Perustelut
Valvontakohde
Rakennusvalvonnan asiatunnuksella 698-2024-5 selvittämä valvonta-asia koskee tontilla 698-3-129-17 sijaitsevaa asuinkerrostaloa. Alue on asemakaavassa asuinkerrostalojen korttelialue (AK). Rakennuksen pysyvä rakennustunnus on 101271348N. Rakennus on rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalo. Osakkaan omistamiensa osakkeiden nojalla hallinnoima huoneisto 14 on käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneisto.
Asianosaiset
Asunto Oy Rovaniemen Kotipihlaja
Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja
Vireilletulo
Valvonta-asia on tullut Rovaniemen kaupungin rakennusvalvonnassa vireille 21.12.2022 asunto-osakeyhtiö Rovaniemen Kotipihlajan hallituksen puheenjohtajan pyynnöstä.
Asian selvittely
Asunto-osakeyhtiölle on heidän pyynnöstään lähetetty selvityspyyntö 21.12.2022, jossa asianosaisia on ohjeistettu majoitustoiminnan tunnusmerkeistä sekä kehotettu lopettamaan rakennuksen käyttötarkoituksen vastainen majoitustoiminta. Huoneiston osakkaalle on varattu mahdollisuus antaa selvitys 19.1.2023 mennessä. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja on antanut asiassa lisäselvitystä useaan kertaan.
Huoneistossa on vakituisena asukkaana väestötietojärjestelmän mukaan osakas itse. Asunto-osakeyhtiön puheenjohtaja on vastineissaan lausunut käsityksensä, että väestötietojärjestelmään ilmoitetut tiedot kohteen asuinkäytöstä eivät vastaa kohteen tosiasiallista käyttöä, vaan jaksoina, joina kohteessa ei ole tilapäisesti majoittuvia asiakkaita, huoneisto on enimmäkseen tyhjillään. Rakennusvalvonta on tarkistanut väestötietojärjestelmästä, että osakas on ilmoittanut itsensä asukkaaksi kohteeseen 18.10.2022.
Majoitusjaksoja on tarjottu huoneistossa vuodesta 2022 alkaen. Osakas on vastineessaan todennut, että kohde on valtaosan ajasta omassa käytössä.
Rakennusvalvonnan selvityksen mukaan osakas luovuttaa huoneistoa toistuvasti toisten käyttöön kalustettuna ja tilapäistä majoittumista varten. Huoneistoa vuokrataan varaus- ja peruutusehdoin ja As Oy:n hallituksen puheenjohtajan sekä kohteen Airbnb-ilmoituksen kerryttämien asiakasarvostelujen perusteella kohdetta tarjotaan toistuvasti muutamien päivien majoitusjaksoiksi. Majoittamistoiminnan järjestämiseksi kohdetta tarjotaan ensisijaisesti tilapäistä majoitusta etsiville asiakkaille suunnatulla sivustolla ja palveluun sisällytetään hotellitoiminnalle ominaisia palveluita, kuten valmiit liinavaatteet, pyyhkeet sekä siivous. Majoittumisen hinta ilmoitetaan vuorokausikohtaisesti.
Asiakasarvioita on kertynyt 10.3.2025 mennessä 55 kappaletta, joista vanhin on annettu elokuussa 2022. Rakennusvalvonnan kehotuksen määräpäivän jälkeen, eli 30.04.2024 jälkeen, asiakasarvosteluita on kertynyt 14. Majoittumisten todellinen määrä ei ole tiedossa. Varauskalenterin ja kertyneiden arvioiden määrän perusteella majoittaminen on toistuvaa sesonkiluonteisesti painottuvaa majoitustoimintaa.
Kysymys siitä, onko asuinhuoneisto rakennusluvan mukaisessa käytössä, ratkaistaan alueidenkäyttölain (31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslaki), rakentamislain ja niiden nojalla annettujen asetusten nojalla.
Rakentamislain 42 § 3 momentin 3 kohdan mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakentamislupa. Sisällöltään vastaava säännös on ollut 31.12.2024 asti maankäyttö- ja rakennuslain 125 §. Lainmuutoksella ei ole ollut tarkoitus muuttaa käyttötarkoituksen olennaisen muutoksen arvioinnin edellytyksiä tältä osin (HE 139/2022 vp).
Asian vireille tullessa voimassa olleen maankäyttö- ja rakennuslain 182 § mukaan jonkun ryhtyessä toimiin kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyödessä laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla. 1.1.2025 alkaen vastaava säännös on rakentamislain 147 §. Rakentamislain siirtymäsäännöksen 194 § mukaan rakentamislain voimaan tullessa vireillä oleva asia käsitellään loppuun soveltaen kyseisen lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.
Olennaisena käyttötarkoituksen muutoksena on hallituksen esityksessä HE 101/1998 mainittu loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen käyttöön. Ratkaisuissaan KHO 2024:75, 2021:77 ja 2021:76 korkein hallinto-oikeus on arvioinut asuinhuoneistoissa harjoitettua kalustettujen huoneiden tilapäiseen käyttöön luovuttamista majoitusluonteisena toimintana, joka on ollut olennainen muutos asuinhuoneiston käyttötarkoitukseen. KHO:n mukaan huomiota on kiinnitettävä siihen, onko vuokraustoiminta vastannut tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Hallitsematon käyttötarkoitusten muuttaminen rakennus- tai rakentamisluvan vastaisesti voi hyvin nopeasti muuttaa kokonaisen alueen luonteen. (HE 139/2022 vp).
Rakentamislain nojalla annetun asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista mukaan majoitushuoneella kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu ammattimaisesti tarjottavaksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Asuinhuoneella tarkoitetaan huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu jatkuvaan asumiskäyttöön ja asuinhuoneistolla eli asunnolla ympärivuotiseen asumiseen sekä vapaa-ajan asumiseen tarkoitettua kokonaisuutta. Käyttötarkoituksen olennainen muuttuminen ei edellytä, että uusi ja ensisijainen käyttötarkoitus on tilan ainut käyttötapa. Asiassa on otettu huomioon, että kohdetta on voitu tosiasiallisesti käyttää majoitussesongin ulkopuolella myös asuinkäyttötarkoituksen mukaisesti.
Majoitustoimintaan liittyvään vuokraustoimintaan tyypillisesti liittyvinä piirteinä voidaan korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksen 15.5.2024 (KHO 2024:75) mukaan pitää yksittäisen vuokrasuhteen lyhytkestoisuuden ohella toiminnan harjoittamisen jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta sekä sitä, millaisiin erityisjärjestelyihin toiminnan mahdollistamiseksi on ryhdytty. Tällaisia erityisjärjestelyjä voivat olla esimerkiksi vuokrakohteiden markkinointi sähköisillä alustoilla, lisäpalvelujen tarjoaminen ja majoittujien vastaanottoa tai avainten luovuttamista varten tehdyt erityiset toimenpiteet. Lisäksi kiinnitetään huomiota vuokraustoiminnan luonteeseen ja muihin vuokraukseen liittyviin olosuhteisiin.
Rakennusvalvonta katsoo, että vuokraustoiminta ei asiakkaiden toistuvan vaihtumisen osalta vastaa tyypillisiltä vaikutuksiltaan asemakaavan pääkäyttötarkoitusta ja rakennusluvan mukaista asumista. Toiminnan katsotaan myös nostavan huoneiston käytön riskillisyyttä.
Kehottaminen
Asianosaista on kehotettu lopettamaan asemakaavan ja rakennusluvan vastainen toiminta kohteessa (määräaika 30.04.2024). Rakennusvalvonnan kehotusta ei ole noudatettu.
Asettamisvaiheen kuuleminen
Huoneiston osakkaalle on 12.12.2024 lähetetyllä kirjeellä varattu hallintolain 34 § mukainen tilaisuus tulla kuulluksi ja antaa asiassa selvitystä ennen asian ratkaisemista. Asianosainen on antanut vastineen 9.1.2025. Vastineessa on lausuttu, että kohde on valtaosan ajasta pelkästään omassa käytössä ja kalustettu omaan käyttöön. Hän on vedonnut omaisuudensuojaan sekä siihen, että hän kokee annetun neuvonnan ja ohjeistuksen olevan liian tulkinnanvaraista. Asianosainen on muun muassa vaatinut, että hänelle annetaan vuorokausirajat siitä, montako kertaa vuodessa saa majoittaa.
Rakennusvalvonta on sidottuna lain säännöksiin arvioidessaan käyttötarkoituksen olennaista muutosta. Koska toiminnalle ei ole lain tasolla asetettu päivämääräistä rajaa, ei rakennusvalvonta voi sellaista asiassa asettaa. Asianosaista on neuvottu ja ohjattu toiminnan arvioinnin kriteereistä useaan kertaan. Omaisuudensuoja osalta katsotaan, että omaisuudensuoja ei suojaa rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen vastaista käyttöä.
Vastine on kokonaisuudessaan päätösehdotuksen liitteenä.
Päävelvoite
Ympäristölautakunta velvoittaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemiansa asuinhuoneiston käytön majoitustilana kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiannosta.
Asunto-osakeyhtiö Rovaniemen Kotipihlaja on pyrkinyt puuttumaan omistamansa rakennuksen tiloissa harjoitettuun käyttötarkoituksen vastaiseen toimintaan. Velvoitteen asettamisen edellytyksenä on niskoittelu. As Oy Rovaniemen Kotipihlajalle ei aseteta uhkasakkoa.
Määräpäivä
Huoneiston käyttäminen majoitustilana on lopetettava kolmen kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.
Uhkasakko
Osakkaalle asetetaan velvoitteen tehosteeksi juokseva uhkasakko, jonka peruserä on 3000 euroa ja lisäerä 1500 euroa jokaisen yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.
Uhkasakkolain 7 § mukaan velvoite ja uhka voidaan kohdistaa sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua tilanteeseen. Vuokrattavan huoneiston osakkaalla ja hallinnoijalla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus lopettaa toiminta. Uhkasakon suuruutta harkittaessa on otettu huomioon päävelvoitteen laatu ja laajuus.
Prosessin kulku
Jos päävelvoitetta ei ole noudatettu määräpäivään mennessä, eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä, ympäristölautakunta voi tuomita asetetun uhkasakon maksettavaksi (UhkasakkoL 10 §). Asianosaisia kuullaan uudelleen ennen uhkasakon tuomitsemista. (UhkasakkoL 22 §).
Ympäristöministeriön lakiluonnos rakentamislain muuttamisesta on tätä velvoitetta asetettaessa lausuntokierroksella. Valvonta pohjautuu voimassa olevien säännösten noudattamiseen. Mikäli asian käsittelyn aikana vahvistetaan sisällöltään muuttuneet säännökset, otetaan kyseiset muutokset kohtuudella huomioon tämän asian käsittelyssä.
Ilmoitusvelvollisuus omistajanvaihdoksessa
Jos kiinteistö 698-1-33-10, sillä sijaitseva rakennus, rakennuksen osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai huoneiston käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Rovaniemen kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite. Tämän ilmoitusvelvollisuutta koskevan velvoitteen tehosteeksi asetetaan velvoitetulle 2000 euron uhkasakko. Tähän päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta valittamalla (UhkasakkoL 18 §). Ympäristölautakunta ilmoittaa maanmittauslaitokselle tästä päätöksestä merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin (UhkasakkoL 19 §).
Ilmoitus poliisille
Maankäyttö- ja rakennuslain 186 § ja rakentamislain 153 § mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Koska säännösten ja määräysten vastaista laiminlyöntiä voidaan olosuhteet huomioon ottaen pitää vähäisenä, ympäristölautakunta ei ilmoita tekemästään päätöksestä poliisille.
Koska asiassa on noussut epäily rekisterimerkintärikoksesta oikeudellisesti merkittävän virheen aiheuttamiseksi valvontaviranomaisen ratkaisuun, rakennusvalvonnan tietoon tulleet seikat ilmoitetaan poliisille esitutkintaa varten.
Päätöksestä perittävä maksu
Päätöksestä veloitetaan rakennusvalvonnan viranomaistehtävistä suoritettavien maksujen 10.5 § mukainen 300 euron maksu päätöksestä, jolla asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 182 § (rakentamislaki 147 §) mukainen uhkasakko velvoitteen tehostamiseksi. Maksuun voi hakea muutosta ympäristölautakunnalta oikaisuvaatimuksella kuntalain 134 §:n mukaisesti.
Sovelletut lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § (rakentamislaki 42 §), 182 § (rakentamislaki 147 §), 186 § (rakentamislaki 153 §)
Asetus asuin-, majoitus- ja työtiloista 2 §
Uhkasakkolaki 1 §, 4 §, 6-10 §, 18-19 §, 22- 24 §
Hallintolaki 34 §, 67 §