Kaupunginhallitus, kokous 24.4.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 120 Sopimus tonttia 6-618-1, Vaaranlammen koulu koskevan maanvuokrasopimuksen purkamisesta

ROIDno-2019-3684

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 30.9.2022

Valmistelija

Pertti Onkalo, kaupungingeodeetti, pertti.onkalo@rovaniemi.fi
Janne Sandgren, vt. konsernitalouspäällikkö, janne.sandgren@rovaniemi.fi
Jenni Saukkoriipi, hallintolakimies, jenni.saukkoriipi@rovaniemi.fi

Perustelut

Rovaniemen kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Vaaranlammen monitoimitalon toteuttamisen periaatteet 19.9.2022 § 92 siten, että hanke voidaan toteuttaa Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy-konsernin kanssa ellei lainsäädäntö muodosta toteutukselle estettä. Vaihtoehtoisesti hanke voidaan toteuttaa kaupunginhallituksen parhaaksi katsomalla tavalla kuitenkin siten, että tavoitteena on Vaaranlammen monitoimitalon valmistuminen vuoden 2024 loppuun mennessä ja käyttöönottaminen tammikuussa 2025. 

Kaupunginvaltuusto valtuuttaa kaupunginhallituksen hyväksymään asiaan liittyvät sopimukset ja tekemään muut hankkeen edellyttämät päätökset ja sitoumukset niiltä osin kuin toimivaltaa ei ole hallintosäännössä delegoitu muulle viranomaiselle.

Rovaniemen kaupungin tilajaosto on kokouksessaan 7.4.2022 § 22 päättänyt, että Vaaranlammen koulualueen nykyisten rakennusten purkamisesta ja korvaamisesta uudella monitoimitalolla aloitetaan välittömästi neuvottelut rakennukset omistavan Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy -konsernin kanssa. Vaaranlammen koulun aluetta koskeva maanvuokrasopimus, joka on allekirjoitettu 8.7.2005 Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:n kanssa on voimassa 31.12.2035 saakka. 

Vaaranlammen koulun toteuttamiseen Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy -konsernin kanssa liittyy yhtiörakenteen vuoksi riski kilpailulainsäädännön näkökulmasta. Riskien pienentämiseksi ja aikataulutavoitteessa pysymiseksi kaupunki toteuttaa Vaaranlammen monitoimitalon itse. ​​​​Koska Vaaranlammen koulun kiinteistö sijaitsee Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:n maanvuokrasopimuksen perusteella hallinnoimalla alueella ja joka omistaa vuokra-alueella olevat rakennukset, tulee maanvuokrasopimus purkaa ja alueella sijaitsevien rakennusten omistus siirtää Rovaniemen kaupungille. Osapuolet ovat neuvotelleet liitteenä olevan aiesopimuksen tonttia 698-6-6618-1 koskevan maanvuokrasopimuksen purkamisesta ja sen purkamiseen liittyvistä ehdoista ja periaatteista. 

Aiesopimuksen mukaisesti Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy luovuttaa vuokra-alueen hallinnan Rovaniemen kaupungille viimeistään 30.10.2022 mennessä. Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy siirtää samalla Rovaniemen kaupungin tilapalvelukeskukselle vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten omistuksen ja hallinnan sekä rakennusten purkamiseen liittyvät asiakirjat sekä sopimukset. Kaupunki vastaa kustannuksellaan alueella sijaitsevien rakennusten purkamisesta sekä Vaaranlammen monitoimitalon tulevista suunnittelu yms. kustannuksista. 

Koulukiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä joiden panttikirjat ovat kaupungin hallinnassa yleispanttaussitoumuksen vakuutena. Osapuolet neuvottelevat erikseen yleispanttaussitoummuksen päivittämisestä. Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy hakee itse tai valtuuttaa kaupungin hakemaan kiinnitysten kuolettamista ja vuokraoikeuden kirjauksen poistamista.

Sopimuksessa sovitaan periaatteet joilla vuokrasopimuksen purkaminen korvataan Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle. Korvauksessa huomioidaan rakennusten käypä hinta ja tekninen nykyarvo sekä vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä aiheutuva taloudellinen haitta. Korvauksen määrittelystä pyydetään ulkopuolisen arvioijan lausunto. Lisäksi kaupunki sitoutuu turvaamaan Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:n ja sen emoyhtiön taloudellisen taseaseman markkinaehtoisesti. 

Hallintosäännön perusteella kaupunginhallitus päättää maanvuokrasopimuksen purkamisesta ja korvauksesta. Lopullinen maanvuokrasopimuksen purkusopimus tuodaan kaupunginhallituksen päätettäväksi heti, kun ulkopuoliseen arvioon perustuva korvaus maanvuokrasopimuksen ennenaikaisesta purkamisesta on määritetty. 

Aiesopimusluonnos on liitteenä. Vuokralainen on hyväksynyt aiesopimuksen.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy aiesopimuksen kiinteistöä 698-6-618-1 koskevan maanvuokrasopimuksen purkamisesta Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:n kanssa. 

Päätös pannaan täytäntöön välittömästi ja pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta kokouksessa.

Päätös

Vt. konsernitalouspäällikkö Janna Sandgren esitteli asiaa kaupunginhallitukselle.

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Pöytäkirja tarkastettiin tämän asian osalta kokouksessa.
 

Miikka Keränen poistui kokouksesta kello 9.30.

Puheenjohtaja päätti kokouksen kello 9.31.

Valmistelija

  • Pertti Onkalo, kaupungingeodeetti, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Perustelut

Kaupunki ja Rovaniemen Markkinakiinteistöt Oy Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:n omistajana ovat sopineet 30.9.2022 Y-tonttia 698-6-618-1 koskevan maanvuokrasopimuksen purkamisesta ja siihen liittyvistä velvoitteista, korvauksista ja korvauksen suorittamisesta sekä tontilla sijaitsevan Vaaranlammen koulurakennuksen luovutuksesta Rovaniemen kaupungille. Rakennuksen omistusoikeus on siirtynyt erillisellä luovutuksella Rovaniemen kaupungille. Rakennuksen arvo perustuu ulkopuoliseen arvioon rakennuksen teknisestä nykyarvosta, josta luovutuksen laskennallinen arvo on 60 % 1.440.000 euroa.

Kaupunki luovuttaa Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle korvauksena maanvuokrasopimuksen purkamisesta sekä Vaaranlammen koulurakennuksen korvauksena seuraava asemakaavan mukaiset tontit:

  • Teollisuus- ja varastorakennusten (TV) tontti 698-8-8012-8, jonka pinta-ala on 18.769 m2​​​​​​. Rovaniemen Markkinakiinteistöt Oy hallinnoi tonttia maanvuokrasopimuksella. Tontilla sijaitseva rakennus on vuokralaisen omistuksessa. Luovutuksen arvo määräytyy kaupungin voimassa olevan hinnoittelun mukaisesti (12,49 €/m2) siten, että tontin kauppahinta on 234.424,82 euroa. Tonttia koskeva maanvuokrasopimus siirtyy luovutuksen saajalle. 
  • Teollisuus- ja varastorakennusten (TV) tontti 698-8-8012-9, jonka pinta-ala on 18.564 m2​​​​​​. Rovaniemen Markkinakiinteistöt Oy hallinnoi tonttia maanvuokrasopimuksella. Tontilla sijaitseva rakennus on vuokralaisen omistuksessa. Luovutuksen arvo määräytyy kaupungin voimassa olevan hinnoittelun mukaisesti (12,49 €/m2) siten, että tontin kauppahinta on 231.864,31 euroa. Tonttia koskeva maanvuokrasopimus siirtyy luovutuksen saajalle. 

Samalla luovutuksella kaupunki luovuttaa LPA-tontilla 698-1-20-17 sijaitsevan pysäköintilaitoksen Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle. Pysäköintilaitoksen ulkopuoliseen arvioon perustuva arvo on 400.000 euroa. Voimassa olevat pysäköintisopimukset siirtyvät Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle. Rovaniemen kaupunki vuokraa LPA-tontin erillisellä maanvuokrasopimuksella Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle 

Lisäksi erillisellä kiinteistökaupan esisopimuksella sovitaan n. 4.560 m2 suuruisen sitovan tonttijaon mukaisen liikerakennusten tontin (K) 698-2-70-4 luovuttamisesta Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:lle. Alueella on käynnistetty asemakaavan muutos, jonka tavoitteena on alentaa tontin rakennusoikeutta alueelle toteutettavan McDonald’s ravintolan sekä tontin loppuosalle mahdollisesti toteutettavan liike- ja toimistorakennuksen tarvitseman rakennusoikeuden mukaiseksi. 

Esisopimuksessa kohteen arvoksi muodostuu 184,51 €/kem2 (2021 indeksi 2017). Asemakaavamuutoksessa tavoitteena on luovutettavalle tontinosalle saada n. 3100 kem2 rakennusoikeutta, jonka perusteella kiinteistökaupan esisopimuksessa alustavaksi kauppahinnaksi muodostuu 573.710,87 euroa. Mikäli asemakaavamuutoksella muodostuvan tontin rakennusoikeuteen perustuva arvo eroaa kaavan vahvistuttua merkittävästi edellä mainitusta osapuolet sopivat tarvittavasta välirahasta.

Vaaralammen koulun tonttia 698-6-618-1 koskeva maanvuokrasopimus päätetään tämän päätöksen mukaisen luovutuskirjan allekirjoituksilla. Kaupunki hakee tonttia koskevan vuokraoikeuden kirjauksen poistamisen sekä kuolettaa hallussaan olevat tonttia koskevat panttikirjat.  

Liitteenä ovat sopimusluonnokset luovutuskirjasta, kiinteistökaupan esisopimuksesta sekä maanvuokrasopimuksesta. Sopimusten viimeistelyä varten mm. liittymien, maaperän tietojen osalta esitetään, että kaupungingeodeetti voi tehdä teknisluonteisia tarkennuksia ja korjauksia sopimusluonnoksiin. 

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy seuraavat sopimusluonnokset Rovaniemen Kaupunkikiinteistöt Oy:n kanssa.

  • luovutuskirja, jolla kiinteistöä 698-6-618-1 koskeva maanvuokrasopimus päätetään, luovutetaan asemakaavan mukaiset TV-tontit 698-8-8012-8 ja 698-8-8012-9 sekä LPA-tontilla 698-1-20-17 sijaitseva pysäköintilaitoksen rakennus, 
  • Kiinteistökaupan esisopimus K-tontin 698-2-70-2 osasta, 
  • Maanvuokrasopimus LPA-tontille 698-1-20-17.

Kaupungingeodeetti valtuutetaan tekemään teknisluonteisia tarkennuksia ja korjauksia sopimusluonnoksiin. 

Päätös pannaan täytäntöön välittömästi ja pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta kokouksessa.

Päätös

Miikka Keränen liittyi kokoukseen etäyhteydellä kello 12.37. Päivi Alaoja saapui kokoukseen kello 12.39.

Kaupungingeodeetti Pertti Onkalo ja lakimies Ilari Hovila, Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy, esittelivät asiaa kaupunginhallitukselle. 

Henri Ramberg esitti Miikka Keräsen kannattamana, että "sopimus palautetaan valmisteluun LPA-tontin 698-1-20-17 vuokrauksen ja sillä sijaitsevan kiinteistölaitoksen luovuttamisen osalta niin, että sitä ei toteuteta, vaan etsitään vaihtoehtoinen kohde tai kohteet sekä asiasta järjestetään iltakoulu ennen päätöstä, johon tuodaan vaihtoehtoja.".

Koska oltiin tehty kannatettu palautusesitys, jota ei voida hyväksyä yksimielisesti, puheenjohtaja totesi, että on suoritettava äänestys.

Kaupunginhallitus hyväksyi puheenjohtajan esityksen, jonka mukaan asiassa suoritetaan äänestys, jossa ne, jotka ovat asian käsittelyn jatkamisen kannalla vastaavat JAA, ja ne jotka ovat asian palauttamisen kannalla (Henri Rambergin esitys) vastaavat EI.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin  9 JAA -ääntä ja  2 EI -ääntä, 0 oli poissa. Puheenjohtaja totesi, että äänestyksen tuloksena asian käsittelyä jatketaan.

Kaupunginhallitus päätti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Äänestystulokset

JAA asian käsittely jatketaan EI asia palautetaan
  • Kyllä 9 kpl 82%

    Päivi Alaoja, Susanna Junttila, Riku Tapio, Päivi Alanne-Kunnari, Terhi Heikkilä, Timo Tolonen, Eemeli Kajula, Marko Ruohomäki, Sara Seppänen

  • Ei 2 kpl 18%

    Henri Ramberg, Miikka Keränen

Tiedoksi

Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy ja Rovaniemen kaupunkikiinteistöt Oy/Antti Herajärvi ja Ilari Hovila, Konsernihallinto/Janne Sandgren, Paikkatieto- ja tonttipalvelut/Pertti Onkalo, Outi Martikainen, Sakari Manninen, Tilapalvelukeskus/Juha Välitalo

Liitteet

Kaupunki ja RoMa Luovutuskirja luonnos 14042023.pdf (pdf, 71 kt)
Luonnos maanvuokrasopimus 698-1-20-17 LPA.pdf (pdf, 84 kt)
Karttaliite 698-1-20-17 LPA tontti.pdf (pdf, 623 kt)
Karttaliite tontti 698-2-70-4.pdf (pdf, 1291 kt)
Kiinteistökaupan esisopimusluonnos tontti 2-70-4 RoMa.pdf (pdf, 83 kt)
Liitekartta T-tontit 698-8-8012-8 ja 9.pdf (pdf, 1562 kt)

Muutoksenhaku

OIKAISUVAATIMUSOHJEET

Tähän päätöksen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa kuntalain 137 §:n mukaan tehdä:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen.

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Oikaisuvaatimus on toimitettava Rovaniemen kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä. 

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Rovaniemen kaupunginhallitus

Kirjaamon yhteystiedot:

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15

 

Paperisten asiakirjojen on oltava toimitettuna Osviitta asiointipisteeseen viimeistään määräajan viimeisenä päivänä kello 15:een mennessä.

Osviitta asiointipiste: ma - to kello 9.00 - 16.30, pe kello 9.00 - 15.30

Osviitan kesäaukiolo (kesä-heinäkuu): ma - to 9.00 - 16.00; pe 9.00 - 15.00

 

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava:

  • päätös, johon haetaan oikaisua

  • miten päätös halutaan oikaistavaksi 

  • millä perusteella oikaisua vaaditaan.

Oikaisuvaatimuksessa on lisäksi ilmoitettava tekijän nimi, kotikunta, postiosoite ja puhelinnumero.

Jos oikaisuvaatimuspäätös voidaan antaa tiedoksi sähköisenä viestinä, yhteystietona pyydetään ilmoittamaan myös sähköpostiosoite.

Oikaisuvaatimuksen maksu

Oikaisuvaatimuskäsittely on maksutonta.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.