Perustelut
Kaavoitus Maankäyttöasiantuntija LI 27.1.2025
Kaavaprosessin vaiheet
KAS-asunnot on pitkään etsinyt keskusta-alueelta tonttia, jolle voisi toteuttaa ARA-kohteen. Asemakaavan muutos sijoittuu 3.kaupunginosan kortteliin 111 tontit 11 ja 19, Palkisentielle. Alueelle on tarkoitus rakentaa kerrostalo.
Asemakaavan muutos saatettiin vireille 5.7.2023 kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 6. -31.7.2023 palvelupiste Osviitassa sekä kaupungin internet-sivuilla, Kaavatorilla.
Vireilletulon jälkeen kaava-alue laajeni, joten asemakaavan muutos asetettiin uudelleen vireille. Vireilletulosta ilmoitettiin kuulutuksella 15.5.2024 Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä 16. - 29.5.2024.
Vireilletulon jälkeen valmisteltiin neljä (4) kaavaluonnosvaihtoehtoa. Kahdessa luonnoksessa (vaihtoehto 1 ja vaihtoehto 2) tontille on suunniteltu 5 kerroksinen asuinkerrostalo, rakennusoikeus 2650+t250 m2. Kahdessa luonnoksessa (vaihtoehto 3 ja vaihtoehto 4) tontille on suunniteltu 6 kerroksinen asuinkerrostalo, rakennusoikeus 3200+t300 m2.
Valmisteluvaiheen nähtävillä olosta ilmoitettiin kuulutuksella 30.10.2024 Lapin Kansassa ja kirjeillä osallisille. Kaava-aineisto pidettiin yleisesti nähtävillä 31.10. - 13.11.2024 palvelupiste Osviitassa ja kaupungin internet -sivuilla, Kaavatorilla.
Lausunnot ja mielipiteet on koottu vuorovaikutuslomakkeelle, joka on esityksen liitteenä.
Kaupungin periaatteet ja linjaukset
Toimivan maapolitiikan yhtenä pääperiaatteena on, että kaavoittamalla kaupungin omistamaa maata mahdollistetaan kohtuuhintaista asumista sekä edistetään yhdyskuntarakenteen kestävää kehittämistä. (Rovaniemen kaupungin maapoliittinen ohjelma 2022-2025). Asuntotuotannon monipuolisuus on tärkeää, jotta voidaan vastata eri väestöryhmien erilaisiin asumisen tarpeisiin ja elämäntilanteisiin. (Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelma).
Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelmassa on määritetty mm. seuraavat toimenpiteet;
- kaupunki asemakaavoittaa tiivistettäville alueille asumista ensisijaisesti omistamilleen maille ja mahdollistaa kohtuuhintaisten asuntotuotannon
- mahdollistaa alueellisilla asemakaavamuutoksilla lisärakentamisen ja rakennustehokkuuden nostamisen keskusta-alueen asuintonteilla.
- kaavoituksessa asumista ohjataan alueidenkäytön strategiassa määriteltyjen kehitettävien julkisten palvelujen alueiden läheisyyteen ja toimivan joukkoliikenteen yhteyteen.
Täydennysrakentaminen tukeutuu jo olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen, jolloin voidaan vähentää uusien alueiden rakentamista. Tällä on suoria vaikutuksia sekä yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin sekä luonnon monimuotoisuuteen. (Rovaniemen kaupungin maapoliittinen ohjelma 2022-2025).
Kaupunkistrategiassa yksi päätavoite on, että elinympäristömme on luonnonläheinen, toimiva ja viihtyisä. Kaupungissamme hyvä elämä syntyy toimivasta ja sujuvasta elinympäristöstä kävelymatkan päässä luonnosta. Kaupungin strategian periaatteita pyrimme toteuttamaan asiakas- ja toimialalähtöisellä kaavoittamisella. (Kaupunkistrategia).
Kaavaluonnoksen perustelut
Kaupungilla on akuutti tarve uusille, kohtuuhintaisille vuokra-asunnoille. Kerrostalorakentamisella pystytään vastaamaan kaupungin asuntotarpeeseen. KAS-asunnot ovat tuoneet esille alustavissa suunnitelmissa, että kerrostalossa olisi tarjolla muun muassa perheasuntoja. Laajemmin katsottuna 3. kaupunginosan kehittyessä, kerrostalorakentaminen alueella on lisääntynyt, ja nyt suunniteltu rakentaminen ei poikkea alueen kehittämisen suunnasta.
Kaavamuutosalueelta on hyvät kulkuyhteydet keskustan palveluihin. Koskikadulla kulkee paikallisliikenteen linjat 3 ja 5 ja Koskikadun laidalla kulkee kevyenliikenteen väylä. Rovaniemen uimahalli Vesihiisi sijaitsee noin 350 metrin etäisyydellä kaava-alueesta.
Tontilta 19 on löytynyt pilaantunutta maaperää. Ramboll Finland Oy valmistelee pilaantuneista maista lisätutkimusten perusteella puhdistustarpeen arviointia ja puhdistussuunnitelmaa riskinarvioon perustuen. Maaperä tulee puhdistaa asianmukaisesti ennen rakentamista.
Voimassa oleva rakennuslain mukainen asemakaava mahdollistaa rakentaa kiinteistölle kellarikerroksen lisäksi kolme (3) kerrosta, eli yhteensä 4 kerroksisen rakennuksen. Alueidenkäyttölain mukaan asemakaavamuutosluonnos vaihtoehto 2 kerrosluku nousee yhden kerroksen voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna. Voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeus tonteilla 11 ja 19 on yhteensä 1499 k-m2. Asemakaavamuutosluonnoksen vaihtoehto 2 rakennusoikeus on 2650+t250 k-m2.
Kaavamuutosluonnoksessa vaihtoehto 2 sijoittelussa on huomioitu pilaantunut maaperä, varjostavuuden vaikutukset ja Rovaniemen paloasema (valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön kohde).
Kaupunginhallitus päättää yleiskaavojen sekä kaavoitusohjelmassa vaikutukseltaan merkittäviksi määriteltyjen asemakaavojen ja asemakaavamuutosten ehdotusvaiheen päätöksenteosta, valtuusto päättää yleiskaavojen sekä kaavoitusohjelmassa vaikutukseltaan merkittäviksi määriteltyjen asemakaavojen ja asemakaavamuutosten hyväksymisestä.
Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 016 322 8927
maankäyttöasiantuntija Laura Ilvesluoto
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 016 322 8995
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi
Kaupunginhallitus päättää, että se hyväksyy 3.kaupunginosan korttelin 111 tonteille 11 ja 19 laaditun asemakaavaluonnoksen vaihtoehto 2 jatkokaavoituksen pohjaksi. Kaupunginhallitus päättää kaavaehdotuksesta ja sen sekä tonttijaon muutoksen asettamisesta ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.
Päätös
Kaupunginvaltuuston puheejohtaja Heikki Autto liittyi kokoukseen etäyhteydellä kello 12.33.
Ella Keski-Panula siirtyi etäyhteydestä kokoustilaan kello 13.04.
Kaupunginhallitus kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä, toimitusjohtaja Jarmo Kuosaa (KAS Asunnot Oy), toimitusjohtaja Kalevi Rantaa (Rovanapa Oy) ja toimialajohtaja Pertti Onkaloa.
Esittelyt ja asiasta käyty keskustelu merkittiin tiedoksi.
Eemeli Kajula poistui kokouksesta esteellisenä (HallintoL 28.1 §, kohta 5 hallituksen puheenjohtaja) asian päätöksenteon ajaksi.
Riku Tapio esitti Tuomas Koskiniemen kannattamana, että kaupunginhallitus päättää palauttaa asian valmisteluun seuraavin perusteluin:
Rovaniemellä tarvitaan uusia ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja alueille, joissa uudisrakentaminen sopeutuu ympäristöön ja täyttää myös kaupunkikuvalliset tavoitteet. Lähtökohtana tulee olla alueet, joissa ARA-rahoitus voidaan hyödyntää.
Kaupunginhallitus edellyttää, että kaupunki jatkaa selvitystyötä yhteistyössä KAS-asuntojen kanssa, jotta kaupunginvaltuuston ilmaisema tahtotila kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta voidaan saavuttaa. Selvitystyö tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn viimeistään vuoden loppuun mennessä.
Koska oltiin tehty palautusesitys, jota ei voida hyväksyä yksimielisesti, on äänestettävä.
Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla (Tapion esitys) vastaavat EI.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin 1 JAA -ääntä ja 10 EI -ääntä, 0 tyhjää ja 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä ei jatketa.