Kaupunginhallitus, kokous 11.8.2025

§ 221 Oikaisuvaatimus yhteistyösopimus kumppanuuskaavoituksesta ja alueen varaamisesta, Porokulma

ROIDno-2019-1052

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 20.8.2019

Valmistelija

Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus 13.8.2019/ kaavasuunnittelija NC:

Porokulmassa korttelissa 71 sijaitsevat kaupungin omistuksessa olevat tontit 4 ja 5, joissa vuokrasopimusten on määrä päättyä vuoden 2020 lopussa.Tontilla toimii kaksi erillistä pikaruokaravintolaa, McDonald’s ja Scanburger sekä taksiasema.  McDonald’sin ravintolarakennus on valmistunut vuonna -97 ja Scanburgerin rakennus vuonna -68. Suunnittelualueen keskeinen sijainti, voimassa oleva yleiskaava huomioon ottaen, mahdollistaisi kaupunkistrategian mukaisen maankäytön tehostamisen. Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman 2017–2021 mukaan alueelle tutkitaan asuin-, majoitus-, toimisto- tai liikerakennusten sijoittamista. 

Suunnittelualueen asemakaava on vahvistettu 29.6.1997. Alue on voimassa olevassa asemakaavassa autopaikkojen korttelialuetta (LPA-3). Alueelle saadaan sijoittaa korttelialueiden autopaikkoja ja rakentaa liikerakennuksia erikseen osoitetuille rakennusaloille. Yleisiä pysäköintipaikkoja on
autopaikkamäärästä oltava vähintään puolet. Kaavaan on osoitettu molemmille liikerakennuksille rakennusalat. McDonald’s:n rakennusalan rakennusoikeus on 350 k-m² ja kerrosluku yksi (I). Scanburgerin rakennusalan rakennusoikeus on 250 k-m² ja kerrosluku yksi (I). Kaavaan on merkitty johtorasite alueen läpi kulkeville johdoille.

Lisätietoja:

kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh 016 322 8927
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaupunginarkkitehti Sipi Hintsanen
p. 050 5626314
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaavasuunnittelija Nicholas Coull
p. 040 7665679
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

 

Päätösehdotus

Esittelijä

Martti Anttila, toimialajohtaja, martti.anttila@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää käynnistää asemakaavan ja tonttijaon muutoksen tutkimisen 1. kaupunginosan korttelin 71 tonteilla 4 ja 5, osoitteessa Poromiehentie 3. Asemakaavan muutoksessa tutkitaan alueen muuttamista asuin-, majoitus-, toimisto- tai liikerakennusten  alueeksi. Asemakaavan muutos kuulutetaan vireille sekä asetetaan valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtäville.

Päätös

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan ehdotuksen mukaisesti.

Kaupunginhallitus, 12.5.2025

Valmistelija

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupungin omistuksessa on liitekartan mukaiset korttelissa 71 olevat asemakaavan mukaiset tontit 4 ja 5 (Porokulma). Suunnittelualueen keskeinen sijainti, voimassa oleva yleiskaava huomioon ottaen, mahdollistaisi kaupunkistrategian mukaisen maankäytön tehostamisen. Alue on vapautunut pääosin käytöstä McDonald's:n siirtyessä Lampelan alueelle. Alueelta on purettu sillä sijannut liikerakennus.

Tekninen lautakunta on päättänyt käynnistää asemakaavan ja tonttijaon muutoksen alueella 20.8.2019. Asemakaavan muutoksessa tavoitteena on tutkia alueen asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen muuttamista asuin-, majoitus-, toimisto- tai liikerakennusten alueeksi.

Alueelle on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaluonnos sekä tutkittu alustavasti eri kaavaratkaisuja.

Alueen kehittämisestä on käyty neuvottelumenettely kahden toimijan kesken alueen asemakaavan viemiseksi eteenpäin majoitustoiminnan kapasiteetin lisäämiseksi. Neuvottelujen tavoitteena on yhteistyön määrittäminen asemakaavamuutoksen luonnos- ja ehdotusvaiheen valmistelua varten sekä mahdollisen asemakaavamuutoksen mukaisen rakentamisen toteuttamisesta ja aikataulusta.

Esitykset alueen kehittämisestä on saatu RDS-Partners Oy:tä sekä YIT Oy:ltä. Saatujen esitysten perusteella on molemmilta toimijoilta pyydetty lisätietoja tavoitteista ja toteuttamisesta. Liitteenä on yhteenveto toimijoiden esityksistä.

Arvioinnin perusteella esitetään, että RDS-Partners Oy valitaan yhteistyökumppaniksi korttelin 71 tonttien 4 ja 5 kehittämiseksi. Perusteena on kaupungin tavoitteiden mukainen rakentaminen majoituskapasiteetin lisäämiseksi, hankkeen toteutuskelpoisuus sekä esitetty toteutusaikataulu. RDS Partners Oy:n tavoitteena on toteuttaaa alueelle n. 11.000 kem2 suuruinen hotellikokonaisuus, joka sisältää liiketiloja mm. taksiautoilijoille. 

RDS -Partners Oy:n kanssa laaditaan yhteistyösopimus asemakaavamuutoksen valmistelua varten sekä sovitaan alueen varaamisesta RDS -Partners Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun.

Päätösehdotus

Esittelijä

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oheisen luonnoksen yhteistyösopimuksesta ja alueen varaamisesta RDS-Partners Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun.

Päätös

Kaupunginjohtaja Ulla-Kirsikka Vainio poistui kokouksesta esteellisenä tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (HallintoL 28.1 §, kohta 7).  Asian esittelijänä toimi kaupunginjohtajan sijainen henkilöstö- ja hallintojohtaja Antti Määttä. Eemeli Kajula poistui kokouksesta esteellisenä tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (HallintoL 28.1 §, kohta 5).

Kaupunginhallitus kuuli asiassa Mikko Demanderia ja Sami Juutista, RDS Partners Oy, sekä toimialajohtaja Pertti Onkaloa. He osallistuivat kokoukseen kuulemisen ajan.

Päivi Alaoja esitti Mari Ikosen ja Timo Tolosen kannattamana, että kaupunginhallitus päättää, että asia palautetaan valmisteluun seuraavasti:

"Rovaniemi tarvitsee sekä hotellikapasiteettia että uusia asuntoja. Tätä on valmisteltu vain virkamiestyönä ilman poliittista hyväksyntää. Esitän, että asia palautetaan valmisteluun siten, että avoimen kilpailun kautta haetaan tontille parasta mahdollista toteutusta. Kilpailutuksessa varmistetaan toteutusesitysten esittäjien taloudelliset resurssit ja kyky toteuttaa hanke halutussa aikataulussa."

Kaupunginhallitus piti kokoustauon klo 14.57 - 15.15. Tauon jälkeen puheenjohtaja piti nimenhuudon ja totesi, että kaikki ennen taukoa paikalla olleet olivat edelleen paikalla.

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla (Alaojan esitys) vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 6 JAA -ääntä ja  5 EI -ääntä, 0 tyhjää. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä jatketaan.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan sijaisen esityksen mukaisesti.

Esteellisyys

Eemeli Kajula, Ulla-Kirsikka Vainio

Äänestystulokset

JAA käsittelyä jatketaan
EI palautetaan valmisteluun
  • Kyllä 6 kpl 55%

    Riku Tapio, Susanna Viitala, Maria-Riitta Mällinen, Tuomas Koskiniemi, Harri Rapo, Päivi Alanne-Kunnari

  • Ei 5 kpl 45%

    Mari Ikonen, Ella Keski-Panula, Timo Tolonen, Päivi Alaoja, Reijo Jylhä

Valmistelija

  • Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Oikaisuvaatimus

Juho-Matti Pekkala on tehnyt oikaisuvaatimuksen 26.5.2025 Rovaniemen kaupunginhallituksen päätöksestä 12.5.2025 § 145. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu kaupunginhallitusta kumoamaan päätös 12.5.2025 § 145 koskien Porokulman alueen kumppanuuskaavoitusta ja palauttamaan asia uudelleen valmisteltavaksi kaupunginhallituksen kokouksessa tehdyn vastaesityksen mukaisesti.

Perusteluina on esitetty, että ko. päätös on kaupungin maapoliittisen ohjelman vastainen ja ettei menettely edistä maapoliittisen ohjelman tavoitteiden mukaista läpinäkyvyyttä, kaupungin maaomaisuuden tuottoa tai rakentamisen laatua.

Ratkaisu

Porokulman alueen kumppanuuskaavoitussopimuksessa on kyse suunnitteluvarauksen myöntämisestä kaupungin omistamalle maa-alueelle. Maapoliittisen ohjelman kohdan 5.2.6 Suunnitteluvaraukset, mukaisesti kaupunginhallitus voi tapauskohtaisesti päättää erikseen suunnitteluvarauksista, joissa asemakaava tai asemakaavamuutos laaditaan yhteistyönä alueen rakentajan kanssa. Sopimuksessa sovitaan menettelystä alueen luovutuksesta ja toteuttamisesta asemakaavan tultua voimaan.

Maapolitiikan mukaisesti kaupunki luovuttaa omistamansa asemakaavan mukaiset tontit ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukaiset rakennuspaikat rakennettaviksi pääosin avoimella ja julkisella hakumenettelyllä. Poikkeuksena on neuvottelumenettelyllä jaettavat liike- ja teollisuustontit, joissa elinkeinopoliittisilla perusteilla voidaan tontti luovuttaa ilman avointa hakumenettelyä.

Erityistä arvoa omaavat tontit (mm. ranta-alueet, ydinkeskusta ja sen lähialueet, muut poikkeuksellisen sijainnin omaavat kohteet) luovutetaan pääsääntöisesti julkisen hinta- tai laatukilpailun avulla.

Kohdan 5.2.4 Yritys- ja liiketontit mukaisesti kaupungin kannalta merkittävissä hankkeissa ja elinkeinopoliittisilla perusteilla voidaan tarvittaessa käyttää neuvottelumenettelyä tontin luovutuksessa.

Poronkulman alueen asemakaavamuutoksen tavoitteena on liikerakentaminen eikä alueen tontilla katsota olevan erityistä arvoa muuten kuin osana keskustan kaupunkikuvaa. Hanke on kaupungin kannalta kuitenkin merkittävä majoituskapasiteettia lisäävä hanke. Elinkeinopoliittisena perusteena on tarve lisätä rekisteröityä majoituskapasiteettia vastaamaan matkailun kasvua ja tarvittavaa majoituskapasiteettia.

Oikaisuvaatimua on perusteeton ja tulee hylätä. Neuvottelumenettely on kaupungin maapolitiikan mukainen menettely. Menettelyä ei ole linjauksista huolimatta käytetty 2022 jälkeen vaan tonttien varaukset ja luovutukset on pääsääntöisesti luovutettu avoimella hakumenettelyllä. Lisäksi on käytetty sekä tarjouksiin perustuvaa hintakilpailuja että laatukriteereihin perustuvia hakumenettelyjä.

Neuvottelumenettelyllä pyritään edistämään elinkeinojen kannalta tärkeitä hankkeita avointa menettelyä nopeammalla prosessilla. Kaupunkistrategian mukaisesti menettelyllä on pyritty edistämään investointien onnistumista aktiivisella maankäytöllä tunnistaen sekä kaupungin että yritysten kaavoitustarpeet. Kumppanuuskaavoituksella pyritään varmistamaan laadukas rakentaminen ja kaupunkikuva sekä rakentamisen toteuminen sovitussa aikataulussa. Kaupungin maaomaisuuden tuottoon vaikuttaa merkittävimmin alueiden rakentuminen asemakaavan mukaisesti, ei niiden rakentamattomana pitäminen.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää hylätä oikaisuvaatimuksen edellä esitetyin perustein.

Päätös

Kaupunginjohtaja ja Eemeli Kajula poistuivat kokouksesta esteellisinä asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi [hallintolain 28.1 §​:n kohdat 5 (Kajula) ja 7 (kaupunginjohtaja)]. Kaupunginjohtajan sijaisena toimi henkilöstö- ja hallintojohtaja Antti Määttä.

Kaupunginhallitus kuuli asiassa teknisen toimialan toimialajohtajaa Pertti Onkaloa.

Kaupunginjohtajan sijainen teki asiassa muutetun päätösehdotuksen:

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oikaisuvaatimuksen niiltä osin kuin siinä vaaditaan asian palauttamista uudelleen valmisteluun sillä perusteella, että kohteen luovuttamismenettelyä ja –ehtoja on tarkoituksenmukaista arvioida uudelleen. Jatkovalmistelu tulee toteuttaa viipymättä siten, että kohde kilpailutetaan julkisesti. Kilpailutuksen valmisteltavissa valintakriteereissä tulee huomioida muun muassa kohteen suunnittelun ja toteutuksen kaupunkikuvallinen korkeatasoisuus, mahdollisuudet rekisteröidyn majoituskapasiteetin lisäämiseen, tarjoajan sitoutuminen hankkeen nopeaan toteutusaikatauluun ja kaupungin saama taloudellinen kompensaatio.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan sijaisen muutetun esityksen mukaisesti.

Esteellisyys

  • Eemeli Kajula, Ulla-Kirsikka Vainio

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijä, kaavoitus / Pyhäjärvi, Coull

Liitteet

Oikaisuvaatimus Porokulma ei henkilötietoja.pdf (pdf, 546 kt)

Muutoksenhaku

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen. 

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen. 

Valtuuston päätökseen saa hakea muutosta

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen. 

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, 

  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai 

  • päätös on muuten lainvastainen.

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä.

Hallinto-oikeus ei tutki yksinomaan vahingonkorvausperusteella tehtyä valitusta. Yksityisoikeudelliseen oikeussuhteeseen liittyvästä asiassa erimielisyys voidaan saattaa käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

 

Valitusviranomainen

Viranomainen, jolle kunnallisvalitus tehdään, on Pohjois-Suomen hallinto-oikeus                        

Postiosoite: PL 189, 90101 Oulu                                             

Käyntiosoite: Torikatu 34-40, Oulu                                                     

Sähköpostiosoite: pohjois-suomi.hao(at)oikeus.fi

Faksinumero: 029 5642 841

Puhelinnumero: 029 5642 800 (vaihde)

Asiakaspalvelu avoinna: ma - pe kello 8.00 – 16.15

 

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet/#/.

 

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

  1. päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);

  2. miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);

  3. vaatimusten perustelut;

  4. mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Valitukseen on liitettävä:

  1. valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;

  2. selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;

  3. asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

 

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireille panijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015 https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151455?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=tuomioistuinmaksulaki) säädetään.

Hallinto-oikeudessa valituksen käsittelystä perittävä oikeudenkäyntimaksu on 310 euroa. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä. Maksua ei myöskään peritä eräissä asiaryhmissä eikä myöskään, mikäli asianosainen on muualla laissa vapautettu maksusta. Maksuvelvollinen on vireillepanija ja maksu on valituskirjelmä kohtainen.

 

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15.

 

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.