Perustelut
Taustaa
Kaupunki on selvittänyt tarvetta vuokra-asuntotuotantoon sekä eri kohteita KAS-asunnot Oy:n sekä Domus Arctica -säätiö sr:n kanssa. Toimenpiteinä on käynnistetty asemakaavan muutoksia Palkisentiellä, Poropolulla, Yliopistonkadulla sekä Ylikorvantiellä. Toimenpiteet tukevat suoraan kaupunkistrategian mukaisia tavoitteita ja kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistämisen kärkihanketta.
Vuokra-asuntotuotannon tarve on edelleen merkittävä ja yhteisenä tavoitteena on mahdollistaa vähintään yhden vuokra-asuntotuotantokohteen aloittaminen vuosittain.
Asemakaavan muutos sijoittuu 3.kaupunginosan korttelin 111 tonttien 11 ja 19 alueelle Palkisentielle. Asemakaavamuutoksella on tarkoitus tutkia, voidaanko alueelle rakentaa kerrostalo. Kaavoituspäällikön päätöksellä 22.6.2023 §17 on päätetty käynnistää asemakaavan ja tonttijaon muutos 3.kaupunginosan korttelin 111 tontti 19 Palkisentiellä.
Asemakaavan vireilletulon jälkeen kaava-alue laajeni, joten asemakaavan muutos asetettiin uudelleen vireille.
Valmisteluvaihe
Valmisteluvaiheen kuulemisessa nähtävillä oli neljä (4) eri luonnosvaihtoehtoa. Luonnosvaihtoehdoissa esitettiin viisi (V) ja kuusi (VI) kerroksista asuinkerrostaloa kahdella eri sijoittelulla. Viisikerroksisen (V) asuinrakennuksen rakennusoikeus oli 2650+t250 ja kuusi (VI) kerroksisen asuinrakennuksen rakennusoikeus oli 3200+t300.
Tekninen lautakunta 21.1.2025 §10 esitti hallitukselle, että kaupunginhallitus päättää palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi. Perusteena tälle oli rakennusten sijoittelu alueella vertaa pilaantuneen maa-alueen vähäisyys ja sallittu kerrosluku on 4.
Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 3.2.2025 § 22 palauttaa asian takaisin valmisteluun seuraavin perusteluin: Rovaniemellä tarvitaan uusia ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja alueille, joissa uudisrakentaminen sopeutuu ympäristöön ja täyttää myös kaupunkikuvalliset tavoitteet. Lähtökohtana tulee olla alueet, joissa ARA-rahoitus voidaan hyödyntää. Kaupunginhallitus edellyttää, että kaupunki jatkaa selvitystyötä yhteistyössä KAS-asuntojen kanssa, jotta kaupunginvaltuuston ilmaisema tahtotila kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta voidaan saavuttaa.
Kaupunginhallituksen käsittelyn jälkeen hakijan kanssa on käyty läpi teknisen lautakunnan ja kaupunginhallituksen päätökset. Keskusteluiden pohjalta päätettiin laatia kaksi asemakaavavaihtoehtoa. Vaihtoehdossa 1 ja 2 rakennuksen kerrosluku on neljä (IV), rakennusoikeus on 2050+t250, kahdella erilaisella sijoittelulla.
Valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen asiaa käsiteltiin teknisessä lautakunnassa 28.10.2025 §163, jossa tekninen lautakunta päätti esittää kaupunginhallitukselle, että asemakaavavaihtoehto 2 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.
Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 17.11.2025 §342 että vaihtoehto 2 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.
Kaavaehdotus
Kaupunginhallituksen 17.11.2025 § 342 käsittelyn jälkeen kaavaselostusta on täydennetty kaavan vaikutusten arvioinnin osalta. Kaavaehdotuksessa on huomioitu Korkeimman hallinto-oikeuden päätös 22.1.2026 Sairaalanniemen kaavasta sekä hallinto-oikeuden päätös 18.12.2025 1. kaupunginosan korttelin 17 asemakaavamuutoksesta. Päätösten pohjalta asemakaavaselostuksen vaikutusten arviointia on täydennetty sekä kaavakartalle on lisätty määräys ”uudisrakentamisessa on otettava huomioon korttelin 111 tontin 1 yleiskaavassa suojellun rakennuksen tyylipiirteet, materiaalit ja väritys”.
Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 26.3.-24.4.2026 välisen ajan.
Kaavaehdotuksen julkisen nähtävillä pidon jälkeen kaavaselostusta on edelleen täydennetty vaikutusten arvioinnin osalta. Täydentämisessä on huomioitu ehdotusvaiheen muistutuksia sekä Lapin maakuntamuseon sekä Lupa- ja valvontaviraston lausunnot. Nähtävilläpidon jälkeen kaavakartalle on tehty tekninen korjaus, jossa Saa-merkinnän tekstin suunta on käännetty.
Lausunnot, mielipiteet ja muistutukset
Asemakaavamuutoksesta on saapunut runsaasti mielipiteitä ja muistutuksia. Ehdotusvaiheen kuulemisen yhteydessä annettiin 5 muistutusta ja 3 lausuntoa. Lausunnot ja muistutukset on koostettu vuorovaikutuslomakkeelle.
Muistutuksissa tuodaan esille muun muassa kadun turvallisuus ja liikennemäärien lisääntyminen, vaikutusten arvioinnin riittämättömyys, hanke on yleiskaavan vastainen ja kerrostaloa ei saa sijoittaa omakotitaloalueelle.
Vuorovaikutuslomakkeessa tuodaan esille, että kaavaselostusta on täydennetty vaikutusten arvioinnin osalta ja sinne on lisätty muun muassa kappale maisemakuvasta. Autopaikkojen riittävyys kerrostalolle on huomioitu kaavamääräyksin. Kaavamääräykset noudattavat hyväksyttyä Rovaniemen pysäköintinormia. Asuinrakennuksen kaikki autopaikat sijoittuvat tontille. Riittävällä autopaikoituksella vältetään kadunvarsipysäköintiä ja tämä tukee Palkisentien kadun turvallisuutta.
Vuorovaikutuslomakkeessa yleiskaavan vastaisuuteen on vastattu, että Rovaniemen palolaitokselle on löydetty uusi rakennuspaikka, joten nyt kaavamuutosalueena olevan yleisten rakennusten korttelialue, joka on varattu palolaitokselle, tulee olemaan tarpeeton. Vuorovaikutuslomakkeessa on tuotu esille, että alueen rakennuskanta on hyvin sekoittunutta. Palkisentien ja Koskikadun kulmauksessa on yhdyskuntatekniikalle varattu alue. Alueen rakennuskannan ikäjakauma on hyvin laaja. Alueella on uudisrakentamista sekä 60- ja 80 -luvun rakennuskantaa. Laajemmin katsottuna lähiympäristössä on myös kerrostalo, joka sijoittuu nykyisen paloaseman rakennuksen taakse.
Lausunnoissa tuotiin esille muun muassa vaikutusten arvioinnin riittämättömyys sekä yleiskaavan ohjaavuus asemakaavamuutosta laadittaessa.
Lausuntoihin on vastattu vuorovaikutuslomakkeella. Kaava-alueen ympäristö tulee muuttumaan lähitulevaisuudessa, kun nykyiselle paloasemalle on löytynyt uusi sijoituspaikka. Kaava-alueen ja sen lähiympäristön käyttötarkoitus tulee uudelleen tarkasteluun tulevina vuosina. Asemakaavamuutoksessa on otettu huomioon yleiskaavan sisältövaatimukset tarpeellisilta osin.
Asemakaavaselostusta täydennetty muun muassa kaupunkikuvan osalta. Asemakaavamuutoksen vaikutuksia rakennettuun kulttuuriympäristöön on arvioitu tontinkäyttösuunnitelmilla, vaihtoehtotarkasteluilla, rakennuksen havainnekuvilla sekä varjostavuuden vaikutuksilla ja havainnekuvilla rakennetusta ympäristöstä.
Kaavakartalla on määräys ”Uudisrakentamisessa on otettava huomioon korttelin 111 tontin 1 yleiskaavassa suojellun rakennuksen tyylipiirteet, materiaalit ja väritys”.
Kaupungin periaatteet ja linjaukset
Rovaniemen kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaan täydennysrakentaminen on kaupungin talouden ja ympäristön kannalta todettu tehokkaaksi toimenpiteeksi. Täydennysrakentaminen tukeutuu jo olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen, jolloin voidaan vähentää uusien alueiden rakentamista. Tällä on suoria vaikutuksia sekä yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin sekä luonnon monimuotoisuuteen. Mahdollisuuksien mukaan täydennysrakentamista tulisi edistää erityisesti joukkoliikenteen reittien varrella.
Kaupunkistrategiassa tuodaan esille muun muassa, että kaupunginosat ja kylät tarjoavat omaleimaista arkea ja riittävästi asuntoja monenlaisiin elämäntilanteisiin. Kaupunkistrategian kärkihankkeeksi on hyväksytty kohtuuhintaisten asuntojen saatavuuden parantaminen. Asemakaavanmuutos noudattaa kaupunkistrategian tavoitteita.
Rovaniemen maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelma (MAATO) mukaan asuntotuotannon monipuolisuus on tärkeää, jotta voidaan vastata eri väestöryhmien erilaisiin asumisen tarpeisiin ja elämäntilanteisiin. Ohjemassa ehdotetaan ARA-rakentamisen (nyk. VARKE) merkittävää lisäämistä. Esimerkiksi ikääntyvien asumisen palvelutarpeet tulevat kasvamaan Rovaniemellä tulevina vuosina, sillä ikääntyviä asuu palveluvaltaisten alueiden ulkopuolella suurehko määrä. Tämä kehityskulku synnyttää asumiseen kohdistuvia tarpeita hyvin saavutettaville alueille.
Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelman mukaan asumiselle kaavoitetaan ja varataan tontteja pääosin kaupungin maa-alueille. Kaavoituksessa asumista ohjataan alueidenkäytön strategiassa määriteltyjen kehitettävien julkisten palvelujen alueiden läheisyyteen ja toimivan joukkoliikenteen yhteyteen. Omistajaohjausta ja yhteistyötä lisätään KAS-, DAS- ja REDU-asuntojen suuntiin.
Rovaniemen tiivistämisen suuntaviivat -raportissa tuodaan esille, että tiivistetään ensisijaisesti vajaakäyttöisille pysäköinti- ja liikennealueille, käytöstä poistuneille kentille, yritys-, toimitila-, ja teollisuustonteille tai nykyisille asuintonteille. Asuinpihojen vehreys varmistetaan esimerkiksi viherkertoimen tai asemakaavamääräysten avulla muuttuvilla tiivistämisalueilla. Tiivistäminen toteutetaan ensisijaisesti olemassa olevaan infraan tukeutuen.
Raportissa esitetään, että tunnistetaan alueiden tärkeimmät kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset ominaispiirteet sekä varmistetaan kaupunkikuvallisesti arvokkaiden rakennusten aseman säilyminen tiivistämiseen tähtäävien asemakaavojen yhteydessä.
Alueidenkäytön strategian mukaan Rovaniemen tulevan kasvun ja alueiden käytön kehittymisen kannalta suurin potentiaali on keskustan ja sen lähialueiden täydennysrakentamisessa. Tiivistyvillä alueilla kustannus-hyöty -suhde on selvästi paras ja vaikutukset ilmastonmuutoksen hillinnän ja kestävyyden näkökulmasta parhaimmat. Asumista ohjataan palvelujen, rakennetun infrastruktuurin ja toimivan joukkoliikenteen yhteyteen. Varaudutaan täydennysrakentamisen mahdollisuuksiin keskustassa ja 3. kaupunginosassa, Korkalovaarassa ja Katajarannassa.
Kaavoituksen esitys
Kaavoitus esittää, että kaupunginhallitus hyväksyy 3.kaupunginosan korttelin 111 tontin 11 ja 19, 5.3.2025 päivätyn, 26.2.2026 ja 11.5.2026 korjatun kaavakartan sekä tonttijaon muutoksen sekä päättää hyväksyä muistutuksiin ja lausuntoihin laaditut vastineet sekä päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että asemakaavan ja tonttijaon muutos hyväksytään.