Tekninen lautakunta, kokous 16.12.2025

Perustelut

Kaavoitus, kaavoitusarkkitehti S.H. 22.10.2018

Asemakaavatyö kohdistuu 1. kaupunginosan korttelin 38 tontille 6 ja tarkoituksena on saattaa kiinteistön kaavatilanne niiden käyttöä ja omistussuhteita vastaavaan tilaan. Kehittää alueen liikenteellisiä ratkaisuja sekä tutkia Konttisenkadun liittämistä osaksi As Oy:lle muodostettavaa tonttia. Ratkaista käyttämättömän rakennusoikeuden mahdollistaman lisärakentamisen edellyttämä asemakaavamuutos siten, että kulttuuriympäristön asettamat vaatimukset huomioidaan ja luoda edellytykset kaupunkikuvallisesti korkeatasoisen miljöön säilymiselle.

Kaavamuutoksen lähtökohta on, että alueella sijaitsevat kolme kerrostaloa kunnostetaan. Mikäli peruskorjaaminen ei kuitenkaan olisi pakottavista syistä taloyhtiölle taloudellisesti mahdollista, niin talot puretaan ja samoille sijoille rakennetaan uudet kerrostalot. Asemakaavatyötä ohjaava rakennusoikeuden määrä periytyy voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeudesta, mikä jyvittyy tonttitehokkuudeksi e_t=1.48. Tämä edellyttää rakenteellista pysäköintiä.

Aloite kaavatyön aloittamisesta on tullut As Oy Rovaniemen Konttisenpuistolta.

Lisätietoja:

kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh 016 322 8927
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaavoitusarkkitehti Sipi Hintsanen
puh 016 322 8908
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Perustelut

Korttelin 38 asemakaavan muutos on ollut vireillä syksystä 2018 alkaen. Kaavan valmistelu on ollut keskeytyneenä koska Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuisto on selvittänyt rakennuksia koskevia toimenpiteitä.

Sopimus käsittää karttaliitteen mukaisen maanomistajan omistaman noin 3040 m² määräalan 698-1-38-6-M501, sekä noin n. 580 m² Kaupungin omistamaa Konttisenkadun katualuetta rakisteröidystä yleisestä alueesta 698-1-9901-0. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 38 alue on merkitty hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeksi (YH).

Hakemuksessa on esitetty asemakaavan ja tonttijaon muutoksessa muodostuvan tontin käyttötarkoituksen muuttamista asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Rakennusoikeuden määräksi muodostuvalle tontille tavoitellaan olemassa olevien rakennusten rakennusoikeuden määrää. Hakemuksessa on esitetty kaupungin omistaman alueen liittämistä muodostuvaan tonttiin.

Paikkatieto- ja tonttipalvelut on valmistellut liittenä olevan sopimusluonnoksen, jolla maanomistajan kanssa sovitaan kaavoituksen käynnistämisestä, kaavoituksesta aiheutuvista kustannuksista sekä esitetään tavoitteet ja lähtökohdat kaavoituksen käynnistämiselle. Sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan mahdollisen asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtävillä olon jälkeen sopimusaluetta koskevan maankäyttösopimuksen ja/tai kiinteistökaupan esisopimuksen kaupungin maapoliittiseen ohjelmaan kirjattujen sopimusperiaatteiden mukaisesti.

Perustelut

Asemakaavatyö kohdistuu 1.kaupunginosan korttelin 38 tontille 7 (entinen 6). 

Asemakaavamuutoksella saatetaan kiinteistön kaavatilanne niiden käyttöä ja omistussuhteita vastaavaan tilaan. Konttisenkatu poistuu käytöstä ja osa katualueesta (581 m2) liitetään osaksi asunto-osakeyhtiölle muodostettavaa tonttia. Alueen liikenneratkaisua selkeytetään ja liikenneturvallisuutta parannetaan poistamalla toinen ajoliittymä Valtakadulle. Ajoyhteys Valtakadulta on osoitettu korttelin pohjois-länsikulmalta. Rantareitille pääsee suoraan korttelialueelta.

Kaavalla muodostetaan asuinrakennusten korttelialue (AK), jonka kerrosluku on III. Rakennusoikeuden määrä asumiselle 2700 k-m2, jonka lisäksi annetaan sijainniltaan ohjeelliselle talousrakennukselle (pihavarasto/polkupyörät) 50 k-m2 rakennusoikeus. Muodostettavan tontin pinta-ala on 3613 m2, rakennusoikeus 2750 k-m2 ja tonttitehokkuus et=0.76.

Asuinrakennuksille annetaan suojelumerkintä sr. Lisäksi korttelialueelle suojelumerkintä /s-1, jonka mukaan ympäristö tulee säilyttää ja alueella olevien rakennusten ja piha-aluiden kulttuurihistorialliset, rakennustaiteelliset ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaat ominaipiirteet tulee säilyttää.

Asemakaavamuutos täyttää Valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteet(VAT) sekä maakuntakaavan ja yleiskaavan tavoitteet.

Aloite kaavatyön aloittamisesta on tullut As Oy Rovaniemen Konttisenpuistolta.

Asemakaavan hyväksyy tekninen lautakunta.

Perustelut

Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuiston kanssa on neuvoteltu liitteenä olleva maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus koskien 1. kaupunginosan kortteliin 38.asemakkaavan muutoksessa muodostuvaa tonttia.

Maankäyttösopimus perustuu liitteenä olevaan 11.2.2025 päivättyyn asemakaavaehdotukseen, joka on ollut julkisesti nähtävillä 27.2.-28.3.2025. Ehdotuksessa sopimusalueelle muodostuu asuinkerrostalojen korttelialueeseen kuuluva (AK/s-1) tontti, jossa s-1 merkinnällä on osoitettu määräyksiä kulttuurihistoriallisen, rakennustaiteellisen ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaiden ominaispiirteiden säilyttämisestä. Tontin pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus on 2700 krs-m².

Maankäyttösopimuksella sovitaan maanomistajan kanssa alueidenkäyttölain ja kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaisesti sopimuskorvauksesta. Sopimusmenettelyä edellytetään kun asemakaavasta tai asemakaavan muutoksesta koituu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Korvaus määräytyy yhdyskuntarakentamisen kustannusten tai sopimuskohteen arvonnousun perusteella. Maanomistajan tulee korvata kaupungille noin 50 % syntyvästä arvonnoususta.

Arvonnousu on määritetty Newsec Advisory Finland Oy:n 19.6.2025 päivätyn ulkopuolisen arvion perusteella. Arvion perusteella sopimuskorvaukseksi muodostuu yhteensä 92.600 euroa. Korvaus on sovittu erääntyväksi kolmessa erässä. Muodostettavaan tonttiin liitettävän, noin 581 m² määräalan hinnaksi esitetään 24.080 euroa. Määräalan neliohinta on noin 10% tontin pääkäyttötarkoituksen mukaisesta kerrosneliömetrihinnasta.

Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuisto hyväksynyt osaltan neuvotellun sopimuksen.