Kaupunginhallitus, kokous 19.12.2022

Perustelut

Kaavoitus kaavasuunnittelija PL 15.2.2019:

Tekninen toimiala esittää Ojanperän kaavattoman alueen asemakaavoittamisen käynnistämistä.
Kaavoituksella olisi tavoitteena tutkia voidaanko alueelle muodostaa pientalotontteja sekä muuta maankäyttöä. Suunnittelualue rajoittuu vireillä oleviin Metsäruusun alueen asemakaavan muutosalueeseen sekä Paavalniemen osayleiskaava-alueeseen. Suunnittelualueelle on annettu kielteisiä suunnittelutarveratkaisu- ja rantapoikkeamispäätöksiä, koska alueen maankäyttö ja rakentaminen on tarkoituksenmukaisinta ratkaista asemakaavoituksella.

Kaupunginhallitus on kokouksessaan 14.1.2019 edellyttänyt asemakaavoituksen pikaista käynnistämistä Ojanperän alueelle.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

kaavasuunnittelija Petteri Lampi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 5046755

Perustelut

Ojanperän asemakaavan laatiminen on saatettu vireille asettamalla osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtäville 18.3.- 1.4.2019. Vireille tulosta ilmoitettiin kuulutuksella Lapin Kansassa 15.3.2019. Asemakaavan aineistoon on ollut mahdollisuus tutustua nähtävilläpidon aikana palvelupiste Osviitassa, kaavoituksessa sekä kaupungin internet -sivuilla Kaavatorilla. Kuulemisen aikana esitetyt mielipiteet on mahdollisuuksien mukaan huomioitu jatkotyössä.

Ojanperän alueelle on laadittu 9.9.2020 päivätty asemakaavaluonnos. Luonnoksessa alueelle on osoitettu 55 erillispientalojen tonttia (AO), 6 pientalovaltaista tonttia (AP), yksi pientalovaltainen tontti (AP-1), jolle saa sijoittaa myös palveluasumista sekä ryhmäpuutarha-alue (RP). Lisäksi on osoitettu lähivirkistysalueita (VL), virkistysalue (V), suojelualue (SL) sekä katu- ja liikennealueita.

Valmisteluvaiheen kuuleminen on suoritettu asettamalla aineisto yleisesti nähtäville 14.10.-27.10.2020. Kuulutus nähtävillä pidosta julkaistiin 13.10.2020 Lapin Kansassa sekä ilmoitettiin kirjeellä osallisille. Asemakaavaan on ollut mahdollisuus tutustua nähtävilläpidon aikana palvelupiste Osviitassa, kaavoituksessa sekä kaupungin internet -sivuilla Kaavatorilla. Kuulemisen aikana saatiin ELY-keskuksen lausunto ja 13 mielipidettä. Lausunto ja mielipiteet sekä niihin annetut vastineet on liitteenä.

Valmisteluvaiheen kaavaluonnokseen nähden kaavaehdotuksesta on poistettu kaksi AO-tonttia ja ne on muutettu maatalousalueeksi (MT) maanomistajan toiveesta. Kolme AP-tonttia on muutettu AO-tontiksi. Alueen katujärjestelyjä on muutettu Keskiojantien, Alaojantien ja Yliojantien osalta siten, että katujen liittymät Kemijoen Itäpuolentiehen säilyvät nykyisillä paikoilla. Alueelle lisättiin Vainionrannantie niminen katuyhteys ja Pöyliövaarantien nimi muutettiin Pöyliövaarankujaksi.
Kaavamerkintöjä ja –määräyksiä sekä kaavaselostusta täydennettiin ELY-keskuksen lausunnon mukaisesti.

Kaavaehdotuksessa Ojanperän alueelle on osoitettu 58 AO-tonttia, 4 AP-tonttia, yksi AP-1 tontti, jolle voidaan sijoittaa myös palveluasumista. Tonteista 19 on rakentamatonta. Vanha Alaojan pihapiiri on suojelumerkinnöin (sr-14) säilyväksi merkitty. Tulvauhka ja liikenteen aiheuttama melu on huomioitu kaavamääräyksin.
Kemijoen itäpuolentien eteläpuolella kaava-alueen länsiosassa sijaitsee siirtolapuutarha/palstaviljelualue (RP) sekä olemassa oleva asuinalue. Muutoin Kemijoen Itäpuolentien eteläpuoleinen alue on osoitettu virkistysalueena (V). Tälle virkistysalueelle ei tällä kaavalla osoiteta uusia toimintoja. Olemassa olevat ulkoilureitit osoitetaan ohjeellisina. Pöyliövaaran luonnonsuojelualue on osoitettu suojelualueena (SL).

Koko kaavan pinta-alasta on asumisen alueita noin 21%, ryhmäpuutarha-aluetta 5%, suojelualuetta 15%, liikennealueita 12%, sekä erilaisia viheralueita 47% .

Kaavoitus esittää, että 12.10.2021 päivätty Ojanperän asemakaavaehdotus esitetään ehdotusvaiheen kuulemiseen.

Lisätietoja:

kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
puh. 040 578 9283

kaavasuunnittelija Petteri Lampi
puh. 040 5046755

etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi

Perustelut

Rovaniemen kaupungin kaavoitus on pyytänyt lausuntoa koskien asemakaavan laatiminen 14. kaupunginosa, Ojanperän alue

14. kaupunginosan Ojanperän alueen asemakaavan tarkoituksena on laatia Pöyliönrannan alueen ja Paavalniemen väliselle kaavoittamattomalle alueelle asemakaava. Rovaniemen kaupunki pyrkii asemakaavalla turvaamaan pientalotonttivarantoa. Alue on asemakaavatonta rajoittuen asemakaavoitettuun alueeseen. Suunnittelualueelle on annettu kielteisiä päätöksiä suunnittelutarveratkaisuista ja rantapoikkeamispäätöksistä, koska alueen maankäyttö on tarkoituksenmukaisinta ratkaista asemakaavoituksella. Ojanperän alue liittyy luontevasti Pöykkölän asuinalueisiin.

Asemakaavalla tuetaan kaupunkirakenteen tasapainoista kehittämistä sekä hyödynnetään mahdollisimman hyvin olemassa olevia rakenteita ja eheyttämällä yhdyskuntarakennetta sijoittamalla uutta aluetta olemassa olevan rakenteen yhteyteen.

Kemijoen itäpuolentien pohjoispuoli kuuluu tulvariski alueisiin. Kemijoen aiheuttama tulvauhka huomioidaan asemakaavassa osoittamalla uusi rakentaminen tulvavaara-alueiden ulkopuolelle tai varmistetaan tulvariskien hallinta muulla tavoin. 

Alueen hulevesien hallinnoimiselle ja käsittelylle on kortteleiden väliin ja katujen päihin jätetty vapaata tilaa, lisäksi kaavassa on määräyksiä hulevesien käsittelystä tonteilla.

Kaava-alueella sijaitsee v. 1967 perustettu Pöyliövaaran luonnonsuojelualue. Suunnittelu- alueen länsiosaa sivuaa Pöyliövaaran pohjavesialue (45893), joka on luokan 2 pohjavesialue. Tavoitteena on, että pohjavesialue poistetaan tulevaisuudessa luokiteltuna pohjavesialueena. Napapiirin ryhmäpuutarha-alue sijoittuu pohjavesialueen reunalle. Alue on kunnallisen vesijohtoverkoston piirissä, joten siitä ei aiheudu vaaraa pohjavesialueelle.

Suurin kaava-alueeseen kohdistuva melu aiheutuu Kemijoen itäpuolentien liikenteestä, joka on suurelta osin lähiympäristön pientaloasuinalueiden henkilöautoliikennettä. Kemijoen itäpuolentien melu ei aiheuta merkittävää meluhaittaa suunnitellulle asuinalueelle. 

Laaditulla asemakaavalla muodostuvat korttelit 14030-14054. Kaava-alueelle muodostuu 58 erillispientalojen tonttia (AO), joista 19 on rakentamatonta. Asuinpientalojen (AP) tontteja on 4. Lisäksi on yksi asuinpientalojen (AP-1) tontti, jolle voidaan sijoittaa myös palveluasumista. Asuntoja alueelle sijoittunee arviolta noin 80-100. Uudet rakennuspaikat sijoittuvat jo olemassa olevien rakennuspaikkojen yhteyteen, joten alueen maisemakuva ei merkittävästi muutu. Täysin uusia rakentamattomia alueita ei muodosteta. Vanha Alaojan pihapiiri on suojelumerkinnöin (sr-4) säilyväksi merkitty.

Johtava rakennustarkastaja:

Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta. 

Ympäristönsuojelu:

Ympäristönsuojeluviranomaisella ei ole lausuttavaa.

Terveysvalvonnan johtaja:

Alueelta ei ole tehty tarkempaa maaperätutkimusta, jossa radonin esiintymisen mahdollisuutta olisi arvioitu. Alue sijoittuu kuitenkin kalliomaan välittömään läheisyyteen. Myös maan vaihtojen yhteydessä paikalle tuotava sora-aines voi nostaa sisäilman radonpitoisuutta. Postinumeroalue 96400 kuuluu lisäksi Säteilylain (859/2018) nojalla määriteltyihin radonin mittausvelvoitealueisiin, joilla työpaikkojen radonmittaus on pakollinen. Edellä mainituilla perusteilla terveydensuojeluviranomainen katsoo, että kaava-alueen uudisrakentamisessa tulisi vähintään suositella rakennusten radonsuojauksen toteuttamista.

Perustelut

Ojanperän alueen asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 18.11 - 17.12.2021 välisenä aikana. Kaavassa Ojanperän alueelle on osoitettu 58 AO- tonttia, 4 AP- tonttia, yksi AP- 1 tontti, jolle voidaan sijoittaa myös palveluasumista. Tonteista 19 on rakentamatonta. 

Alueelle on annettu aikaisemmin kielteisiä päätöksiä suunnittelutarveratkaisuista ja rantapoikkeamispäätöksistä, jonka perusteella alueen maankäyttö tulee ratkaista asemakaavoituksella. Ojanperän alue liittyy Pöykkölän asemakaavan ja Paavalniemen oikeusvaikutteisen osayleiskaavan alueisiin. Asemakaavalla tuetaan kaupunkirakenteen tasapainoista kehittämistä, yhdyskuntarakenteen tiivistämistä sekä hyödynnetään olemassa olevia rakenteita. 

Asemakaava-alueella ei ole välittömiä merkittäviä kunnallistekniikan rakentamistarpeita. 

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti tulee maankäyttösopimus laatia yksityisen maanomistajan kanssa mikäli asemakaavassa osoitetaan uutta rakennusoikeutta yli 500 kem2. Kiinteistölle 698-401-2-150 on asemakaavaehdotuksessa muodostuu AP-tontti, jonka pinta-ala on n. 1826 m2. Tontin rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e= 0,35, jolloin muodostettavalla rakentamattomalla tontilla on rakennusoikeutta 640 kem². Lisäksi ehdotuksessa on osoitettu VL ja W aluetta yhteensä n. 667 m².

Kiinteistön 698-401-2-150 omistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun mukaisesti oheisen liitteen mukainen maankäyttösopimus. Sopimuksen mukaisesti maanomistaja maksaa kaupungille maankäyttösopimuskorvausta 28.000 euroa.

Perustelut

Ojanperän alueen asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 18.11 - 17.12.2021 välisenä aikana. Kaavassa Ojanperän alueelle on osoitettu 58 AO- tonttia, 4 AP- tonttia, yksi AP- 1 tontti, jolle voidaan sijoittaa myös palveluasumista. Tonteista 19 on rakentamatonta. 

Alueelle on annettu aikaisemmin kielteisiä päätöksiä suunnittelutarveratkaisuista ja rantapoikkeamispäätöksistä, jonka perusteella alueen maankäyttö tulee ratkaista asemakaavoituksella. Ojanperän alue liittyy Pöykkölän asemakaavan ja Paavalniemen oikeusvaikutteisen osayleiskaavan alueisiin. Asemakaavalla tuetaan kaupunkirakenteen tasapainoista kehittämistä, yhdyskuntarakenteen tiivistämistä sekä hyödynnetään olemassa olevia rakenteita. 

Asemakaava-alueella ei ole välittömiä merkittäviä kunnallistekniikan rakentamistarpeita. 

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti tulee maankäyttösopimus laatia yksityisen maanomistajan kanssa mikäli asemakaavassa osoitetaan uutta rakennusoikeutta yli 500 kem2. Kiinteistölle 698-401-16-69 on asemakaavaehdotuksessa muodostuu AP-tontti, jonka pinta-ala on n. 3840 m2. Tontin rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e= 0,25. jolloin muodostettavalle tontille osoitetaan uutta rakennusoikeutta 721 kem². Lisäksi ehdotuksessa on osoitettu ET-alue sekä katu- ja viheraluetta yhteensä n. 2.320 m². ET-alueen luovutuksesta kaupungille sovitaan kiinteistökaupan esisopimuksella ja luovutus huomioidaan maankäyttösopimuskorvauksessa.  

Kiinteistön 698-401-16-69 omistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun mukaisesti oheisen liitteen mukainen maankäyttösopimus. Sopimuksen mukaisesti maanomistaja maksaa kaupungille maankäyttösopimuskorvausta 36.050 euroa.

Perustelut

Rovaniemen tekninen lautakunta on käynnistänyt 26.2.2019 § 27 Ojanperän asemakaavan laatimisen. Kaavan valmisteluvaiheen aineisto on ollut yleisesti nähtävillä 14.10.-27.10.2020 välisenä aikana. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 18.11.-17.12.2021 välisen ajan.

Ehdotusvaiheen nähtävilläolon aikana saatiin 4 lausuntoa ja 12 muistutusta. Lausunnot ja muistutukset sekä niihin annetut kaavanlaatijan vastineet ovat esityksen liitteenä.

• ELY-keskuksen lausunnossa kiinnitettiin huomiota Kemijoen Itäpuolentein aiheuttaman liikennemelun sekä liikenneturvallisuuden huomioimiseen. Luontoympäristön osalta todettiin, että rantavyöhykkeen luonto- ja maisema arvot on huomioitu riittävällä tavalla, mutta kaavamääräykseen tulisi lisätä, että maanmuokkaus ja pengertäminen alueella ei ole sallittua. Lisäksi lausunnossa todettiin, että luontodirektiivin liitteen IV mukaisen suojellun kasvilajin esiintymä tulee osoittaa erillisellä suojelumerkinnällä (s-1). Kaavan esitystapaan ja tarkkuuteen toivottiin kiinnitettävän erityistä huomiota.
• Lapin maakuntamuseon lausunnossa todettiin, että kaava-alueella sijaitsee kaksi tunnettua kiinteää muinasjäännöstä, Pöyliövaara ja Nuttula. Kohde Pöyliövaara tulee merkitä kaavaan sm-merkinnällä. Kohteen Nuttula voidaan perustellusti olettaa tuhoutuneen eikä sitä ole tarpeen enää merkitä kaavaan. Rakennetun kulttuuriympäristön osalta todettiin, että vanha Alaojan pihapiirin säilyminen on kaavassa riittävästi turvattu, mutta kahdesta muusta rakennetusta kohteesta olisi hyvä saada kaava-aineistoon lisätietoa.
• Kemijoki Oy esitti lausunnossaan, että Valajaskosken voimalaitosta ja sen lupaa koskevat lausunnon tiedot olisi hyvä sisällyttää kaavaselostukseen.
• Ympäristölautakunnan lausunnossa suositeltiin lisätä kaava-asiakirjoihin raadonsuojausta koskeva osuus.

Muistutusten osalta ehdotusvaiheen palautteet koskivat suurelta osin Ojanperän asemakaava-alueen katujärjestelyjä Yliojantien ja Keskiojantien välisellä alueella. Esitetty kaavaehdotus jakoi mielipiteet puolesta ja vastaan aikalailla tasan. Lisäksi muutamassa muistutuksessa esitettiin yksittäisten tonttien vähäistä laajentamista.

Lausuntoihin ja muistutuksiin on laadittu erillinen vastinekooste, jossa palautteen vaatimuksiin ja huomioihin on pyritty vastaamaan riittävän yksityiskohtaisesti.

Saadun palautteen perusteella kaavaehdotusta on muutettu hyväksymiskäsittelyn aineistoon seuraavasti:

• Lähivirkistysalueen (VL) kaavamerkintään lisätään kaavamääräys, jonka mukaan maanmuokkaus ja pengertäminen ranta-alueella ei ole sallittua.
• Luontodirektiivin liitteen IV mukaisesti suojellun kasvilajin esiintymät osoitetaan kaavakartalla suojelumerkinnällä s-1.
• Kaavakartalla olleet tarpeettomat korttelirajat muutetaan ohjeellisen tontinrajan viivoiksi.
• Lisätään Kaavakarttaan puuttuvan muinaismuistokohteen symboli sekä sitä koskeva kaavamääräys.
• Alaojantien päässä oleville kiinteistöille 2:109 ja 2:108 lisätään kaavakarttaan ajo-oikeus nykyisen tieyhteyden mukaisesti.
• Laajennetaan muutamaa tonttia muistutuksissa esitetyin tavoin.

Lisäksi kaavaselostusta on täydennetty tarpeellisilta osin.

Ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kaavaan tehdyt tarkistukset ja tekniset muutokset ovat kokonaisuuden kannalta vähäisiä, eikä kaava sisältöön ole tullut sellaisia muutoksia, joista tulisi tiedottaa laajemmin. Kaavaa ei ole tarpeen asettaa ehdotuksena uudelleen nähtäville.

Kaavan sisältö:
Kaavatyön keskeinen tavoite on ollut tutkia voidaanko alueelle muodostaa uusia pientalotontteja sekä muuta maankäyttöä niin, että alueen väljyys ja virkistyskäyttö turvataan.

Kaavassa Ojanperän alueelle on osoitettu 58 AO- tonttia, 4 AP- tonttia, yksi AP- 1 tontti, jolle voidaan sijoittaa myös palveluasumista. Tonteista 19 on rakentamatonta. Asumisen kerrosalaa kaavan alueella on 26650 k-m². Vanha Alaojan pihapiiri on kaavassa osoitettu suojelumerkinnällä (sr-14). Tulvauhka ja liikenteen aiheuttama melu on huomioitu kaavamääräyksin. Kemijoen itäpuolentien eteläpuolella kaava- alueen länsiosassa sijaitsee siirtolapuutarha/palstaviljelualue (RP) sekä olemassa oleva asuinalue. Muutoin Kemijoen Itäpuolentien eteläpuoleinen alue on osoitettu virkistysalueena (V). Tälle virkistysalueelle ei tällä kaavalla osoiteta uusia toimintoja. Olemassa olevat ulkoilureitit osoitetaan ohjeellisina. Pöyliövaaran luonnonsuojelualue on osoitettu suojelualueena (SL).

Koko kaavan pinta- alasta on asumisen alueita noin 21%, ryhmäpuutarha- aluetta 5%, suojelualuetta 14%, liikennealueita 13%, sekä erilaisia virkistysalueita 45% .

Asemakaava-alueella ei ole välittömiä merkittäviä kunnallistekniikan rakentamistarpeita ja kustannuksia.

Kaavoitus esittää, että laadittu Ojanperän asemakaava hyväksytään.

Lisätietoja:
kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi
etunimi.sukunimi(at)rovaniemi.fi
puh. 040 578 9283

Perustelut

Ojanperän alueen asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 18.11 - 17.12.2021 välisenä aikana. Kaavassa Ojanperän alueelle on osoitettu 58 AO- tonttia, 4 AP- tonttia, yksi AP- 1 tontti, jolle voidaan sijoittaa myös palveluasumista. Tonteista 19 on rakentamatonta. 

Alueelle on annettu aikaisemmin kielteisiä päätöksiä suunnittelutarveratkaisuista ja rantapoikkeamispäätöksistä, jonka perusteella alueen maankäyttö tulee ratkaista asemakaavoituksella. Ojanperän alue liittyy Pöykkölän asemakaavan ja Paavalniemen oikeusvaikutteisen osayleiskaavan alueisiin. Asemakaavalla tuetaan kaupunkirakenteen tasapainoista kehittämistä, yhdyskuntarakenteen tiivistämistä sekä hyödynnetään olemassa olevia rakenteita. 

Asemakaava-alueella ei ole välittömiä merkittäviä kunnallistekniikan rakentamistarpeita. 

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti tulee maankäyttösopimus laatia yksityisen maanomistajan kanssa mikäli asemakaavassa osoitetaan uutta rakennusoikeutta yli 500 kem2. Kiinteistölle 698-401-2-128 on asemakaavaehdotuksessa muodostuu AP-1 -tontti, jonka pinta-ala on n. 1739 m2. Tontin rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e= 0,45, jolloin muodostettavalla rakentamattomalla tontilla on rakennusoikeutta 782 kem². Lisäksi ehdotuksessa on osoitettu katualuetta n. 435 m².

Kiinteistön 698-401-2-128 omistajan kanssa on neuvoteltu maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun mukaisesti oheisen liitteen mukainen maankäyttösopimus. Sopimuksen mukaisesti maanomistaja maksaa kaupungille maankäyttösopimuskorvausta 31.300 euroa.