Perustelut
Asemakaavan muutoksen kuvaus:
Yksityiset maanomistajat ovat tehneet aloitteen asemakaavan muutoksesta 4.kaupunginosassa osoitteissa Kivikatu 46 ja 48. Maanomistajat ovat esittäneet tavoitteenaan nykyisen asemakaavan muuttamista siten, että molemmille tonteille mahdollistettaisiin 2-kerroksisen asuinpienkerrostalon ja avoimien autokatosten rakentaminen. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on tutkia, mahdollistavatko tontit yhdessä asuinpienkerrostalojen rakentamisen alueelle. Valmisteluvaiheissa on tutkittu neljällä erilaisella luonnosvaihtoehdolla tonttien maankäytön tehostamista. Tonteilla sijaitsee tällä hetkellä 1950 ja 1985 valmistuneet asuinrakennukset. Asemakaavan muutoksen käynnistämisestä on tehty viranhaltijapäätös 6.9.2023 § 18. Alueella on voimassa Rovaniemen yleiskaavaan 2015. Voimassa olevassa yleiskaavassa suunnittelualue on merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi AP. Alueella on voimassa sisäministeriön 14.4.1969 vahvistama asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa tonttien käyttötarkoitus on erillispientalojen korttelialue (AO), kerrosluku I ja rakennusoikeus 200 k-m2/tontti.
Perustelut asemakaavan muutokselle:
Asemakaavan muutoksen suhde voimassa olevaan yleiskaavaan:
Voimassa olevassa yleiskaavassa Rovaniemen yleiskaava 2015 kaavamuutosalue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). Merkintä AP (pientalovaltainen asuntoalue) käsittää erilliset omakotitalot, paritalot, rivitalot ja pienkerrostalot. Kaavamääräys edellyttää, että rivi- ja pienkerrostalojen toteuttaminen olevaan omakotitaloympäristöön tutkitaan asemakaavan muutoksilla ottaen huomioon kaupunkirakenteen tiivistämistavoitteet, yhtenäisen kaupunkikuvan muodostuminen ja rakennusjärjestys. Kivikadun asemakaavan muutoksen tavoitteena on tutkia, mahdollistavatko tontit 5 ja 7 pienimittakaavaisten pienkerrostalojen rakentamisen.
Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman linjaukset:
Rovaniemen maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelmassa linjataan, että alueiden elinvoimaa vahvistetaan täydennysrakentamisella tiivistämiseen soveltuville alueille. Täydennysrakentamisessa on huomioitava alueiden ominaispiirteet. Lisäksi täydennysrakentamisella tulee tarjota monipuolisia asumisen mahdollisuuksia sekä torjua asunto- ja asukasrakenteen yksipuolistumista. Rovaniemen alueidenkäytön strategian tavoitteena on ohjata asuminen palvelujen, rakennetun infrastruktuurin ja toimivan joukkoliikenteen yhteyteen.
Asemakaavan muutoksen tavoitteet:
Asemakaavan muutoksen keskeisin tavoite on mahdollistaa Kivikadun alueelle laadukas ja ympäristöön soveltuva rakentaminen. Pienkerrostalojen suunnittelussa on huomioitu alueen nykyiset rakennukset ja alueen ominaispiirteet kuten pienimittakaavaisuus ja vehreys. Esimerkiksi pienkerrostalojen rakennuskorkeus tulee olla kaksi (II) ja rakennusmateriaalin puu. Kaavaluonnosten lähtökohtana on tarjota alueelle monipuolista asumista palveluiden lähellä, joka tukee Rovaniemen maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman linjauksia. Rakennusten asuntojakaumaa on tutkittu tarkemmin kaavaluonnosten laadinnan yhteydessä. Kaavamääräyksillä edistetään viherympäristön ja puuston säilymistä alueella. Tavoitteena kaavaluonnoksissa on säilyttää alueen vanha puusto. Kaavaluonnoksissa esitettyjen rakennusten määräysrajan ja takana olevien naapuritonttien väliin on jätetty tilaa istutettavalle alueelle, johon voidaan toteuttaa suojakasvillisuutta.
Vireilletulo:
Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille 11.10.2023 Lapin Kansassa ja kirjeellä osallisille. Vireilletulon aineisto on ollut nähtävillä 12.10. - 30.10.2023, jolloin osalliset ovat voineet jättää mielipiteensä. Nähtävilläolon aikana mielipiteitä tuli kaksi (2) kappaletta, josta toisessa oli 26 allekirjoitusta. Yhteensä mielipiteen antoi 27 osallista tai kuntalaista. Vireilletulon jälkeen pidettiin lähialueen asukkaille kaavakävely ja keskustelutilaisuus. Keskustelutilaisuudesta laadittiin muistio, joka on liitteenä.
Valmisteluvaiheen kuuleminen I:
Asemakaavan muutoksen valmisteluvaiheesta kuulutettiin 11.12.2024 Lapin Kansassa ja kirjeellä osallisille. Kaavaluonnokset ja valmisteluaineisto on ollut nähtävillä 12.12.2024 - 17.1.2025, jolloin osalliset ovat voineet jättää mielipiteensä. Nähtävilläolon aikana mielipiteitä tuli kolme (3) kappaletta. Yhdessä mielipiteessä oli 54 allekirjoitusta. Yhteensä mielipiteen antoi 57 osallista tai kuntalaista.
Valmisteluvaiheen kuuleminen II:
Ensimmäisen valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen tehtiin vielä kaksi uutta kaavaluonnosvaihtoehtoa (3 ja 4) ja asemakaavan muutos vietiin uudelleen valmisteluvaiheen nähtäville 28.4.-12.5.2025. Valmisteluvaiheesta kuulutettiin 25.4.2025 Lapin Kansassa ja kirjeellä osallisille. Nähtävilläolon aikana mielipiteitä tuli kolme (3) kappaletta.
Valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen kaavaluonnoksiin tehtiin tekninen korjaus auto- ja pyöräpaikkamitoituksen osalta. Muutokset on korjattu kaavaluonnoksiin ja kaavaselotukseen 31.7.2025.
Kaavaluonnokset:
Valmisteluvaiheessa on ollut nähtävillä neljä luonnosvaihtoa.
Vaihtoehto 0: Asemakaava ei muutu ja alue säilyy entisellään.
Vaihtoehto 1: Molempien tonttien käyttötarkoitus muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Vaihtoehdossa kerrosluku on kaksi (II) ja rakennusoikeutta asuinpienkerrostaloille on 660 k-m². Kaavamuutos mahdollistaisi tonteille rakennusoikeutta yhteensä 1320 k-m², jolloin tehokkuusluku (e) on 0,56. Vaihtoehdossa 1 molemmilla tonteilla on L:n muotoiset asuinpienkerrostalot sekä omat autopaikoitukset ja leikkialueet, jolloin tontit voidaan rakentaa erikseen.
Vaihtoehto 2: Molempien tonttien käyttötarkoitus muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Vaihtoehdossa kerrosluku on kaksi (II) ja rakennusoikeutta asuinpienkerrostaloille on yhteensä 1300 k- m² ja talousrakennukselle 60 k- m². Yhteensä rakennusoikeutta alueella on 1360 k- m². Tehokkuusluku (e) on 0,58. Vaihtoehdossa 2 molemmilla tonteilla on asuinpienkerrostalot, jotka muodostavat yhdessä pitkän muotoisen rakennusmassan. Rakennukset on tuotu mahdollisimman lähelle Kivikatua, jolloin takana oleviin naapuritontteihin jää enemmän etäisyyttä. Rakennusten länsipuolella on oleskelu- ja leikkialue. Pysäköinti keskitetään Kivikatu 46:n (tontti 5) pohjoisreunaan, jossa on myös varaus yhteistiloille.
Vaihtoehto 3: Molempien tonttien käyttötarkoitus muuttuu asuinkerrosalojen korttelialueeksi (AK). Vaihtoehdossa kerrosluku on kaksi (II) ja rakennusoikeutta asuinpienkerrostaloissa on 660 k-m². Kaavamuutos mahdollistaisi tonteille rakennusoikeutta yhteensä 1320 k-m², jolloin tehokkuusluku (e) on 0,56. Vaihtoehdossa 3 molemmilla tonteilla sijaitsee L:n muotoiset asuinpienkerrostalot. Rakennukset muodostavat keskelle sisäpihan, johon on osoitettu autopaikoitus sekä leikki- ja oleskelualue.
Vaihtoehto 4: Molempien tonttien käyttötarkoitus muuttuu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Vaihtoehdossa kerrosluku on kaksi (II) ja rakennusoikeutta asuinpienkerrostaloille on 520 k-m² ja 600 k-m². Kaavamuutos mahdollistaisi tonteille rakennusoikeutta yhteensä 1150 k-m², jolloin tehokkuusluku (e) on 0,51. Vaihtoehdossa 4 molemmilla tonteilla sijaitsee asuinpienkerrostalot, joiden keskelle on osoitettu autopaikoitus sekä yhteinen leikki- ja oleskelualue. Asuinpienkerrostalojen massoittelussa on pyritty huomioimaan ympärillä olevat asuinrakennukset ja viheralueet.
Vireilletulon ja valmisteluvaiheen kuulemisen aikana saadut mielipiteet on koostettu liitteenä olevaan vuorovaikutuslomakkeeseen. Valmisteluvaiheessa on päivitetty kaavaselostukseen vaikutusten arviointia. Kaavaselostus on esityksen liitteenä.
Kaavoitus on tutkinut kaikki kaavaluonnosvaihtoehdot ja päätynyt siihen, että alueelle sopivin vaihtoehto olisi kaavaluonnosvaihtoehto 3. Valinnan perusteluina ovat vaihtoehdon rakennusmuoto, joka mahdollistaa monipuolisen asuntojakauman. Vaihtoehdossa pienkerrostalojen muoto, korkeus ja materiaali mukailevat parhaiten alueen ominaispiirteitä sekä olemassa olevaa rakennuskantaa. Vaihtoehdossa rakennusten keskelle muodostuu avointa tilaa ja tonttien takaosaan jää tilaa istutettavalle alueelle sekä suojakasvillisuudelle.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi
Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 4.kaupunginosan kortteli 200 tonteille 5 ja 7 laadittu asemakaavaluonnos 3 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville. Kaavaehdotusvaiheessa asemakaavan muutoksessa laaditaan myös tonttijaon muutos. Hakijalta peritään kaavoituskustannuksena 6000€, kuulutuskustannukset 300€/kuulutus sekä kiinteistön muodostamisesta aiheutuvat kustannukset.