Perustelut
Taustaa
Kaupunki on selvittänyt tarvetta vuokra-asuntotuotantoon sekä eri kohteita KAS-asunnot Oy:n sekä Domus Arctica -säätiö sr:n kanssa. Toimenpiteinä on käynnistetty asemakaavan muutoksia Palkisentiellä, Poropolulla, Yliopistonkadulla sekä Ylikorvantiellä. Toimenpiteet tukevat suoraan kaupunkistrategian mukaisia tavoitteita ja kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistämisen kärkihanketta.
Asemakaavan muutos sijoittuu 5.kaupunginosan korttelin 5033 tonteille 2-6, osoitteessa Ylikorvantie 24,26,28 ja 30. Asemakaavamuutoksella on tarkoitus tutkia, voidaanko käyttötarkoituksen muuttamisella sijoittaa kiinteistölle 698-5-5033-5 asuinkerrostalo opiskelija-asunnoiksi sekä sijoittaa pysäköintipaikat joustavasti korttelin 5033 alueelle huomioiden piha- ja oleskelualueiden riittävyys ja monipuolisuus.
Vireilletulo
Kaavoituspäällikön päätöksellä 14.10.2025 §17 on päätetty käynnistää asemakaavan muutoksen 5.kaupunginosan korttelin 5033 tonteille 2-6, osoitteessa Ylikorvantie 24,26,28 ja 30. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 12.11.2025, osallistumis- arviointisuunnitelmaan on voinut tutustua 13.-26.11.2025 välisenä aikana Osviitassa ja kaupungin internetsivujen Kaavatorilla. Vireilletulon aikana jätettiin yksi mielielipide (vuorovaikutuslomake).
Valmisteluvaihe
Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutosluonnokset pidettiin 30.4.-15.5.2026 valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä palvelupiste Osviitassa sekä Kaavatorilla. Valmisteluvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitettiin lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 29.4.2026. Nähtävillä olon aikana jätettiin 5 mielipidettä ja lisäksi Lapin pelastuslaitos on jättänyt ehdotusvaiheen valmistelun ohessa pyydetyn lausunnon (vuorovaikutuslomake).
Hakijan tavoitteiden pohjalta laaditussa asemakaavaluonnoksessa korttelin 5033 tontin 5 käyttötarkoitus muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Muutoksen tavoitteena on mahdollistaa tontin rakentaminen asumiskäyttöön ja lisätä näin helposti saavutettavien opiskelija-asuntojen tarjontaa.
Kaavaluonnoksessa esitetty ratkaisu poikkeaa merkittävästi voimassa olevasta asemakaavasta rakennusoikeuden ja kerrosluvun osalta. Voimassa olevassa asemakaavassa tontin 5 käyttötarkoitus on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-3), jolle voidaan sijoittaa myös julkisia lähipalveluja. Tontin nykyinen rakennusoikeus on 600 k-m² ja sallittu kerrosluku kaksi (II). Kaavaluonnoksessa korttelin 5033 tontille 5 osoitetaan kaksitoistakerroksinen (XII) asuinkerrostalo. Rakennusoikeutta osoitetaan asuinkerrostalolle 5 100 k-m² ja talousrakennuksille 150 k-m². Rakennusoikeus mahdollistaa tehokkaan asuinkerrostalorakentamisen tontilla (tehokkuusluku e=3,39). Autopaikoitus osoitetaan joustavasti koko korttelin alueelle pysäköintialueen merkinnällä (p-1), mikä mahdollistaa pysäköinnin tarkoituksenmukaisen järjestämisen korttelin kokonaisuuden kannalta.
Kaavaluonnoksen perustelut
Rovaniemellä on tarve uusille kohtuuhintaisille vuokra-asunnoille. Asuntojen heikko saatavuus vaikuttaa osaltaan Rovaniemen houkuttelevuuteen ja vetovoimaan sekä työvoiman saatavuuden että opiskelijakaupunkina toimimisen näkökulmasta (LK 14.7.2025). Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan opiskelija-asuntojen rakentaminen Ylikorvantien alueelle, joka sijaitsee oppilaitosten välittömässä läheisyydessä sekä joukkoliikenneyhteyksien ja muun yhdyskuntarakenteen kannalta hyvin saavutettavalla alueella. Kaavaratkaisu tukee Rovaniemen kaupungin tavoitteita edistää täydennysrakentamista, monipuolistaa asuntotarjontaa sekä parantaa kohtuuhintaisten asuntojen saatavuutta.
Asemakaavamuutoksella korttelin 5033 tontin 5 käyttötarkoitus muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Kaavaluonnoksessa tontille osoitetaan kaksitoistakerroksinen (XII) asuinkerrostalo. Rakennusoikeutta osoitetaan asuinkerrostalolle 5100 k-m² ja talousrakennuksille 150 k-m². Kaavaratkaisulla pyritään mahdollistamaan tontin tehokas hyödyntäminen opiskelija-asuntorakentamiseen ja lisäämään asuntojen tarjontaa Rantavitikan alueella. Alueella uusien kerrostalojen rakentamiseen soveltuvia vapaita rakennuspaikkoja on heikosti tarjolla, minkä vuoksi täydennysrakentamisessa on perusteltua tarkastella myös tavanomaista korkeampaa rakentamista. Korkeampi rakentaminen mahdollistaa tontille merkittävästi suuremman määrän uusia asuntoja kuin matalampi rakentaminen. Kaavaratkaisussa pysäköinti osoitetaan joustavasti koko korttelin alueelle pysäköintialueen merkinnällä (p-1), mikä mahdollistaa pysäköinnin tarkoituksenmukaisen järjestämisen korttelin kokonaisuuden kannalta. Ratkaisussa on huomioitu piha- ja oleskelualueiden riittävyys sekä alueen toiminnallinen kokonaisuus.
Lausunnot, mielipiteet ja muistutukset
Asemakaavamuutoksesta on saapunut vireilletulovaiheessa yksi (1) mielipide ja valmisteluvaiheessa viisi (5) mielipidettä sekä yksi (1) lausunto. Saadut mielipiteet ja lausunto sekä niihin laaditut vastineet on koottu vuorovaikutuslomakkeeseen (vuorovaikutuslomake).
Palautteessa esitettiin huolta erityisesti rakentamisen korkeudesta sekä vaikutuksista kaupunkikuvaan ja ympäristöön. Kaavaratkaisun vaikutuksia kaupunkikuvaan, rakennettuun kulttuuriympäristöön ja ympäristöön on arvioitu tontinkäyttösuunnitelmien, rakennuksen havainnekuvien sekä varjostusvaikutusten perusteella. Valmisteluvaiheen aikana saadun palutteen pohjalta kaavaselostusta on täydennetty kaupunkikuvallisten vaikutusten ja rakennetun kulttuuriympäristön arvioinnin osalta. Lapin pelastuslaitoksen lausunnossa esitetyt pelastustoiminnan edellytykset huomioidaan jatkosuunnittelussa.
Kaavoituksen esitys
Kaavoitus esittää kaupunginhallitukselle, että 5.kaupunginosan kortteli 5033 tonteille 2-6 laadittu asemakaavamuutosluonnos hyväksytään 24.6.2026 päivätyn kaavakartan mukaisesti ehdotusvaiheen kuulemista varten. Asemakaava laitetaan AKL 65 §:n mukaisesti 30 vuorokaudeksi nähtäville Osviittaan ja kaavatorille. Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto.
Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283
maankäyttöasiantuntija Lasse Heikkinen
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 630 5610
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Joonas Hänninen, kaupunginjohtaja, joonas.hanninen@rovaniemi.fi
Kaupunginhallitus päättää, että 5.kaupunginosan korttelin 5033 tonteille 2-6 laaditu, 24.6.2026 päivätty asemakaavaluonnos hyväksytään kaavaehdotukseksi ja asetetaan ehdotusvaiheen kuulemista varten julkisesti nähtäville.