
Ikkunoiden uusiminen
|
1,5 miljoonaa euroa
|
|
Rakennuttaminen ja valvonta
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Suunnittelu
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Pihatyöt
|
1,5 miljoonaa euroa
|
|
Keittiö (jos uudistetaan kokonaan)
|
1,0 miljoonaa euroa
|
|
Kalusteiden restaurointi (jos toteutetaan)
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Kokoustilojen AV-tekniikan uudistaminen
|
0,5 miljoonaa euroa
|
|
Kellaritilojen uudistaminen (mikäli tarpeen)
|
Määrärahatarve tarkentuu jatkovalmistelun yhteydessä
|
|
Peruskorjauskohteen kustannusvaraus 10 %
|
1,4 miljoonaa euroa
|
|
Yhteensä (jos kaikki yllä mainitut kohteet toteutetaan)
|
15,9 miljoonaa euroa
|
Kaupungintalon käyttöön ottaminen ilman talotekniikan uusimista ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmien osalta tarkoittaisi sitä, että sisäilmassa olevia kuituja ei saataisi kokonaan
poistettua. Kuidut kuitenkin pystyttäisiin poistamaan suurimmaksi osaksi. Ilmanlaadun osalta saavutettaisiin todennäköisesti hyväksyttävä taso nuohoamalla ilmanvaihtokanavisto
tarvittaessa useaan kertaan ja lisäämällä tarvittaessa tilojen siivousta. Tämän vaihtoehdon
toteuttaminen tarkoittaisi myös sitä, että nykyistä ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmään tulisi
sitoutua seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajaksi (investoinnin poistoaika). Järjestelmän
uudistaminen esimerkiksi jo 2030-luvulla merkitsisi vaihtoehdon 1 mukaisen investoinnin
menemistä osin hukkaan.
|
Vahvuudet
Säästö investointikustannuksissa.
Pienempi korjauslaajuus mahdollistaa nopeamman paluun kaupungintalolle.
Sisäilmariskit ovat hallittavissa.
Vaihtoehdon 1 toteuttaminen on vaihtoehtoihin 2 ja 3 verrattuna helpommin hallittavissa.
Toteutus voidaan jakaa useaan osaan ja usealle toteuttajalle.
|
Mahdollisuudet
Parhaassa tapauksessa kuitujen sitomisella ja hallitsemattomien ilmavuotojen poistamisella voidaan sisäilmaolosuhteet saada hyvälle tasolle.
|
|
Heikkoudet
Nykyiseen ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmään tulee sitoutua seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajaksi. Järjestelmän uudistaminen jo 2030-luvulla vaikuttaisi koko rakennukseen ja merkitsisi laajaa pintamateriaalien uudistamista.
|
Uhat
Pahimmassa tapauksessa sisäilmaongelmat jatkuvat.
Suppeampi korjauslaajuus lisää riskiä sille, että osa työntekijöistä ei välttämättä voi työskennellä rakennuksessa.
|
Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:
|
Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (valmistumisvuosi 2026)
|
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
2030
|
2031
|
2032
|
|
1,67
|
1,61
|
1,61
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
|
Lainamäärän lisäys: 15 miljoonaa euroa
|
Vaihtoehto 2, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 10 vuoden ajanjaksolla
(kokonaisinvestointi 30 me/10 vuotta)
Kuvaus:
Suunniteltu korjauksen sisältö:
- Vaihtoehdossa 1 mainitut korjaukset
- Lisäksi ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uusiminen.
Alustava ja karkealla tasolla suuntaa-antava kustannusarvio:
|
Kohde
|
Summa
|
|
Vaihtoehdossa 1 kuvatut korjaukset (poislukien ilmanvaihtolaitteiden korjaukset)
|
14,4 miljoonaa euroa
|
|
Ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uusiminen ja muut laajempaan korjaukseen liittyvät kustannukset
|
15,0 miljoonaa euroa
|
|
Yhteensä
|
29,4 miljoonaa euroa
|
|
Vahvuudet
Investointikustannuksia pystytään jakamaan pidemmälle ajanjaksolle.
|
Mahdollisuudet
Ajallisesti pitkälle ajalle jakautuvat korjaukset mahdollistavat edellisten toteutusvaiheiden jälkeen saatujen käyttökokemusten hyödyntämisen tulevissa korjaustöissä.
|
|
Heikkoudet
Kokonaisuuden kustannus on vaiheittain toteutettuna kalliimpi.
Korjaustöiden venyminen vaikuttaa talon muuhun käyttöön.
Vaiheistaminen edellyttää väliaikaisten taloteknisten järjestelmien rakentamista, mikä tuo kustannuksia.
|
Uhat
Pidemmällä ajanjaksolla rakentamiskustannusten muutosta on vaikea ennakoida.
Toteuttajien vaihtuminen eri vaiheissa luo mahdollisuuksia mutta myös toteutukseen liittyviä riskejä.
|
Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:
|
Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (vaiheiden valmistumisvuodet tummennettu)
|
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
2030
|
2031
|
2032
|
|
1,67
|
1,61
|
1,25
|
1,77
|
1,87
|
2,07
|
1,86
|
1,86
|
2,08
|
2,09
|
|
Lainamäärän lisäys: 30 miljoonaa euroa
|
Vaihtoehto 3, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 3 vuoden ajanjaksolla
(investointi 30 me/3 vuotta)
|
Vahvuudet
Talotekniikka saadaan korjattua kerralla.
Kaupungintalo saadaan mahdollisimman nopeasti siihen käyttöön, johon se on tarkoitettu.
Korjaukset voidaan toteuttaa kokonaisuutena ja elinkaarta ajatellen mahdollisimman pienillä kustannuksilla.
Sisäilmaolosuhteet tulevat tällä korjauslaajuudella varmimmin kuntoon.
|
Mahdollisuudet
Korjauksella saavutetaan kaupungintalolle mahdollisimman pitkä elinkaari.
|
|
Heikkoudet
Ilmanvaihtokoneet on uudistettu 2010-luvulla ja merkittävä osa niiden elinkaaresta hukataan korjauksen yhteydessä.
Vaihtoehdon toteuttamiseen tarvitaan vuosille 2024-2026 30 miljoonan euron investointimääräraha.
|
Uhat
Laajuudeltaan suuren peruskorjaushankkeen hallinnassa epäonnistuminen.
|
Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:
|
Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (valmistumisvuosi 2026)
|
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
2030
|
2031
|
2032
|
|
1,67
|
1,61
|
1,25
|
1,24
|
1,85
|
1,85
|
1,85
|
1,85
|
|
|
|
Lainamäärän lisäys: 30 miljoonaa euroa
|
Yhteenveto
|
Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa
|
Tasevaikutus miljoonaa euroa
|
| |
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
2030
|
2031
|
2032
|
Yhteensä
|
Erotus halvimpaan
|
Lainamäärän muutos
|
|
Vaihtoehto 0
|
1,25
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
1,24
|
9,93
|
|
0
|
|
Vaihtoehto 1
|
1,61
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
1,32
|
10,85
|
0,92
|
15
|
|
Vaihtoehto 2
|
1,25
|
1,77
|
1,87
|
2,07
|
1,86
|
1,86
|
2,08
|
2,09
|
14,85
|
4,92
|
30
|
|
Vaihtoehto 3
|
1,25
|
1,24
|
1,85
|
1,85
|
1,85
|
1,85
|
1,85
|
1,85
|
13,59
|
3,66
|
30
|
|
Arvioidut vaikutukset vuosien 2023-2026 investointimäärärahoihin miljoonaa euroa
|
| |
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
Lisämäärärahatarve miljoonaa euroa (verrattuna nykyisen talousarvion määrärahavaraukseen)
|
|
Vaihtoehto 0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
-10
|
|
Vaihtoehto 1
|
1
|
5
|
9
|
|
5
|
|
Vaihtoehto 2
|
1
|
3
|
6
|
|
10
|
|
Vaihtoehto 3
|
1
|
11
|
12
|
6
|
20
|
Käyttötalousvaikutuksiltaan, investointimäärärahojen tarpeen ja lainamäärän muutosten
osalta edullisin on vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen. Vaihtoehdon 1 käyttötalousvaikutusten
erotus vaihtoehtoon 0 on vuosina 2025-2032 vain 0,92 miljoonaa euroa ja investointimäärärahojen
osalta 5 miljoonaa euroa. Tehdyn analyysin perusteella vaihtoehdon 1 toteuttamiseen liittyvät riskit
ovat hallittavissa.
Vaihtoehto 2 on käyttötalousvaikutuksiltaan kallein ja sisältää eniten toteutukseen liittyviä riskejä
pitkästä toteutusajasta johtuen. Vaihtoehdoissa 2 ja 3 investointimäärärahojen tarve on suurin.
Vaihtoehdon 3 voidaan arvioida olevan sisäilmariskien hallinnan näkökulmasta varmin vaihtoehto.
Sen sisältämillä korjauksilla saavutetaan myös pisin mahdollinen elinkaari vaihtoehdon 2 ohella.
Kaupungin rahoitusaseman kannalta vaihtoehto 1 on olennaisesti vaihtoehtoja 2 tai 3 edullisempi,
koska lainamäärä kasvaa vaihtoehdon 1 toteutuessa 15 miljoonaa euroa vähemmän. Lähivuosien
suuren investointimäärän vuoksi kaupungin lainamäärä kasvaa merkittävästi ja sen vuoksi kaikkien
investointihankkeiden osalta kustannuksia on tarpeen hillitä, jotta kaupungin tulorahoitus riittäisi
lainojen lyhentämiseen.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi
Tilajaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että
kaupungintalon peruskorjauksen toteuttamisvaihtoehdoksi valittaisiin esittelytekstissä kuvattu
vaihtoehto 1, koska
- se on kaupungin talouden kannalta kestävä ratkaisu,
- mahdollistaa kaupungintalon korjauksen hallitun toteuttamisen niiltä osin,
kuin korjaaminen on välttämätöntä ja
- mahdollistaa useiden toteuttajien hyödyntämisen.
Esittelijän muutettu päätösehdotus
Tilajaosto päättää palauttaa asian valmisteluun siten, että seuraavaan käsittelyyn mennessä
esitykseen täydennetään vaihtoehtoa 3 koskeva laskelma vaihtoehdon vaikutuksesta kaupungin
rahoitusasemaan ja lainanlyhennyskykyyn.
Päätös
Tilajaosto hyväksyi henkilöstö- ja hallintojohtajan muutetun esityksen.