Perustelut
Valvontakohde
Rakennusvalvonnan asiatunnuksella 698-2024-67 selvittämä valvonta-asia koskee kiinteistöllä 698-1-17-7 sijaitsevaa asuinkerrostaloa, joka on asemakaavassa yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueella (ALK). Pysyvä rakennustunnus on 1012321485. Rakennus on rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalo. Rakennuksen huoneistot A1-A15 ja B1-B14 ovat käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistoja.
Asianosaiset
Rakennuksen omistaja, asunto-osakeyhtiö Rova-Pekka
Huoneistojen ****** hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, Roy Service Oy
Huoneiston ****** hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, Kunnes Oy
Huoneiston ****** hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, ******
Huoneiston ****** vuokralainen, Kunnes Oy
Toiminnanharjoittaja, Kunnes Oy ”Santa’s Holiday Homes”
Vireilletulo
Valvonta-asia on tullut vireille, kun asuintilojen käyttö majoitustoimintaan on tullut ilmoituksella rakennusvalvonnan tietoon ja asian vireilletulon edellyttämät tiedot on kirjattu viranomaisen järjestelmiin valvonta-asiaksi 29.10.2024.
Asian selvittely
Asianosaisille on lähetetty 4.11.2024 selvityspyyntö, jossa asianosaisia on ohjeistettu majoitustoiminnan luvanvaraisuudesta sekä luvanvaraisuuden arvioinnista. Asianosaisille on varattu mahdollisuus antaa selvitys 26.11.2024 mennessä.
Roy Service Oy ja Kunnes Oy ovat antaneet yhteisen vastineen 26.11.2024. Vastauksessa esitetään, että majoitustoiminta aloitettaessa on tehty terveydensuojelulain 13 §:n edellyttämä ilmoitus. Vastineessa on myös viitattu Rovaniemen kaupunginvaltuuston päätökseen 17.6.2024 32 §. Kyseisellä päätöksellä alueen kaavamerkinnäksi tulisi KL-13.
****** on vastauksessaan ilmoittanut osakeomistuksensa nojalla hallinnoimansa huoneiston olevan vuokralla pitkäaikaisesti Kunnes Oy:lle. Selvityksenä toimitettuun asuinhuoneiston vuokrasopimukseen on kirjattu ehto, jonka mukaan vuokralainen voi käyttää huoneistoa majoitustarkoitukseen.
Asunto Oy Rova-Pekan puolesta isännöitsijä on 25.11.2024 esittänyt selvitykseksi, että asuinhuoneistoja käytetään osakkeenomistajien asuntoina, pitkäaikaiseen vuokraukseen sekä osa on ns. lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Lyhytaikaisessa vuokrauksessa olevien huoneistojen osalta isännöitsijän vastauksessa on viitattu Rovaniemen kaupunginvaltuuston päätökseen 17.6.2024 § 32. Vastineet ovat kokonaisuudessaan päätösehdotuksen oheismateriaalina.
Rakennusvalvonnan selvityksen mukaan rakennuksen 1012321485 asuinhuoneistoja ****** käytetään kalustettuina tilapäisen majoituksen tarjoamiseen asiakkaille. Huoneistojen ensisijainen käyttö on saadun selvityksen perusteella sesongin aikainen asiakkaiden matkailumajoittaminen, jonka ohella huhtikuusta lokakuuhun asuntojen majoituskäytön on asianosaisten puolesta kerrottu olevan satunnaisempaa vähäisen kysynnän vuoksi ja huoneistojen on viitattu olevan pääasiallisesti tyhjillään. Huoneistoissa ****** ei ole ollut väestötietojärjestelmän mukaan vakituisia asukkaita 5.11.2025 tarkistettaessa.
Valvonta-asian yhteydessä selvitetyn huoneiston ****** osalta valvonta päättyy, sillä kohteeseen on sittemmin ilmoitettu väestötietojärjestelmän mukainen asukas. Mahdollisen majoituskäytön ei ole näytetty syrjäyttäneen asunnon asuinkäyttöä.
Huoneistoja ****** vuokrataan lyhyiksi ajanjaksoiksi varaus- ja peruutusehdoin, avoimelle yleisölle. Huoneistoja tarjotaan majoituskäyttöön majoitustilojen välitysalustoilla (esim. Booking.com) sekä Kunnes Oy:n verkkosivuilla (santasholidayhomes.fi). Huoneiston käyttöoikeuteen sisältyy hotellitoiminnalle ominaisesti valmiit liinavaatteet, pyyhkeet, hygieniatarvikkeet sekä hintaan sisältyvä loppusiivous.
Kysymys siitä, ovatko asuinhuoneistot rakennusluvan mukaisessa käytössä, ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslain eli nykyisen alueidenkäyttölain, rakentamislain ja niiden nojalla annettujen asetusten ja määräysten nojalla. Koska valvonta-asia on tullut vireille ennen 1.1.2025, sovelletaan siihen sen vireilletuloaikana voimassaolleita säännöksiä (RakL 194 §).
Maankäyttö- ja rakennuslain 125 § momentin 5 mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Tässä päätöksessä yksilöidyt asuinhuoneistot on otettu ympäristöministeriön asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista 2 §:n mukaisen majoitustilan määritelmän mukaiseen käyttöön, jonka lisäksi huoneistojen tosiasiallinen käyttö ei muun muassa käyttäjäkunnan tiheän vaihtuvuuden vuoksi vastaa konkreettisilta vaikutuksiltaan tavanomaista asumista. Kyseisen asuinrakennuksen ja asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta on muutettu olennaisesti sille rakennusluvassa osoitetusta käyttötarkoituksesta, eikä käyttötarkoituksen olennaiselle muutokselle ole myönnetty rakennus- tai rakentamislupaa.
Maankäyttö- ja rakennuslain 58 § mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus) eikä asemakaava-alueelle saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava- alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia. Rakennuksen sijaintialueella voimassa oleva kaava on yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialue (ALK). Majoitustilojen sijoittaminen alueelle edellyttäisi lähtökohtaisesti poikkeamislupaa tai voimaan astunutta kaavamuutosta ja niihin perustuvaa rakentamislupaa.
Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaan jonkun ryhtyessä toimiin kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyödessä laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla.
Kehottaminen
Asianosaisia on kehotettu lopettamaan rakennusluvan vastainen majoitustoiminta 17.2.2025 mennessä. Voimassa olevan asemakaavan ja rakennusluvan vastaista majoitustoimintaa ei ole lopetettu.
Asettamisvaiheen kuuleminen
Asianosaisille on 27.6.2025 lähetetyllä kirjeellä varattu hallintolain 34 § mukainen tilaisuus tulla kuulluksi ja antaa asiassa selvitystä ennen kuin asia saatetaan rakennusvalvontaviranomaisen ratkaistavaksi.
Asianosaiset ovat antaneet yhteisen vastineen 15.8.2025. Vastineessa on vaadittu poikkeamisluvan myöntämistä satunnaiselle lyhytaikaiselle vuokraustoiminnalle seuraavista ensimmäisenä toteutuvan mukaan:
"a) vähintään 15.4.2026 asti tai kunnes joko
b) kaupungin 2024 hyväksymä asemakaava on lainvoimaisesti vahvistettu
c) eduskunta on päättänyt asiaa koskevan ja valmisteilla olevan laintäsmennyksen vahvistamisesta, mukaan lukien Rakentamislain 40 a § asumisen ja majoitustoiminnan määrittelystä, jolloin noudatetaan vahvistettua kaavaa tai lakia."
Asianosaisia on ohjeistettu siitä, miten poikkeamislupia on mahdollista hakea kaupungin asiointipalvelusta. Kohteeseen ei ole myönnetty poikkeamislupaa satunnaiselle lyhytaikaiselle vuokraustoiminnalle.
Asianosaiset ovat vaatineet vastineessaan seuraavia päätöksiä Rovaniemen kaupungin tehtäväksi, mikäli poikkeamislupaa ei myönnetä:
”a) Em. kiinteistöllä ja rakennuksessa harjoitettava toiminta on kaupungin näkemyksen mukaan tulkinnanvarainen eli toisaalta sitä voidaan tiukasti tulkiten pitää ns. majoitustoimintana vaan toisaalta sitä voidaan laveammin tulkiten pitää lain sallimana satunnaisena lyhytaikaisena vuokrauksena (Rakentamislaki 40 a §; Hallintolaki 6 § yhdenvertaisuusperiaate), mikä ei näin ollen ehdottomasti edellytä kaikki asiaan vaikuttavat seikat huomioiden kaupungilta mitään välttämättömiä jatkotoimia."
Perusteluna vaatimukselle on esitetty, että asiaan on odotettavissa lähitulevaisuudessa epäselvyyden ja tulkinnanvaraisuuden poistava ratkaisu kaavan tullessa lainvoimaiseksi (Rakentamislaki 201 §; Maankäyttö- ja rakennuslaki 201 §) sekä asianosaisten käsitys odotetuista lakimuutoksista.
Valtuusto on 2024 hyväksynyt aluetta koskevan asemakaavan, jossa alueelle muodostuu liikerakennusten korttelialue (KL-13). Kaavamuutos sallisi voimaan tullessaan majoitustoiminnan. Kaavamuutos ei ole vielä lainvoimainen.
Muutoksenhaussa oleva kaavamuutos, jonka lähtökohtainen päätös on myönteinen, puoltaa osaltaan sitä, että asiassa ei olisi tarpeen ryhtyä hallintopakkomenettelyyn, mikäli kaavan voimaan astuminen korjaisi lainvastaisen tilan, eikä asiassa olisi muuta painavaa syytä velvoitteen asettamiselle. Kaavamuutoksen lähtökohtana on kuitenkin uudisrakentaminen, eikä nykyisissä rakennuksissa voida harjoittaa majoitustoimintaa.
Jotta tiloja voidaan käyttää ensisijaisesti majoitustoiminnan harjoittamiseen, tulisi niiden olla luvitettu majoitustiloiksi. Rakennus 1012321485 ei täytä majoitustilojen olennaisia teknisiä vaatimuksia. Koska kysymys on muun muassa rakennuksen paloturvallisuudesta, ei myönnetystä käyttötarkoituksesta olennaisesti poikkeavaa käyttöä tule jatkaa, ennen kuin rakennuksen turvallisuus majoitustoiminnan harjoittamiseen on asianmukaisesti vahvistettu lain edellyttämällä lupamenettelyllä.
Lainsäädännön on vastineessa koettu olevan epäselvä lyhytaikaisen vuokraamisen ja ns. majoitustoiminnan erottelussa. Vastineessa on viitattu monilta osin luonnoskierroksella keväällä 2024 olleeseen ympäristöministeriön lakiluonnokseen ("rakentamislaki 40 a §"). Kyseessä ei ole voimaan astunut tai astuva laki, vaan lainvalmisteluluonnos, joka on sittemmin jätetty jatkovalmisteluun. Toiminnan jatkamisen sallittavuudeksi on vedottu siihen, että nykyistä matkailijamäärää ei pystyttäisi majoittamaan Rovaniemellä ilman tarjolla olevia satunnaisesti lyhytaikaisesti vuokrattavia asuntoja, koska hotellien tms. majoitustoimintaa harjoittavien majoituskapasiteetti ei siihen riitä. Asianosaiset vetoavat siihen, että rakennuksen käyttö nykyiseen tapaan tukisi Rovaniemen kaupungin taloutta ja matkailun kehitystä.
Maankäyttö- ja rakennuslaki, alueidenkäyttölaki tai rakentamislaki ei tunne satunnaista lyhytaikaista vuokraustoimintaa, jota tulisi arvioida eri perustein kuin muita rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksia, eikä käytön satunnaisuudelle ole lain esitöissä tai säännöstekstissä annettu määritelmää. Uutta rakentamislupaa edellyttävässä rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksessa ratkaisevaa on muutoksen olennaisuus. Rakennusvalvontaviranomaisen arvioinnissa majoittamisen ja asumisen erottelu perustuu siten toiminnan arviointiin kokonaisuutena, ottaen huomioon sen luonne sekä konkreettiset vaikutukset. Toiminnan taloudellinen tuottavuus ei ole peruste poiketa rakennuksen turvallisen käytön edellytyksistä.
Vastine on kokonaisuudessaan päätösehdotuksen oheismateriaalina.
Päävelvoite
Ympäristölautakunta velvoittaa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 § ja alueidenkäyttölaki 176 a §) mukaisesti rakennuksen omistajana Asunto Oy Rova-Pekan asuinhuoneistojen ****** osalta tällä päätöksellä asetettavan sakon uhalla ryhtymään toimenpiteisiin asuinhuoneistojen käytön lopettamiseksi majoitustiloina määräpäivään mennessä.
Ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Roy Service Oy:n nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallinnoimiensa asuinhuoneistojen ****** käytön majoitustiloina määräpäivään mennessä.
Ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ****** nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallinnoimansa asuinhuoneiston ****** käytön majoitustilana määräpäivään mennessä.
Majoitustoiminnan harjoittajana asuinhuoneistojen ****** osalta ja asuinhuoneiston ****** hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Kunnes Oy velvoitetaan nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa sekä vuokrasuhteiden nojalla hallitsemiensa asuinhuoneistojen käytön majoitustiloina määräpäivään mennessä.
Määräpäivä
Velvoitetta on noudatettava kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.
Uhkasakko
Asunto Oy Rova-Pekalle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 11 000 euroa ja lisäerä 5 500 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Roy Service Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 9 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 4 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Kunnes Oy:lle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 11 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 5 500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
****** asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 3 000 euroa. Peruserän lisäksi asetetaan lisäerä 1500 euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 7 § mukaan velvoite ja uhka voidaan kohdistaa sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua tilanteeseen. Vuokrattavien huoneistojen osakkaalla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua toimintaan hallintaoikeutensa nojalla. Asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus puuttua luvanvastaiseen tilanteeseen asunto-osakeyhtiölain perusteella. Uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettu huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus sekä muut asiaan vaikuttavat seikat.
Prosessin kulku
Jos päävelvoitetta ei ole noudatettu määräpäivään mennessä, eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä, ympäristölautakunta voi tuomita asetetun uhkasakon maksettavaksi (UhkasakkoL 10 §). Asianosaisia kuullaan uudelleen ennen uhkasakon tuomitsemista. (UhkasakkoL 22 §).
Ilmoitusvelvollisuus omistajanvaihdoksessa
Jos kiinteistö 698-1-17-7, sillä sijaitseva rakennus 1012321485, rakennuksen osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet tai niiden käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Rovaniemen kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite. Tämän ilmoitusvelvollisuutta koskevan velvoitteen tehosteeksi asetetaan kullekin velvoitetulle erikseen 2000 euron uhkasakko. Tähän päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta valittamalla (UhkasakkoL 18 §). Ympäristölautakunta ilmoittaa maanmittauslaitokselle tästä päätöksestä merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin (UhkasakkoL 19 §).
Ilmoitus poliisille
Maankäyttö- ja rakennuslain 186 § ja rakentamislain 153 § mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Koska säännösten ja määräysten vastaista laiminlyöntiä ei voida olosuhteet huomioon ottaen pitää vähäisenä, ympäristölautakunta ilmoittaa tekemästään päätöksestä poliisille.
Päätöksestä perittävä maksu
Päätöksestä veloitetaan asianosaisilta rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä suoritettavien maksujen 10.5 § mukainen 300 euron maksu päätöksestä, jolla asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukainen uhkasakko velvoitteen tehostamiseksi.
Päätöksestä perittävään maksuun voi hakea muutosta ympäristölautakunnalta oikaisuvaatimuksella kuntalain 134 §:n mukaisesti.
Sovelletut lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § (rakentamislaki 42 §), 182 § (rakentamislaki 147 §), 186 § (rakentamislaki 153 §)
Uhkasakkolaki 1 §, 4 §, 6-10 §, 18-19 §, 22- 24 §
Hallintolaki 34 §, 67 §
Kuntalaki 134 §