Perustelut
Taustaa:
Rovaniemen paikkatieto- ja tonttipalvelut on tehnyt aloitteen Napapiirin Pajakylän keskusalueen asemakaavan muuttamisesta. Asemakaavan muutos on käynnistetty kaavoituspäällikön 11.12.2023 §23 viranhaltijapäätöksellä. Asemakaavan muutos sijoittuu 18.kaupunginosaan Napapiirin Pajakylään. Kaavamuutos koskee kortteleita 5803, 5806, 5807, 5817, 5822 sekä katu-, pysäköinti-, erityis-, tori- ja virkistysaluetta. Kaavamuutosalue on pinta-alaltaan 11,33 ha.
Asemakaavan muutoksessa tavoitteena on tutkia ohjelmapalvelutoimijoille varatun urheilu- ja virkistysalueen (VU-4) käyttötarkoituksen muuttamista matkailutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueiksi (RM). Samalla päivitetään kaava-alueen katu-, tori- ja korttelialueita vastaamaan paremmin alueelle suunniteltuja liikennejärjestelmämuutoksia. Tavoitteena on myös tutkia Pajakylän torialueelle uutta lisärakentamista ja ratkaista korttelin 5807 tontilla 3 sijaitsevan Lahjatalon rakennussuojelumääräys (sr-4).
Asemakaavan muutos ja edellä mainitut kaavamuutoksen tavoitteet tukevat Rovaniemen kaupunkistrategian 2040 linjauksia. Alueeseen kohdistuvilla maankäytön muutoksilla tuetaan uusien ja nykyisten yritysten toimintaedellytyksiä, kasvua ja kansainvälistymistä. Alueelle laadittavassa asemakaavan muutoksessa huomioidaan suunnittelualueeseen vaikuttavat uudet liikennemuutokset, kuten VT-4 -hanke ja Pukinpolun uudet liikennejärjestelyt. Liikennemuutoksilla edistetään turvallista liikkumista ja kestävän liikennejärjestelmän toteuttamista. Napapiirin alueella käynnistetty asemakaavan muutos tukee samalla kaupunkistrategian kärkihanketta matkailun kestävyyden ja ympärivuotisuuden parantamisesta.
Valmisteluvaihe:
Valmisteluvaiheen kuulemisessa oli nähtävillä kaksi eri luonnosvaihtoehtoa VE1 ja VE2 sekä vaihtoehto VE0.
Vaihtoehto 1 (VE1):
Maankäytön tehokkuus vaihtoehdossa 1 (VE1):
Luonnosvaihtoehdossa 1 rakennusoikeus kasvaa kaava-alueella yhteensä 7200 k-m2 ja kerrosluku kaksi säilyy ennallaan. Rakennusoikeus kasvaa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueilla (RM) 3130 k-m2 ja liike- ja toimistorakennusten korttelialueilla (K-4) 4070 k-m2. Tällöin kaava-alueella on yhteensä rakennusoikeutta 21 690 k-m2, jolloin aluetehokkuus (ea) on 0,19 ja korttelitehokkuus (ek) on 0,3.
Käyttötarkoituksen muutokset vaihtoehdossa 1 (VE1):
Luonnosvaihtoehdossa 1 urheilu- ja virkistysalueen (VU-4) käyttötarkoitus muuttuu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueiksi (RM). Liike- ja toimistorakennusten korttelialueiden (K) käyttötarkoitus muuttuu siten, että maan tasolla olevaan kerrokseen tulee rakentaa liike- ja toimistotiloja, mutta ylemmissä kerroksissa sallitaan myös majoitustilat (K-4). Joulumaantien hidaskatu (hk) muuttuu torialueeksi ja EV-alue muuttuu puistoalueeksi (VP). Luonnosvaihtoehdossa on osoitettu uudet tontit kaava-alueen itä- ja pohjoisosiin.
Liikennemuutokset vaihtoehdossa 1 (VE1):
Luonnosvaihtoehdossa 1 Pukinpolun ja Tähtikuja alikulkuvaraukset poistuvat. Kevyen liikenteen kulkureitti LP-alueelta Pajakylään siirtyy hieman etelämmäksi. Tähtikujalle toteutetaan ajoneuvoliikennettä varten kääntöpaikka ja kevyelle liikenteelle oma kulkuväylänsä. Kaava-alueen pohjoispuolella sijaitsevalle Valtatie 4:n alikululle varataan Pajakylästä uusi kevyen liikenteen reitti. Pukinpolun laitaan toteutetaan uusi väylä kevyelle liikenteelle.
Suojelumääräykset vaihtoehdossa 1 (VE1):
Luonnosvaihtoehdossa 1 korttelin 5807 tontilla 3 sijaitsevan Lahjatalon rakennussuojelumääräys (sr-4) säilytetään.
Vaihtoehto 2 (VE2):
Maankäytön tehokkuus vaihtoehdossa 2 (VE2):
Luonnosvaihtoehdossa 2 rakennusoikeus kasvaa kaava-alueella yhteensä 8700 k-m2 ja kerrosluku kaksi säilyy ennallaan. Rakennusoikeus kasvaa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueilla (RM) 3130 k-m2 ja liike- ja toimistorakennusten korttelialueilla (K-4) 5570 k-m2. Tällöin kaava-alueella on yhteensä rakennusoikeutta 23 190 k-m2, jolloin aluetehokkuus (ea) on 0,2 ja korttelitehokkuus (ek) on 0,32.
Käyttötarkoituksen muutokset vaihtoehdossa 2 (VE2):
Luonnosvaihtoehdossa 2 alueiden käyttötarkoituksien muutokset ovat samat kuin luonnosvaihtoehdossa 1.
Luonnosvaihtoehdossa 2 urheilu- ja virkistysalueen (VU-4) käyttötarkoitus muuttuu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueiksi (RM). Liike- ja toimistorakennusten korttelialueiden (K) käyttötarkoitus muuttuu siten, että maan tasolla olevaan kerrokseen tulee rakentaa liike- ja toimistotiloja, mutta ylemmissä kerroksissa sallitaan myös majoitustilat (K-4). Joulumaantien hidaskatu (hk) muuttuu torialueeksi ja EV-alue muuttuu puistoalueeksi (VP). Luonnosvaihtoehdossa on osoitettu uudet tontit kaava-alueen itä- ja pohjoisosiin.
Liikennemuutokset vaihtoehdossa 2 (VE2):
Luonnosvaihtoehdossa 2 liikenteeseen kohdistuvat muutokset ovat samat kuin luonnosvaihtoehdossa 1.
Luonnosvaihtoehdossa 2 Pukinpolun ja Tähtikuja alikulkuvaraukset poistuvat. Kevyen liikenteen kulkureitti LP-alueelta Pajakylään siirtyy hieman etelämmäksi. Tähtikujalle toteutetaan ajoneuvoliikennettä varten kääntöpaikka ja kevyelle liikenteelle oma kulkuväylänsä. Kaava-alueen pohjoispuolella sijaitsevalle Valtatie 4:n alikululle varataan Pajakylästä uusi kevyen liikenteen reitti. Pukinpolun laitaan toteutetaan uusi väylä kevyelle liikenteelle.
Suojelumääräykset vaihtoehdossa 2 (VE2):
Luonnosvaihtoehdossa 2 korttelin 5807 tontilla 3 sijaitsevan Lahjatalon rakennussuojelumääräys (sr-4) poistetaan ja tontille lisätään rakennusoikeutta.
Asemakaavaehdotus:
Kaavoitus ehdottaa asemakaavaratkaisuksi vaihtoehtoa, joka on muodostunut molempien kaavaluonnosvaihtoehtojen 1 ja 2 pohjalta. Ratkaisussa on huomioitu molempien vaihtoehtojen vaikutukset muun muassa liikenteeseen, rakennettuun kulttuuriympäristöön, ympäristön turvallisuuteen ja laatuun. Lisäksi ehdotukseen on tehty muutoksia saatujen asiantuntijalausuntojen ja selvitysten pohjalta. Alustavan asemakaavaehdotuksen mukainen rakennusoikeus koko kaava-alueella on yhteensä 23 190 k-m2, jolloin aluetehokkuus (ea) on 0,2 ja korttelitehokkuus (ek) on 0,3. Rakennusoikeus kasvaa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueilla (RM) 3030 k-m2 sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueilla (K-4) 5670 k-m2. Eli rakennusoikeus kasvaisi nykyisestä asemakaavan mukaisesta tilanteesta yhteensä 8700 k-m2. Kaavaluonnosten 1 ja 2 pohjalta on tehty seuraavia muutoksia kaavaehdotukseen.
Liikennejärjestelyt:
Suunnittelualueen huoltoajoreitit on tarkastettu sekä suunnittelualueen itäpuolella sijaitsevan uuden tontin viereistä huoltoajoreittiä levennetty (vrt. VE1 ja VE2). Uudelta pysäköintialueelta kulkevaa kevyen liikenteen reittiä Pajakylän torialueelle on siirretty Pukinpolun ja Joulumaantien risteyksen eteläpuolelle. Kaava-alueelle on lisätty määräyksiä liikennemelun torjunnasta.
Suojelumerkinnät ja -määräykset:
Lahjatalon nykyinen suojelumerkintä ja -määräys (sr-4) on säilytetty kaavaehdotuksessa. Suojelumääräyksen säilyttämisen perusteluina ovat rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot, jotka käyvät ilmi laaditusta rakennushistoriaselvityksestä ja asiantuntijalausunnosta. Maakuntamuseon lausunto ja rakennushistoriaselvitys ovat esityksen liitteenä.
Lahjatalon osalta alustavaan asemakaavaehdotukseen on esitetty suojelumääräyksen (sr-4) tarkentamista siten, että se sallii myös mahdolliset muutostyöt. Lahjatalon ja Napapiirin uusi maja -rakennuksen rakennusoikeutta on kasvatettu lisärakentamista varten. Napapiirin majan (Rooseveltin majan) suojelumerkintää ja -määräystä on tarkennettu.
Uudet tontit:
Suunnittelualueen itäpuolelle on osoitettu yksi iso tontti kahden erillisen tontin sijasta (vrt. VE1 ja VE2). Ratkaisu rajaa Pukinpolun ajoneuvoliikenteen ja torialueen kevyen liikenteen erilleen toisistaan. Lisäksi se ohjaa jalankulkijat turvallisemmin kevyen liikenteen reitille ja uudelle pysäköintialueelle.
Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueet (RM):
RM-kortteleiden rakennusaloja ja -oikeutta on päivitetty. Keskimääräinen korttelitehokkuus on 0,13.
Lisäksi valtatie 4:n varressa sijaitseva VP-alue on muutettu kaavaehdotuksessa EV-alueeksi.
Vireilletulon kuuleminen:
Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille 18.6.2024 Lapin Kansassa sekä kirjeellä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin yleisesti nähtävillä 19.6.-18.7.2024 välisen ajan. Vireilletulon kuulemisen aikana saatiin 1 lausuntoa ja 10 mielipidettä.
Valmisteluvaiheen kuuleminen:
Asemakaavan muutoksen valmisteluvaiheesta kuulutettiin 8.10.2025 Lapin Kansassa sekä kirjeellä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin yleisesti nähtävillä 9.10.2025-22.10.2025 välisen ajan. Mielipiteiden jättöaikaa jatkettiin 31.10.2025 saakka. Lisäksi kaavamuutoksesta järjestettiin kuulemisen aikana Pajakylässä keskustelutilaisuus, jossa esiteltiin asemakaavan muutoksen vaiheita ja nähtävillä olevia luonnosvaihtoehtoja. Valmisteluvaiheen kuulemisen aikana saatiin 3 lausuntoa ja 19 mielipidettä.
Lausunnot ja mielipiteet:
Asemakaavan muutosta koskevat lausunnot ja mielipiteet sekä niihin laaditut vastineet tuodaan esille vuorovaikutuslomakkeessa, joka on esityksen liitteenä. Asemakaavan muutoskarttaa ja asemakaavaselostusta on päivitetty saatujen lausuntojen ja mielipiteiden pohjalta. Kaavoitus on laatinut valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen alustavan asemakaavaehdotuksen, jossa on huomioitu saadut asiantuntijalausunnot Lapin maakuntamuseolta, Lapin ELY-keskukselta sekä Neveltä (Napapiirin Vesi Oy).
Kaupungin strategiat ja linjaukset:
Rovaniemen maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman tavoitteena on kannustaa alueiden täydennysrakentamiseen, jotta maankäyttöä voidaan tehostaa sekä pienentää rakentamisen ja liikenteen aiheuttamia päästöjä. Täydennysrakentamalla olemassa oleville alueille hyödynnetään nykyistä infrastruktuuri- ja palveluverkkoa (Maato, 2023). Napapiirin asemakaavan muutos tukeutuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen hyödyntäen nykyistä palvelu- ja infrastruktuuriverkkoa.
Rovaniemen alueidenkäytön strategiassa Napapiirin Pajakylä on osoitettu kehittyvän matkailupalvelujen alueeksi. Napapiirin kaavamuutos tukee alueidenkäytön strategisia tavoitteita erityisesti matkailun ja virkistyksen osalta. Muutos tukee alueidenkäytön strategiassa linjattuja tavoitteita, kuten laadukkaiden puitteiden toteuttamista yritystoiminnalle, turvallisen ja kestävän liikennejärjestelmän toteuttamista, jalankulkuympäristön edellytysten parantamista sekä matkailun toimintaedellytysten luomista (Rovaniemen alueidenkäytön strategia, 2021).
Napapiirin asemakaavan muutoksen laadulliset tavoitteet:
Kaavamuutoksen tavoitteena on alueen elinvoiman vahvistaminen, liikenteen kehittäminen ja matkailun kasvuun vastaaminen. Suunnittelussa kasvuun pyritään vastaamaan muun muassa kehittämällä alueen liikennejärjestelyitä turvallisemmaksi sekä monipuolistamalla kortteleiden ja tonttien käyttötarkoituksia. Pajakylän torialueesta halutaan luoda vetovoimaisempi jatkamalla torialuetta myös Joulumaantielle ja kehittämällä sen yhteyteen uutta lisärakentamista. Liikenneturvallisuutta halutaan parantaa erityisesti jalankulkijoiden näkökulmasta ja tähän vastataan kaavamuutoksessa torialueen laajennuksella sekä pysäköintipaikkojen keskityksellä Pukinpolun itäpuolelle.
Ohjelmapalvelutoimijoille varatulle alueelle muodostetaan matkailua palvelevien rakennusten korttelialueita. Tällä tavoitteella voidaan lisätä monipuolista matkailupalvelujen tarjontaa. Keskeisenä lähtökohtana alueen kehittämisessä tulee olla kestävä ja korkeatasoinen matkailurakentaminen sekä viherympäristön turvaaminen.
Kaavoituksen esitys:
Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 18.kaupunginosan kortteleille 5803, 5806, 5807, 5817, 5822 sekä katu-, pysäköinti-, erityis-, tori- ja virkistysalueille laadittu asemakaavaehdotus hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä asetetaan julkisesti nähtäville ehdotusvaiheen kuulemista varten.