Tilajaosto, kokous 20.5.2026

Perustelut

Rovaniemen kaupunki on vienyt Ounasvaaran lukion hankesuunnittelua eteenpäin vuoden 2026 aikana. Hankesuunnittelu on edellyttänyt ympärillä olevien toimijoiden huomioimista, toimintojen yhteensovittamista sekä rakentamisen aiheuttamien haittojen kartoittamista. Rakentamisen vaatimat työmaa- ja varastointialueet tulevat osittain sijoittumaan oman tontin ulkopuolelle maansiirto- ja perustustöiden aikana. Rakentamisen aikaisten haittojen minimoimiseksi hankintaprosessin osallistumisvaihe on tarkoituksenmukaista käynnistää aikaisessa vaiheessa.  

Hankinnan käynnistäminen ja sen läpivienti vaatii myös rakennuksen toteutusmuodon valinnan, tähän hankintaan soveltuvat toteutusmuodot on esitelty alla perusteluineen. 

Toteutusmuotovaihtoehdot 

Kiinteähintainen KVR-urakka 

• Urakoitsija vastaa hankkeen suunnittelusta (kilpailutusasiakirjojen pohjalta) ja kohteen rakentamisesta. 

• Laadittavassa hankesuunnitelmassa esitetyt tekniset ratkaisut valitaan siten, että ne tulevat toimimaan kilpailutuksen sitovina vaatimuksina rakennuksen teknisen laatutason osalta 

• Urakka kilpailutetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa käyttäjien toiveet pystytään huomioimaan jo ennen hankintapäätöksen tekemistä. 

• Hankintojen määrä minimoituu – yksi sopimuskumppani. 

• Saatavilla tavallista pidempi takuuaika, jopa 10 vuotta. 

• Valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous, jossa huomioidaan hinta ja laatu. 

Elinkaarimalli 

• Elinkaarimallissa palveluntuottaja (rakennusliike ja mahdollinen kumppani) vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta, ylläpidosta ja luovutuskunnosta sopimuskauden päätteeksi. 

• Sopii yli 15 miljoonan euron kokoisiin tavanomaisiin rakennushankekilpailutuksiin (koulut, päiväkodit, sote, toimistotilat yms.) 

• Tilaaja määrittää toiminnalliset ja tekniset vaatimukset, joiden pohjalta urakoitsijat antavat tarjouksensa. 

• Urakoitsija kantaa suunnitelmiin, toteutukseen ja kohteen ylläpitoon liittyvät riskit sopimuskauden ajan. 

• Kilpailuun osallistuvat suurimmat rakennusliikkeet, jotka pystyvät kantamaan kokonaisvastuun kohteesta tyypillisesti noin 20 vuoden ajan. 

• Kilpailutusasiakirjojen laatiminen ja kilpailutuksen läpivienti kestää tyypillisesti noin 6–8 kuukautta ja sitoo tilaajan resursseja jonkin verran muita malleja enemmän, koska mm. kohteen käyttöajat ja käyttäjämäärät tulee määritellä tarkemmin kuin muissa malleissa. 

Suunnittele ja rakenna -yhteistoimintamalli 

• Tuottojen ja riskien jakaminen: hankkeen riskejä jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken, mikä parantaa urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta ja pienentää tarjouksiin sisältyviä riskivarauksia. Tilaajan kustannusvastuu on mallissa kuitenkin rajattu kattohintaan. 

• Erilliset kehitys- ja toteutusvaiheen sopimukset, jossa tilaajalla on mahdollisuus vetäytyä sopimuksesta ennen rakentamisen aloittamista ja toteutusvaiheen sopimusta, mikäli hankkeen tavoitteet eivät kehitysvaiheessa toteudu.  

• Tilaajalla on mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluratkaisuihin ja lopputuloksen laatuun. 

• Hankintojen määrä minimoituu – yksi sopimuskumppani. 

• Tilaajan investoinnit pienet ennen sitovan urakkahinnan saamista. 

• Kustannusten muodostuminen ja hallinta on avointa. 

• Osapuolten välinen yhteistyö ja kannustimet tukevat laadun tuottoa ja innovaatioita. 

• Saatavilla tavallista pidempi takuuaika, jopa 10 vuotta. 

• Valintaperusteena on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous, jossa huomioidaan hinta ja laatu. 

Vuokramalli 

• Kiinteistösijoittajavetoisessa toteutuksessa (vuokramalli) sijoittaja vastaa hankkeen toteuttamisesta joko tilaajan laatimien suunnitelmien pohjalta tai omilla suunnitelmillaan. 

• Käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen liittyvät vaatimukset on mahdollista määrittää. 

• Tilaajan ei tarvitse ottaa kantaa sellaisiin teknisiin ratkaisuihin, jotka eivät vaikuta käytettävyyteen ja toiminnallisuuteen. 

• Kohteen tekninen jäännösarvoriski on sijoittajalla. 

• Kohteen kunto ja käytettävyys käyttäjän näkökulmasta riippuvainen vuokrasopimuksessa sovituista ehdoista (toiminnalliset ja tekniset vaatimukset tiloille). 

Toiminnallisessa tarkastelussa vuokramalli edellyttää tilaajalta kokonaisuutena toteutusmuodoista vähiten työtä. Vuokramallissa kiinteistöriskejä myös siirretään vuokraajalle. Elinkaarimallin muita vaihtoehtoja pidempi toteutusaika ja huono soveltuvuus kyseisen rakennuspaikan omistussuhteet huomioiden sulkee sen pois Ounasvaaran lukion toteutusvaihtoehdoista.  

Omaan taseeseen toteuttaminen Suunnittele ja rakenna-yhteistoimintamallilla tarjoaa mahdollisuuden yhteistoiminnallisen toteutuksen etujen hyödyntämiseen. Kiinteähintainen KVR-urakka soveltuu tähän kohteeseen toteutusmuodoista parhaiten, koska hankesuunnitelma tullaan laatimaan yksityiskohtaisella tasolla. Hankkeen sisältämät riskit pyritään selvityksin ja tutkimuksin varmistamaan, joiden johdosta yhteistoiminnallinen toteutusmuotoa ei voi katsoa selvästi riskittömämmäksi. Lisäksi kiinteähintaisella KVR-urakalla voidaan tässä kohteessa ja markkinatilanteessa todennäköisesti saavuttaa edullisin hintataso. 

Hallintosäännön 48 §:n mukaan 

Toimielin päättää hankinnasta, jonka kokonaisarvo on yli 500 000 euroa. Toimielin päättää, tehdäänkö yli 500 000 euron hankinta

1. kaupungin omana työnä;

2. palvelusetelimallilla;

3. kilpailuttamalla;

4. yhteishankintayksikön sopimukseen liittymällä vai;

5. sidosyksikköhankintana.

Sen jälkeen, kun päätös hankinnan toteuttamistavasta on tehty, vastaa hankinnan toteuttamisesta kaupunginjohtaja, toimialajohtaja tai määräämänsä. Em. viranhaltijoiden toimivaltaan kuuluu koko hankintaprosessiin sisältyvä päätöksenteko (sisältäen mm. hankinta-asiakirjojen hyväksyminen sekä hankintasopimuksen tekeminen), hankintaoikaisun käsittely sekä hankinnan keskeyttämisestä päättäminen. Useita toimialoja koskevan yhteishankinnan suorittamisesta päättää se toimiala, jonka osuus hankinnasta on suurin.

Päätösehdotus

Esittelijä

Tilajaosto päättää hyväksyä Ounasvaaran lukion uudisrakennuksen toteutusmuodoksi kiinteähintaisen KVR-urakan esittelytekstissä todetuilla perusteilla.

Hankintaprosessin osallistumismenettely pyritään käynnistämään mahdollisimman pikaisesti, jolla osaltaan halutaan varmistaa hankkeen rakentamisen aloittaminen suotuisaan ajankohtaan. 

Päätös

Tilajaosto päätti yksimielisesti henkilöstö- ja hallintojohtajan päätösehdotuksen mukaisesti.