Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta, kokous 23.5.2023

§ 102 KAS asuntojen jatkohakemus määräaikaiseen poikkeukseen arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen asukasvalintasäännöistä

ROIDno-2021-2256

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 14.6.2021

Valmistelija

Kaisa Laitinen, kaupunginsihteeri, kaisa.laitinen@rovaniemi.fi

Perustelut

KAS asunnot Oy on lähettänyt kaupunginhallitukselle seuraavan hakemuksen:

"KAS asunnot on vuosien aikana tehnyt useita erilaisia toimenpiteitä, jotka ovat vähentäneet tyhjien vuokra-asuntojen määrää Rovaniemellä huomattavasti. Konserni on mm. myynyt vuokrataloja heikomman kysynnän kaupunginosista ja hankkinut tilalle käyttöasteeltaan parempaa kantaa keskustasta ja yliopiston läheisyydestä. KAS asunnot on tarkastellut vuokraan kohdistuvia kuluja kriittisesti ja voinut näin ollen laskea vuokraa kahtena peräkkäisenä vuotena 2014 – 2015 ja pitänyt sen jälkeen vuokrat vuoden 2015 tasolla myös vuonna 2021. Yhtiö seuraakin tarkoin muiden vuokranantajien toimia Rovaniemellä ja huomioi ne vuokrauksessa.

Yhtiön on perussaneerannut Pohjolankadulla ja Tukkipojantiellä olevan kohteen Rovaniemen kaupungin erityisryhmien tarpeeseen vuonna 2019. Tämän jälkeen kiinteistökehitystä on jatkettu ja yhtiö on panostanut talojen sekä asuntojen korjaukseen, joita on tehty pääasiassa kassavaroin. Vuonna 2019 aloitettu talojen peruskorjaus on nyt saanut jatkumoa, ja ARA on myöntänyt ehdollisen korkotukilainavarauksen Pohjoisranta 23-25 osoitteessa sijaitsevalle kerrostalolle. Kerrostalon peruskorjauksen valmistelu on menossa ja se on suunniteltu alkavan vuoden vaihteessa 2021-2022.

Rovaniemen kaupunginhallituksen 9.9.2013, 24.8.2015, 19.6.2017 ja 10.6.2019 yksimielisesti antaman luvan poiketa arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen asukasvalinnan kriteereistä kahden vuoden määräajaksi on ollut konsernille tärkeä, koska vuokraustiimimme on voinut tarjota/valita nopeammalla syklillä ja joustavammin vuokra-asuntoa asunnon hakijoille. Päätöksen mukaan lupa on voimassa, kunnes hakijan vuokra-asuntojen käyttöaste on 95 %, enintään kuitenkin kaksi vuotta.

Käyttöasteemme oli vuoden 2019 lopussa 92,3%, josta se on laskenut vuoden aikana. Vuoden 2020 lopussa käyttöaste oli 90,8 %. Käyttöasteiden vuodessa tapahtuneeseen pienemiseen on vaikuttanut monia asioita ja osansa siinä on vallitsevalla Covid-19 pandemialla.
KAS asunnoilla oli huhtikuun 2021 lopussa Rovaniemellä 2 432 asuntoa, joista on ollut tyhjänä 227. Käyttöaste oli 90,5 %.

Huhtikuun käyttöaste lukema on alle 95 %, joten hakemus on edelleen perusteltu. Toukokuun käyttöaste tulee todennäköisesti olemaan huhtikuun lopun käyttöastetta alempi.

KAS asunnot pyytää Rovaniemen kaupunginhallitusta jatkamaan 10.6.2019 antamaa lupaa poiketa Rovaniemellä kaikesta asukasvalintaa koskevasta säännöstöstä määräaikaisesti kahden vuoden ajan ja/tai siihen asti kunnes olemme saavuttaneet säännöstöä koskevien arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen osalta 95 %:n käyttöasteen.

Valtioneuvoston asetuksen (166/2008) 7 §:n mukaan kunta voi antaa luvan käyttää vuokra-asuntoa tilapäisesti, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan kerrallaan, muiden kuin asukasvalintaperusteiden mukaan valittujen henkilöiden asuntona, kun kyseessä on yhteiskunnan kannalta tarkoituksenmukaisten ja tarpeellisten tai muutoin erittäin kiireellisten toimenpiteiden suorittaminen. Luvan antaminen ei saa oleellisesti haitata edellytykset täyttävien hakijoiden asunnonsaantia. Poikkeuslupa voi koskea vain vähäistä määrää asuntoja.

Maksimimääräaikaa, miten monta kertaa kunta voi myöntää vapautuksen asukasvalintaperusteista, ei ole laissa säädetty erikseen.

ARAn ylitarkastajan lausunto:

Mikäli kyseisten asuntojen täyttöaste on yhä aiemmin asetettua tavoitetta alempi, voi Rovaniemen kaupunki myöntää uuden kahden vuoden määräajan KAS asunnot OY:lle poiketa kaikesta asukasvalintaa koskevasta säännöstöstä määräaikaisesti kahden vuoden ajan ja/tai siihen asti kunnes yhtiö on saavuttanut säännöstöä koskevien arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen osalta 95 %:n käyttöasteen. Näin ollen asia voidaan käsitellä esitetyn mukaisena kaupunginhallituksen kokouksessa 14.6.2021.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ulla-Kirsikka Vainio, kaupunginjohtaja, ulla-kirsikka.vainio@rovaniemi.fi

Kaupunginhallitus päättää myöntää KAS asunnot Oy konsernille määräaikaisen luvan poiketa arava- ja korkotukilainoitettujen vuokraasuntojen asukasvalintasäännöistä. Lupa on voimassa kunnes hakijan vuokra-asuntojen käyttöaste on 95 %, enintään kuitenkin kaksi vuotta.

Päätös

Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan esityksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Samppa Määttä, hallintopäällikkö, samppa.maatta@rovaniemi.fi

Perustelut

KAS asunnot Oy on lähettänyt seuraavan hakemuksen:

"KAS asunnot on vuosien aikana tehnyt useita erilaisia toimenpiteitä, jotka ovat vähentäneet tyhjien vuokra-asuntojen määrää Rovaniemellä huomattavasti. Konserni on mm. myynyt vuokrataloja heikomman kysynnän kaupunginosista ja hankkinut tilalle käyttöasteeltaan parempaa kantaa keskustasta ja yliopiston läheisyydestä. KAS asunnot on tarkastellut vuokraan kohdistuvia kuluja kriittisesti ja voinut näin ollen laskea vuokraa kahtena peräkkäisenä vuotena 2014–2015 ja pitänyt sen jälkeen vuokrat vuoden 2015 tasolla myös vuonna 2023. Yhtiö seuraakin tarkoin muiden vuokranantajien toimia Rovaniemellä ja huomioi ne vuokrauksessa. Yhtiön on perussaneerannut osoitteissa Pohjolankatu 45–47 ja Tukkipojantie 22–24 sekä Pohjoisranta 23–25 olevat kohteet. Pohjolakadun kohde saneerattiin Rovaniemen kaupungin erityisryhmien tarpeeseen.

Olemme tämän jälkeen jatkaneet kiinteistökannankehittämistä kerrostaloja peruskorjaamalla ja etsimällä uudiskerrostalolle tonttia. Peruskorjaussuunnittelun toteuttamiseen olemme hakeneet ja saaneet ARA:lta ehdolliset korkotukilaina varaukset neljälle kohteelle. Nyt meillä on peruskorjausten suunnittelussa osoitteessa Kaartokatu 11 kaksi kerrostaloa, jotka on suunniteltu tulevan peruskorjaukseen vuosina 2024 ja 2025. Uudistuotantoa emme ole päässeet aloittamaan, koska emme ole löytäneet kohteelle kriteeriemme mukaista tonttia ja olemme pyytäneet vuonna 2019 kaupunkia osoittamaan uudisrakennukselle tontin, jolle voisimme aloittaa rakentamisen suunnittelun heti. Nämä toimenpiteet antavat meille mahdollisuuden kehittää kiinteistökantaamme vastaamaan ARA vuokra-asumisen tarvetta Rovaniemellä.

Rovaniemen kaupunginhallituksen 9.9.2013, 24.8.2015, 19.6.2017, 10.6.2019 ja 14.6.2021 yksimielisesti antaman luvan poiketa arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen asukasvalinnan kriteereistä kahden vuoden määräajaksi on ollut konsernille tärkeä, koska vuokraustiimimme on voinut tarjota/valita nopeammalla syklillä ja joustavammin vuokra-asuntoa asunnon hakijoille. Päätöksen mukaan lupa on voimassa, kunnes hakijan vuokra-asuntojen käyttöaste on 95 %, enintään kuitenkin kaksi vuotta. Nyt annettu kahden vuoden lupa vanhenee 14.6.2023.

Käyttöasteemme oli vuoden 2019 lopussa 92,3 %, josta se laski vuoden aikana. Käyttöasteemme oli vuosien 2020 ja 2021 sama 90,8 %. Käyttöasteiden vuodessa tapahtuneeseen pienemiseen vaikutti monta asiaa ja osansa siinä oli vallitsevalla Covid-19 pandemialla. Vuoden 2022 saimme käyttöasteemme nousemaan vuoden 2019 tasolle ja se oli vuoden 2022 lopussa 93,2 %.

KAS asunnoilla oli huhtikuun 2023 lopussa Rovaniemellä 2 346 asuntoa, joista on ollut tyhjänä 167. Käyttöaste oli 93,0 %. Huhtikuun käyttöaste lukema on alle 95 %, joten hakemus on edelleen perusteltu. Toukokuun käyttöaste tulee todennäköisesti olemaan huhtikuun lopun käyttöastetta alempi.

KAS asunnot pyytää Rovaniemen kaupunginhallitusta jatkamaan 14.6.2021 antamaa lupaa poiketa Rovaniemellä kaikesta asukasvalintaa koskevasta säännöstöstä määräaikaisesti kahden vuoden ajan ja/tai siihen asti kunnes olemme saavuttaneet säännöstöä koskevien arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen osalta 95 %:n käyttöasteen."

Toimivallan delegointi Rovaniemen kaupungissa:

Rovaniemen kaupungin hallintosäännön 34 §:n mukaan yhdyskuntasuunnittelun lautakunta vastaa asuntolainsäädännön mukaisista kunnalle kuuluvista viranomaistehtävistä.

Lainsäädäntö ohjaa luvan myöntämistä:

Valtioneuvoston asetuksen (166/2008) 7 §:n mukaan kunta voi antaa luvan käyttää vuokra-asuntoa tilapäisesti, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan kerrallaan, muiden kuin asukasvalintaperusteiden mukaan valittujen henkilöiden asuntona, kun kyseessä on yhteiskunnan kannalta tarkoituksenmukaisten ja tarpeellisten tai muutoin erittäin kiireellisten toimenpiteiden suorittaminen. Luvan antaminen ei saa oleellisesti haitata edellytykset täyttävien hakijoiden asunnonsaantia. Poikkeuslupa voi koskea vain vähäistä määrää asuntoja.

Maksimimääräaikaa, miten monta kertaa kunta voi myöntää vapautuksen asukasvalintaperusteista, ei ole laissa säädetty erikseen.

ARAn ylitarkastajan lausunto:

Käyttöasteen ollessa edelleen asetettua 95 %:n tavoitetta alhaisempi, voi Rovaniemen kaupunki myöntää uuden luvan KAS asunnot Oy:lle poiketa kaikesta asukasvalintaa koskevasta säännöstöstä maksimissaan kahden vuoden ajan tai siihen asti kunnes yhtiö on saavuttanut säännöstöä koskevien arava- ja korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen osalta 95 %:n käyttöasteen. Näin ollen asia voidaan käsitellä esitetyn mukaisena.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Pertti Onkalo, kaupungingeodeetti, pertti.onkalo@rovaniemi.fi

Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta päättää myöntää KAS asunnot Oy konsernille määräaikaisen luvan poiketa arava- ja korkotukilainoitettujen vuokraasuntojen asukasvalintasäännöistä. Lupa on voimassa kunnes hakijan vuokra-asuntojen käyttöaste on 95 %, enintään kuitenkin kaksi vuotta.

Päätös

Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta kuuli asiassa hallintopäällikkö Samppa Määttää. Kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi poistui kokouksesta klo 17.17 asian kuulemisen aikana.

Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta päätti yksimielisesti esittelijän esityksen mukaisesti.

Tiedoksi

Tiedoksi KAS asunnot / Kalevi Ranta, Rovaniemen kaupunki / Maarit Tervo, Samppa Määttä, Katriina Rosengren

Muutoksenhaku

OIKAISUVAATIMUSOHJEET

Tähän päätöksen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa kuntalain 137 §:n mukaan tehdä:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä

  • kunnan jäsen.

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. 

Oikaisuvaatimus on toimitettava Rovaniemen kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä. 

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Yhdyskuntasuunnittelun lautakunta

Kirjaamon yhteystiedot:

Postiosoite: PL 8216, 96101 Rovaniemi

Käyntiosoite: Osviitta asiointipiste, Koskikatu 19, Rovaniemi

Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)rovaniemi.fi, 

henkilö- ja arkaluonteisia tietoja sisältävät sähköpostit osoitteesta: https://turvaposti.rovaniemi.fi osoitteeseen kirjaamo(at)rovaniemi.fi

Faksinumero: 016 322 6450

Puhelinnumero: 016 3221

Kaupunginkirjaamon aukioloaika: ma - pe kello 9 - 15

 

Paperisten asiakirjojen on oltava toimitettuna Osviitta asiointipisteeseen viimeistään määräajan viimeisenä päivänä kello 15:een mennessä.

Osviitta asiointipiste: ma - to kello 9.00 - 16.30, pe kello 9.00 - 15.30

Osviitan kesäaukiolo (kesä-heinäkuu): ma - to 9.00 - 16.00; pe 9.00 - 15.00

 

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava:

  • päätös, johon haetaan oikaisua

  • miten päätös halutaan oikaistavaksi 

  • millä perusteella oikaisua vaaditaan.

Oikaisuvaatimuksessa on lisäksi ilmoitettava tekijän nimi, kotikunta, postiosoite ja puhelinnumero.

Jos oikaisuvaatimuspäätös voidaan antaa tiedoksi sähköisenä viestinä, yhteystietona pyydetään ilmoittamaan myös sähköpostiosoite.

Oikaisuvaatimuksen maksu

Oikaisuvaatimuskäsittely on maksutonta.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Rovaniemen kaupungin kirjaamosta.

Pöytäkirjan allekirjoitus- ja tarkastuspäivä sekä pöytäkirjan yleiseen tietoverkkoon nähtäväksi vientipäivämäärä on esitetty kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.

Asianosaiselle lähetettyyn otteeseen on merkitty päätöksen lähettämispäivä ja -tapa.