Tilajaosto, kokous 28.12.2023

Perustelut

Neljäntuulen koulu toimii tällä hetkellä Porokadulla Lapin keskussairaalan välittömässä läheisyydessä Lapin hyvinvointialueelta vuokratuissa tiloissa. Koulun tilat eivät vastaa nykyisiä tarpeita, eikä niitä ole alunperinkään  suunniteltu opetuskäyttöön. Erityisen haastavassa tilanteessa ollaan toiminnallisten oppiaineiden toteuttamisen suhteen. Lapin hyvinvointialueella on myös tarve saada sairaalaopetusta antavan Neljäntuulen koulun nykyiset tilat omaan käyttöönsä.

Sairaalaopetuksessa olevien oppilaiden määrän kehitys on seurannut yleisesti tuen tarpeessa sekä erityisopetuksessa olevien oppilaiden määrää. Tässä ajassa esiintyvät koulunkäynnin ja oppimisen haasteet näyttäytyvät myös lisääntyneenä moniammatillisen tuen tarpeena. Nykyiset tilat ovat aivan liian pienet jo nykyiseen toimintaan suhteutettuna eivätkä mahdollista toiminnan kasvattamista sen  tarpeeseen nähden. Neljäntuulen koulu tarjoaa perusopetuspalveluja (1. - 9. lk) ja vähäisessä määrin esikouluopetusta vaativan monialaisen tuen oppilaille . Opetus on luonteeltaan monialaista, jossa tehdään paljon yhteistyötä oppilaan verkostojen kanssa (opettajat, terapeutit, hoitohenkilöstö ja muu tukiverkosto). Monialainen verkosto yhdessä opetushenkilökunnan kanssa  määrittää oppilaan tarpeen sairaalaopetukselle. Verkoston ja huoltajien kanssa sovitaan myös jakson pituus ja palautuminen lähikouluun.

Tarveselvityksen yhteydessä laadittu tilaohjelma on tarkentunut ja kasvanut hankesuunnitteluvaiheessa arkkitehdin laatimien viitesuunnitelmien ja toiminnallisuuskartoituksen yhteydessä. Koulu suunnitellaan 6:lle opetusryhmälle: kaksi alakoulun opetusryhmää ja neljä yläkoulun opetusryhmää. Tilaohjelmassa on huomioitu, että koulun toiminta voidaan laajentaa kahdella opetusryhmällä. Lisäksi tontinkäyttösuunnitelmassa on huomioitu koulurakennuksen mahdollinen laajentuminen. Koulun välituntipiha-alueelle tullaan sijoittamaan sekä koulua että LKS:n mm. psykiatrisen ja somaattisen osaston lapsia palveleva leikkialue ja pelikenttä. Rakennus on kaksikerroksinen ja sen bruttoala on 1887,5 neliömetriä.

Opetustiloista ja muista oppilaiden käytössä olevista tiloista on tavoitteena tehdä mahdollisimman ärsykkeettömiä, mikä edesauttaa koulun käynnissä ja lisää oppilaiden hyvinvointia. Opetusryhmät ovat pieniä, suurimmillaan kahdeksan oppilaan ryhmiä. Sen lisäksi jokaista perusopetustilaa kohden on pienempi pienryhmätila, jonne yksi tai kaksi oppilasta voi vetäytyä oppimaan. Oppilaiden jaksamista ja rentoutumista tukevat myös aistihuoneet, joissa tavoitteena on miellyttävä, fyysisesti ja kognitiivisesti esteetön tila, jossa aistiärsykkeiden määrää on mahdollista muokata käyttäjän tarpeisiin nähden sopiviksi. Opetustilojen lisäksi kouluun tulee tavanomaiset henkilökunnantilat toimistoineen ja taukotiloineen. Liikuntasalissa järjestetään liikuntatuntien lisäksi koulun juhlia ja suurempia kokoontumisia kuten vanhempainillat. Liikuntasali toimii iltakäytössä yhtenä Rovaniemen kaupungin liikuntapaikkana.

Koulun ruoka tullaan valmistamaan Rovaniemen monitoimikeittiöllä ja se kuljetetaan joka päivä lämpimänä koulun palvelukeittiöön. Oppilaat ruokailevat aulassa sijaitsevassa ruokasalissa.
Koulun sijoittamista LKS:n tontille on suunniteltu hyvässä yhteistyössä Lapin hyvinvointialueen edustajien kanssa. Koulu tullaan sijoittamaan LKS:n tontin lounaiskulmassa olevalle rakentamattomalle metsäalueelle. Rakennuspaikka on Lapin hyvinvointialueen omistuksessa ja siitä tullaan vuokraamaan Rovaniemen kaupungille Neljäntuulen koulun tarpeisiin nähden sopivan kokoinen maa-alue ja josta tullaan muodostamaan oma tonttinsa. Tontin vuokraus tulee mahdolliseksi sen jälkeen, kun asia on käsitelty Lapin hyvinvointialueen hallituksessa kokouksessa aikaisintaan joulukuussa 2023. Hankesuunnitelman yhteydessä on hankittu laaja-alaisesti asiakirjoja varsinaisen rakennushankkeen laadun varmistamiseksi. Näitä ovat esteettömyysasiakirja, akustiset vaatimukset-asiakirja, keittiölaitesuunnitelma ja kuvaus ruokailun järjestämisestä ja keittiön toiminnasta sekä palokonsultin laatima asiakirja. Nämä asiakirjat liitetään urakkatarjouspyynnön teknisiin asiakirjoihin. Koulun tilojen suunnittelussa huomioidaan Rovaniemi-brändi varsinaisen rakennushankkeen yhteydessä päätettävällä tavalla. Lisäksi hankkeen toteuttaja varaa julkisen taiteen hankkimiseen 40 000 € (prosenttitaide).

Kaupunginvaltuusto päätti 11.12.2023 talousarviokäsittelyn yhteydessä varata määrärahan hankkeen toteuttamista varten. Uuden Neljäntuulen koulun rakennuksen tavoitteena oleva valmistumisaika on vuoden 2025 lopussa.

Toteutusmuotovaihtoehdot

Kiinteähintainen KVR-urakka

• Urakoitsija vastaa hankkeen suunnittelusta (viitesuunnitelmien pohjalta) ja kohteen rakentamisesta.
• Hankesuunnitelma on laadittu tarkasti ja sen pohjalta voidaan aloittaa kilpailuttamisen valmistelu.
• Urakka kilpailutetaan neuvottelumenettelyllä.
• Valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous jossa huomioidaan hinta ja laatu.

Elinkaarimalli

• Elinkaarimallissa palveluntuottaja (rakennusliike ja mahdollinen kumppani) vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta, ylläpidosta ja luovutuskunnosta sopimuskauden päätteeksi.
• Sopii yli 15 miljoonan euron kokoisiin tavanomaisiin rakennushankekilpailutuksiin (koulut, päiväkodit, sote, toimistotilat yms.)
• Tilaaja määrittää toiminnalliset ja tekniset vaatimukset, joiden pohjalta urakoitsijat antavat tarjouksensa.
• Urakoitsija kantaa suunnitelmiin, toteutukseen ja kohteen ylläpitoon liittyvät riskit sopimuskauden ajan.
• Kilpailuun osallistuvat suurimmat rakennusliikkeet, jotka pystyvät kantamaan kokonaisvastuun kohteesta 20-25 vuoden ajan.
• Kilpailutusasiakirjojen laatiminen ja kilpailutuksen läpivienti kestää tyypillisesti noin 6-8 kk ja sitoo tilaajan resursseja jonkin verran muita malleja enemmän, koska mm. kohteen käyttöajat ja käyttäjämäärät tulee määritellä tarkemmin kuin muissa malleissa.

Suunnittele ja rakenna -yhteistoimintamalli

• Tuottojen ja riskien jakaminen: hankkeen riskejä jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken, mikä parantaa urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta ja pienentää tarjouksiin sisältyviä riskivarauksia. Tilaajan kustannusvastuu on mallissa kuitenkin rajattu kattohintaan.
• Erilliset kehitys- ja toteutusvaiheen sopimukset - tilaajalla on mahdollisuus vetäytyä sopimuksesta ennen rakentamisen aloittamista ja toteutusvaiheen sopimusta, mikäli hankkeen tavoitteet eivät kehitysvaiheessa toteudu. 
• Tilaajalla on mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluratkaisuihin ja lopputuloksen laatuun.
• Hankintojen määrä minimoituu – yksi sopimuskumppani.
• Tilaajan investoinnit pienet ennen sitovan urakkahinnan saamista.
• Kustannusten muodostuminen ja hallinta on avointa.
• Osapuolten välinen yhteistyö ja kannustimet tukevat laadun tuottoa ja innovaatioita.
• Tavallista pidempi takuuaika, jopa 10 vuotta.

Vuokramalli

• Kiinteistösijoittajavetoisessa toteutuksessa (vuokramalli) sijoittaja vastaa hankkeen toteuttamisesta joko tilaajan laatimien suunnitelmien pohjalta tai omilla suunnitelmillaan.
• Käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen liittyvät vaatimukset on mahdollista määrittää.
• Tilaajan ei tarvitse ottaa kantaa sellaisiin teknisiin ratkaisuihin, jotka eivät vaikuta käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen.
• Kohteen tekninen jäännösarvoriski on sijoittajalla.
• Kohteen kunto ja käytettävyys käyttäjän näkökulmasta riippuvainen vuokrasopimuksessa sovituista ehdoista (toiminnalliset ja tekniset vaatimukset tiloille).

Toiminnallisessa tarkastelussa vuokramalli edellyttää tilaajalta kokonaisuutena toteutusmuodoista vähiten työtä. Vuokramallissa kiinteistöriskejä myös siirretään vuokraajalle. Elinkaarimallin muita vaihtoehtoja pidempi toteutusaika ja huono soveltuvuus alle 10 miljoonan euron hankkeeseen sulkee sen pois Neljäntuulen koulun toteutusvaihtoehdoista. Omaan taseeseen toteuttaminen Suunnittele ja Rakenna -yhteistoimintamallilla tarjoaa mahdollisuuden yhteistoiminnallisen toteutuksen etujen hyödyntämiseen. Kiinteähintainen KVR-urakka soveltuu tähän kohteeseen toteutusmuodoista parhaiten, koska hankesuunnitelma on laadittu yksityiskohtaisella tasolla ja hanke ei ole laaja eikä sisällä merkittäviä riskejä joiden johdosta yhteistoiminnallista toteutusmuotoa tulisi harkita. Kiinteähintaisella KVR-urakalla voidaan tässä kohteessa todennäköisesti saavuttaa edullisin hintataso.

Päätösehdotus

Esittelijä

Tilajaosto päättää hyväksyä Neljäntuulen koulun toteutusmuodoksi kiinteähintaisen KVR-urakan esittelytekstissä todetuilla perusteilla ja valtuuttaa henkilöstö- ja hallintojohtajan päättämään hankintaan liittyvän hankintailmoituksen julkaisusta ja tarjouspyyntöasiakirjojen hyväksymisestä sekä tarjoajien valinnasta. Lopullisen hankintapäätöksen tekee tilajaosto.

Päätös

Rakennuspäällikkö Juha Välitalo esitteli asiaa tilajaostolle. 

Matti Huutola saapui kokoukseen etäyhteydellä kello 8.07.

Tilajaosto päätti yksimielisesti päätösehdotuksen mukaisesti.