Kaupunginhallitus, kokous 29.9.2025

§ 294 Maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus kortteli 38 / Valtakatu 2

ROIDno-2018-2082

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 30.10.2018

Valmistelija

Sipi Hintsanen, kaupunginarkkitehti, sipi.hintsanen@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaavoitus, kaavoitusarkkitehti S.H. 22.10.2018

Asemakaavatyö kohdistuu 1. kaupunginosan korttelin 38 tontille 6 ja tarkoituksena on saattaa kiinteistön kaavatilanne niiden käyttöä ja omistussuhteita vastaavaan tilaan. Kehittää alueen liikenteellisiä ratkaisuja sekä tutkia Konttisenkadun liittämistä osaksi As Oy:lle muodostettavaa tonttia. Ratkaista käyttämättömän rakennusoikeuden mahdollistaman lisärakentamisen edellyttämä asemakaavamuutos siten, että kulttuuriympäristön asettamat vaatimukset huomioidaan ja luoda edellytykset kaupunkikuvallisesti korkeatasoisen miljöön säilymiselle.

Kaavamuutoksen lähtökohta on, että alueella sijaitsevat kolme kerrostaloa kunnostetaan. Mikäli peruskorjaaminen ei kuitenkaan olisi pakottavista syistä taloyhtiölle taloudellisesti mahdollista, niin talot puretaan ja samoille sijoille rakennetaan uudet kerrostalot. Asemakaavatyötä ohjaava rakennusoikeuden määrä periytyy voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeudesta, mikä jyvittyy tonttitehokkuudeksi et=1.48. Tämä edellyttää rakenteellista pysäköintiä.

Aloite kaavatyön aloittamisesta on tullut As Oy Rovaniemen Konttisenpuistolta.

 

Lisätietoja:

kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh 016 322 8927
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

kaavoitusarkkitehti Sipi Hintsanen
puh 016 322 8908
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Martti Anttila, toimialajohtaja, martti.anttila@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta hyväksyy liitteen 2. mukaisen osallistumis- ja arviontisuunnitelman ja päättää käynnistää asemakaavan muutoksen 1. kaupunginosan korttelin 38 tontilla 6. sekä viereisellä katualueella osallistumis- ja arviontisuunnitelmassa esitetyn rajauksen mukaisesti. Osallistumis- ja arviontisuunnitelma (OAS) laitetaan nähtäville Osviittaan 14 vrk:ksi sekä Kaavatorille (www.rovaniemi.fi/kaavatori). OAS lähetetään tiedoksi Lapin ELY-keskukseen.

Päätös

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti toimialajohtajan ehdotuksen mukaisesti.

Tekninen lautakunta, 22.10.2024

Valmistelija

Jukka Björkbacka, maankäyttöinsinööri, jukka.bjorkbacka@rovaniemi.fi

Perustelut

Korttelin 38 asemakaavan muutos on ollut vireillä syksystä 2018 alkaen. Kaavan valmistelu on ollut keskeytyneenä koska Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuisto on selvittänyt rakennuksia koskevia toimenpiteitä.

Sopimus käsittää karttaliitteen mukaisen maanomistajan omistaman noin 3040 m2 määräalan 698-1-38-6-M501, sekä noin n. 580 m2 Kaupungin omistamaa Konttisenkadun katualuetta rakisteröidystä yleisestä alueesta 698-1-9901-0. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 38 alue on merkitty hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeksi (YH).

Hakemuksessa on esitetty asemakaavan ja tonttijaon muutoksessa muodostuvan tontin käyttötarkoituksen muuttamista asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Rakennusoikeuden määräksi muodostuvalle tontille tavoitellaan olemassa olevien rakennusten rakennusoikeuden määrää. Hakemuksessa on esitetty kaupungin omistaman alueen liittämistä muodostuvaan tonttiin.

Paikkatieto- ja tonttipalvelut on valmistellut liittenä olevan sopimusluonnoksen, jolla maanomistajan kanssa sovitaan kaavoituksen käynnistämisestä, kaavoituksesta aiheutuvista kustannuksista sekä esitetään tavoitteet ja lähtökohdat kaavoituksen käynnistämiselle. Sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan mahdollisen asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtävillä olon jälkeen sopimusaluetta koskevan maankäyttösopimuksen ja/tai kiinteistökaupan esisopimuksen kaupungin maapoliittiseen ohjelmaan kirjattujen sopimusperiaatteiden mukaisesti.

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää hyväksyä oheisen liitteen mukaisen sopimusluonnoksen kaavoituksen käynnistämisestä. 

Päätös

Jäsen Ville Vuorjoki liittyi etäyhteydellä kokoukseen asian esittelyn aikana klo 15.54. 

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti.

Tekninen lautakunta, 18.2.2025

Valmistelija

Sipi Hintsanen, kaupunginarkkitehti, sipi.hintsanen@rovaniemi.fi

Perustelut

Asemakaavatyö kohdistuu 1.kaupunginosan korttelin 38 tontille 7 (entinen 6). 

Asemakaavamuutoksella saatetaan kiinteistön kaavatilanne niiden käyttöä ja omistussuhteita vastaavaan tilaan. Konttisenkatu poistuu käytöstä ja osa katualueesta (581 m2) liitetään osaksi asunto-osakeyhtiölle muodostettavaa tonttia. Alueen liikenneratkaisua selkeytetään ja liikenneturvallisuutta parannetaan poistamalla toinen ajoliittymä Valtakadulle. Ajoyhteys Valtakadulta on osoitettu korttelin pohjois-länsikulmalta. Rantareitille pääsee suoraan korttelialueelta.

Kaavalla muodostetaan asuinrakennusten korttelialue (AK), jonka kerrosluku on III. Rakennusoikeuden määrä asumiselle 2700 k-m2, jonka lisäksi annetaan sijainniltaan ohjeelliselle talousrakennukselle (pihavarasto/polkupyörät) 50 k-m2 rakennusoikeus. Muodostettavan tontin pinta-ala on 3613 m2, rakennusoikeus 2750 k-m2 ja tonttitehokkuus et=0.76.

Asuinrakennuksille annetaan suojelumerkintä sr. Lisäksi korttelialueelle suojelumerkintä /s-1, jonka mukaan ympäristö tulee säilyttää ja alueella olevien rakennusten ja piha-aluiden kulttuurihistorialliset, rakennustaiteelliset ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaat ominaipiirteet tulee säilyttää.

Asemakaavamuutos täyttää Valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteet(VAT) sekä maakuntakaavan ja yleiskaavan tavoitteet.

Aloite kaavatyön aloittamisesta on tullut As Oy Rovaniemen Konttisenpuistolta.

Asemakaavan hyväksyy tekninen lautakunta.

Päätösehdotus

Esittelijä

Pertti Onkalo, toimialajohtaja, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Tekninen lautakunta päättää asettaa korttelin 38 tontille 7 laaditun 10.02.2025 päivätyn asemakaavan julkisesti nähtäville ehdotusvaiheen kuulemista varten. Nähtävillä olon aikana pyydetään lausunnot ympäristölautakunnalta, Lapin ELY-keskukselta, Lapin maakuntamuseolta ja Neve Oy:ltä. 

Päätös

Tekninen lautakunta kuuli asiassa kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärveä.

Tekninen lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Jukka Björkbacka, maankäyttöinsinööri, jukka.bjorkbacka@rovaniemi.fi

Perustelut

Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuiston kanssa on neuvoteltu liitteenä olleva maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus koskien 1. kaupunginosan kortteliin 38.asemakkaavan muutoksessa muodostuvaa tonttia.

Maankäyttösopimus perustuu liitteenä olevaan 11.2.2025 päivättyyn asemakaavaehdotukseen, joka on ollut julkisesti nähtävillä 27.2.-28.3.2025. Ehdotuksessa sopimusalueelle muodostuu asuinkerrostalojen korttelialueeseen kuuluva (AK/s-1) tontti, jossa s-1 merkinnällä on osoitettu määräyksiä kulttuurihistoriallisen, rakennustaiteellisen ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaiden ominaispiirteiden säilyttämisestä. Tontin pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus on 2700 krs-m2.

Maankäyttösopimuksella sovitaan maanomistajan kanssa alueidenkäyttölain ja kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaisesti sopimuskorvauksesta. Sopimusmenettelyä edellytetään kun asemakaavasta tai asemakaavan muutoksesta koituu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Korvaus määräytyy yhdyskuntarakentamisen kustannusten tai sopimuskohteen arvonnousun perusteella. Maanomistajan tulee korvata kaupungille noin 50 % syntyvästä arvonnoususta.

Arvonnousu on määritetty Newsec Advisory Finland Oy:n 19.6.2025 päivätyn ulkopuolisen arvion perusteella. Arvion perusteella sopimuskorvaukseksi muodostuu yhteensä 92.600 euroa. Korvaus on sovittu erääntyväksi kolmessa erässä. Muodostettavaan tonttiin liitettävän, noin 581 m2 määräalan hinnaksi esitetään 24.080 euroa. Määräalan neliohinta on noin 10% tontin pääkäyttötarkoituksen mukaisesta kerrosneliömetrihinnasta.

Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuisto hyväksynyt osaltan neuvotellun sopimuksen.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteenä olevan maankäyttösopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuisto kanssa. Maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettava 14.11.2025 mennessä.

Päätös

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Tiedoksi

Asunto Oy Rovaniemen Konttisenpuisto c/o Retta Isännöinti Marjo Kiviniemi, Paikkatieto- ja tonttipalvelut Björkbacka

Liitteet

Maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus .pdf (pdf, 1314 kt)

Muutoksenhaku

OIKAISUVAATIMUSOHJEET

Tähän päätöksen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa kuntalain 137 §:n mukaan tehdä:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen.

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Oikaisuvaatimus on toimitettava Rovaniemen kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä. 

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Rovaniemen kaupunginhallitus

Kirjaamon yhteystiedot:

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15

 

Paperisten asiakirjojen on oltava toimitettuna Osviitta asiointipisteeseen viimeistään määräajan viimeisenä päivänä kello 15:een mennessä.

Osviitta asiointipiste: ma - to kello 9.00 - 16.30, pe kello 9.00 - 15.30

Osviitan kesäaukiolo (kesä-heinäkuu): ma - to 9.00 - 16.00; pe 9.00 - 15.00

 

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava:

  • päätös, johon haetaan oikaisua

  • miten päätös halutaan oikaistavaksi 

  • millä perusteella oikaisua vaaditaan.

Oikaisuvaatimuksessa on lisäksi ilmoitettava tekijän nimi, kotikunta, postiosoite ja puhelinnumero.

Jos oikaisuvaatimuspäätös voidaan antaa tiedoksi sähköisenä viestinä, yhteystietona pyydetään ilmoittamaan myös sähköpostiosoite.

Oikaisuvaatimuksen maksu

Oikaisuvaatimuskäsittely on maksutonta.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.