Perustelut
Taustaa
Asemakaavan muutos sijoittuu 5. kaupunginosan korttelin 551 ja korttelin 585 tontin 7 alueelle osoitteissa Eteläranta 55. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on tutkia alueen käyttötarkoituksen ja määräysten muuttamista asuinalueeksi. Voimassa olevan asemakaavan mukainen kortteli 551 on rakentamaton ja korttelin 585 tontilta 7 on toimisto- ja toimitilarakennus purettu kesällä 2024. Tontilla on edelleen vuonna 1948 valmistunut Mortin Puustelli -rakennus, jolle haetaan purkamislupaa. Korttelin 585 tontin 7 osalta on voimassa sisäasiainministeriön 7.3.1972 ja korttelin 551 osalla 15.8.1974 vahvistama asemakaava.
Vireilletulo
Kaavoituspäällikön päätöksellä 2.5.2025 § 6 on päätetty käynnistää asemakaavan muutos 5. kaupunginosan korttelin 551 ja korttelin 585 tontin 7 alueella osoitteissa Eteläranta 55. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 28.5.2025. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan on voinut tutustua 29.5.–30.6.2025 välisenä aikana Osviitassa ja kaupungin internetsivujen Kaavatorilla. Vireilletulon aikana jätettiin kaksi (2) lausuntoa (vuorovaikutuslomake).
Valmisteluvaihe
Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutosluonnokset pidettiin 26.3.–10.4.2026 valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä palvelupiste Osviitassa sekä Kaavatorilla. Valmisteluvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitettiin lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 25.3.2026. Nähtävilläolon aikana jätettiin neljä (4) mielipidettä ja lisäksi Lapin maakuntamuseo on jättänyt ehdotusvaiheen valmistelun ohessa pyydetyn lausunnon (vuorovaikutuslomake).
Tavoitteiden pohjalta laadittiin kaksi (2) asemakaavaluonnosta, joiden tavoitteena on mahdollistaa alueen käyttötarkoituksen ja määräysten muuttaminen asuinalueeksi. Molemmissa vaihtoehdoissa korttelin 551 osalta käyttötarkoitus rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueena (AR) ja rakennusoikeus sekä kerroslukema pysyvät samana, mutta rakennusalueen rajoja on siirretty sijoittumaan eri tavalla. Lisäksi Roopentien katualuevarausta on levennetty asemakaava-alueen mukaiseksi katualueeksi. Molemmissa vaihtoehdoissa korttelin 585 tontin 7 länsiosaan on osoitettu suojaviheraluetta (EV), joka erottaa asuinkorttelialueen liikennealueesta ja osaltaan vähentää liikenteen meluvaikutuksia. EV-alueella huomioidaan myös mahdollisen Oijustien siltayhteyden edellyttämä aluevaraus sekä varataan tilaa kunnallistekniikan toteuttamiselle
Ensimmäisessä vaihtoehdossa korttelin 585 tontin 7 osalta käyttötarkoitus on vaihdettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR). Rakennusala on rajattu tontin eteläosassa sijaitsevan muinaisjäännösalueen ulkopuolelle. Rakennusala osoitetaan joustavampana, jotta rakennusten tarkempi sijoittelu voidaan ratkaista tarkoituksenmukaisesti jatkosuunnittelun yhteydessä. Tontin tehokkuusluku on e=0,3 ja kerrosluku kaksi (II).
Toisessa vaihtoehdossa käyttötarkoitus muuttuisi korttelin 585 tontin 7 osalta rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR) sekä asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Vaihtoehto mahdollistaisi tehokkaamman rakentamisen. Rakennusoikeutta asuinkerrostalojen korttelialueella on yhteensä 2 800k-m² + at 460k-m² ja kerrosluku olisi kolme (III). Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueen tehokkuusluku on e=0,3 ja kerrosluku kaksi (II).
Kaavaluonnoksissa esitetyt ratkaisut poikkeavat voimassa olevasta asemakaavasta korttelin 585 tontin 7 osalta käyttötarkoituksen osalta. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 585 tontti 7 on yleisten rakennusten korttelialuetta (Y). Tontin nykyinen rakennustehokkuus on e=0,5 ja sallittu kerrosluku kaksi (II).
Kaavaluonnoksen perustelut
Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan alueen käyttötarkoituksen muuttaminen asumiseen ja rakentamisen toteuttaminen lähiympäristöön hyvin soveltuvalla alueella. Alue sijaitsee olemassa olevan asuinalueen yhteydessä ja on hyvin saavutettavissa. Kaavaratkaisu tukee Rovaniemen kaupungin tavoitteita edistää täydennysrakentamista, monipuolistaa asuntotarjontaa ja hyödyntää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta.
Molemmissa vaihtoehdoissa korttelin 551 käyttötarkoitus säilyy rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueena (AR) ja rakennusoikeus voimassa olevan asemakaavan mukaisena. Rakennusalueen rajoja on kuitenkin tarkistettu siten, että rakennusten sijoittelu mahdollistaa tontin toimivamman käytön. Roopentien katualuevarausta levennetään vastaamaan asemakaava-alueen mukaista katualuevarausta.
Molemmissa vaihtoehdoissa korttelin 585 tontin 7 käyttötarkoitusta muutetaan asumiseen. Tontin länsiosaan osoitettu suojaviheralue (EV), joka erottaa asuinkorttelialueen liikennealueesta ja osaltaan vähentää liikenteen meluvaikutuksia. EV-alueella huomioidaan myös mahdollisen Oijustien siltayhteyden edellyttämä aluevaraus sekä varataan tilaa kunnallistekniikan toteuttamiselle.
Vaihtoehdossa 1 korttelin 585 tontti 7 osoitetaan kokonaisuudessaan rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR). Tontille osoitetaan rakennusoikeutta tehokkuusluvulla e=0,3 ja kerrosluvuksi kaksi (II). Rakennusalan sijoittelussa on huomioitu tontin eteläosassa sijaitseva muinaisjäännösalue, jonka ulkopuolelle rakennusala on rajattu. Tontin eteläosaan osoitetaan alue muinaisjäännöksen suojelemista varten. Rakennusalan rajauksella ja muinaisjäännösalueen osoittamisella pyritään sovittamaan yhteen alueen rakentaminen ja arkeologisen kulttuuriperinnön säilyminen.
Vaihtoehdossa 2 on tutkittu alueen tehokkaampaa rakentamista ja suurempaa rakennusoikeutta. Korttelin 585 tontille 7 osoitettaisiin sekä rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta (AR) ja asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Asuinkerrostalojen korttelialueelle osoitettaisiin rakennusoikeutta yhteensä 2 800 k-m² + at 460 k-m² ja kerrosluvuksi kolme (III). AR-alueen tehokkuusluku olisi e=0,3 ja kerrosluku kaksi (II). Vaihtoehdolla on tutkittu, miten alueen rakentamista olisi mahdollista tehostaa ja samalla sovittaa rakentaminen ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Muinaisjäännösalueet on vaihtoehdossa huomioitu vastaavalla tavalla kuin vaihtoehdossa 1.
Nähtävilläolon aikana saadun palautteen ja vaihtoehtoarvioinnin perusteella vaihtoehto 1 on arvioitu vaihtoehdoista soveltuvimmaksi. Vaihtoehto mahdollistaa alueen kehittämisen ympäröivään kaupunkirakenteeseen sopivaksi asuinalueeksi. Samalla se ottaa huomioon alueen arkeologiset ja lähiympäristön arvot sekä liikenteelliset lähtökohdat. Näillä perusteilla vaihtoehto 1 esitetään asemakaavaehdotuksen pohjaksi.
Lausunnot, mielipiteet ja muistutukset
Asemakaavamuutosluonnoksista on saapunut vireilletulovaiheessa kaksi (2) lausuntoa ja valmisteluvaiheessa neljä (4) mielipidettä sekä yksi (1) lausunto. Saadut mielipiteet ja lausunto sekä niihin laaditut vastineet on koottu vuorovaikutuslomakkeeseen (vuorovaikutuslomake).
Palautteissa tuotiin esille näkemyksiä alueen käyttötarkoituksista, rakentamisen sijoittelusta ja liikennejärjestelyistä sekä mahdollisen Oijustien siltayhteyden vaikutuksista. Ensimmäistä vaihtoehtoa pidettiin yleisesti parempana.
Lausunnoissa tuotiin esille näkemyksiä rakennettuun kulttuuriympäristöön ja arkeologiseen kulttuuriperintöön liittyvistä arvoista sekä niiden huomioimisesta kaavaratkaisussa ja vaikutusten arvioinnissa. Lisäksi esitettiin tarkennuksia muinaisjäännöstä koskeviin kaavamerkintöihin ja -määräyksiin.
Valmisteluvaiheen aikana saadun palautteen ja lausuntojen pohjalta kaavaselostusta ja kaavakarttaa on täydennetty muun muassa alueen käyttötarkoitusten, rakennetun kulttuuriympäristön ja muinaisjäännösten sekä niitä koskevien kaavamerkintöjen ja -määräysten osalta.
Kaavoituksen esitys
Kaavoitus esittää kaupunginhallitukselle, että 5. kaupunginosan korttelin 551 ja korttelin 585 tontin 7 alueelle laadittu 11.3.2026 päivätty asemakaavaluonnosvaihtoehto 1 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.
Lisätietoja:
Kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283
Maankäyttöasiantuntija Lasse Heikkinen
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 630 5610
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Joonas Hänninen, kaupunginjohtaja, joonas.hanninen@rovaniemi.fi
Kaupunginhallitus päättä, että 5. kaupunginosan korttelin 551 ja korttelin 585 tontin 7 alueelle laadittu 11.3.2026 päivätty asemakaavaluonnosvaihtoehto 1 hyväksytään kaavaehdotukseksi sekä kaavaehdotus ja tonttijaon muutos asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.