Tekninen lautakunta, kokous 17.2.2026

§ 32 Asemakaavan muutos kortteli 71 tontit 4 ja 5, Porokulma

ROIDno-2019-1052

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 20.8.2019

Valmistelija

Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus 13.8.2019/ kaavasuunnittelija NC:

Porokulmassa korttelissa 71 sijaitsevat kaupungin omistuksessa olevat tontit 4 ja 5, joissa vuokrasopimusten on määrä päättyä vuoden 2020 lopussa.Tontilla toimii kaksi erillistä pikaruokaravintolaa, McDonald’s ja Scanburger sekä taksiasema. McDonald’sin ravintolarakennus on valmistunut vuonna -97 ja Scanburgerin rakennus vuonna -68. Suunnittelualueen keskeinen sijainti, voimassa oleva yleiskaava huomioon ottaen, mahdollistaisi kaupunkistrategian mukaisen maankäytön tehostamisen. Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman 2017–2021 mukaan alueelle tutkitaan asuin-, majoitus-, toimisto- tai liikerakennusten sijoittamista.

Suunnittelualueen asemakaava on vahvistettu 29.6.1997. Alue on voimassa olevassa asemakaavassa autopaikkojen korttelialuetta (LPA-3). Alueelle saadaan sijoittaa korttelialueiden autopaikkoja ja rakentaa liikerakennuksia erikseen osoitetuille rakennusaloille. Yleisiä pysäköintipaikkoja on
autopaikkamäärästä oltava vähintään puolet. Kaavaan on osoitettu molemmille liikerakennuksille rakennusalat. McDonald’s:n rakennusalan rakennusoikeus on 350 k-m² ja kerrosluku yksi (I). Scanburgerin rakennusalan rakennusoikeus on 250 k-m² ja kerrosluku yksi (I). Kaavaan on merkitty johtorasite alueen läpi kulkeville johdoille.

Lisätietoja:

kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh 016 322 8927
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaupunginarkkitehti Sipi Hintsanen
p. 050 5626314
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaavasuunnittelija Nicholas Coull
p. 040 7665679
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Martti Anttila, toimialajohtaja, martti.anttila@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää käynnistää asemakaavan ja tonttijaon muutoksen tutkimisen 1. kaupunginosan korttelin 71 tonteilla 4 ja 5, osoitteessa Poromiehentie 3. Asemakaavan muutoksessa tutkitaan alueen muuttamista asuin-, majoitus-, toimisto- tai liikerakennusten alueeksi. Asemakaavan muutos kuulutetaan vireille sekä asetetaan valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtäville.

Päätös

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan ehdotuksen mukaisesti.

Kaupunginhallitus, 12.5.2025

Valmistelija

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupungin omistuksessa on liitekartan mukaiset korttelissa 71 olevat asemakaavan mukaiset tontit 4 ja 5 (Porokulma). Suunnittelualueen keskeinen sijainti, voimassa oleva yleiskaava huomioon ottaen, mahdollistaisi kaupunkistrategian mukaisen maankäytön tehostamisen. Alue on vapautunut pääosin käytöstä McDonald's:n siirtyessä Lampelan alueelle. Alueelta on purettu sillä sijannut liikerakennus.

Tekninen lautakunta on päättänyt käynnistää asemakaavan ja tonttijaon muutoksen alueella 20.8.2019. Asemakaavan muutoksessa tavoitteena on tutkia alueen asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen muuttamista asuin-, majoitus-, toimisto- tai liikerakennusten alueeksi.

Alueelle on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaluonnos sekä tutkittu alustavasti eri kaavaratkaisuja.

Alueen kehittämisestä on käyty neuvottelumenettely kahden toimijan kesken alueen asemakaavan viemiseksi eteenpäin majoitustoiminnan kapasiteetin lisäämiseksi. Neuvottelujen tavoitteena on yhteistyön määrittäminen asemakaavamuutoksen luonnos- ja ehdotusvaiheen valmistelua varten sekä mahdollisen asemakaavamuutoksen mukaisen rakentamisen toteuttamisesta ja aikataulusta.

Esitykset alueen kehittämisestä on saatu RDS-Partners Oy:tä sekä YIT Oy:ltä. Saatujen esitysten perusteella on molemmilta toimijoilta pyydetty lisätietoja tavoitteista ja toteuttamisesta. Liitteenä on yhteenveto toimijoiden esityksistä.

Arvioinnin perusteella esitetään, että RDS-Partners Oy valitaan yhteistyökumppaniksi korttelin 71 tonttien 4 ja 5 kehittämiseksi. Perusteena on kaupungin tavoitteiden mukainen rakentaminen majoituskapasiteetin lisäämiseksi, hankkeen toteutuskelpoisuus sekä esitetty toteutusaikataulu. RDS Partners Oy:n tavoitteena on toteuttaaa alueelle n. 11.000 kem2 suuruinen hotellikokonaisuus, joka sisältää liiketiloja mm. taksiautoilijoille.

RDS -Partners Oy:n kanssa laaditaan yhteistyösopimus asemakaavamuutoksen valmistelua varten sekä sovitaan alueen varaamisesta RDS -Partners Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun.

Päätösehdotus

Esittelijä

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oheisen luonnoksen yhteistyösopimuksesta ja alueen varaamisesta RDS-Partners Oy:lle tai perustettavan yhtiön lukuun.

Päätös

Kaupunginjohtaja Ulla-Kirsikka Vainio poistui kokouksesta esteellisenä tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (HallintoL 28.1 §, kohta 7). Asian esittelijänä toimi kaupunginjohtajan sijainen henkilöstö- ja hallintojohtaja Antti Määttä. Eemeli Kajula poistui kokouksesta esteellisenä tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi (HallintoL 28.1 §, kohta 5).

Kaupunginhallitus kuuli asiassa Mikko Demanderia ja Sami Juutista, RDS Partners Oy, sekä toimialajohtaja Pertti Onkaloa. He osallistuivat kokoukseen kuulemisen ajan.

Päivi Alaoja esitti Mari Ikosen ja Timo Tolosen kannattamana, että kaupunginhallitus päättää, että asia palautetaan valmisteluun seuraavasti:

"Rovaniemi tarvitsee sekä hotellikapasiteettia että uusia asuntoja. Tätä on valmisteltu vain virkamiestyönä ilman poliittista hyväksyntää. Esitän, että asia palautetaan valmisteluun siten, että avoimen kilpailun kautta haetaan tontille parasta mahdollista toteutusta. Kilpailutuksessa varmistetaan toteutusesitysten esittäjien taloudelliset resurssit ja kyky toteuttaa hanke halutussa aikataulussa."

Kaupunginhallitus piti kokoustauon klo 14.57 - 15.15. Tauon jälkeen puheenjohtaja piti nimenhuudon ja totesi, että kaikki ennen taukoa paikalla olleet olivat edelleen paikalla.

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla (Alaojan esitys) vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 6 JAA -ääntä ja 5 EI -ääntä, 0 tyhjää. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä jatketaan.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan sijaisen esityksen mukaisesti.

Esteellisyys

Eemeli Kajula, Ulla-Kirsikka Vainio

Äänestystulokset

JAA käsittelyä jatketaan
EI palautetaan valmisteluun

Kyllä 6 kpl 55%
Riku Tapio, Susanna Viitala, Maria-Riitta Mällinen, Tuomas Koskiniemi, Harri Rapo, Päivi Alanne-Kunnari
Ei 5 kpl 45%
Mari Ikonen, Ella Keski-Panula, Timo Tolonen, Päivi Alaoja, Reijo Jylhä

Kaupunginhallitus, 11.8.2025

Valmistelija

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Oikaisuvaatimus

Juho-Matti Pekkala on tehnyt oikaisuvaatimuksen 26.5.2025 Rovaniemen kaupunginhallituksen päätöksestä 12.5.2025 § 145. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu kaupunginhallitusta kumoamaan päätös 12.5.2025 § 145 koskien Porokulman alueen kumppanuuskaavoitusta ja palauttamaan asia uudelleen valmisteltavaksi kaupunginhallituksen kokouksessa tehdyn vastaesityksen mukaisesti.

Perusteluina on esitetty, että ko. päätös on kaupungin maapoliittisen ohjelman vastainen ja ettei menettely edistä maapoliittisen ohjelman tavoitteiden mukaista läpinäkyvyyttä, kaupungin maaomaisuuden tuottoa tai rakentamisen laatua.

Ratkaisu

Porokulman alueen kumppanuuskaavoitussopimuksessa on kyse suunnitteluvarauksen myöntämisestä kaupungin omistamalle maa-alueelle. Maapoliittisen ohjelman kohdan 5.2.6 Suunnitteluvaraukset, mukaisesti kaupunginhallitus voi tapauskohtaisesti päättää erikseen suunnitteluvarauksista, joissa asemakaava tai asemakaavamuutos laaditaan yhteistyönä alueen rakentajan kanssa. Sopimuksessa sovitaan menettelystä alueen luovutuksesta ja toteuttamisesta asemakaavan tultua voimaan.

Maapolitiikan mukaisesti kaupunki luovuttaa omistamansa asemakaavan mukaiset tontit ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukaiset rakennuspaikat rakennettaviksi pääosin avoimella ja julkisella hakumenettelyllä. Poikkeuksena on neuvottelumenettelyllä jaettavat liike- ja teollisuustontit, joissa elinkeinopoliittisilla perusteilla voidaan tontti luovuttaa ilman avointa hakumenettelyä.

Erityistä arvoa omaavat tontit (mm. ranta-alueet, ydinkeskusta ja sen lähialueet, muut poikkeuksellisen sijainnin omaavat kohteet) luovutetaan pääsääntöisesti julkisen hinta- tai laatukilpailun avulla.

Kohdan 5.2.4 Yritys- ja liiketontit mukaisesti kaupungin kannalta merkittävissä hankkeissa ja elinkeinopoliittisilla perusteilla voidaan tarvittaessa käyttää neuvottelumenettelyä tontin luovutuksessa.

Poronkulman alueen asemakaavamuutoksen tavoitteena on liikerakentaminen eikä alueen tontilla katsota olevan erityistä arvoa muuten kuin osana keskustan kaupunkikuvaa. Hanke on kaupungin kannalta kuitenkin merkittävä majoituskapasiteettia lisäävä hanke. Elinkeinopoliittisena perusteena on tarve lisätä rekisteröityä majoituskapasiteettia vastaamaan matkailun kasvua ja tarvittavaa majoituskapasiteettia.

Oikaisuvaatimua on perusteeton ja tulee hylätä. Neuvottelumenettely on kaupungin maapolitiikan mukainen menettely. Menettelyä ei ole linjauksista huolimatta käytetty 2022 jälkeen vaan tonttien varaukset ja luovutukset on pääsääntöisesti luovutettu avoimella hakumenettelyllä. Lisäksi on käytetty sekä tarjouksiin perustuvaa hintakilpailuja että laatukriteereihin perustuvia hakumenettelyjä.

Neuvottelumenettelyllä pyritään edistämään elinkeinojen kannalta tärkeitä hankkeita avointa menettelyä nopeammalla prosessilla. Kaupunkistrategian mukaisesti menettelyllä on pyritty edistämään investointien onnistumista aktiivisella maankäytöllä tunnistaen sekä kaupungin että yritysten kaavoitustarpeet. Kumppanuuskaavoituksella pyritään varmistamaan laadukas rakentaminen ja kaupunkikuva sekä rakentamisen toteuminen sovitussa aikataulussa. Kaupungin maaomaisuuden tuottoon vaikuttaa merkittävimmin alueiden rakentuminen asemakaavan mukaisesti, ei niiden rakentamattomana pitäminen.

Päätösehdotus

Esittelijä

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää hylätä oikaisuvaatimuksen edellä esitetyin perustein.

Päätös

Kaupunginjohtaja ja Eemeli Kajula poistuivat kokouksesta esteellisinä asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi [hallintolain 28.1 §:n kohdat 5 (Kajula) ja 7 (kaupunginjohtaja)]. Kaupunginjohtajan sijaisena toimi henkilöstö- ja hallintojohtaja Antti Määttä.

Kaupunginhallitus kuuli asiassa teknisen toimialan toimialajohtajaa Pertti Onkaloa.

Kaupunginjohtajan sijainen teki asiassa muutetun päätösehdotuksen:

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oikaisuvaatimuksen niiltä osin kuin siinä vaaditaan asian palauttamista uudelleen valmisteluun sillä perusteella, että kohteen luovuttamismenettelyä ja –ehtoja on tarkoituksenmukaista arvioida uudelleen. Jatkovalmistelu tulee toteuttaa viipymättä siten, että kohde kilpailutetaan julkisesti. Kilpailutuksen valmisteltavissa valintakriteereissä tulee huomioida muun muassa kohteen suunnittelun ja toteutuksen kaupunkikuvallinen korkeatasoisuus, mahdollisuudet rekisteröidyn majoituskapasiteetin lisäämiseen, tarjoajan sitoutuminen hankkeen nopeaan toteutusaikatauluun ja kaupungin saama taloudellinen kompensaatio.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan sijaisen muutetun esityksen mukaisesti.

Esteellisyys

Eemeli Kajula, Ulla-Kirsikka Vainio

Valmistelija

Nicholas Coull, kaavasuunnittelija, nicholas.coull@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus 4.2.2026/ kaavasuunnittelija NC:

Vireilletulo
Tekninen lautakunta on 20.08.2019 (§ 96) saattanut vireille asemakaavan laatimisen 1.kaupunginosan korttelin 71 tonteilla 4 ja 5, Koskikadun ja Poromiehentien kulmauksessa. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 16.10.2019, osallistumis- arviointisuunnitelmaan on voinut tutustua 17.10.-30.10.2019 välisenä aikana Osviitassa ja kaupungin internetsivujen Kaavatorilla.

Valmisteluvaihe
Asemakaavan muutoksesta on laadittu neljä kaavaluonnosvaihtoehtoa. Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutosluonnokset pidettiin 10.–23.3.2021 valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä palvelupiste Osviitassa sekä Kaavatorilla. Valmisteluvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitettiin lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 9.3.2021.

Vaihtoehdolla 0 asemakaavamuutosta ei laadita, jolloin tilanne kaava-alueella ei muutu ja tontti säilyy autopaikkojen korttelialueena (LPA-3). Alueelle saadaan sijoittaa korttelialueiden autopaikkoja ja rakentaa liikerakennuksia erikseen osoitetuille rakennusaloille. Yleisiä pysäköintipaikkoja on autopaikkamäärästä oltava vähintään puolet. Rakennusoikeutta alueella yhteensä 600 k-m². Voimassa oleva asemakaava ei palvele liikenteellisiä kehitystarpeita.

Vaihtoehdossa 1 alueesta kaavoitettaisiin liikerakennusten korttelialue (KL-8). Alueelle voidaan sijoittaa myymälä- ja ravintolatiloja, hotelli sekä asuntoja. Liiketilat ja ravintolat on sijoitettava ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen ja kerrosalasta saadaan käyttää enintään 2400 k-m² asuntoihin. Muutos voimassa olevaan tilanteeseen on huomattava. Rakennuksen korkeimman osan kerrosluku on 12 (XII) ja rakennusoikeus 16 000 k-m² (tehokkuusluku e=4,70)

Vaihtoehdolla 2 alueesta tulisi liikerakennusten korttelialue (KL-8). Alueelle voidaan sijoittaa myymälä- ja ravintolatiloja, hotelli sekä asuntoja. Liiketilat ja ravintolat on sijoitettava ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen, kerrosalasta saadaan käyttää enintään 2250 k-m² asuntoihin. Muutos voimassa olevaan tilanteeseen ei ole niin huomattava kuin vaihtoehdossa yksi, mutta alueen tehokkuus nousee silti merkittävästi nykyiseen verrattaessa. Rakennuksen korkeimman osan kerrosluku on kuusi (VI) ja rakennusoikeus 9 000 k-m² (tehokkuusluku e=2,69).

Vaihtoehdolla 3 alueesta kaavoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Tontin suurin sallittu kerrosluku olisi viisi (V) ja rakennusoikeus jakaantuu kahdelle kerrostalorakennuksella, 2500k-m² ja 3200 k-m², sekä pihavarastolle 55 k-m² (tehokkuusluku e=1,69).

Vaihtoehdolla 4 alueesta tulisi asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Tontin suurin sallittu kerrosluku olisi kuusi (VI) ja rakennusoikeutta on 10 125 k-m² (tehokkuusluku e=2,98).

Mielipiteitä on vireilletulon ja valmisteluvaiheen aikana saapunut yhteensä neljä kappaletta. Mielipiteiden sisältö ja niihin annetut vastineet on esitetty vuorovaikutuslomakkeella (liite 7). Nähtävillä olleiden kaavamuutosluonnosten vaikutuksia on, kaavaselostuksessa esitetyn vertailun lisäksi, arvioitu erillisellä liitteenä olevalla lomakkeella (liite 8).

Kaavoituksen esitys
Yleiskaavassa suunnittelualue sijoittuu käyttötarkoitukseltaan keskustatoimintojenalueelle (C-3). Alueelle saa sijoittaa asuin-, majoitus-, toimisto ja liikerakennuksia. Osayleiskaavan C-3 merkinnällä osoitetut alueet ovat tiiviin ja tehokkaamman rakentamisen aluetta. Asemakaavaa laadittaessa on varmistettava kaupunkikuvallisten arvojen ja suojeltavan rakennuskannan säilyminen. Alueelle saa sijoittaa MRL 71a §:n tarkoittaman vähittäiskaupan suuryksikön. Yleiskaavassa on huomioitu myös liikennejärjestelmäsuunnitelman mukaiset uudistukset Koskikadun ja Poromiehentien kulmauksessa, muutokset liittyvät kaupunginvaltuuston 12.11.2012 (§ 139) hyväksymään Rovaniemen liikennejärjestelmään 2030.

Nähtävillä olleista vaihtoehdoista vaihtoehto 2 (liite 3) vastaa asemakaavalle asetettuja tavoitteita sekä huomioi keskustan osayleiskaavan tavoitteita parhaiten. Ennen nähtäville asettamista kaavaluonnosta täydennetään, jotta alue olisi kustannustehokkaasti toteutettavissa: piha-alueen mitoituksessa huomioidaan paremmin henkilöautojen saattoliikenne sekä vartaan pysäköimispaikkoja mahdollisille taksipalveluille. Suunnittelualueen suurin sallittu kerrosluku muutetaan kerrosluvuksi kahdeksan (VIII), lisäksi rakennukseen liittyy enimmillään viisikerroksinen matalampi rakennuksen osa. Kaavaehdotuksen rakennusoikeus on 9 000 k-m²:ä käyttötarkoituksella KL, liikerakennusten korttelialue. Kaavaehdotukseen liitetään nähtäville asettamista varten rakentamistapaohjeet.

Kaavoitus esittää, että asemakaavamuutoksen luonnosvaihtoehto 2 hyväksytään jatkokaavoituksen pohjaksi ja 16.2.2021 päivätty ja 28.1.2026 korjattu, luonnosvaihto 2:een pohjautuva, asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
p. 040 578 9283

kaavasuunnittelija Nicholas Coull
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
p. 040 7665679

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 1.kaupunginosan korttelin 71 tontin 4 ja 5 asemakaavamuutosta jatketaan luonnosvaihtoehto 2 mukaisesti, 16.2.2021 päivätty ja 28.1.2026 korjattu asemakaavan muutosehdotuskartta (liite 9.) sekä asiakirjat asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Asiasta pyydetään lausunnot Lapin Maakuntamuseolta, Lupa- ja valvontavirastolta sekä Napapiirin energia ja vedeltä.