Kaupunginhallitus, kokous 24.4.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 123 Kaupungintalon peruskorjauksen toteuttamisen vaihtoehdot

ROIDno-2022-3592

Aikaisempi käsittely

Tilajaosto, 21.2.2023

Valmistelija

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi
Juha Välitalo, rakennuspäällikkö, juha.valitalo@rovaniemi.fi
Hannu Pessa, talouspäällikkö, hannu.pessa@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupungin yksiköt ovat siirtyneet kaupungintalolta väistötiloihin keväällä 2020. Kaupungintalo on
ollut tämän jälkeen tilapäiskäytössä esimerkiksi koronarokotuskeskuksena. Kaupungintalon
palauttamista pysyvän käytön edellyttämään kuntoon on edistetty toteuttamalla perusmuurin
korjaus vuonna 2021.

Ulkopuolisen rakennusterveysasiantuntijan lausunnon ja sen perusteena olevien tutkimusten
perusteella korjaustoimenpiteitä edellyttävät seuraavat asiat:

  • Paikalliset, pistemäiset mikrobivauriot
  • Sisäilmassa olevat kuidut, jotka tulevat huonetiloissa sekä ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmässä olevista kuitulähteistä
  • Ulkovaipan rakenteelliset epätiiveyskohdat (mm. elementtisaumat), joiden vuoksi sisäilmaan
    siirtyy rakenteista epäpuhtauksia
  • Puutteellinen ikkunoiden tiiveys, jonka johdosta tulee arvioida ikkunoiden laajamittaista
    uusimista.

Lausunnon mukaan “Tarkastetun aineiston pohjalta kohteessa on suoritettu oleellisimmat sisäilmanlaadun parantamiseen tähtäävät tutkimukset. Pääpainona tutkimuksille ovat olleet
tilat ja rakennuksen osat, joissa on havaittu sisäilmahaittaepäilyä. Ulkovaipparakenteiden kuntoa on
tutkittu laajasti. Kohteeseen viimeisimpänä tutkimustoimenpiteenä suoritettiin homekoiratutkimus,
jonka perusteella paljastui erilaisia liittymä- ja saumakohtien ilma- ja rakennevuotopisteitä
eripuolilla kiinteistöä.”

Kaupungintalon peruskorjauksen kilpailutus on tällä hetkellä keskeytetyssä tilassa. Ennen kuin
kilpailutusta voidaan jatkaa, tarvitaan kaupunginvaltuuston linjaus peruskorjauksen toteuttamisen periaatteista.
Hallintosäännön 30 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan “Yli 10 miljoonan euron rakennus- ja
tilahankinnoista tarvitaan talousarvion määrärahapäätöksen lisäksi valtuuston periaatepäätös
ennen hankinnan varsinaista toteuttamista.”

Vuoden 2023 talousarviossa ja vuosien 2024-2026 taloussuunnitelmassa kaupungintalon peruskorjaamiseen on varattu 10 miljoonan euron määräraha.
Nyt tehdyn arvion perusteella määräraha ei ole riittävä kaupungintalon sisäilmaolosuhteiden
korjaamiseen.

Kaupungintalon korjauksen osalta on nyt tarkasteltu viittä vaihtoehtoa, jotka ovat:

  • Vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen
  • Vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)
  • Vaihtoehto 2, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 10 vuoden ajanjaksolla (kokonaisinvestointi noin 30 me/10 vuotta)
  • Vaihtoehto 3, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 3 vuoden ajanjaksolla
    (investointi noin 30 me/3 vuotta)
     

Vaihtoehtojen vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia sekä taloudellisia vaikutuksia on tarkasteltu seuraavasti:

Vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen (investointikustannus 0 euroa)

Kuvaus: Kaupungintalolla aiemmin sijainneet toiminnot sijoitettaisiin edelleen Kairatie 75:een ja Mäntyvaaraan tai muihin taloudellisesti saman arvoisiin väistötiloihin. 

 

Vahvuudet

Kaupungin palveluja tuotetaan käyttötarkoitusta ja työtehtävien tarvetta kohtalaisen hyvin vastaavissa tiloissa.

Kaupungin lainamäärä ei kasva.

Mahdollisuudet

Kaupungintalon korjaamisen vaihtoehdot voidaan edelleen pitää avoimena.

Heikkoudet

Kuntalaisten ja asiakkaiden kannalta palveluiden fyysinen saavutettavuus on heikompaa siihen verrattuna, että toiminnot sijaitsisivat kaupungintalolla.

Kaupungintalolle aiemmin sijoitettujen toimintojen sijainti useassa osoitteessa vähentää vuorovaikutusta ja yhteistyötä organisaation sisällä.

Kairatien ja Mäntyvaaran tilat eivät vastaa työtehtävien ja asiakkaiden tarvetta yhtä hyvin kuin kaupungintalon tilat.

Uhat

Kaupungintalon kiinteistön kunto heikkenee korjausten siirtymisen vuoksi.

Kaupunki ei pysty täysimääräisesti hyödyntämään Aalto-rakennusten potentiaalia markkinoinnissaan.

 

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

Nykytilan säilyttäminen aiheuttaa käyttötalouteen vuodessa noin 1,67-1,61 miljoonan euron
kustannukset vuosina 2023-2024 ja vuodesta 2026 alkaen noin 1,24 miljoonan euron kustannukset.
Investointikustannuksia ei 5-10 vuoden aikavälillä synny ollenkaan lukuunottamatta vuosittaisia ylläpitokorjauksia.

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

1,67

1,61

1,25

1,24

1,24

1,24

1,24

1,24

    

Lainamäärän lisäys: 0 euroa

 

Vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja
lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)

 

Kuvaus: 

Suunniteltu korjauksen sisältö:

  • Jokaisesta huoneesta ja tilasta poistetaan kuitulähteet, joita on esimerkiksi ikkunapenkeissä (ilmanvaihtojärjestelmän läpivienneissä).
  • Jokainen avattava ikkuna uusitaan siten, että ikkunat ovat tiiviit ja vesi ei valu ikkunoista
    rakenteisiin.
  • Pintamateriaalien uusimisia tarvittavilta osin (esimerkiksi huoneiden kuluneet tai
    sisäilmahaittaa aiheuttavat lattia- ja alakattomateriaalit).
  • Ulkovaipan tiivistäminen kohdista, joissa on ilmavuotoja, muun muassa elementtisaumat ja ikkunoiden liittymät.
  • Parvekkeen puutteellisen vedenpoiston aiheuttamat korjaustyöt.
  • C-siivessä havaitun vesivaurion korjaustyöt.   

 

Alla on alustava ja karkealla tasolla suuntaa-antava kustannusarvio. Kustannusarvio tarkentuu jatkovalmistelun ja kilpailutuksen yhteydessä. Yksittäisen korjauskohteen
lopulliseenkustannusarvioon vaikuttavat olennaisesti muun muassa valittava korjauksen laatu ja laajuus. Esimerkiksi pihatyöt voidaan toteuttaa laadultaan ja laajuudeltaan
monipuolisena tai suppeana toteutuksena.

 

Kohde

Summa

Toimistohuoneet (184 kappaletta)

5,5 miljoonaa euroa

Valtuustosalin kuitulähteiden poistaminen/sidonta

0,5 miljoonaa euroa

Parvekkeen kosteusvauriokorjaus

0,5 miljoonaa euroa

C-osan kosteusvauriokorjaus

0,5 miljoonaa euroa

Kokoushuoneiden korjaustyöt

0,5 miljoonaa euroa

Ilmanvaihtojärjestelmän korjaustyöt

1,0 miljoonaa euroa

Ikkunoiden uusiminen

1,5 miljoonaa euroa

Rakennuttaminen ja valvonta

0,5 miljoonaa euroa

Suunnittelu

0,5 miljoonaa euroa

Pihatyöt

1,5 miljoonaa euroa

Keittiö (jos uudistetaan kokonaan)

1,0 miljoonaa euroa

Kalusteiden restaurointi (jos toteutetaan)

0,5 miljoonaa euroa

Kokoustilojen AV-tekniikan uudistaminen 

0,5 miljoonaa euroa

Kellaritilojen uudistaminen (mikäli tarpeen)

Määrärahatarve tarkentuu jatkovalmistelun yhteydessä

Peruskorjauskohteen kustannusvaraus 10 %

1,4 miljoonaa euroa

Yhteensä (jos kaikki yllä mainitut kohteet toteutetaan)

15,9 miljoonaa euroa

 

Kaupungintalon käyttöön ottaminen ilman talotekniikan uusimista ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmien osalta tarkoittaisi sitä, että sisäilmassa olevia kuituja ei saataisi kokonaan
poistettua. Kuidut kuitenkin pystyttäisiin poistamaan suurimmaksi osaksi. Ilmanlaadun osalta saavutettaisiin todennäköisesti hyväksyttävä taso nuohoamalla ilmanvaihtokanavisto
tarvittaessa useaan kertaan ja lisäämällä tarvittaessa tilojen siivousta. Tämän vaihtoehdon
toteuttaminen tarkoittaisi myös sitä, että nykyistä ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmään tulisi
sitoutua seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajaksi (investoinnin poistoaika). Järjestelmän
uudistaminen esimerkiksi jo 2030-luvulla merkitsisi vaihtoehdon 1 mukaisen investoinnin 
menemistä osin hukkaan.

 

Vahvuudet

Säästö investointikustannuksissa.

Pienempi korjauslaajuus mahdollistaa nopeamman paluun kaupungintalolle.

Sisäilmariskit ovat hallittavissa.

Vaihtoehdon 1 toteuttaminen on vaihtoehtoihin 2 ja 3 verrattuna helpommin hallittavissa.

Toteutus voidaan jakaa useaan osaan ja usealle toteuttajalle.

Mahdollisuudet

Parhaassa tapauksessa kuitujen sitomisella ja hallitsemattomien ilmavuotojen poistamisella voidaan sisäilmaolosuhteet saada hyvälle tasolle.

Heikkoudet

Nykyiseen ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmään tulee sitoutua seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajaksi. Järjestelmän uudistaminen jo 2030-luvulla vaikuttaisi koko rakennukseen ja merkitsisi laajaa pintamateriaalien uudistamista.

Uhat

Pahimmassa tapauksessa sisäilmaongelmat jatkuvat.

Suppeampi korjauslaajuus lisää riskiä sille, että osa työntekijöistä ei välttämättä voi työskennellä rakennuksessa. 

 

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

 

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (valmistumisvuosi 2026)

2023

2024

2025

2026 

2027

2028

2029

2030

2031

2032

1,67

1,61

1,61

1,32

1,32

1,32

1,32

1,32

1,32

1,32
 

Lainamäärän lisäys: 15 miljoonaa euroa


 

Vaihtoehto 2, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 10 vuoden ajanjaksolla
(kokonaisinvestointi 30 me/10 vuotta)

Kuvaus:

Suunniteltu korjauksen sisältö:

  • Vaihtoehdossa 1 mainitut korjaukset
  • Lisäksi ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uusiminen.

Alustava ja karkealla tasolla suuntaa-antava kustannusarvio:

Kohde

Summa

Vaihtoehdossa 1 kuvatut korjaukset (poislukien ilmanvaihtolaitteiden korjaukset)

14,4 miljoonaa euroa

Ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uusiminen ja muut laajempaan korjaukseen liittyvät kustannukset

15,0 miljoonaa euroa

Yhteensä

29,4 miljoonaa euroa


 

Vahvuudet

Investointikustannuksia pystytään jakamaan pidemmälle ajanjaksolle.

Mahdollisuudet

Ajallisesti pitkälle ajalle jakautuvat korjaukset mahdollistavat edellisten toteutusvaiheiden jälkeen saatujen käyttökokemusten hyödyntämisen tulevissa korjaustöissä.

Heikkoudet

Kokonaisuuden kustannus on vaiheittain toteutettuna kalliimpi.

Korjaustöiden venyminen vaikuttaa talon muuhun käyttöön.

Vaiheistaminen edellyttää väliaikaisten taloteknisten järjestelmien rakentamista, mikä tuo kustannuksia.

Uhat

Pidemmällä ajanjaksolla rakentamiskustannusten muutosta on vaikea ennakoida.

Toteuttajien vaihtuminen eri vaiheissa luo mahdollisuuksia mutta myös toteutukseen liittyviä riskejä.

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (vaiheiden valmistumisvuodet tummennettu)

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

1,67

1,61

1,25

1,77

1,87

2,07

1,86

1,86

2,08

2,09
 

Lainamäärän lisäys: 30 miljoonaa euroa

 

Vaihtoehto 3, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 3 vuoden ajanjaksolla
(investointi 30 me/3 vuotta)

Vahvuudet

Talotekniikka saadaan korjattua kerralla.

Kaupungintalo saadaan mahdollisimman nopeasti siihen käyttöön, johon se on tarkoitettu.

Korjaukset voidaan toteuttaa kokonaisuutena ja elinkaarta ajatellen mahdollisimman pienillä kustannuksilla.

Sisäilmaolosuhteet tulevat tällä korjauslaajuudella varmimmin kuntoon.

Mahdollisuudet

Korjauksella saavutetaan kaupungintalolle mahdollisimman pitkä elinkaari.

Heikkoudet

Ilmanvaihtokoneet on uudistettu 2010-luvulla ja merkittävä osa niiden elinkaaresta hukataan korjauksen yhteydessä.

Vaihtoehdon toteuttamiseen tarvitaan vuosille 2024-2026 30 miljoonan euron investointimääräraha.

Uhat

Laajuudeltaan suuren peruskorjaushankkeen hallinnassa epäonnistuminen.

 

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (valmistumisvuosi 2026)

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

1,67

1,61

1,25

1,24

1,85

1,85

1,85

1,85

    
 

Lainamäärän lisäys: 30 miljoonaa euroa

 

Yhteenveto

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa

Tasevaikutus miljoonaa euroa
 

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Yhteensä

Erotus halvimpaan

Lainamäärän muutos

Vaihtoehto 0

1,25

1,24

1,24

1,24

1,24

1,24

1,24

1,24

9,93

  

0

Vaihtoehto 1

1,61

1,32

1,32

1,32

1,32

1,32

1,32

1,32

10,85

0,92

15 

Vaihtoehto 2

1,25

1,77

1,87

2,07

1,86

1,86

2,08

2,09

14,85

4,92

30 

Vaihtoehto 3

1,25

1,24

1,85

1,85

1,85

1,85

1,85

1,85

13,59

3,66

30


 

Arvioidut vaikutukset vuosien 2023-2026 investointimäärärahoihin miljoonaa euroa
 

2023

2024

2025

2026

Lisämäärärahatarve miljoonaa euroa (verrattuna nykyisen talousarvion määrärahavaraukseen)

Vaihtoehto 0

0

0

0

0

-10

Vaihtoehto 1

1

5

9

  

5

Vaihtoehto 2

1

3

6

  

10 

Vaihtoehto 3

1

11

12

6

20

Käyttötalousvaikutuksiltaan, investointimäärärahojen tarpeen ja lainamäärän muutosten
osalta edullisin on vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen. Vaihtoehdon 1 käyttötalousvaikutusten
erotus vaihtoehtoon 0 on vuosina 2025-2032 vain 0,92 miljoonaa euroa ja investointimäärärahojen
osalta 5 miljoonaa euroa. Tehdyn analyysin perusteella vaihtoehdon 1 toteuttamiseen liittyvät riskit
ovat hallittavissa. 

Vaihtoehto 2 on käyttötalousvaikutuksiltaan kallein ja sisältää eniten toteutukseen liittyviä riskejä
pitkästä toteutusajasta johtuen. Vaihtoehdoissa 2 ja 3 investointimäärärahojen tarve on suurin.

Vaihtoehdon 3 voidaan arvioida olevan sisäilmariskien hallinnan näkökulmasta varmin vaihtoehto.
Sen sisältämillä korjauksilla saavutetaan myös pisin mahdollinen elinkaari vaihtoehdon 2 ohella.

Kaupungin rahoitusaseman kannalta vaihtoehto 1 on olennaisesti vaihtoehtoja 2 tai 3 edullisempi,
koska lainamäärä kasvaa vaihtoehdon 1 toteutuessa 15 miljoonaa euroa vähemmän. Lähivuosien
suuren investointimäärän vuoksi kaupungin lainamäärä kasvaa merkittävästi ja sen vuoksi kaikkien
investointihankkeiden osalta kustannuksia on tarpeen hillitä, jotta kaupungin tulorahoitus riittäisi
lainojen lyhentämiseen.

Päätösehdotus

Esittelijä

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi

Tilajaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että
kaupungintalon peruskorjauksen toteuttamisvaihtoehdoksi valittaisiin esittelytekstissä kuvattu
vaihtoehto 1, koska 

  • se on kaupungin talouden kannalta kestävä ratkaisu,
  • mahdollistaa kaupungintalon korjauksen hallitun toteuttamisen niiltä osin,
    kuin korjaaminen on välttämätöntä ja
  • mahdollistaa useiden toteuttajien hyödyntämisen.

 

Esittelijän muutettu päätösehdotus

Tilajaosto päättää palauttaa asian valmisteluun siten, että seuraavaan käsittelyyn mennessä
esitykseen täydennetään vaihtoehtoa 3 koskeva laskelma vaihtoehdon vaikutuksesta kaupungin
rahoitusasemaan ja lainanlyhennyskykyyn.

Päätös

Tilajaosto hyväksyi henkilöstö- ja hallintojohtajan muutetun esityksen.

Tilajaosto, 22.3.2023

Valmistelija

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi
Hannu Pessa, talouspäällikkö, hannu.pessa@rovaniemi.fi
Juha Välitalo, rakennuspäällikkö, juha.valitalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Tilajaosto päätti 21.2.2023 § 7 palauttaa asian valmisteluun siten, että seuraavaan käsittelyyn mennessä esitykseen täydennetään vaihtoehtoa 3 koskeva laskelma vaihtoehdon vaikutuksesta kaupungin rahoitusasemaan ja lainanlyhennyskykyyn.

Asiaan liittyen on laadittu päivitetyt laskelmat, jotka ovat alla ja oheisena liitteenä. Laskelmien mukaan vaihtoehtojen taloudelliset vaikutukset olisivat seuraavat:

  • Vaihtoehto 0,​ nykytilan säilyttäminen
*1000 eur 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030      
Vuokrakulut −1 470 −1 413 −1 047 −1 038 −1 038 −1 038 −1 038 −1 038 Väistötilojen vuokrat
Palvelujen ostot −200 −200 −200 −200 −200 −200 −200 −200 Kaupungintalon ylläpito(lämmöt ym)
TOIMINTAKATE −1 670 −1 613 −1 247 −1 238 −1 238 −1 238 −1 238 −1 238  
Korkokulut                  
VUOSIKATE −1 670 −1 613 −1 247 −1 238 −1 238 −1 238 −1 238 −1 238  
Poistot −115 −115 −115 −115 −115 −115 −115 −115 Poistot tehdyistä perusmuurikorjauksista ym.
TILIKAUDEN TULOS −1 670 −1 613 −1 247 −1 238 −1 238 −1 238 −1 238 −1 238  
Poistoero                  
TILIKAUDEN YLI-/ALIJÄÄMÄ −1 785 −1 728 −1 362 −1 353 −1 353 −1 353 −1 353 −1 353  
                   
Vaikutus lainamäärään (€/asukas) 0 0 0 0 0 0 0 0  

 

  • Vaihtoehto 1,​ kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-​,​ jäähdytys-​ ja lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)
*1000 eur 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030      
Vuokratuotot     150 150 150 150 150 150  
Vuokrakulut −1 470 −1 413             Väistötilojen vuokrat
Palvelujen ostot −200 −200 −300 −300 −300 −300 −300 −300 Kaupungintalon ylläpito(lämmöt ym)
TOIMINTAKATE −1 670 −1 613 −150 −150 −150 −150 −150 −150  
Korkokulut −20 −26 −121 −256 −226 −196 −166 −136 Lainan korkokustannukset (2%), laskettu 10 vuoden laina-ajalla
VUOSIKATE −1 690 −1 639 −271 −406 −376 −346 −316 −286  
Poistot     −865 −865 −865 −865 −865 −865 Remontin poistot (20 v)
TILIKAUDEN TULOS −1 690 −1 639 −1 136 −1 271 −1 241 −1 211 −1 181 −1 151      
Poistoero                      
TILIKAUDEN YLI-/ALIJÄÄMÄ −1 690 −1 639 −1 136 −1 271 −1 241 −1 211 −1 181 −1 151      
                       
Vaikutus lainamäärään (€/asukas)     −230 −229 −228 −227 −226 −226      
  • Vaihtoehto 3,​ kaupungintalon korjaaminen 30 miljoonalla eurolla vuosina 2024-2026

 

*1000 eur 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030      
Vuokratuotot         150 150 150 150  
Vuokrakulut −1 470 −1 413 −1 047 −1 038         Väistötilojen vuokrat
Palvelujen ostot −200 −200 −200 −200 −300 −300 −300 −300 Kaupungintalon ylläpito(lämmöt ym)
TOIMINTAKATE −1 670 −1 613 −1 247 −1 238 −150 −150 −150 −150  
Korkokulut −20 −36 −234 −416 −466 −406 −346 −286 Lainan korkokustannukset (2%), laskettu 10 vuoden laina-ajalla
VUOSIKATE −1 690 −1 649 −1 481 −1 654 −616 −556 −496 −436  
Poistot         −1 077 −1 077 −1 077 −1 077 Remontin poistot 30v
TILIKAUDEN TULOS −1 690 −1 649 −1 481 −1 654 −1 693 −1 633 −1 573 −1 513  
Poistoero                  
TILIKAUDEN YLI-/ALIJÄÄMÄ −1 690 −1 649 −1 481 −1 654 −1 693 −1 633 −1 573 −1 513  
                   
Vaikutus lainamäärään (€/asukas)         −456 −454 −453 −451      

Vaihtoehdon 0 vaikutus kumulatiiviseen yli/alijäämään vuosina 2024-2030 on - 9,855 miljoonaa euroa, vaihtoehdon 1 vaikutus -8,830 miljoonaa euroa ja vaihtoehdon 3 vaikutus -11,195 miljoonaa euroa. Vaihtoehdon 3 erotus käyttötalousvaikutuksiltaan pienimpään vaihtoehtoon on yhteensä 2,365 miljoonaa euroa jolla ei ole kaupungin rahoitusaseman ja talouden tasapainon kannalta ratkaisevaa merkitystä. Kaikissa vaihtoehdoissa kaupungin toiminnan tulorahoitus riittää poistojen kattamiseen. Vaihtoehdon 3 toteutuessa kaupungin lainamäärä kasvaisi 15 miljoonaa euroa enemmän vaihtoehtoon 1 verrattuna. Vaihtoehto 1 edellyttää pitkällä aikavälillä investointeja talotekniikkaan, jotka eivät sisälly tähän laskelmaan.

Vaihtoehtojen kustannuslaskelmat ovat suuntaa-antavia. Valitun vaihtoehdon edellyttämät tekniset ratkaisut tehdään toteutussuunnitteluvaiheessa. Näiden pohjaksi toteutetaan tarvittaessa tarkentavia kuntotutkimuksia.

Vuonna 2019 laadittuun hankesuunnitelmaan liittyvä huonetilaohjelman on tunnistettu olevan tämän hetkisiin tilatarpeisiin nähden epätarkoituksenmukainen, koska se sisältää runsaasti avotoimistotilaa. Kaupunginjohtajan asettama kaupungintalon tilatyöryhmä on valmistellut tämän hetkiset ja ennakoidut tulevat tilatarpeet huomioivaa huonetilaohjelmaa. Valmistelun kuluessa on selvitetty tilatarpeet yksikkö- ja työntekijätasolle asti ja laadittu vaihtoehtoisia suunnitelmia henkilöstön työpisteiden sijoittamisesta kaupungintalolle. Työ on vielä kesken. 

 

Päätösehdotus

Esittelijä

Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi

Tilajaosto päättää merkitä vaihtoehtoon 3 liittyvät talousvaikutukset tiedoksi ja päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että ne päättäisivät hyväksyä kaupungintalon korjauksen toteuttamista vaihtoehdon 3 mukaisesti vuosina 2024-2026 sillä perusteella, että valitulla vaihtoehdolla saavutetaan pisin elinkaari ja koska vaihtoehto on sisäilmaolosuhteiden korjaamisen suhteen varmin sekä taloudellisesti toteutettavissa.

Esittelijän muutettu päätösehdotus

Tilajaosto päättää merkitä vaihtoehtoon 3 liittyvät talousvaikutukset tiedoksi ja päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että ne päättäisivät hyväksyä kaupungintalon korjauksen toteuttamista vaihtoehdon 3 mukaisesti vuosina 2024-2026 sillä perusteella, että valitulla vaihtoehdolla saavutetaan pisin elinkaari ja koska vaihtoehto on sisäilmaolosuhteiden korjaamisen suhteen varmin sekä taloudellisesti toteutettavissa. Tilajaosto päättää hankkeen toteutusmuodosta hallintosäännön 30 §:n 2 momentin kohdan 2 mukaisesti sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on päättänyt korjauksen toteuttamisen laajuudesta.

Päätös

Tilajaosto hyväksyi henkilöstö- ja hallintojohtajan muutetun esityksen.

Valmistelija

  • Antti Määttä, henkilöstö- ja hallintojohtaja, antti.maatta@rovaniemi.fi
  • Juha Välitalo, rakennuspäällikkö, juha.valitalo@rovaniemi.fi
  • Hannu Pessa, talouspäällikkö, hannu.pessa@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupungin yksiköt ovat siirtyneet kaupungintalolta väistötiloihin keväällä 2020. Kaupungintalo on ollut tämän jälkeen tilapäiskäytössä esimerkiksi koronarokotuskeskuksena. Kaupungintalon palauttamista pysyvän käytön edellyttämään kuntoon on edistetty toteuttamalla perusmuurin korjaus vuonna 2021.

Ulkopuolisen rakennusterveysasiantuntijan lausunnon ja sen perusteena olevien tutkimusten perusteella korjaustoimenpiteitä edellyttävät seuraavat asiat:

  • Paikalliset, pistemäiset mikrobivauriot.
  • Sisäilmassa olevat kuidut, jotka tulevat huonetiloissa sekä ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmässä olevista kuitulähteistä.
  • Ulkovaipan rakenteelliset epätiiveyskohdat (mm. elementtisaumat), joiden vuoksi sisäilmaan siirtyy rakenteista epäpuhtauksia.
  • Puutteellinen ikkunoiden tiiveys, jonka johdosta tulee arvioida ikkunoiden laajamittaista uusimista.

Lausunnon mukaan “Tarkastetun aineiston pohjalta kohteessa on suoritettu oleellisimmat sisäilmanlaadun parantamiseen tähtäävät tutkimukset. Pääpainona tutkimuksille ovat olleet tilat ja rakennuksen osat, joissa on havaittu sisäilmahaittaepäilyä. Ulkovaipparakenteiden kuntoa on tutkittu laajasti. Kohteeseen viimeisimpänä tutkimustoimenpiteenä suoritettiin homekoiratutkimus, jonka perusteella paljastui erilaisia liittymä- ja saumakohtien ilma- ja rakennevuotopisteitä eripuolilla kiinteistöä.”

Kaupungintalon peruskorjauksen kilpailutus on tällä hetkellä keskeytetyssä tilassa. Ennen kuin kilpailutusta voidaan jatkaa, tarvitaan kaupunginvaltuuston linjaus peruskorjauksen toteuttamisen periaatteista. Hallintosäännön 30 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan “Yli 10 miljoonan euron rakennus- ja tilahankinnoista tarvitaan talousarvion määrärahapäätöksen lisäksi valtuuston periaatepäätös ennen hankinnan varsinaista toteuttamista.”

Vuoden 2023 talousarviossa ja vuosien 2024-2026 taloussuunnitelmassa kaupungintalon peruskorjaamiseen on varattu 10 miljoonan euron määräraha. Nyt tehdyn arvion perusteella määräraha ei ole riittävä kaupungintalon sisäilmaolosuhteiden korjaamiseen.

Kaupungintalon korjauksen osalta on tilajaoston toimesta tarkasteltu neljää vaihtoehtoa, jotka ovat:

  • Vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen
  • Vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)
  • Vaihtoehto 2, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 10 vuoden ajanjaksolla (kokonaisinvestointi noin 30 me/10 vuotta)
  • Vaihtoehto 3, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 3 vuoden ajanjaksolla
    (investointi noin 30 me/3 vuotta)
     

Vaihtoehtojen vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia sekä taloudellisia vaikutuksia on tarkasteltu seuraavasti:

Vaihtoehto 0, nykytilan säilyttäminen (investointikustannus 0 euroa)

Kuvaus: Kaupungintalolla aiemmin sijainneet toiminnot sijoitettaisiin edelleen Kairatie 75:een ja Mäntyvaaraan tai muihin taloudellisesti saman arvoisiin väistötiloihin. 

 

Vahvuudet

Kaupungin palveluja tuotetaan käyttötarkoitusta ja työtehtävien tarvetta kohtalaisen hyvin vastaavissa tiloissa.

Kaupungin lainamäärä ei kasva.

Mahdollisuudet

Kaupungintalon korjaamisen vaihtoehdot voidaan edelleen pitää avoimena.

Heikkoudet

Kuntalaisten ja asiakkaiden kannalta palveluiden fyysinen saavutettavuus on heikompaa siihen verrattuna, että toiminnot sijaitsisivat kaupungintalolla.

Kaupungintalolle aiemmin sijoitettujen toimintojen sijainti useassa osoitteessa vähentää vuorovaikutusta ja yhteistyötä organisaation sisällä.

Kairatien ja Mäntyvaaran tilat eivät vastaa työtehtävien ja asiakkaiden tarvetta yhtä hyvin kuin kaupungintalon tilat.

Uhat

Kaupungintalon kiinteistön kunto heikkenee korjausten siirtymisen vuoksi.

Kaupunki ei pysty täysimääräisesti hyödyntämään Aalto-rakennusten potentiaalia markkinoinnissaan.

 

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

Nykytilan säilyttäminen aiheuttaa käyttötalouteen alla olevan taulukon mukaiset kustannukset. Investointikustannuksia ei 5-10 vuoden aikavälillä synny ollenkaan lukuunottamatta vuosittaisia ylläpitokorjauksia.

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Yhteensä
1,78 1,73 1,36 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 10,720

Lainamäärän lisäys: 0 euroa

Vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja
lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta)

Kuvaus: 

Suunniteltu korjauksen sisältö:

  • Jokaisesta huoneesta ja tilasta poistetaan kuitulähteet, joita on esimerkiksi ikkunapenkeissä (ilmanvaihtojärjestelmän läpivienneissä).
  • Jokainen avattava ikkuna uusitaan siten, että ikkunat ovat tiiviit ja vesi ei valu ikkunoista rakenteisiin.
  • Pintamateriaalien uusimisia tarvittavilta osin (esimerkiksi huoneiden kuluneet tai sisäilmahaittaa aiheuttavat lattia- ja alakattomateriaalit).
  • Ulkovaipan tiivistäminen kohdista, joissa on ilmavuotoja, muun muassa elementtisaumat ja ikkunoiden liittymät.
  • Parvekkeen puutteellisen vedenpoiston aiheuttamat korjaustyöt.
  • C-siivessä havaitun vesivaurion korjaustyöt.   

Alla on alustava ja karkealla tasolla suuntaa-antava kustannusarvio. Kustannusarvio tarkentuu jatkovalmistelun ja kilpailutuksen yhteydessä. Yksittäisen korjauskohteen lopulliseenkustannusarvioon vaikuttavat olennaisesti muun muassa valittava korjauksen laatu ja laajuus. Esimerkiksi pihatyöt voidaan toteuttaa laadultaan ja laajuudeltaan monipuolisena tai suppeana toteutuksena.

Kohde

Summa

Toimistohuoneet (184 kappaletta)

5,5 miljoonaa euroa

Valtuustosalin kuitulähteiden poistaminen/sidonta

0,5 miljoonaa euroa

Parvekkeen kosteusvauriokorjaus

0,5 miljoonaa euroa

C-osan kosteusvauriokorjaus

0,5 miljoonaa euroa

Kokoushuoneiden korjaustyöt

0,5 miljoonaa euroa

Ilmanvaihtojärjestelmän korjaustyöt

1,0 miljoonaa euroa

Ikkunoiden uusiminen

1,5 miljoonaa euroa

Rakennuttaminen ja valvonta

0,5 miljoonaa euroa

Suunnittelu

0,5 miljoonaa euroa

Pihatyöt

1,5 miljoonaa euroa

Keittiö (jos uudistetaan kokonaan)

1,0 miljoonaa euroa

Kalusteiden restaurointi (jos toteutetaan)

0,5 miljoonaa euroa

Kokoustilojen AV-tekniikan uudistaminen 

0,5 miljoonaa euroa

Kellaritilojen uudistaminen (mikäli tarpeen)

Määrärahatarve tarkentuu jatkovalmistelun yhteydessä

Peruskorjauskohteen kustannusvaraus 10 %

1,4 miljoonaa euroa

Yhteensä (jos kaikki yllä mainitut kohteet toteutetaan)

15,9 miljoonaa euroa

Kaupungintalon käyttöön ottaminen ilman talotekniikan uusimista ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmien osalta tarkoittaisi sitä, että sisäilmassa olevia kuituja ei saataisi kokonaan poistettua. Kuidut kuitenkin pystyttäisiin poistamaan suurimmaksi osaksi. Ilmanlaadun osalta saavutettaisiin todennäköisesti hyväksyttävä taso nuohoamalla ilmanvaihtokanavisto tarvittaessa useaan kertaan ja lisäämällä tarvittaessa tilojen siivousta. Tämän vaihtoehdon toteuttaminen tarkoittaisi myös sitä, että nykyistä ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmään tulisi sitoutua seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajaksi (investoinnin poistoaika). Järjestelmän uudistaminen esimerkiksi jo 2030-luvulla merkitsisi vaihtoehdon 1 mukaisen investoinnin menemistä osin hukkaan.

Vahvuudet

Säästö investointikustannuksissa.

Pienempi korjauslaajuus mahdollistaa nopeamman paluun kaupungintalolle.

Sisäilmariskit ovat hallittavissa.

Vaihtoehdon 1 toteuttaminen on vaihtoehtoihin 2 ja 3 verrattuna helpommin hallittavissa.

Toteutus voidaan jakaa useaan osaan ja usealle toteuttajalle.

Mahdollisuudet

Parhaassa tapauksessa kuitujen sitomisella ja hallitsemattomien ilmavuotojen poistamisella voidaan sisäilmaolosuhteet saada hyvälle tasolle.

Heikkoudet

Nykyiseen ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmään tulee sitoutua seuraavan kahdenkymmenen vuoden ajaksi. Järjestelmän uudistaminen jo 2030-luvulla vaikuttaisi koko rakennukseen ja merkitsisi laajaa pintamateriaalien uudistamista.

Uhat

Pahimmassa tapauksessa sisäilmaongelmat jatkuvat.

Suppeampi korjauslaajuus lisää riskiä sille, että osa työntekijöistä ei välttämättä voi työskennellä rakennuksessa. 

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (valmistumisvuosi 2026)

  

2023

2024

2025

2026 

2027

2028

2029

2030

 Yhteensä
1,69 1,64 1,14 1,27 1,24 1,21 1,18 1,15 10,520

Lainamäärän lisäys: 15 miljoonaa euroa

  

Vaihtoehto 2, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 10 vuoden ajanjaksolla
(kokonaisinvestointi 30 me/10 vuotta)

Kuvaus:

Suunniteltu korjauksen sisältö:

  • Vaihtoehdossa 1 mainitut korjaukset
  • Lisäksi ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uusiminen.

Alustava ja karkealla tasolla suuntaa-antava kustannusarvio:

Kohde

Summa

Vaihtoehdossa 1 kuvatut korjaukset (poislukien ilmanvaihtolaitteiden korjaukset)

14,4 miljoonaa euroa

Ilmanvaihto-, lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien uusiminen ja muut laajempaan korjaukseen liittyvät kustannukset

15,0 miljoonaa euroa

Yhteensä

29,4 miljoonaa euroa


 

Vahvuudet

Investointikustannuksia pystytään jakamaan pidemmälle ajanjaksolle.

Mahdollisuudet

Ajallisesti pitkälle ajalle jakautuvat korjaukset mahdollistavat edellisten toteutusvaiheiden jälkeen saatujen käyttökokemusten hyödyntämisen tulevissa korjaustöissä.

Heikkoudet

Kokonaisuuden kustannus on vaiheittain toteutettuna kalliimpi.

Korjaustöiden venyminen vaikuttaa talon muuhun käyttöön.

Vaiheistaminen edellyttää väliaikaisten taloteknisten järjestelmien rakentamista, mikä tuo kustannuksia.

Uhat

Pidemmällä ajanjaksolla rakentamiskustannusten muutosta on vaikea ennakoida.

Toteuttajien vaihtuminen eri vaiheissa luo mahdollisuuksia mutta myös toteutukseen liittyviä riskejä.

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (vaiheiden valmistumisvuodet tummennettu)

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

1,67

1,61

1,25

1,77

1,87

2,07

1,86

1,86

2,08

2,09
 

Lainamäärän lisäys: 30 miljoonaa euroa

 

Vaihtoehto 3, kaupungintalon korjaaminen vaiheittain 3 vuoden ajanjaksolla
(investointi 30 me/3 vuotta)

Vahvuudet

Talotekniikka saadaan korjattua kerralla.

Kaupungintalo saadaan mahdollisimman nopeasti siihen käyttöön, johon se on tarkoitettu.

Korjaukset voidaan toteuttaa kokonaisuutena ja elinkaarta ajatellen mahdollisimman pienillä kustannuksilla.

Sisäilmaolosuhteet tulevat tällä korjauslaajuudella varmimmin kuntoon.

Mahdollisuudet

Korjauksella saavutetaan kaupungintalolle mahdollisimman pitkä elinkaari.

Heikkoudet

Ilmanvaihtokoneet on uudistettu 2010-luvulla ja merkittävä osa niiden elinkaaresta hukataan korjauksen yhteydessä.

Vaihtoehdon toteuttamiseen tarvitaan vuosille 2024-2026 30 miljoonan euron investointimääräraha.

Uhat

Laajuudeltaan suuren peruskorjaushankkeen hallinnassa epäonnistuminen.

 

Vaihtoehdon taloudelliset vaikutukset:

 

Käyttötalousvaikutukset miljoonaa euroa (valmistumisvuosi 2026)

  

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

 Yhteensä

1,69

1,65

1,48

1,65

1,76

1,70

1,64

1,58

 13,145

Lainamäärän lisäys: 30 miljoonaa euroa

  

Toteutusmuoto

Hallintosäännön 30 §:n 2 momentin kohdan 2 mukaan tilajaosto päättää tilainvestointien toteuttamistavasta. Tämä päätös voidaan tehdä sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on päättänyt korjauksen toteuttamisen laajuudesta.

Hankesuunnitelma

Vuonna 2019 laaditun alkuperäisen hankesuunnitelman huonetilaohjelma on vuosina 2022 ja 2023 päivitetty sekä tarkastettu ja päivitetty kustannusarvio. Suppeammassa (vaihtoehto 1, 15 miljoonaa euroa) korjauksessa on laadittava hankesuunnitelma suppeammalla korjauslaajuudella.

Talotekniikan järjestelmät

Tekniset ratkaisut talotekniikan osalta tehdään hankkeen toteutussuunnitteluvaiheessa.

Yhteenveto​​​​

Käyttötalousvaikutuksiltaan osalta edullisin on vaihtoehto 1, kaupungintalon korjaaminen ilman ilmanvaihto-, jäähdytys- ja lämmitysjärjestelmän uusimista (investointi noin 15 me/2 vuotta). Lainamäärän kasvun osalta edullisin vaihtoehto on vaihtoehto 0.  Vaihtoehto 2 on käyttötalousvaikutuksiltaan kallein ja sisältää eniten toteutukseen liittyviä riskejä pitkästä toteutusajasta johtuen. Vaihtoehdoissa 2 ja 3 investointimäärärahojen tarve on suurin. Vaihtoehdon 3 voidaan arvioida olevan sisäilmariskien hallinnan näkökulmasta varmin vaihtoehto. Sen sisältämillä korjauksilla saavutetaan myös pisin mahdollinen elinkaari vaihtoehdon 2 ohella. Kaupungin rahoitusaseman kannalta kaikki vaihtoehdot ovat toteutettavissa.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle kaupungintalon korjauksen toteuttamista vaihtoehdon 3 mukaisesti 30 miljoonalla eurolla vuosina 2024-​2026 sillä perusteella,​ että valitulla vaihtoehdolla saavutetaan pisin elinkaari ja koska vaihtoehto on sisäilmaolosuhteiden korjaamisen suhteen varmin sekä taloudellisesti toteutettavissa. Lisäksi vaihtoehto 3 tukee henkilöstön työhyvinvointia ja mahdollistaa kaupunkilaisille ja asiakkaille monien palvelujen saatavuuden yhdestä toimipisteestä. Tilajaosto päättää hankkeen toteutusmuodosta hallintosäännön 30 §:n 2 momentin kohdan 2 mukaisesti sen jälkeen,​ kun kaupunginvaltuusto on päättänyt korjauksen toteuttamisen laajuudesta.

Päätös

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Tiedoksi

Esitys kaupunginvaltuustolle

Liitteet

Kaupungintalon peruskorjaus 18.4.2023.pdf (pdf, 62 kt)

Muutoksenhaku

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tästä päätöksestä ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta, koska päätös koskee Kuntalain 410/2015, 136 §:n mukaan vain valmistelua tai täytäntöönpanoa.